새로운 규정에 대한 기대

특히, 이 법률에는 공동주택의 재건축 및 개축에 관한 세부 규정을 규정하는 별도의 장(제5장)이 있습니다.

구현상의 많은 문제

지난 20년 동안, 오래된 아파트 건물과 공동주택의 리노베이션과 재건축은 중앙 정부에서 지방 정부에 이르기까지 국가 관리 차원에서 항상 특별한 관심사로 다루어져 왔습니다. 그러나 실제 시행에서는 요구한 만큼의 긍정적인 결과가 나오지 않았으며, 여전히 수천 가구가 열악하고 안전하지 못한 주택 지역에서 살아가고 있습니다. 사람들의 생명과 재산을 위협하는 잠재적 위협은 항상 근처에 도사리고 있습니다.

오래된 아파트 건물 C8 Giang Vo. 사진: Thanh Hai

건설부 통계에 따르면 현재 전국에는 2,500여 채의 노후 아파트와 공동주택이 있는데, 그 중 하노이가 1,579채로 가장 많고, 그 뒤를 호치민시가 쫓고 있다.

이것은 1960년대에서 1990년대 사이에 지어진 보조금 시대의 전형적인 산물입니다. 당시에는 건설 기술이 오늘날처럼 획기적인 발전을 이루지 못했기 때문에 이러한 주택의 주요 구조는 내력벽돌로 되어 있으며 최대 수명은 50~70년입니다.

오랜 기간 운영 및 사용으로 인해 많은 건물이 심각하게 훼손되었습니다. 그뿐 아니라, 주택을 확장해야 한다는 필요성으로 인해 사람들은 마구잡이로 공간을 확장하고 확장했고, 이로 인해 건물의 하중 지지 체계에 가해지는 하중이 증가하여 더 이상 안전하지 않게 되었습니다. 그 사실을 알면서도, 재정적인 어려움으로 인해 많은 가족들은 여전히 ​​삶을 이어가며 운명의 행운에 삶을 걸고 있습니다. 이런 가운데, 이러한 오래된 아파트와 공동주택의 리노베이션과 재건축은 매우 더디게 진행되고 있습니다.

하노이 에만 1,579개의 오래된 아파트 건물과 공동주택(76개 지역의 1,273개 주택과 306개의 오래되고 독립적인 단독 아파트 건물 포함)이 있는데, 그중 수십 개의 건물이 위태로운 상태입니다.

특히, C8 건물 Giang Vo 집합 구역, G6A 건물 Thanh Cong 집합 구역, A 건물 Ngoc Khanh 집합 구역, 법무부 집합 구역 등 재건을 위해 철거해야 하는 D 레벨 위험 구역(가장 위험한 레벨)이 6개 있습니다.

하지만 하노이 건설부가 보고한 자료에 따르면 2023년 말까지 노후 아파트 건물의 리노베이션 및 재건축은 계획의 1.14%에 불과했으며, 19개 구역이 리노베이션 및 재건축되었습니다.

특히, 도시는 Nghia Do A & B House 프로젝트(Cau Giay 지구) 등 많은 주택 지역에 대한 투자자 선택을 승인하기로 결정했습니다. Nguyen Cong Tru 주거 지역(Hai Ba Trung 지구); X1-26 리에우 지아이 아파트 단지(동다구) 철도 운송 서비스 주거 지역(황마이 지구) 아파트 건물 148~150호 손떠이(바딘구) 베트남 영화 문서 연구소 공동주택 단지 리에우 지아이 거리 22번지(동다구) 아파트 건물 23번지 항바이(호안끼엠 구)... 하지만 2014년 주택법의 규정과 이를 시행하는 여러 법령에 문제가 있어 수년간 방치되어 시행되지 못했습니다.

하노이 건설국 부국장인 막딘민은 "법률 체계에서 가장 큰 문제 중 하나는 2014년 주택법 시행 지침인 101/2015/ND-CP 법령입니다. 이 법령은 사람과 기업이 보상, 부지 정리 및 재정착에 대해 서로 협상할 수 있도록 허용합니다. 또한 이 법령은 보상 계수(계수 K)를 구체적으로 규정하지 않아 양측이 공통된 의견을 찾지 못하고, 계획 및 목표에 따라 오래된 아파트와 공동 주택을 리노베이션하고 재건축하는 것이 불가능합니다."라고 말했습니다.

새로운 규정으로 교통 체증 해소

2023년 주택법은 위와 같은 어려움에 직면하여 2014년 주택법의 긍정적인 면을 계승, 계승하는 동시에 실무에 적합한 중요한 내용을 많이 개정, 보완하고, 어려움과 부족함을 해소하여 향후 노후 아파트 및 집단주택의 재건축에 돌파구를 마련하였습니다.

2023년 주택법에서 가장 주목할 만한 새로운 사항 중 하나는 주민 합의율에 대한 규정입니다. 이전에는 주택 지역 소유자의 100% 합의가 필요했지만, 새로운 법에 따르면 계획 협의에 참여한 전체 소유자 수의 최소 70%와 그 중 75%의 동의만으로도 프로젝트 철거 자격을 얻을 수 있습니다.

또한 2014년 주택법에서는 보상지가를 산정하는 계수 K, 재건축 투자 후 주택 임대료, 면적 환산 후 산정되는 아파트 가격, 다른 곳으로 이주하는 경우 이주 주택 가격 등에 대한 구체적인 규정이 없습니다.

이에 따라 K계수는 구아파트 및 공동주택이 위치한 토지의 위치와 가치에 따라 지자체별로 유연하게 적용될 것입니다. K계수는 1~2배 높게 계산되어 조정됩니다.

새로운 법률의 가장 큰 특징으로 여겨지는 내용은 '기존 아파트 수집' 계획에 대한 규정으로, 개별 독립 주택을 수집하고 신축 공사의 높이를 높여 공공 인프라(나무, 캠퍼스, 놀이터 등)를 위한 공간을 확보하는 내용입니다.

이를 통해 지방자치단체는 보다 호의적인 입장을 취하고, 기업은 노후 아파트와 공동주택의 리노베이션 및 재건축에 보다 적극적으로 참여할 수 있게 됩니다. 사람들은 익숙한 거주지를 바꾸거나 인프라와 서비스 시설이 부족한 재정착 지역으로 이사할 필요가 없기 때문에 만족합니다..." - 도시 계획 전문가이자 건축가인 Tran Tuan Anh의 의견입니다.

특히, 2023년 주택법에서 규정한 노후 아파트 및 집단주택의 개축 및 재건축에 관한 내용은 도(省) 인민위원회가 조직 산하 전문기관에 특정 업무를 할당하여 보상 및 이주 계획을 수립하도록 권한을 분산화하고 권한을 위임하는 것을 촉진합니다. 투자 정책, 투자자를 결정하고 승인합니다. 아파트 건물의 이전, 강제이주 및 철거에 대한 계획; 재정착 예산을 마련하다...

또한 이 법안은 1994년 이후 건설된 아파트 건물을 재건축할 때 건물주가 자금을 출연하도록 하는 조항을 추가하여, 건물주, 국가, 투자자의 이익의 실현 가능성과 조화를 확보하고 도시 미화 요건을 충족하도록 했습니다.

 

우리는 2023년 주택법에 따른 노후 아파트 및 공동주택의 재건축 관련 새로운 규정을 높이 평가합니다. 이러한 규정은 현행 법률 문서가 존재하지 않거나 불완전한 상황에서 국가, 국민, 기업 간의 이해관계의 조화를 보장하기 위해 보다 실용적이고 자세하며 명확합니다. 이를 통해 노후 아파트와 공동주택의 리노베이션과 재건축이 가속화되고, 향후 통합과 개발 요구에 부응하는 넓은 도시적 모습이 조성될 것입니다.

베트남 부동산 협회 부회장 Nguyen Van Dinh 박사

출처: https://kinhtedothi.vn/cai-tao-xay-dung-lai-chung-cu-cu-ky-vong-tu-nhung-quy-dinh-moi.html