아파트 구매력의 역설.

재정적인 요인 외에도 위치는 아파트의 판매 가능성에 상당한 영향을 미칩니다.

중산층 및 저소득층 근로자들에게 저렴한 주택 문제는 끊임없이 제기되는 우려 사항이지만, 부동산 시장은 주목할 만한 역설을 보이고 있습니다. 교외 지역의 저렴한 아파트와 주택들은 매수자를 찾기 어려운 반면, 도심의 중고가 부동산은 상당한 인기를 누리고 있습니다.

저렴한 주택은 여전히 ​​구매자를 찾기가 어렵습니다.

호치민시에 거주하는 호앙 니 씨는 2년 넘게 테코 홈즈 안푸 단지에 있는 62.2m² 규모의 아파트를 18억 9천만 VND에 팔려고 애쓰고 있지만, 아직까지 매수자를 찾지 못했습니다. 그녀는 이 아파트를 4년 전 할부로 구입했으며, 최초 구입 당시 은행 대출 이자를 제외하고도 17억 VND가 넘는 금액을 지불했다고 밝혔습니다. 현재 호가 기준으로 평방미터당 가격은 약 3천만 VND로, 시중에 나와 있는 많은 상업용 프로젝트보다 훨씬 낮은 가격임에도 불구하고, 그녀는 여전히 구매자를 찾지 못하고 있습니다.

투티엠 신도시 지역과 호치민시 중심부의 고급 아파트 프로젝트는 높은 가격에도 불구하고 여전히 매력적인 반면, 교외 지역의 저렴한 아파트 프로젝트는 상대적으로 판매 부진을 겪고 있습니다.

마찬가지로, 호앙 씨는 한때 호치민시 투안자오구 투안안 지역의 레거시 프로젝트에 있는 46제곱미터 크기의 원룸 아파트를 구입했습니다. 얼마 동안 거주한 후, 그는 시내 중심가로 출퇴근하는 것이 불편하다고 느껴 아파트를 팔기로 결정했습니다. 가구를 포함하여 13억 VND가 넘는 가격에 팔았음에도 불구하고, 매수자를 찾는 데 몇 달이 걸렸습니다.

남부 지역 부동산 중개업자들에 따르면, 평방미터당 2800만~3000만 동에 달하는 상업용 아파트 매물이 꾸준히 나오고 있지만 거래량은 여전히 ​​저조한 수준입니다. DKRA 그룹의 보 홍 탕 부사장은 호치민시 중심부의 완공된 아파트 단지들은 가격 상승은 미미하지만 거래는 계속되고 있다고 밝혔습니다. 반면, 외곽이나 교외 지역의 프로젝트들은 유동성 압박에 직면하고 있습니다. 많은 집주인들이 가격을 인하하거나 심지어 원가 이하로 매도하고 있지만, 매수자를 찾는 데 어려움을 겪고 있습니다.

전문가들에 따르면 가장 큰 역설은 해당 상품이 중산층을 대상으로 설계되었음에도 불구하고, 정작 이들이 접근하는 데에는 수많은 장벽에 직면한다는 점입니다. 호치민시에서 오랫동안 부동산 중개업에 종사해 온 닷 민 씨는 이 계층의 고객 대부분이 약 10억 VND 정도의 자산만 보유하고 있으며, 나머지는 은행 대출에 의존하고 있다고 밝혔습니다. 그러나 소득 증명서, 고용 계약서, 재무 이력 등의 제출 요건 때문에 많은 프리랜서, 공장 근로자, 소기업 운영자들이 신용 요건을 충족하기 어렵습니다.

스마트랜드 전략대외협력 부국장인 응우옌 레 하이 당 씨는 많은 비숙련 노동자들이 급여 수령이나 현금 인출 외에는 은행과의 금융 거래 경험이 거의 없다고 지적했습니다. 따라서 복잡한 절차를 거쳐야 하는 대출 신청은 큰 어려움이 됩니다. 자금 조달에 어려움을 겪는 이들은 내 집 마련 대신 임대 생활을 지속할 수밖에 없습니다.

재정적인 고려 사항 외에도, 입지는 저렴한 주택의 판매 잠재력에 상당한 영향을 미칩니다. 도심 지역의 토지는 점점 더 부족해지고 가격이 상승함에 따라, 대부분의 저가 주택 프로젝트는 호치민시 중심부에서 20~30km 떨어진 위성 도시나 교외 지역에 개발될 수밖에 없습니다. 가격은 더 저렴하지만, 이동 시간, 교통 체증, 그리고 제한된 기반 시설과 서비스로 인해 많은 사람들이 망설이게 됩니다.

저가 주택 시장이 심각한 유동성 문제에 직면하고 있는 반면, 고급 부동산 시장은 완전히 다른 양상으로 움직입니다. 고급 부동산 시장에서는 매매 가격뿐만 아니라 자산 축적, 보존, 그리고 재정적으로 여유로운 고객들의 사회적 지위 확인 욕구가 중요한 역할을 합니다.

현실은 우리에게 무엇을 말해주는가?

많은 사람들이 개발업체들이 수요가 더 높은 저가 주택 시장에 집중하지 않고, 왜 평방미터당 수억 동에 달하는 고가 아파트 개발에만 매진하는지 의문을 제기합니다. 하지만 실제로는 중산층과 고소득층 고객의 수요가 안정적으로 유지되고 있어, 이러한 수요가 고가 상품 개발의 기반이 되고 있는 것입니다.

이러한 고객층에게 집은 단순히 거주 공간 이상의 의미를 지닙니다. 그들은 녹지 공간, 낮은 인구 밀도, 고급 편의시설, 전문적인 관리 서비스, 그리고 비슷한 라이프스타일을 가진 주민들로 이루어진 공동체 등 완벽한 주거 환경을 추구합니다. 이러한 요소들 덕분에 그들은 사생활 보호, 안전, 그리고 장기적인 가치 상승을 위해 기꺼이 더 높은 가격을 지불할 의향이 있습니다.

Savills Vietnam에 따르면, 최근 분양된 많은 A급 프로젝트들이 높은 분양률을 기록했습니다. 이러한 프로젝트들은 대부분 주요 입지에 위치하여 신규 분양가가 평방미터당 1억 동을 넘어섰습니다. 실제로, 조사 대상 일부 신규 분양 부문의 평균 분양가는 2025년 말까지 평방미터당 약 2억 2,400만 동에 달할 것으로 예상됩니다. 높은 가격에도 불구하고, 해당 부문의 부동산 수요는 여전히 강세를 보이고 있습니다.

호치민시 중심부와 투티엠 신도시 지역의 신규 프로젝트에 대한 높은 관심은 고급 부동산의 매력을 더욱 분명하게 보여줍니다. 예를 들어, 손킴랜드(Son Kim Land)가 투티엠역 인근에 5.0 모델을 지향하는 프로젝트는 아직 분양가를 발표하지 않았음에도 불구하고 이미 투자자들의 관심을 끌고 있습니다. 앞서 메트로폴(The Metropole)과 버클리(The Berkley)와 같은 프로젝트들도 평방미터당 2억 8천만~4억 3천만 VND의 가격대로 분양가가 책정되었음에도 불구하고 높은 분양률을 기록했습니다. 이와 유사하게, 더 프리브(The Prive), 이튼 파크(Eaton Park), 마스터라이즈 코스모 센트럴(Masterise Cosmo Central) 등 여러 프로젝트들도 분양 초기부터 상당한 관심을 불러일으켰습니다.

응우옌 레 하이 당 씨는 고급 부동산의 가치는 규모나 건축비뿐만 아니라 희소성, 입지, 장기적인 가치 유지 가능성과 같은 요소에 따라 결정된다고 믿습니다. 재정적 여력이 충분한 사람들의 경우, 주택 구매 결정은 절대적인 가격보다는 제품의 고유한 가치, 개발업체의 명성, 그리고 미래 자산 가치 상승 가능성을 기준으로 이루어지는 경우가 많습니다.

실제로 호치민시 중심부의 고급 주택 공급은 토지 부족 심화로 인해 제한적입니다. 이로 인해 최적의 입지를 갖춘 부동산은 시간이 지날수록 더욱 희귀해질 것입니다.

보 홍 탕 씨에 따르면, 호치민시의 중심 업무 및 금융 지구, 특히 투티엠 지역 인근에 위치한 프로젝트는 입지 조건 면에서 항상 독보적인 이점을 가지고 있습니다. 이러한 희소성 덕분에 자산 축적과 장기적인 가격 상승을 기대하는 부유층 고객들이 해당 프로젝트를 선호합니다. 탕 씨는 "전반적으로 고급 주택 시장의 가격 상승은 수요와 공급의 법칙, 점점 높아지는 토지 가격, 그리고 더욱 엄격해진 상품 개발 기준을 반영하는 것입니다. 반면 저가 주택 시장의 어려움은 법적 절차, 대출 조건, 프로젝트 위치 등 구매자들이 접근하기 어렵다는 점에 있습니다."라고 말했습니다.

우리는 얽힌 매듭을 풀어야 합니다.

전문가들에 따르면 근본적인 해결책은 고급 주택 가격을 시장 가격 이하로 낮추는 것이 아니라, 법적 병목 현상을 해소하고, 신용 접근성을 확대하며, 교외 지역을 연결하는 인프라에 투자하는 것입니다. 이러한 장벽들이 해결되면 필요한 사람들에게 저렴한 주택이 공급될 수 있으며, 이는 부동산 시장에서 오랫동안 지속되어 온 공급-수요 격차를 줄이는 데 도움이 될 것입니다.

출처: https://nld.com.vn/nghich-ly-suc-mua-tu-phan-khuc-can-ho-196260527195751621.htm