시작해서 "은폐"
2022년 4월 30일, 호치민시 건설국은 기업들과 협력하여 기공식을 개최하고 일련의 사회주택 건설 사업을 시작했습니다. 그러나 1년이 넘은 지금까지도 거의 모든 사업이 중단된 채 "이불 속에 묻혀" 있습니다. 저희는 에코 그린 도시 지역(7군)의 사회주택 사업 투자자인 쑤언 마이(Xuan Mai) 회사의 경영진에게 연락하여 4월 30일 기공식 이후, 관련 절차 및 법적 절차를 완료하기 위해 사업이 현재까지 중단되었다고 통보받았습니다.
현재 이 프로젝트는 투자 정책 연장의 첫 단계에 있습니다. 마찬가지로, 드래곤 빌리지(Dragon Village) 회사의 투덕(Thu Duc) 시 드래곤 E-홈(Dragon E-Home) 사회주택 프로젝트는 착공 후 법적 절차를 밟기 위해 현재까지 중단되었습니다. 또한, 투덕 시 디엔푹탄(Dien Phuc Thanh) 회사의 사회주택 프로젝트 역시 법적 절차에 얽매여 향후 진행을 미루고 있습니다.
에코 그린 도시 지역의 사회주택 프로젝트는 2022년 4월에 착공되었지만 지금까지 덮개가 씌워져 있었습니다.
린쭝 II 수출가공지구(투득시) 내 근로자 주택 프로젝트(NOCN) 투자자인 티엔팟(Thien Phat) 회사 이사회 의장 후인 티 박 반(Huynh Thi Bach Van) 여사는 기공식 이후 회사 프로젝트가 "중단"되었다고 밝혔습니다. 프로젝트 관련 서류는 호치민시 수출가공산업지구 관리위원회에 제출되었지만, 현재까지 해당 부서는 서류를 받지 못했습니다.
"국가는 기업의 사회주택 및 산업용 주택 투자를 장려하는 여러 우대 정책을 도입했습니다. 하지만 지금까지 기업들은 상업용 주택의 1.5배까지 계수를 인상하고, 토지 사용료에 대한 인센티브를 받고, 우대 금리로 자금을 차입하고, 세금 감면 혜택을 받는 등 어떠한 인센티브도 누리지 못했습니다. 기업들은 절차상 아무런 지원도 받지 못했습니다. 기업들은 이윤 추구가 아닌 사회 공헌에 대한 열정을 가지고 있지만, 매우 어렵습니다. 사업 추진을 지연시키는 문제가 너무 많습니다."라고 반 씨는 말했습니다.
사회주택 투자 전문 기업인 호치민시 사회주택개발투자 주식회사의 보 민 황(Vo Minh Hoang) 대표이사는 사회주택 개발 정책이 정확하고 다양한 인센티브를 제공하지만 현재 대부분의 단계에서 "걸려 있다"며 실망감을 표했습니다. 구체적으로, 120조 VND(약 1조 2천억 원) 규모의 신용 패키지가 있지만 기업들은 이를 활용할 수 없습니다. 이 자금을 조달하려면 건설 허가를 받아야 하는데, 건설 허가를 받으려면 2~3년이 걸립니다. 한편, 투자 정책 승인 초기 단계에서 기업들이 "걸려 있다"며 우대 자금을 조달하는 것도 불가능합니다.
기업들은 자본금 외에도 토지 자금 조달에 어려움을 겪고 있습니다. 현재 토지는 자체 협상, 보상, 토지 정리, 그리고 국가 할당 등 두 가지 방식으로 조달할 수 있지만, 두 방식 모두 어렵습니다. 또 다른 어려움은 사회주택 사업을 진행하는 기업의 수익이 10%에 불과하다는 것입니다. 판매 가격과 판매 대상은 건설부를 거쳐야 하며, 판매 가격에 포함되지 않는 비용도 있습니다. 호앙 씨는 "기업 유치를 위해 국가가 여러 인센티브를 제공했지만, 대부분의 기업은 이를 활용하지 못했습니다. 따라서 국가가 기업과 함께해 주기를 바랍니다. 너무 많은 장벽 때문에 기업들이 개발 사업 참여에 관심을 갖지 않습니다."라고 말했습니다.
호치민시 사회주택 전문 기업인 레탄(Le Thanh)의 이사인 레 후 응이아(Le Huu Nghia) 씨는 정부가 이 분야의 사회주택 유치를 위해 여러 우대 정책을 도입했다고 밝혔습니다. 하지만 기업들이 프로젝트 시행 절차를 완료하는 데는 매우 어렵고 시간이 많이 소요된다고 덧붙였습니다. 이전에는 프로젝트 시행 절차가 동시에 진행될 수 있었지만, 이제는 기획투자국에서 처리됩니다. 가장 중요한 첫 번째 단계는 투자자 승인과 함께 투자 정책 승인입니다.
현재 상업용 주택뿐만 아니라 사회주택도 이 첫 단계에 머물러 있어 다른 단계의 시행이 불가능합니다. 이는 과거에 새로운 사회주택 사업이 시행된 적이 없다는 사실에서 잘 드러납니다. 따라서 아무리 많은 매력적인 인센티브를 제공하더라도, 지역 정책의 시행 및 집행이 효과적이지 않고 법적 절차가 완료되지 않으면 이러한 인센티브를 활성화하기 매우 어렵습니다.
우대 사회주택 정책은 기업에 도달하기 어렵다
"위에 카펫, 아래에 못"을 깔지 마세요
호치민시 부동산협회 회장 레 황 짜우 씨는 사회주택에 대한 우대 정책이 많지만, 자본, 법률, 절차, 프로세스 등에서 여러 가지 병목 현상으로 기업들이 참여에 관심이 없다고 분석했습니다. 가장 큰 병목 현상은 정책 실행입니다. 첫째, 신용 자본 우대입니다. 2014년 주택법은 사회주택 구매자, 임차인, 투자자를 위한 신용 인센티브를 규정하고 있지만, 2015년 말 이후 국가는 중기 예산을 사회주택에 지출하지 않아 재원이 부족합니다.
2017년 말까지 국회는 이 프로그램에 4,000억 동(VND)을 승인했고, 이후 4조 동(VND)을 추가로 승인했습니다. 그러나 실제로는 재원이 없었습니다. 지금까지 2021년부터 2025년까지의 중기 예산안에는 사회주택을 위한 대출 재원 배분이 명확하게 명시되어 있지 않았습니다. 따라서 과거에는 기업과 국민들이 이러한 재원을 확보하지 못했습니다.
지금까지 정부는 사회주택 우대 정책으로 여겨지는 120조 동(VND) 규모의 지원책을 발표했지만, 금리가 연 최대 8.2%에 달하는 반면, 사회정책은행의 대출 금리는 연 4.8%에 불과합니다. 금리가 너무 높고 대출 기간도 5년에 불과해 사람들은 사회주택을 구매하거나 임대하기 위해 대출을 받기가 꺼려집니다. 기업들은 이러한 자금 조달원을 활용하고 싶어도 법적 문제로 대출을 받을 수 없습니다. 이러한 어려움으로 인해 오랜 발표 끝에 이 지원책은 1,000억 동에도 미치지 못하는 수준까지 집행되었습니다.
"120조 동(VND) 패키지는 사회주택을 위한 특혜 패키지가 아니라, 실제로는 시장 금리보다 1.5~2% 낮은 금리의 신용대출 패키지입니다. 따라서 건설부는 이전에 성공했던 30조 동(VND) 패키지처럼 110조 동(VND) 패키지도 계속 시행할 것을 권고합니다. 110조 동(VND) 패키지는 진정한 특혜 패키지이며 복원이 필요합니다. 이 패키지가 승인되면 사람들은 대출을 받아 주택을 구매하고 100만 호의 사회주택 프로그램 완료를 희망하게 될 것입니다."라고 차우 씨는 말했습니다.
특히 120조 동(VND) 규모의 지원책 지급이 더딘 것과 관련하여, 국가금융통화정책자문위원회 위원인 칸 반 룩 박사는 초기에는 고정금리로 운영되다가 이후 변동금리로 전환된 것이 인센티브의 원인이라고 밝혔습니다. 연 8.2%의 고정금리를 장기간 유지하는 것은 불가능하기 때문에 이러한 정책은 지속 가능하지 않을 것입니다. 또한, 이 금리는 장기 대출이기 때문에 현재 투자자와 주택 구매자에게 매력적이지 않습니다.
따라서 사회주택 부문의 수요를 촉진하기 위해서는 사회주택개발기금이 마련되어야 하며, 총리는 재무부 와 건설부에 이 방안을 검토하도록 지시했습니다. 정책 동원, 외국인 투자 펀드, 국제 투자 펀드 등이 참여해야 합니다. 싱가포르와 한국 등에서도 이 기금을 효과적으로 운영하고 있으며, 금리는 시장 금리의 약 50%에 불과합니다. 이 금리라면 주택 구매자와 투자자들이 부담 없이 이용할 수 있습니다. 여전히 복잡하고 현실에 맞지 않는 행정 절차는 간소화하여 기업들이 참여할 수 있는 여건을 조성해야 합니다.
방금 1000억동 가까이 지급했습니다
120조 동(VND) 규모의 신용 패키지와 관련하여, 건설부 주택부동산시장관리국은 20개 지방에서 120조 동(VND) 규모의 신용 프로그램에 따라 대출 대상인 52개 사업 목록을 발표했으며, 대출 수요는 25조 8,840억 동(VND)이라고 밝혔습니다. 이 중 49개 사회주택 사업의 대출 수요는 24조 6,550억 동(VND)이고, 3개 노후 아파트 리모델링 및 재건축 사업의 대출 수요는 1조 2,290억 동(VND)입니다. 현재까지 일부 지방 사회주택 사업에는 1조 950억 동(VND)당 약 83.1억 동(VND)의 자본금이 지원되었습니다.
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