국민을 보호하기 위해 예금을 명확하게 규제

N예금 가치를 최대 20 – 30% 증가

국회에 제출된 부동산사업법 초안(개정) 제23조에 따르면, 초안기관은 향후 형성될 주택사업과 건설공사의 원칙에 대해 두 가지 방안을 제시하고 있다. 옵션 2, 부동산 프로젝트(부동산) 투자자는 주택 또는 건설 프로젝트가 사업 개시를 위한 모든 조건을 충족하고 이 법의 규정에 따라 거래를 수행한 경우에만 고객으로부터 예금을 징수할 수 있습니다. 옵션 1, 부동산 프로젝트 투자자는 해당 프로젝트가 국가 기관의 평가를 받은 기본 설계를 갖고 있고 투자자가 토지 사용권에 관한 문서 중 하나를 보유하고 있는 경우에만 고객과 합의한 대로 보증금을 징수할 수 있습니다. 최대 보증금 금액은 판매 또는 임대 가격의 2%를 초과할 수 없습니다.

Trilaw Law Company Limited의 Nguyen Dang Tu 변호사는 옵션 1에 대해 분석했습니다. 민법에 따른 보증금의 성격은 민사 의무 이행을 보장하는 것입니다. 이에 따라 당사자 일방(예금자)은 당사자 간의 의사의 일치를 확인하고 계약의 체결 또는 이행을 보장하기 위하여 일정 기간 이내에 상대방(예금수취인)에게 금품 또는 재산의 합계액을 교부하는 것입니다. 계약 시민 공동체. 부동산 매매거래의 경우, 보증금은 부동산 매매계약의 이행을 보장하기 위한 것입니다. 만약 위의 1번과 같은 규정이 적용된다면, 프로젝트가 사업을 개시할 자격이 되면 당사자들은 보증금을 예치하지 않고도 즉시 부동산 매매 계약을 체결할 수 있기 때문에 더 이상 필요하지 않습니다. 따라서 이 옵션 1은 고객에 대한 위험을 제한하고, 투자자의 책임을 높이고, 자금력이 부족한 투자자를 정화하는 것을 목표로 하지만 예금에 적용할 필요는 없습니다. 프로젝트가 사업을 시작할 수 있다는 조건은 판매 계약을 체결하는 경우에만 적용되어야 합니다.

옵션 2는 투자자가 예금 거래를 할 수 있도록 더 "개방적"입니다. 다만, 고객 이익 보호를 위해 초안에 예치금을 적정 수준(약 20~30%)으로 제한하는 내용을 추가해야 한다. 현재 민법은 부동산 구입에 필요한 최소 또는 최대 보증금을 규제하지 않기 때문입니다. 이로 인해 최근 시장에서는 부동산 구매에 혼란이 가중되고 있습니다. 위장자본을 조달하기 위해 예금을 통해 고객에게 부동산 가치의 최대 95%까지 예치하도록 요구하는 투자자가 있습니다. 그러나 분쟁이 발생하면 투자자는 고객에게 보증금을 지불하지 못하고 고객에게 환불하는 것도 더디다. 투자자에게 보증금을 요구하는 것은 물론, 원금을 돌려받는 데 어려움을 겪는 고객들도 많다. 일반적으로 토지사업을 매매하기 위해 동원되는 경우가 많으며, 법적 서류가 완성되지 않았으나 가액의 95%까지 보증금을 받았으나 제때에 계약을 체결하지 않아 더 이상 계약을 체결할 수 없는 경우가 많습니다. 갚고, 사람들은 비난하고, 투자자는 기소되었고 사람들은 돈을 잃었습니다. 투자자들이 보증금 10%를 받는 경우도 많지만, 땅값이나 집값이 오르면 매매계약을 계속하지 않고도 보증금만 내는 투자자들이 많다. 보증금이 적은 경우도 있는데, 부동산이 얼어붙고 가격이 떨어지면 고객들도 기꺼이 보증금을 포기한다. “초안에는 예금에 서명하기 위해 투자자가 계약을 위반할 경우 예금을 고객에게 환불하겠다고 약속하는 은행의 보증서를 제공해야 한다는 점을 추가로 명시해야 합니다. 이 제안은 투자자가 자본을 동원할 수 있는 보다 유리한 조건을 조성하고 투자자가 약속을 위반할 경우 고객의 권리를 보장할 것입니다."라고 Tu 변호사는 제안했습니다.

프로젝트가 비즈니스 조건을 충족하는 경우에만 보증금이 허용됩니다.

호치민시 부동산협회 회장 Le Hoang Chau에 따르면 옵션 1의 경우 보증금을 입금하는 목적은 계약 이행을 보장하는 것이지만 실제로는 계약을 체결한 후에는 거의 발생하지 않습니다. 당사자가 보증금을 입금받는 사람에 의해 사기를 당했다는 것입니다. 그 이유는 계약 체결이 당사자들에 의해 면밀히 조사되고 법률 조항에 따라 이행되는 경우가 많기 때문입니다. 계약을 체결할 때 보증금은 거래의 첫 번째 지불 금액에서 차감되는 경우가 많습니다. 옵션 2는 계약 체결을 보장하기 위해 보증금을 예치하는 것입니다. 실제로 계약을 체결하기 전 예금자가 예금자에게 속아 계약을 체결하지 않아 예금자에게 손해를 끼치는 일이 종종 발생한다. 현재 옵션 1과 2가 모두 맞으므로 계약체결을 보장하기 위한 예치금 규정에 두 옵션을 통합하거나, 계약 이행을 보장하고 권익을 보호하기 위해 예치금을 규정하는 것이 필요합니다. 또는 미래의 부동산이나 주택.

이에 따라 차우 씨는 두 가지 옵션을 하나로 결합할 것을 제안했습니다. "주택이나 건설 프로젝트가 사업 자격을 갖추고 인도가 완료되면 프로젝트 투자자는 고객으로부터 보증금을 징수할 수 있습니다. 해당 목적에 대한 규정에 따라 번역되었습니다. 또는 부동산 프로젝트 투자자는 프로젝트가 고객의 승인을 받은 기본 설계를 갖춘 경우에만 고객과 합의한 계약 체결을 보장하기 위해 보증금을 징수할 수 있습니다. 국가 감정 기관 및 투자자는 해당 문서 중 하나를 보유하고 있습니다. 이 법 제2조 24항에 규정된 토지사용권에 관한 사항. 보증금 계약서에는 주택 또는 건설 프로젝트의 판매 가격, 임대-구매 가격이 명확하게 명시되어야 합니다. 정부 규정에 따른 최대 입금액은 부동산 가치의 10%를 초과할 수 없습니다.

“2006년과 2014년 부동산 사업법은 부동산 프로젝트가 계약을 체결하고 향후 형성될 주택, 특히 토지를 판매하기 위해 자본을 동원하기 전에 발생하는 예금을 규제하지 않습니다. 따라서 부정직한 중개업자, 토지중개인, 사업자(DN) 등이 보증금의 가액과 비율을 규정하지 않은 1년 민법 328조 2015항을 이용하여 보증금을 받는 사태가 발생했다. 큰 가치를 지닌 고객, 경우에 따라 거래 자산 가치의 최대 90~95%. 중개인, 토지 중개업자, 부정직한 기업도 사기를 목적으로 법적 근거 없이 '유령' 프로젝트를 세워 고객에게 막대한 피해를 입히고 사회 혼란을 초래하는 일이 흔히 알리바바사에서 일어난 사기 사건처럼 된다”고 말했다. .Le Hoang Chau가 말했습니다.

베트남 부동산 협회 부회장인 Nguyen Van Dinh 박사는 개정된 부동산 사업법 초안에서 투자자가 허점을 이용하는 것을 피하기 위해 예금, 특히 예금 시기에 대한 보다 명확한 규정이 필요하다고 말했습니다. . “세계 여러 나라의 부동산 시장에 대한 예금을 조사했는데, 모든 나라에서 예금을 허용하고 있어요. 다만, 예치금은 관리감독은행 등 제3자의 공동계좌로 이체됩니다. 투자자가 법에 따라 건물을 짓지 않거나 계약을 체결할 수 없는 등 약속을 준수하지 않으면 고객은 돈을 완전히 돌려받을 수 있습니다."라고 Dinh 씨는 말했습니다.