부동산 투기 시대는 끝난 것일까요?

VTV.vn - 설 연휴 이후 주택담보대출 금리 인상이 구매자와 부동산 업체에 부담을 주고 있으며, 시장에서 뚜렷한 차별화를 불러일으키고 있다.

설 연휴 직후 주택담보대출 금리 인상이 부동산 시장에 뚜렷한 영향을 미치고 있으며, 주택 구매자, 부동산 업체, 그리고 금융 시스템까지 타격을 주고 있습니다. 전문가들은 이러한 현상이 예상치 못한 것은 아니지만, 시장을 더욱 급격한 조정 국면으로 몰아넣을 것으로 보고 있습니다.

주택담보대출 금리는 부동산 시장에 영향을 미칩니다.

음력 설 직후 국영 및 민영 은행 모두 금리 조정을 발표했으며, 특히 주택담보대출 금리가 크게 상승했습니다. 호치민시의 한 비엣콤뱅크 지점에서 조사한 결과, 매매계약서 또는 소유권증서를 통해 아파트나 타운하우스를 구입하기 위한 대출 최저 금리가 9.5%로 나타났습니다. 이는 지난해 중반부터 12개월 동안 적용되었던 6% 금리에 비해 상당히 높은 수치입니다.

국영 은행들은 6개월, 12개월, 18개월 만기 고정금리 대출에 대해 최저 9%에서 최고 13% 이상의 금리를 발표했습니다.

국영이 아닌 은행들은 비슷한 고정 금리를 기록했지만, 변동 금리는 11~15%로 상승했습니다.

세빌스 베트남의 은행 및 기업 서비스 부서 부국장인 마이 탄 타오 씨는 설 연휴 이후 주택 대출 금리 인상은 은행 시스템 내의 경기 순환적 조정 과정을 반영한다고 밝혔습니다.

연말 대출 실행 최고조기와 연초 대출 수요 증가 이후, 은행들은 일반적으로 신용 구조를 재검토하고 자본 비용의 균형을 맞추며 위험 감수 수준에 맞춰 금리를 조정합니다. 동시에, 신용 증가 한도(신용 여력)로 인해 은행들은 신규 대출, 특히 위험 계수가 높은 부동산 부문에 대한 대출 심사를 더욱 신중하게 하게 됩니다.

게다가, 이전의 긴축 추세가 여전히 영향을 미치고 있는 글로벌 통화 정책 환경으로 인해 국내 은행 시스템은 일정 수준의 신중함을 유지하고 있습니다. 타오 씨는 "이번 금리 조정은 부동산 시장에 대한 갑작스러운 긴축 조치라기보다는 신용 성장과 위험 관리라는 목표 사이의 균형을 반영한 것"이라고 말했습니다.

주택 구매자와 기업들이 가장 큰 압박을 받고 있습니다.

주택 구매자들에게 있어 대출 상환 비용 증가는 월별 감당 능력에 직접적인 영향을 미칩니다. 민투 법률사무소의 보홍투 대표에 따르면, 이전에는 월 700만~800만 동으로 상환할 수 있었던 약 9억 동 규모의 대출금이 변동금리 적용으로 인해 이제는 거의 1,500만 동까지 늘어날 수 있습니다. 이로 인해 많은 가구가 재정 균형을 유지하기 위해 주택 구매 계획을 미루고 있습니다.

Savills는 또한 재정적 레버리지가 높은 구매자들이 가장 큰 영향을 받을 것으로 예상합니다. 대출 비용이 상승함에 따라 구매자들은 더욱 신중해지며, 시장에서 완전히 철수하기보다는 자신의 재정 능력에 맞는 상품을 고려하게 될 것입니다. 부동산 수요는 여전히 존재하지만, 구매 결정은 더욱 신중하게 이루어질 것입니다.

한편, 부동산 사업의 경우 주된 압박 요인은 자본 비용과 현금 흐름 문제입니다. 부채 비율이 높거나 빠른 매각에 의존하여 현금 흐름을 창출하는 사업은 더 큰 어려움에 직면할 것입니다. 반대로, 탄탄한 재정 기반, 충분한 토지 보유량, 그리고 명확한 법적 지위를 갖춘 사업은 안정적인 운영을 유지할 수 있습니다.

재무 레버리지를 활용하는 투자자들에게 이 시기는 특히 어려운 시기입니다. 차입금을 이용한 단기 매매 전략은 위험도가 높아지면서 많은 투자자들이 포트폴리오를 재조정하거나, 부채 상환 부담을 줄이기 위해 손실을 감수하고 매도하는 선택을 할 수밖에 없습니다.

전문가들에 따르면, 고금리 환경은 차입자, 특히 단기 우대 금리에 의존하는 대출자에게 많은 위험을 초래합니다.

초기에는 낮은 금리로 제공되던 대출 상품도 변동금리로 전환되면서 금리가 급격히 상승하여 초기 재정 계획에 차질을 빚을 수 있습니다. 더욱이, 은행들은 자산 가치를 더욱 신중하게 평가하는 경향이 있어 담보대출비율(LTV)이 낮아지고, 매수자는 더 많은 자기자본을 준비해야 하는 상황에 놓이게 됩니다.

또한, 조기 상환 수수료, 약정 수수료 또는 보험 요건과 같은 관련 비용도 실제 총 대출 비용을 증가시킵니다.

시스템적인 관점에서 볼 때, 금리 인상은 차입자의 현금 흐름 어려움으로 인해 은행이 부실 채권 위험에 더 크게 노출되게 합니다. 따라서 금융 기관들은 대출 승인 기준을 강화하고 고객의 재정 능력을 더욱 신중하게 평가하고 있습니다.

진정한 주택 구매자에게는 여전히 기회가 있습니다.

금리 인상이 단기적인 압박을 야기하지만, Savills는 모든 구매자에게 불리한 시기는 아니라고 판단합니다. 시장이 더욱 신중해진 시기에는 특히 재정 기반이 탄탄하고 담보대출비율이 적절한 구매자라면 더 나은 가격을 협상할 기회가 많아질 수 있습니다.

전문가들은 구매자들이 대출 비율을 잘 관리하여 상환액이 감당할 수 있는 수준을 넘어서지 않도록 하고, 초기 우대 금리에만 전적으로 의존하지 않도록 해야 한다고 권고합니다. 또한, 법적 지위가 명확하고, 실용적인 용도이며, 유동성이 좋은 부동산을 우선적으로 고려하는 것도 위험을 최소화하는 데 중요합니다.

동시에 차입자는 금리나 소득 변동에 대비하기 위해 6~12개월치 상환액에 해당하는 재정적 준비금을 유지해야 합니다.

현재 상황에서 부동산 시장은 더욱 뚜렷한 차별화 단계로 접어들고 있으며, 재정적 기반이 탄탄한 구매자와 기업은 유리한 위치를 차지하는 반면, 차입금에 크게 의존하는 투자자는 상당한 압박에 직면하게 될 것입니다. 이는 실질적인 필요와 재정적 능력에 초점을 맞추어 지속가능성을 높이는 방향으로의 시장 조정으로 해석됩니다.

출처: https://vtv.vn/het-thoi-luot-song-bat-dong-san-100260301105522287.htm