응우이 두아 틴(NDT): 우선, 6월 21일 응우이 두아 틴 인터뷰 에 응해 주셔서 감사드립니다. 현재 정부 , 각 부처, 관련 부문, 그리고 지방 자치 단체는 기업들의 사회주택 건설 참여를 적극적으로 장려하고 있습니다. 사회주택 건설 분야에서 오랜 경험을 쌓아 온 기업으로서 , 현재 사회주택에 대한 수요를 어떻게 평가하십니까?
응우옌 비엣 훙(Nguyen Viet Hung) BIC 베트남 인적자원행정부 부장: 건설부의 평가에 따르면, 최근 사회주택 개발 성과는 2020년까지의 국가주택개발전략과 2030년 비전에 명시된 요건을 충족하지 못했습니다.
건설부의 예측에 따르면, 2030년까지 전국적으로 산업단지 근로자와 저소득층의 주택 수요를 충족하기 위해 240만 채의 사회주택이 필요할 것으로 전망됩니다.
건설부는 또한 저소득층과 산업단지 근로자를 위해 최소 100만 채의 사회주택을 건설하는 사업(2021년부터 2030년까지)을 제안했습니다. 100만 채의 사회주택이 실제로 사용되면 국민의 실제 주택 수요를 어느 정도 충족할 수 있을 것입니다.
하지만 사업적인 관점에서 볼 때, 현재의 문제는 사회주택에 대한 수요는 매우 큰 반면, 공급이 시장에서 차지하는 비중이 매우 작다는 점이라고 생각합니다.
게다가 많은 투자자들은 사회주택 프로젝트를 민간부문에 개발하는 데 관심이 없습니다. 그 이유는 수익이 10%를 넘지 않게 통제되고 은행에서 우대대출을 받기 어렵기 때문입니다.
동시에 저소득층의 주택 구매를 위한 우대 정책은 많지 않고, 접근도 어렵습니다. 법적 절차가 여전히 중복되어 있어 절차 시작부터 실제 시행까지 시간이 지연되고 있습니다.
투자자: BIC 베트남이 사회주택 사업을 추진해 온 것으로 알고 있습니다. 회사가 위 사업들을 추진하면서 겪었던 장단점을 말씀해 주시겠습니까?
응우옌 비엣 훙 씨: 사회주택 프로젝트를 개발하는 투자자로서, 저희 회사는 프로젝트 개발 과정에서 이 부문에 대한 국가 기관으로부터 많은 지원을 받았습니다.
첫째, 부동산에 대한 신용 공급원이 부족한 상황에서도 사회주택 사업에 대한 자본은 여전히 정부와 은행으로부터 우선적으로 대출을 받을 수 있습니다.
둘째, 토지자금은 지방, 시 당국이 집행 시기와 절차를 조정하고 토지사용료를 면제하며, 이러한 토지자금은 사전에 계획, 정리, 청산되는 경우가 많습니다.
셋째, 사회주택 개발 프로젝트는 토지, 세금 및 기타 투자 인센티브에 대한 특정 지원과 인센티브를 누리고 있으며, 이는 매우 명확하고 구체적입니다.
BIC 베트남 인사부장인 응우옌 비엣 훙 씨가 응우오이 두아 틴과 대화를 나누었습니다.
그러나 이러한 장점에도 불구하고 사회주택 건설은 여전히 어려움을 겪고 있습니다. 현재 저희 회사는 수도권 주민들의 요구를 충족하는 고품질 아파트를 시장에 공급하기 위한 프로젝트 착수를 위한 절차를 마무리하고 있습니다.
그러나 하노이 의 이러한 인허가 절차는 현재 여러 중복 절차에 직면해 있으며, 상당한 시간이 소요되고 있습니다. 2020년부터 부지 정리를 완료했지만 시 인민위원회의 토지 배정 결정을 기다리고 있는 프로젝트도 있습니다. 이와 더불어 건설 공사에 대한 건설 허가 발급도 지연되어 프로젝트 시행이 지연되고 있습니다.
또한, 우리를 괴롭히는 또 다른 문제는 금리입니다. 이러한 인센티브에도 불구하고, 은행들은 여전히 대출 절차와 기업의 자본 조달을 위한 신용 기준에 많은 어려움을 겪고 있습니다.
투자자: 실제로 기업의 역량 외에도 토지 관련 솔루션, 제도, 정책 또한 매우 중요한 역할을 합니다. 다수의 사회주택 사업을 건설하고 완공한 기업으로서, 최근 사회주택 건설 기업을 위한 국가의 제도와 정책을 어떻게 평가하십니까?
응우옌 비엣 훙: 우리는 사회주택 개발이 올바른 정책이자 전략이며, 관점, 아이디어, 접근 방식, 그리고 실행 방안에 있어 획기적인 진전을 이룬다고 믿습니다. 정부, 각 부처, 지자체, 그리고 지역 사회의 결단과 적극적인 참여 덕분에 효과적인 메커니즘과 정책들이 최근 많은 중요한 성과를 거두었습니다.
그러나 사회주택에 대한 현행 정책과 메커니즘은 여전히 한계를 안고 있으며, 사회주택 개발을 저해하고 있습니다. 확인된 어려움으로는 토지 접근성 문제, 높은 주택 가격 문제, 복잡하고 중복되는 투자 및 토지 배분 절차, 그리고 불편하고 불분명한 절차 등이 있습니다.
또한, 사회주택 공급 부족은 용도 변경을 허용하는 메커니즘 때문이라고 생각합니다. 많은 프로젝트가 사회주택 허가를 받았지만, 일정 기간 후 상업용 주택으로 전환되고 투자자들이 용도 변경을 위해 자금을 지불하는 경우가 많습니다. 이로 인해 이미 제한된 공급이 더욱 제한됩니다.
많은 투자자들이 사회주택 시장에 대한 투자 자원과 자본 조달에 제약을 받고 있어 우대 대출을 받기 어렵다는 점은 말할 것도 없습니다. 부동산 대출 금리 및 위험 계수에 대한 제한이나 규제, 그리고 이 부문의 특성으로 인해 은행의 사회주택 프로그램 자금 조달은 장기적인 안정성이 부족한 경우가 많습니다.
레드리버 고품질 사회주택 프로젝트는 '라이스 시티'라는 상업적 명칭을 가지고 있으며, BIC 베트남이 투자했습니다.
투자자: 정부가 2030년까지 사회주택 100만 채를 건설한다는 목표에 대해 언급했듯이, 이 목표를 달성하기 위해 정부는 120조 동(VND) 규모의 신용 지원책 외에도 각 부처, 지자체, 지방자치단체에 관련 서류 검토 및 미비점을 개선하여 투자자들에게 제공할 것을 요청하고 있습니다. 기업 입장에서는 어떤 해결책이 필요하다고 생각하십니까?
응우옌 비엣 훙: 첫째, 사회주택용 토지를 소유하거나 매입하는 투자자는 입찰 방식이 아닌 지정 계약자 제도를 신청해야 한다고 생각합니다. 나머지 기준은 국가 기관의 승인을 받습니다.
둘째, 계획 문제와 관련이 있습니다. 현재 많은 계획 사업, 특히 사회주택에 대한 세부 계획은 인구 목표, 사회 기반 시설 등과 관련하여 조정되어야 합니다.
이로 인해 용도지역 계획 및 세부 계획을 조정해야 하며, 이는 매우 많은 시간이 소요될 것입니다. 따라서 본 기업은 사회주택 사업의 1/500 세부 계획을 조정하는 데 있어 지자체와 협력하여 진행 속도를 높일 것을 제안합니다.
셋째, 현재 사회주택 사업 승인 절차는 시간이 많이 소요됩니다. 따라서 공개 입찰 서류 제출, 투자자 선정 등 병행 절차가 가능한 절차를 90일에서 120일로 단축하여 지자체가 사회주택 사업 공고를 하고, 기업들이 서류 제출에 참여할 수 있도록 하는 방안을 제안합니다.
넷째, 계획된 토지자금과 관련하여, 많은 사회주택 사업은 분산되어 있고, 집중되어 있지 않으며, 규모가 작고, 접근성과 편의시설이 불편하고 부적절합니다.
관리 기관에서 명확한 계획을 실행하고 계획된 구역을 투명하게 공개하여 기업이 전반적인 전략에 따라 건설을 시행할 수 있도록 돕기를 바랍니다.
마지막으로, 은행의 지원을 받는 우대 대출에 대한 접근성을 확대하고자 합니다. 동시에 "청정" 토지 기금을 확보하고 사회주택 사업을 위한 토지 계획을 확대할 것입니다.
투자자: 대화해주셔서 감사합니다!
투자자들과의 대화에서 천연자원환경부 전 차관인 당 훙 보 교수는 사회주택 공급의 막힘을 해소하기 위해서는 자본, 토지 기금, 정책이라는 세 가지 요소가 필요하다고 말했습니다.
한편, 베트남 경영 시스템의 가장 큰 약점은 행정 절차입니다. 이는 저소득층을 위한 분야임에도 불구하고, 사회주택 구매, 임대, 임대에 대한 접근은 항상 절차로 인해 근로자들에게 수많은 어려움을 야기합니다. 기업들은 또한 이 분야의 프로젝트를 수행하는 데 있어 법적 어려움에 직면합니다.
"현재 연 2%의 최고 우대 금리를 적용하는 12조 동(VND) 규모의 신용 패키지는 저소득층에게 실질적으로 우대되지 않습니다. 10년 전만 해도 3조 동(VND) 규모의 신용 패키지는 5.5%의 우대 금리를 적용했기 때문에 근로자와 저소득층이 쉽게 이용할 수 있었고, 이용을 원했습니다."라고 전문가는 말했습니다 .
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