막대한 추가 토지 비용으로 인한 파산에 대한 두려움.

토지 가격 - 사진 1.

호치민시 1군 응우옌 짜이 230번지에 위치한 랭커스터 레거시 프로젝트는 회사가 토지 사용료를 지불하겠다고 밝혔음에도 불구하고 아직 감정 평가 절차가 완료되지 않았습니다. - 사진: 꽝딘

GP.Invest 회장이자 베트남 건설업체협회 회장인 응우옌 꾸옥 히엡 씨는 투오이 트레 신문 과의 인터뷰에서 이러한 추가 토지 사용료는 사실상 연체 이자이며, 이러한 이자율 적용은 불합리하여 기업에 어려움을 초래하고, 심지어는 잘못이 없는 기업조차도 수천억 동에 달하는 금액을 지불해야 하기 때문에 파산 직전까지 몰고 간다고 주장했습니다.

추가 토지 사용료는 부당한 요금인가요?

토지 가격 - 사진 2.

응우옌 꾸옥 히엡 씨

* 토지이용료 및 토지임대료를 규정하는 시행령 103호 개정안 초안에서 재정부는 미납 토지이용료에 대한 연 5.4%의 추가 징수율을 유지하려고 합니다. 이에 반대하는 이유는 무엇입니까?

- 최근 정부 관계자 및 여러 부동산 업체와의 회의에서 저는 기업들에게 연간 5.4%의 추가 토지 사용료를 부과하는 것은 완전히 불합리하다는 문제를 처음으로 제기했습니다.

이 추가 요금은 사업체가 국가가 토지 사용료를 이미 계산한 후 지불을 지연한 과실이 있는 경우 또는 사업체가 고의로 지불을 지연하고 그로 인해 이득을 취하는 경우에만 적용되어야 합니다.

그러나 재정부가 현재 의견 수렴 중인 103호 시행령 개정안 초안을 검토한 결과, 기업들의 의견이 여전히 반영되지 않았으며, 연간 5.4%의 추가 토지 부담금을 그대로 유지하려는 입장을 고수하고 있습니다. 재정부는 이 금액이 예산이기 때문에 납부가 지연되더라도 추가 금액은 반드시 납부해야 한다는 입장을 고수하고 있습니다.

저는 이 의견에 전적으로 반대합니다. 이 정책이 변경되지 않고 계속 시행된다면 기업에 상당한 부담을 줄 것입니다. 수년간 토지세를 납부하지 않은 기업들은 추가로 납부해야 할 토지세가 수백억, 심지어 수천억 동에 달할 수도 있습니다. 이는 기업에 큰 부담을 안겨주고, 일부 기업은 재정난에 허덕이다 파산에 직면할 수도 있습니다.

이 요금이 부당하다고 생각하는 이유는 무엇입니까?

- 이는 미납금액에 대해 국가가 재정적 의무 계산을 완료하지 못한 기간 동안 부과되는 이자, 즉 추가 요금입니다. 국가가 토지 사용료 계산을 완료했음에도 불구하고 기업이 납부를 하지 않았거나, 납부 지연으로 인해 어떤 이득을 취한 경우, 이 추가 요금은 지연 납부로 인한 이익 창출에 해당하므로 징수해야 합니다.

하지만 새 법에 따르면 토지 사용료가 전액 납부될 때까지 기업은 고객에게 판매할 프로젝트를 시작할 자격이 없으며 자본 조달도 할 수 없어 아무런 혜택도 받지 못합니다.

일부에서는 4%의 세율을 제안했지만, 솔직히 말해서 이 또한 전혀 합리적이지 않습니다. 기업들이 실질적으로 이득을 보는 세율이 아니기 때문에 4%든 5.4%든 비논리적입니다. 입법 기관이 실질적인 문제점을 파악하고 기업들의 입장을 이해해주기를 바랍니다.

어쩔 수 없이 수백억 VND에 달하는 추가 수수료를 지불해야 했다.

토지 가격 - 사진 3.

노바랜드 의 레이크뷰 시티 프로젝트(호치민시)는 수년이 지나도록 토지 사용료 납부를 완료하지 못해 주민들이 토지 소유권 증서를 받지 못하고 있다. - 사진: 응옥 히엔

* 귀사도 이 추가 요금을 지불해야 합니까?

- 맞습니다. 푸토에 있는 저희 프로젝트는 2024년 5월에 토지 배정 결정을 받았지만, 저희가 거듭 요청했음에도 불구하고 공식적인 평가가 1년 후에야 완료되었습니다. 규정에 따르면, 회사는 총 토지세 외에 매년 5.4%의 추가 토지세를 납부해야 하는데, 이는 이미 납부한 약 5천억 VND에 더해 270억 VND를 추가로 내야 한다는 의미입니다.

매우 부당하다고 생각했지만, 부동산을 매각하거나 토지 소유권 증서를 받으려면 어쩔 수 없이 따라야 했습니다. 저희는 여러 차례 토지 대금 지급을 촉구했고, 심지어 저희가 직접 지불할 의향까지 있었지만, 정부와 컨설팅 회사가 토지 가격을 확정하지 않았던 것이지, 회사가 지불을 거부해서가 아니었습니다. 이로 인해 사업 매각 절차가 1년이나 지연되면서 저희는 손해까지 입었습니다.

논의 과정에서 지방 당국은 추가 토지 사용료 징수가 부당하다고 판단했지만, 103호 시행령과 같은 법규에 반하는 의견을 표명할 수는 없었습니다.

5.4%라는 "이자율"은 근거가 없습니다. 매우 불쾌하지만 어쩔 수 없이 납부해야 합니다. 103호 법령이 개정되면 이 추가 납부 요구 사항이 삭제되기를 바랍니다. 이미 납부한 금액은 회사에 환불되거나 공제되기를 희망합니다.

응우옌 꾸옥 히엡 씨

기업들은 가격 결정에 있어 난관에 봉착해 있다.

재정부는 연간 5.4%의 추가 수수료는 "책임 분담" 요소를 고려한 것이며, 이는 토지 사용료 연체료의 50%에 해당한다고 주장합니다.

- 해당 회사는 평가 과정에서 완전히 배제되었습니다. 만약 회사가 논의에 참여하거나 서류를 늦게 제출해야 할 책임이 있었다면, 책임을 분담하는 것이 합리적일 것이고 회사도 기꺼이 동의했을 것입니다. 그러나 이 경우에는 회사에 잘못이 없습니다.

평가 및 자문 위원회는 국가 기관에 의해 설립되었으며, 위원회가 가격을 책정하면 구매자는 협상 없이 이를 수용해야 합니다. 우리는 투자자가 참여하여 자신의 입장을 제시하고 반론을 제기할 수 있도록 법령 71호를 개정할 것을 제안했습니다.

우리는 토지 사용료를 신속히 납부하여 판매할 제품을 확보하고 현금 흐름을 창출하고 싶지만, 그럴 수 없습니다. 이러한 상황은 정부 수입과 기업 활동 모두에 병목 현상을 초래하고 있으며, 토지 자산의 낭비로 이어지고 있습니다.

결의안 68호는 '기업을 관리하는 것'에서 '기업을 지원하는 것'으로 사고방식을 전환할 것을 촉구했습니다. 이러한 새롭고 적절한 접근 방식은 어려움을 해결하고 민간 부문 발전을 촉진하는 데 매우 중요합니다. 이를 위해서는 정책 입안자들이 기업의 입장에서 생각하여 적절하고 효과적인 규정과 절차를 마련해야 합니다.

호치민시에 프로젝트를 진행 중인 부동산 그룹의 부사장:

그렇게 되면 사업이 완전히 망할 수도 있다.

저는 정부가 미납 토지 가격에 연 5.4%의 이자를 추가하기로 한 결정에 반대합니다. 정부가 아직 가격을 확정하지 않았는데, 그 돈은 어디서 나오는 것입니까? 이렇게 높은 이자 부담은 기업, 특히 대규모 프로젝트를 진행하거나 토지 가격 확정까지 오랜 시간이 걸리는 기업에 심각한 타격을 줄 것입니다.

예를 들어, 호치민시 1군에 있는 저희 프로젝트는 완공되었지만, 토지 사용료 산정은 아직 진행 중입니다. 2020년 2월, 환경자원부에서 지정한 평가 기관은 토지 사용료를 1조 5,190억 VND로 산정했지만, 시 당국은 이 금액을 승인하지 않았습니다. 네 번째 시도 끝에 다른 업체가 3조 2,000억 VND로 평가했는데, 이는 토지 배정 결정이 2018년에 이루어졌음에도 불구하고 평가 시점을 기준으로 가격을 산정하고 인플레이션을 반영한 것입니다. 토지 사용료는 평가 연도가 아닌 토지 배정 연도를 기준으로 산정되어야 합니다.

2025년 토지 평가액이 3조 4천억 VND로 평가되어 승인될 경우, 매년 5.4%의 추가 부담금이 발생하여 총액이 약 40% 증가한 셈이며, 이는 약 1조 3천6백만 VND에 해당합니다. 따라서 총 토지 부담금은 4조 7천6백만 VND에 달하게 됩니다. 이는 기업을 파산 직전으로 몰아넣을 수 있는 엄청난 금액입니다.

대부분의 기업은 초기 평가액을 활용하여 운전자금을 조달했지만, 이제 토지 가격이 폭등했습니다. 평가 기관 자체에서 이미 인플레이션을 반영했는데, 이제 정부가 5.4%의 이자율을 추가하면서 사실상 인플레이션이 두 배로 반영되는 셈입니다.