새로운 규정에 대한 기대

구체적으로, 해당 법률은 아파트 건물의 개조 및 재건축에 관한 세부 규정을 제공하는 장(제5장)을 두고 있습니다.

실행에 있어 많은 장애물이 있습니다.

20년 넘게 노후 아파트와 공동주택의 개보수 및 재건축은 중앙 정부부터 지방 정부에 이르기까지 모든 국가 차원의 주요 관심사였습니다. 그러나 실제 시행은 기대했던 긍정적인 결과를 가져오지 못했고, 수천 가구가 여전히 낡고 안전하지 않은 건물에서 생활하고 있으며, 사람들의 생명과 재산에 대한 잠재적 위협은 여전히 ​​만연해 있습니다.

옛 C8 장보 아파트 단지. 사진: 탄하이

건설부 통계에 따르면 현재 전국에 2,500개 이상의 노후 아파트와 공동주택 단지가 있으며, 하노이가 1,579개로 가장 많고 그 다음으로 호치민시가 많습니다.

이는 주로 1960년대부터 1990년대 사이에 건설된, 계획 경제 시대의 전형적인 산물입니다. 당시에는 건설 기술이 오늘날과 같은 획기적인 발전을 이루지 못했기 때문에, 이 건물들의 주요 구조는 하중을 견디는 벽돌 벽으로 이루어져 있으며, 최대 수명은 50~70년 정도입니다.

오랜 기간 동안 운영되고 사용된 많은 건물들은 시간이 흐르면서 심각하게 노후화되었습니다. 더욱이, 생활 공간 확장에 대한 필요성 때문에 거주자들은 임의로 거주 공간을 확장하여 이미 불안정한 건물 구조 시스템에 부담을 가중시켰습니다. 이러한 문제점을 알고 있음에도 불구하고, 많은 가정들이 경제적 어려움 때문에 어쩔 수 없이 그곳에서 계속 살면서 사실상 목숨을 걸고 있습니다. 한편, 이러한 노후 아파트와 공동주택 단지의 개보수 및 재건축은 매우 더디게 진행되고 있습니다.

하노이 에서만 1,579채의 노후 아파트 및 공동주택(76개 단지 내 1,273채와 개별 노후 아파트 306채 포함) 중 수십 채가 심각한 노후 상태에 있습니다.

특히, 장보(Giang Vo) 주거단지 C8동, 탄꽁(Thanh Cong) 주거단지 G6A동, 응옥칸(Ngoc Khanh) 주거단지 A동, 그리고 법무부 주거단지 등 D등급(가장 위험한 등급)으로 분류된 6곳의 위험 지역은 반드시 철거 후 재건축되어야 합니다.

하지만 하노이시 건설국의 자료에 따르면, 2023년 말까지 노후 아파트 건물의 리모델링 및 재건축은 계획의 1.14%에 불과했으며, 19개 지역에서만 리모델링 및 재건축이 진행되었다.

특히, 시 당국은 응이아도 A&B 주택단지(까우자이 지구), 응우옌꽁쭈 아파트 단지(하이바쭝 지구), 리우자이 거리 22번지 X1-26 아파트 단지(동다 지구), 철도운송서비스 아파트 단지(호앙마이 지구), 손타이 148-150번지 아파트(바딘 지구), 리우자이 거리 22번지 베트남 영화자료원 아파트 단지(동다 지구), 항바이 23번지 아파트(호안끼엠 지구) 등 여러 주택 사업에 대한 투자자 선정을 승인했지만, 이러한 사업들은 2014년 주택법 및 관련 지침의 규정 위반으로 인해 수년간 지연되고 있습니다.

하노이시 건설국 부국장인 막 딘 민은 “법적 틀에서 가장 큰 장애물 중 하나는 2014년 주택법 시행 지침인 101/2015/ND-CP 시행령인데, 이 시행령은 개인과 기업이 보상, 토지 수용 및 재정착에 대해 협상할 수 있도록 허용하고 있습니다. 또한, 이 시행령은 보상 계수(K 계수)를 명시하지 않아 양측이 합의점을 찾지 못하고 있으며, 이로 인해 노후 아파트와 공동주택의 개보수 및 재건축 사업이 계획과 목표대로 진행될 수 없게 되었습니다.”라고 말했습니다.

새로운 규정이 병목 현상을 해소합니다.

앞서 언급한 문제점들에 대응하여, 2023년 주택법은 2014년 주택법의 긍정적인 측면들을 계승하고 발전시키는 동시에, 현 상황에 맞게 여러 중요한 조항들을 개정 및 보완하고, 어려움과 부족한 점들을 해결함으로써 향후 노후 아파트 및 공동주택의 개보수 및 재건축에 획기적인 발전을 가져올 것입니다.

2023년 주택법에서 가장 주목할 만한 새로운 특징 중 하나는 주민 동의율에 대한 규정입니다. 이전에는 주택 단지 내 모든 주택 소유자의 100% 동의가 필요했습니다. 그러나 새로운 법에 따르면, 계획 협의에 참여한 전체 주택 소유자의 최소 70%와 그중 75%가 동의하면 철거 자격이 주어집니다.

더욱이 2014년 주택법에는 토지 보상 가격 산정을 위한 K 계수, 재건축 후 주택 임대 가격, 면적 변환 후 산정된 아파트 가치, 그리고 다른 지역으로 재정착하는 경우 재정착 주택 가치에 대한 구체적인 규정이 없습니다.

따라서 K 계수는 기존 아파트 및 공동주택이 위치한 토지의 위치와 가치를 고려하여 각 지역에서 유연하게 적용될 것입니다. K 계수는 1~2배 높게 계산 및 조정될 예정입니다.

새 법의 핵심은 '기존 아파트 건물 통합'에 관한 규정으로, 이에 따라 개별 독립 건물들을 통합하고 신축 건물의 높이를 높여 공공 기반 시설(녹지 공간, 공원, 놀이터 등)을 위한 공간을 확보하게 됩니다.

"이로써 지방 당국은 사업 추진이 수월해지고 기업들은 노후 아파트와 공동주택의 개보수 및 재건축에 더욱 적극적으로 참여하게 될 것입니다. 또한 주민들은 익숙한 거주지를 떠나거나 기반 시설과 편의 시설이 부족한 재정착 지역으로 이주할 필요가 없어 만족할 것입니다." - 도시 계획 전문가이자 건축학 석사인 트란 뚜안 안은 이렇게 말했다.

특히, 2023년 주택법의 노후 아파트 및 공동주택 개보수 관련 조항은 지방 인민위원회가 산하 전문기관에 보상 및 재정착 계획 수립, 투자 정책 및 투자자 선정 및 승인, 아파트 이전, 강제 이주 및 철거 계획 수립, 재정착 예산 배정 등의 구체적인 업무를 부여하도록 권한의 분산 및 위임을 더욱 강화하고 있다.

또한, 이 법은 1994년 이후에 건설된 아파트 건물의 재건축을 위해 소유주가 자금을 분담하도록 하는 조항을 추가하여, 도시 재개발 요건을 충족하면서 소유주, 국가 및 투자자 간의 이익 균형을 확보하고 실현 가능성을 보장하고자 합니다.

 

2023년 주택법에 포함된 노후 아파트 및 공동주택 개보수 관련 새로운 규정을 높이 평가합니다. 이 규정은 기존 법률보다 더욱 실질적이고 상세하며 명확하여 국가, 국민, 기업 간의 이익 균형을 보장합니다. 이는 노후 아파트 및 공동주택의 개보수 및 재건축을 가속화하여 미래에 더욱 현대적인 도시 경관을 조성하고 통합 및 발전에 필요한 요구를 충족하는 데 기여할 것입니다.

응우옌 반 딘 박사, 베트남 부동산 협회 부회장

출처: https://kinhtedothi.vn/cai-tao-xay-dung-lai-chung-cu-cu-ky-vong-tu-nhung-quy-dinh-moi.html