새로운 규정에 대한 기대

특히, 이 법률에는 공동주택의 재건축 및 개축에 관한 세부 규정을 규정하는 별도의 장(제5장)이 있습니다.

구현상의 많은 문제

지난 20년 동안 노후 아파트와 공동주택의 개보수 및 재건축은 중앙 정부부터 지방 정부까지 국가 차원의 특별한 관심 사안이었습니다. 그러나 실제 시행은 기대에 부응하는 긍정적인 결과를 얻지 못했으며, 수천 가구는 여전히 열악하고 안전하지 않은 주택 지역에서 살아가고 있습니다. 국민의 생명과 재산에 대한 잠재적 위협은 항상 도사리고 있습니다.

오래된 아파트 건물 C8 Giang Vo. 사진: 탄하이

건설부 통계에 따르면 현재 전국에는 2,500여 채의 노후 아파트와 공동주택이 있는데, 그 중 하노이가 1,579채로 가장 많고, 그 뒤를 호치민시가 쫓고 있다.

이것은 1960년대에서 1990년대 사이에 지어진 보조금 시대의 전형적인 산물입니다. 당시에는 건설 기술이 오늘날처럼 획기적인 발전을 이루지 못했기 때문에 이러한 주택의 주요 구조는 내력벽돌로 되어 있으며 최대 수명은 50~70년입니다.

오랜 기간 운영되고 사용되면서 많은 건물들이 심각하게 노후화되었습니다. 뿐만 아니라, 거주 공간을 확장해야 한다는 필요성 때문에 사람들은 무분별하게 공간을 확장하고 확장하여 더 이상 안전하지 않은 주택의 하중 지지 시스템에 가해지는 부하를 증가시켰습니다. 이러한 사실을 인지하고 있음에도 불구하고, 많은 가족들은 재정적 어려움으로 인해 여전히 삶을 이어가며 운명의 행운에 목숨을 걸고 있습니다. 한편, 이러한 노후 아파트와 공동주택의 개보수 및 재건축은 매우 더디게 진행되고 있습니다.

하노이 에만 1,579개의 오래된 아파트 건물과 공동주택(76개 지역의 1,273개 주택과 306개의 오래되고 독립적인 단독 아파트 건물 포함)이 있는데, 그중 수십 개의 건물이 위태로운 상태입니다.

특히, C8 건물 Giang Vo 집합 구역, G6A 건물 Thanh Cong 집합 구역, A 건물 Ngoc Khanh 집합 구역, 법무부 집합 구역 등 재건을 위해 철거해야 하는 D 레벨 위험 구역(가장 위험한 레벨)이 6개 있습니다.

하지만 하노이 건설부가 보고한 자료에 따르면 2023년 말까지 노후 아파트 건물의 리노베이션 및 재건축은 계획의 1.14%에 불과했으며, 19개 구역이 리노베이션 및 재건축되었습니다.

특히, 도시는 Nghia Do A & B House 프로젝트(Cau Giay 지구), Nguyen Cong Tru 주택 지역(Hai Ba Trung 지구), X1-26 Lieu Giai 주택 지역(Dong Da 지구), Railway Transport Service 주택 지역(Hoang Mai 지구), 148-150 Son Tay 아파트 건물(Ba Dinh 지구), Vietnam Film Documentation Institute 주택 지역 22 Lieu Giai 거리(Dong Da 지구), 23 Hang Bai 주택 지역(Hoan Kiem 지구) 등 많은 주택 지역에서 투자자 선택을 승인하기로 결정했지만... 수년 동안 2014년 주택법의 규정과 이를 시행하는 여러 법령의 어려움으로 인해 시행이 중단되고 시행되지 못했습니다.

하노이 건설국 부국장인 막딘민은 "법률 체계에서 가장 큰 문제 중 하나는 2014년 주택법 시행 지침인 101/2015/ND-CP 법령입니다. 이 법령은 사람과 기업이 보상, 부지 정리 및 재정착에 대해 서로 협상할 수 있도록 허용합니다. 또한 이 법령은 보상 계수(계수 K)를 구체적으로 규정하지 않아 양측이 공통된 의견을 찾지 못하고, 계획 및 목표에 따라 오래된 아파트와 공동 주택을 리노베이션하고 재건축하는 것이 불가능합니다."라고 말했습니다.

새로운 규정으로 교통 체증 해소

2023년 주택법은 위와 같은 어려움에 직면하여 2014년 주택법의 긍정적인 면을 계승, 계승하는 동시에 실무에 적합한 중요한 내용을 많이 개정, 보완하고, 어려움과 부족함을 해소하여 향후 노후 아파트 및 집단주택의 재건축에 돌파구를 마련하였습니다.

2023년 주택법에서 가장 주목할 만한 새로운 사항 중 하나는 주민 합의율 규정입니다. 기존에는 주택 소유주들의 100% 합의가 필요했지만, 새 법에 따르면 계획 협의에 참여한 전체 소유주 수의 70% 이상, 그리고 그 중 75% 이상이 동의하면 사업 철거가 가능합니다.

또한 2014년 주택법에서는 보상지가를 산정하는 계수 K, 재건축 투자 후 주택 임대료, 면적 환산 후 산정되는 아파트 가격, 다른 곳으로 이주하는 경우 이주 주택 가격 등에 대한 구체적인 규정이 없습니다.

이에 따라, 기존 아파트 및 공동주택 부지의 위치와 가치를 고려하여 지자체별로 K계수를 탄력적으로 적용할 예정입니다. K계수는 산정 및 조정을 통해 1~2배 높게 책정될 예정입니다.

새로운 법률의 가장 큰 특징으로 여겨지는 내용은 '기존 아파트 수집' 계획에 대한 규정으로, 개별 독립 주택을 수집하고 신축 공사의 높이를 높여 공공 인프라(나무, 캠퍼스, 놀이터 등)를 위한 공간을 확보하는 내용입니다.

이를 통해 지방 당국은 더욱 호의적인 태도를 보이고, 기업들은 오래된 아파트와 공동주택의 리노베이션과 재건축에 더욱 적극적으로 참여할 것입니다. 또한 사람들은 익숙한 거주지를 바꾸거나 인프라와 서비스 시설이 부족한 재정착 지역으로 이사할 필요가 없기 때문에 만족할 것입니다..." - 도시 계획 전문가이자 건축가인 Tran Tuan Anh의 말입니다.

특히, 2023년 주택법에 규정된 노후 아파트 및 집단주택의 개조 및 재건축에 관한 내용은 지방인민위원회가 조직 산하 전문기관에 보상 및 이주 계획 수립, 투자 정책 및 투자자 결정 및 승인, 이주 계획, 아파트 건물의 강제 이전 및 철거, 이주 예산 재원 마련 등을 위한 특정 업무를 할당하고 권한을 위임하는 데 있어 분권화를 촉진하고 있습니다.

또한 이 법안은 1994년 이후 건설된 아파트 건물을 재건축할 때 건물주가 자금을 출연하도록 하는 조항을 추가하여, 건물주, 국가, 투자자의 이익의 실현 가능성과 조화를 확보하고 도시 미화 요건을 충족하도록 했습니다.

 

2023년 주택법 개정을 통해 노후 아파트 및 공동주택 재건축 관련 규정을 매우 높이 평가합니다. 현행 법률이 미비하거나 불완전한 상황에서도 이 규정은 더욱 실용적이고 상세하며 명확하여 국가, 국민, 기업 간의 이해관계의 조화를 도모하고, 노후 아파트 및 공동주택 재건축을 가속화하여 향후 통합 및 개발 요구에 부응하는 넓고 쾌적한 도시 경관을 조성하는 데 기여할 것입니다.

베트남 부동산 협회 부회장 Nguyen Van Dinh 박사

출처: https://kinhtedothi.vn/cai-tao-xay-dung-lai-chung-cu-cu-ky-vong-tu-nhung-quy-dinh-moi.html