'막대한' 추가 토지 자금으로 인한 파산 우려

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호치민시 1군 응우옌짜이 230번지에 위치한 랭커스터 레거시 프로젝트는 기업이 토지 사용료를 지불하고자 하지만 아직 평가 절차를 완료하지 못했습니다. - 사진: QUANG DINH

GP.Invest의 회장이자 베트남 건설 계약자 협회 회장인 응우옌 꾸옥 히엡(Nguyen Quoc Hiep) 씨는 투오이 트레(Tuoi Tre) 와의 인터뷰에서 이 추가 토지 사용료는 실제로는 연체료에 대한 "이자"이며 이 이자율을 적용하는 것은 불합리하여 기업에 어려움을 초래하고 있으며, 심지어 일부 기업은 잘못이 없음에도 불구하고 지불해야 할 금액이 수천억 동에 달해 파산 직전에 있다고 말했습니다.

추가 토지 사용료는 불합리한 징수입니까?

토지 가격 - 사진 2.

응우옌 꾸옥 히엡 씨

* 재무부는 토지 사용료 및 토지 임대료를 규제하는 법령 103호 개정안 초안에서 미납 토지 사용료에 대해 연 5.4%의 추가 징수율을 유지하려 합니다. 반대하는 이유는 무엇입니까?

- 최근 정부 지도자들과 일부 부동산 회사들과의 회의에서, 저는 기업이 연간 5.4%의 추가 토지 수수료를 내야 한다는 것은 완전히 불합리하다는 문제를 가장 먼저 제기했습니다.

이 추가 수수료는 국가가 토지 수수료를 계산한 후 기업의 과실로 인해 납부가 늦어지거나 기업이 고의로 납부를 늦게 하여 납부 지연으로 인한 이익을 얻는 경우에만 적용되어야 합니다.

그러나 재무부가 의견을 구하고 있는 시행령 103호 개정안 초안을 다시 검토해 보니, 아직 기업들의 의견을 수렴하지 않은 채 연 5.4%의 추가 토지 사용료를 유지해야 한다는 입장입니다. 또한, 이는 예산이므로 납부가 지연될 경우 추가 비용을 부담해야 한다는 입장입니다.

저는 전적으로 동의하지 않습니다. 이 정책이 바뀌지 않고 계속 시행된다면 기업들에게 큰 부담이 될 것입니다. 토지 사용료를 납부하지 않고 수년간 미납한 기업의 경우, 추가로 납부해야 할 토지 사용료가 수백억, 심지어 수천억 동에 달할 것입니다. 이는 기업들에게 큰 부담으로 작용하며, 심지어 일부 기업은 재정난에 시달려 파산에 이르기도 합니다.

* 이것이 부당한 요금이라고 생각하는 이유는 무엇입니까?

- 이는 국가가 아직 재정적 의무를 이행하지 않은 기간 동안 미납된 금액에 대한 이자, 즉 추가 수입입니다. 예를 들어, 국가가 토지 사용료 계산을 완료했고, 기업이 납부하지 않은 데에 책임이 있거나, 납부가 지연되는 동안 기업이 어떤 혜택을 받았다면, 기업은 납부 지연으로 인해 발생한 이익을 통해 추가 수입을 확보해야 합니다.

그러나 새로운 법에 따르면 토지 대금을 지불하지 않으면 기업은 프로젝트를 고객에게 판매할 자격이 없고, 기업은 자금을 조달할 수 없으므로 전혀 혜택을 받지 못합니다.

세율을 4%로 해야 한다는 의견도 있는데, 솔직히 말씀드리자면, 이 또한 불합리한 세율입니다. 기업이 혜택을 받지 못한다면 4%나 5.4%도 불합리하기 때문입니다. 세무 당국이 이 문제의 실체를 파악하고 기업과 공유해 주기를 바랍니다.

"쓴 약을 삼키고" 수천억 동의 추가 자금을 지불하라

토지 가격 - 사진 3.

노바랜드 의 레이크뷰 시티 프로젝트(호치민시)는 수년간 지불해야 할 토지 사용료를 아직 "확정"하지 않아 사람들에게 핑크북이 제공되지 않았습니다. - 사진: 응옥 히엔

* 귀하의 사업체도 이 추가 금액을 지불해야 합니까?

- 네. 저희 푸토 프로젝트는 2024년 5월에 토지 할당이 결정되었지만, 저희의 지속적인 촉구에도 불구하고 1년 후에야 공식적으로 평가되었습니다. 규정에 따라 사업체는 총 토지 사용료에 대해 연 5.4%의 추가 토지 사용료를 납부해야 합니다. 이는 약 5,000억 VND에 달하는 토지 사용료 외에 270억 VND가 추가로 발생하는 것을 의미합니다.

매우 불합리하다고 판단했지만, 어쩔 수 없이 따를 수밖에 없었습니다. 그렇지 않으면 분양을 개시하고 적등본을 받을 수 없었기 때문입니다. 저희의 경우, 여러 차례 재촉하며 토지 사용료를 지불할 준비가 되어 있었지만, 이는 기업이 지불하지 않은 것이 아니라 국가 기관과 컨설팅 기관이 토지 가격을 "확정"하지 않았기 때문이었습니다. 심지어 사업의 분양 절차가 1년이나 지연되어 손실을 입기도 했습니다.

토론 과정에서 지방 당국은 추가 토지 사용료를 징수하는 것은 불합리하다고 판단했지만, 법령 103호 등 법적 문서에 어긋나는 의견을 제시할 수는 없다고 밝혔습니다.

5.4%의 "이자율"은 근거가 없습니다. 매우 화가 나지만, 여전히 위 금액을 지불해야 합니다. 법령 103호가 개정되면 이 추가 지불을 요구하는 규정이 삭제되기를 바랍니다. 저희가 지불한 금액은 회사에 상쇄되거나 환불되기를 바랍니다.

응우옌 꾸옥 히엡 씨

가격 책정에 "갇힌" 기업

* 재무부는 연 5.4%의 추가 징수율이 '책임 공유' 요소를 고려한 것이라고 보고 있으며, 이 징수율은 토지 사용료 체납액의 50%에 해당합니까?

- 해당 기업은 가치평가 과정에서 완전히 배제됩니다. 만약 기업이 지연된 서류에 대해 논의하거나 제공할 책임이 있다면, 책임을 공유하는 것이 합리적이며 기업은 즉시 동의할 것입니다. 이 경우, 기업에 과실이 없습니다.

평가자문위원회는 국가기관이 설립하여 가격을 결정하며, 매수자는 별도의 협의 없이 이를 수락해야 합니다. 투자자들이 참여하고, 발표하고, 의견을 제시할 수 있도록 법령 제71호를 개정하는 방안을 제안했습니다.

판매할 제품을 확보하고 현금 흐름을 확보하기 위해 토지 사용료를 빨리 지불하고 싶지만, 그럴 수가 없습니다. 이러한 상황은 예산과 사업 모두에 지장을 초래하여 토지 자산 낭비로 이어집니다.

결의안 68호는 "기업 경영"에서 "기업 서비스"로 사고방식을 전환할 것을 요구합니다. 이러한 사고방식은 매우 새롭고 민간 경제의 어려움을 해소하고 발전을 촉진하는 데 적합합니다. 이를 위해 정책 입안자들은 기업의 입장에서 생각하고 적절하고 효과적인 문서와 절차를 마련해야 합니다.

호치민시에 프로젝트를 진행하는 부동산 회사의 부사장:

사업체에 부담이 될 수 있음

미지급 토지 가격에 연 5.4%의 추가 이자를 부과한다는 주정부의 계산에는 동의하지 않습니다. 주정부가 가격을 승인하지 않았는데, 그러면 이 이자는 어디서 조달될까요? 그리고 이렇게 큰 벌금은 기업들을 지치게 할 것이며, 특히 대규모 프로젝트나 장기간의 가치 평가 부재로 어려움을 겪는 기업들에게는 더욱 그렇습니다.

예를 들어, 호치민시 1군 프로젝트는 완료되었지만 토지 사용료 산정은 아직 완료되지 않았습니다. 2020년 2월, 자원환경부가 지정한 평가 기관은 토지 사용료를 1조 5,190억 동으로 산정했지만, 호치민시는 이 가격을 승인하지 않았습니다. 네 번째 사례에서, 다른 회사는 토지 할당이 2018년에 이루어졌음에도 불구하고, 평가 시점을 기준으로 가격을 산정하고 물가 상승률을 반영하여 최대 3조 2,000억 동까지 평가했습니다. 토지 사용료는 평가 연도가 아닌 토지 할당 연도를 기준으로 산정되었어야 합니다.

2025년 토지 평가액이 3조 4,000억 동이고 승인될 경우, 연 5.4%의 추가 수수료가 부과됩니다. 즉, 현재까지 토지 평가액이 40% 증가하여 약 1조 3,600억 동에 해당합니다. 총 토지 평가액은 4조 7,600억 동입니다. 이는 사업이 파산할 위험에 처할 수 있는 심각한 수치입니다.

대부분의 기업은 사업자금을 조달하기 위해 초기평가를 사용해 왔지만, 지금은 토지가격이 너무 많이 올랐고, 평가단위 자체에서 감가상각을 더했고, 이제 국가에서 5.4%의 추가 이자율을 산정했는데, 이는 감가상각을 두 번 계산한 것으로 간주됩니다.