미니아파트법 없음

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법적 오류

하노이 에서는 2010년에 미니 아파트가 인기를 끌었고, 부동산 시장이 호황을 누리고 공급이 부족하며 매매와 임대 수요가 급증했던 2013~2015년에 건설이 폭발적으로 증가했습니다.

2005년 주택법과 시행령 90/2006/ND-CP에서는 법적으로 인정되지 않았지만, 시장 변동성이 크기 때문에 시행령 71/2014/ND-CP(2014년 주택법 시행령)에서는 개인이 건축하는 주택 유형을 추가할 때 몇 가지 "개방적인" 조항을 두고 있습니다. 해당 규정에서는 "개인/세대가 2층 이상 건축하는 주택 유형으로, 각 층에 2개의 방이 있고 폐쇄형 규모로 설계 및 건축되는 경우, 최소 바닥 면적은 30m² 이상이어야 합니다."라고 명시하고 있습니다.

정부령 71호와 건설부 회람 16호에 따라 미니 아파트에 대한 증서(핑크북) 발급이 가능합니다. 이는 각 구의 권한입니다. 절차와 관련하여 하노이시는 시인민위원회 결정 117/2009에 구체적인 규정을 두고 있습니다. 허가를 받았지만 허가 없이 건축된 미니 아파트, 예를 들어 층수를 초과하거나 아파트 면적이 최소 규정인 30m2보다 작은 경우 소유권 증서를 발급받을 수 없습니다. 아파트 건물이 6층 허가를 받았지만 7~8층까지 건축된 경우, 해당 지역의 모든 아파트(6층 이하로 정상적으로 건축된 아파트 포함)는 소유권 증서를 발급받을 수 없습니다.

이는 2010년부터 2020년까지 미니 아파트가 법을 대대적으로 회피할 수 있는 허점이며, 특히 꺼우저이, 탄쑤언, 호앙마이, 박뚜리엠 등 학교, 사무실, 병원이 밀집한 지역에서 그렇습니다. 구매자들은 미니 아파트가 허가를 받았다고 믿을 만한 이유가 있습니다. 그러나 불법 건축으로 인해 허가를 받은 아파트는 매우 드뭅니다.

베트남 부동산협회 부회장 응우옌 반 딘 씨는 미니 아파트는 개발 단계의 "불량품"이라고 말했습니다. 협회는 관리 기관에 미니 아파트 건설을 엄격하게 규제할 것을 요구하는 여러 문서를 발행했습니다. 무분별한 건설로 교통 인프라와 사회 기반 시설이 압박받고 있으며, 화재 예방 및 소화를 위한 안전 기준도 미흡하기 때문입니다. 특히 미니 아파트는 대부분 허가 없이 기준에 따라 건설되지 않아 핑크북(Pink Book)을 발급받지 못하는 경우가 많습니다. 이는 주택 구매자의 권리에 큰 영향을 미칩니다.

"소형 아파트에 핑크북 발급에 대한 법률 규정이 있지만 아직 명확하지 않습니다. 그러나 실제로 대부분의 민간 아파트는 단독주택 건축 허가 신청 등 법적 문서에 오류가 있는데, 건축 과정에서 '마치 마법처럼' 소형 아파트로 변해 층수와 방을 늘리고 설계를 변경하며 화재 예방 및 소화 기능을 보장하지 못하는 경우가 많습니다. 따라서 핑크북 발급이 매우 어렵습니다."라고 딘 씨는 강조했습니다.

개인 및 가구 주택 개발 관련 법적 규정 미비. 개인 주택을 소형 아파트로 전락시키는 불법 건축 문제는 국가 관리 기관, 특히 기초 단위의 법 집행 및 관리 부실과 한계에서 비롯되며, 철저한 감독과 관리가 이루어지지 않고 있습니다. 지자체는 건축질서 위반 행위에 대한 감독, 특히 다층 및 다세대 주택 건설 시 무허가, 무허가, 관계 기관의 승인된 계획 미준수 등에 대한 감독을 강화해야 한다는 의견이 많습니다.

미니 아파트 관리

미니 아파트 모델의 단점으로 인해 기자의 조사에 따르면 호찌민시 등 일부 지역에서는 미니 아파트에 대한 인허가가 시행되지 않고 있습니다. 관련 규정에 따라 모든 유형의 주택 개발은 사업 계획에 따라 시행되어야 하며, 상업용 주택 개발 사업은 투자 정책에 따라 관계 당국의 승인을 받고 투자자의 인정을 받아야 합니다. 투자자는 사업 시행을 위해 합법적인 자본을 보유하고 부동산 사업 기능을 갖춘 기관 또는 기업이어야 합니다.

하노이 변호사 협회의 응우옌 홍 쯔엉 변호사는 법령 71조에 따라 이러한 주택 모델에서 사업을 하는 개인은 사업체를 설립해야 한다고 말했습니다. 그러나 불법 중개인과 개인들은 이를 악용하여 개별 주택 프로젝트를 소형 아파트로 개조하여 불법 판매 및 사업을 하고 있습니다.

주택법 개정안에서는 이 주택 모델을 시행하기 위해 사업체를 설립하거나 투자 프로젝트를 준비할 필요가 없다는 내용이 포함되어 있습니다. 이는 또 다른 단점입니다. 즉, 투자자는 투자 정책 승인, 토지 배정/임대, 토지 가치 평가 및 토지에 대한 재정적 의무, 타당성 조사 보고서/기본 설계 평가, 방화 시설 평가, 건축 허가 발급, 방화 시설 승인, 개발 및 운영 가능 공사 승인 등과 관련된 절차를 진행할 필요가 없습니다.

또한, 이 초안은 주택 소유주가 각 아파트에 대해 별도의 "핑크 북"을 발행할 수 있도록 하는 새로운 규정을 포함하고 있습니다. 이를 통해 미니 아파트 유형이 "합법화"되어 일반 아파트와 다를 바 없게 됩니다. 이는 특히 미니 아파트의 매매를 인정하지 않는 등 엄격한 관리가 필요합니다. 이러한 유형의 발생을 방지하고 도시 기반 시설 시스템 과부하 및 불안정 위험을 방지하기 위해 각 미니 아파트에 대해 별도의 "핑크 북"을 발행하지 않는 것이 좋습니다.

주택용지 사용권을 가진 가구 또는 개인이 아파트를 건설하고자 하는 경우, 사업체/협동조합을 설립하고 투자사업을 준비하여 투자법, 주택법, 부동산사업법에 따라 투자절차를 진행해야 합니다.

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