토지 투기에 대한 "규제 강화".

Báo Tài nguyên Môi trường•12/12/2023

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땅값이 하락 추세를 보이고 있다.

2025년 1월 1일부터 시행되는 개정 부동산사업법 2023이 11월 28일 국회 를 통과했습니다. 이 개정 부동산사업법은 특별시, 1급 도시, 2급 도시, 3급 도시 지역에서 개인의 자가주택 건설 목적의 토지 사용권 양도를 금지함으로써 토지 분할 및 판매에 대한 규제를 강화합니다.

이 규정은 현행 규정보다 더욱 엄격합니다. 현행 규정은 특별시 및 중앙 직할 1급 도시의 구역, 건축 경관 기준이 높은 지역, 도시 중심부 및 주요 건축물 주변 지역, 그리고 지역급 이상 도로변과 도시 주요 경관 도로변의 토지 분할 및 매매만을 금지하고 있습니다. 2023년 부동산사업법에 따라 발표된 이 새로운 규정은 토지 시장에 상당한 영향을 미칠 것으로 예상됩니다.

10aa(1).jpg — 분할된 토지 중 일부는 현재 방치되어 있습니다. 사진: 까오 응우옌

탄빈 건설회사의 응우옌 치 탄 사장은 2010년부터 2015년까지 부동산 시장의 유동성 위기로 인해 건설부가 토지 분할 및 필지 판매(주택 건설 의무 없음)를 허용한 사례가 있었다고 밝혔습니다. 이 규정 덕분에 시장 의 유동성 문제는 해결되었지만, 이후 많은 지방자치단체들이 이 규정을 악용하여 무분별한 토지 분할 및 판매를 허용함으로써 도시 계획에 차질을 빚는 사례가 발생했습니다. 이에 부동산사업법은 토지 분할 및 필지 판매를 금지하는 조항을 도입했습니다. 이는 투자자들이 고객을 위해 기본 구조물을 건설해야 한다는 것을 의미하며, 결과적으로 건설 비용으로 인해 토지 가치가 상승하게 되어 토지 투기를 억제하는 효과를 가져올 것입니다. 토지 시장은 상당한 변동성을 보이고 있지만, 이는 전 세계 다른 국가들과 마찬가지로 불가피한 추세라고 그는 설명했습니다.

"부동산 시장은 더욱 전문화되고 있으며, 기업들은 단순히 기반 시설에 투자하고 '완공 전 매각'하는 데 그치지 않고 토지 위에 주택과 건설을 직접 투자하고 개발하는 데 집중하고 있습니다. 이는 토지를 더욱 효율적이고 효과적으로 활용하는 데 도움이 되며, '토지 투기, 토지 이용 부진, 방치된 토지' 문제를 해결하는 데 기여할 것입니다. 또한, 이러한 정책은 투자자들을 '선별'하는 역할을 하여 재정적, 기술적 역량이 부족한 기업들을 시장에서 도태시키고 더욱 전문적이고 유능한 부동산 기업들을 육성하는 데에도 기여할 것으로 기대됩니다."라고 탄 씨는 평가했습니다.

부동산 시장의 건전한 발전을 촉진합니다.

주요 도시의 토지 분할 및 매매 규제를 강화하는 것은 베트남 도시를 더욱 질서 있고 아름답게 만드는 지속 가능한 해결책이며, 도시 계획, 건축, 미적 측면에서 가치를 창출하고 장기적으로 사회 복지를 더욱 효과적으로 보장할 수 있습니다.

이 규정은 최근 통과된 부동산사업법에서 가장 중요한 변화 중 하나입니다. 특히, 인허가를 받았지만 아직 완공되지 않은 부동산 프로젝트의 경우, 투자자들은 단기 및 장기적인 미래 전망을 신중하게 고려해야 합니다.

따라서, 불과 1년여 후면 부동산 업계는 이 규정을 적용하기 시작할 것입니다. 이에 따라 개발업체들은 자본 회수와 미분양 방지를 위해 판매 속도를 높이면서 시장에서는 급격한 가격 하락이 예상됩니다. 그러나 현재와 같이 시장이 침체된 상황에서는 유동성 확보가 쉽지 않을 것입니다. 충분한 재정적 자신감을 가진 기업만이 새로운 계획을 준수하며 부동산을 보유할 수 있을 것입니다.

베트남 부동산협회 부회장인 응우옌 만 하(Nguyen Manh Ha) 씨는 "2025년에는 주요 도시의 토지 분할 및 판매 규제를 강화할 예정입니다. 이는 시장에 매우 큰 영향을 미칠 것입니다. 우선, 토지 공급과 수요의 다양성이 줄어들 것입니다. 이전에는 재정 상황에 관계없이 누구나 토지를 구입할 수 있었지만, 이제는 주택 건설에 10억~30억 VND를 추가로 투자해야 합니다. 장기적으로 토지 시장은 더 이상 많은 사람들에게 '쉬운' 시장이 아닐 것입니다. 이 시장에서는 판매자와 구매자 모두 상당한 자본을 보유해야 합니다. 토지 분할 규제 강화는 부동산 시장의 건전한 발전을 위한 결정적이고 긍정적인 조치입니다. 부동산 업계는 새로운 게임 규칙에 적응하고 생존해야 합니다."라고 밝혔습니다.

역사적으로 부동산 투자자들은 낮은 금융 비용 때문에 토지를 여러 필지로 분할하여 판매하는 방식을 선호해 왔습니다. 그러나 토지 분할에 대한 규제가 강화되면 이러한 방식은 사라지게 되어 부동산 상품의 다양성이 줄어들 것입니다. 세빌스 베트남의 리서치 디렉터인 응우옌 투 항 씨는 새로운 법이 공식적으로 시행되면 많은 투자자들이 시장에서 이탈할 것으로 예상했습니다.

단기적으로는 구매자들이 법적 문제에 대한 우려를 표명하면서 거래량이 급격히 감소할 것입니다. 시장은 분명히 가격 조정을 겪게 될 것이며, 공급이 줄어들면서 부동산 가격이 다시 상승하기까지는 2~3년 정도의 시간이 걸릴 수 있습니다. 부동산 상품이 진정한 필요를 가진 사람들의 요구에 맞춰 제공될 때 시장은 더욱 지속 가능한 발전을 이룰 것입니다.

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