중저가 주택 시장

Công Luận•13/01/2025

(CLO) 중앙 경제 경영연구소 부소장을 역임한 트란 김 정 부교수는 2025년에 중고가 주택 시장이 상당한 하락세를 보일 것으로 예측했습니다.

공급은 주로 고급 시장에 집중되어 있습니다.

2024년 하노이 와 호치민시 등 주요 시장의 아파트 공급은 상반된 추세를 보였습니다. 그러나 이 두 시장의 신규 아파트 공급은 공통적인 특징을 지녔는데, 바로 대부분이 고가의 고급 아파트였다는 점입니다.

최근 발표된 CBRE 보고서에 따르면 2024년 하노이의 신규 아파트 공급량은 30,900호에 달해 2023년 대비 3배 증가할 것으로 예상됩니다. 평균 분양가는 평방미터당 7,200만 동으로 전년 대비 36% 상승했으며, 이는 지난 8년 동안 가장 높은 상승률입니다.

중고가 주택 시장은 2025년에 상당한 하락세를 보일 것으로 예상됩니다(그림 1). — 하노이와 호치민시에 새로 공급된 아파트들은 한 가지 공통점을 가지고 있는데, 바로 대부분이 고급형으로 가격대가 비교적 높다는 점이다. (사진: ST)

CBRE 보고서는 "이번 분기 신규 공급 물량의 대부분은 법적 서류가 완비된 고급 프로젝트에 집중되어 있으며, 남뚜리엠과 지아람 등 대도시 지역에 개발되어 이미 일정 수의 거주자가 입주해 운영 중이다. 이로 인해 해당 프로젝트의 신규 분양가가 상승하고 분양률이 70%를 넘는 수준에 이르렀다"고 밝혔다.

반면 호치민시에서는 신규 아파트 공급량이 2013년 이후 최저 수준인 5,050채에 불과합니다. 현재 아파트 분양가는 평균 7,600만 VND/m²(유효면적 기준)로, 전년 대비 약 24% 상승했습니다.

이러한 가격 상승은 올해 시내 신규 공급 물량의 70% 이상이 고급 주택 프로젝트로 구성되어 있고, 후속 단계에 착수하는 프로젝트들이 이전 단계 대비 분양가를 10%에서 40%까지 인상했기 때문입니다.

"일반적으로 투티엠 지역에서는 최종 단계 아파트 분양가가 제곱미터당 최대 4억 9천만 VND(유효면적 기준)에 달하는 프로젝트들이 진행되고 있습니다."라고 CBRE 보고서는 밝혔습니다.

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"기간 한정 주거용 토지" 추가: 호치민시의 주택 공급 확대를 위한 새로운 제안.호치민시가 공급 확대를 위해 법적 병목 현상을 해소하려는 노력의 일환으로, 호치민시 부동산협회(HoREA)는 다양한 소비자층에 적합한 주택 상품 개발을 위한 여지를 더 확보하기 위해 토지법에 기간 한정 사용권이 있는 토지 유형을 추가할 것을 제안했습니다.

순환도로 건설 사업으로 인해 아파트 가격이 상승하고 있습니다."순환도로가 건설되는 곳에는 주택단지가 들어선다"는 추세에 따라, 순환도로는 교통 체증 완화뿐만 아니라 인구 이동, 자본 유입, 심지어 주택 가격 상승까지 유도하고 있다.

단독주택 매각 시 세금 면제를 받으려면, 해당 주택을 최소 183일 이상 소유했어야 합니다.2026년 7월부터 시행되는 법령 제253/2026호의 새로운 규정에 따르면, 최소 183일 이상 소유권 또는 사용권을 보유한 유일한 부동산인 주택이나 토지를 매각하는 사람은 개인 소득세가 면제됩니다.

최근 베트남의 부동산 조사 기관들은 고급 아파트 시장이 지속적인 호황을 누리며 2025년까지 시장을 주도할 것으로 예측했습니다.

CBRE에 따르면 하노이의 신규 아파트 공급은 3만 1천 채 이상으로 풍부하게 유지될 것으로 예상되며, 이는 2024년보다 높은 수치입니다. 공급은 주로 고급 주택 부문에 집중되어 있으며, 특히 고급 아파트 공급이 증가하고 있습니다.

한편, 원하우징(OneHousing)의 예측에 따르면 2025년에는 하노이와 호치민시 모두에서 중가 아파트 공급이 거의 사라질 것으로 예상됩니다. 2025년 하노이 시장에서 새로 공급될 아파트 프로젝트 수는 약 3만 호로 추산되며, 이 중 60~70%는 고급 아파트, 30~40%는 최고급 아파트가 될 것으로 전망됩니다.

호치민시 시장에서 2025년까지 공급될 것으로 예상되는 신규 주택은 약 12,000채이며, 이 중 고급 및 고급 주택이 88%를 차지합니다. 그중 고급 주택이 42%, 고급 주택이 46%를 차지할 것으로 전망됩니다.

중고가 주택 시장은 2025년에 상당한 하락세를 경험할까요?

대부분의 전문가들은 하노이와 호치민시의 아파트 가격이 2025년에 상승할 것으로 예상합니다. 특히 고급 및 럭셔리 부문은 아직 정점에 도달하지 않았기 때문에 가격 상승이 전망됩니다.

원하우징(OneHousing) 전문가들에 따르면, 최근 많은 지역에서 상대적으로 높은 조정률을 적용한 새로운 토지 가격표를 도입했습니다. 이는 기업의 투입 비용 상승으로 이어지고, 결국 생산물 가격 상승을 초래할 것입니다.

중고가 주택 시장은 2025년에 상당한 하락세를 보일 것으로 예상됩니다(그림 2). — 대부분의 전문가들은 2025년에 하노이와 호치민시의 아파트 가격이 상승할 것으로 예상하고 있다. (사진: ST)

부동산 전문가인 쩐 쭝 뚜안 씨는 이러한 평가에 동의하며 다음과 같이 말했습니다. "하노이와 호치민시가 새로운 토지 가격표를 발표했는데, 가격 조정으로 3~8배가량 인상된 점을 고려하면 두 도시의 아파트 가격은 모든 계층에서 상승할 것입니다. 최근 몇 달간 자재비와 기타 비용이 상승한 것은 말할 것도 없습니다. 따라서 아파트 가격 하락을 기대하는 것은 비현실적이라고 생각합니다."

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