토지 자원의 활용은 경제 성장에 상당한 기여를 할 것입니다.
정치국은 2021년부터 2030년까지의 국가 토지 이용 계획 조정 사업에 관한 공고 제04-TB/TW호를 발표했으며, 이 사업은 2050년까지의 비전을 담고 있습니다.
정치국은 정부당위원회에 농림부 당 위원회가 관련 기관과 협력하여 중앙위원회 결의안 제18호(2022년) 이행 상황을 긴급히 예비 검토하고, 토지 정책의 근본적인 수정안을 제안하여 제3차 중앙위원회 회의에서 검토 및 의견을 수렴하도록 지시했다.
이를 바탕으로 토지법 개정안이 심의 및 결정을 위해 국회에 제출되었습니다.
투오이 트레 신문과의 인터뷰에서 하노이 법과대학 이사회 부의장인 응우옌 꽝 투옌 부교수는 현 상황을 분석하고 몇 가지 권고 사항을 제시했습니다.
두 자릿수 성장을 목표로 합니다.
* 귀하의 의견으로는, 시행 1년 이상 지난 지금 토지법을 개정해야 할 이유가 무엇이라고 생각하십니까? 이는 현행법이 개발을 위해 토지라는 자원을 충분히 활용하지 못하고 있다는 것을 의미하는 것입니까?
응우옌 꽝 뚜옌 부교수, 하노이 법과대학 평의회 부의장
- 이번 토지법 개정안은 주로 두 자릿수 성장을 목표로 하는 동시에, 이중 지방 정부 체계와 토지 관리에 기술을 적용하는 맥락에 맞게 규정을 조정하는 것을 목적으로 합니다.
실제로 기업들은 여전히 토지 확보에 어려움을 겪고 있으므로, 토지 할당 및 임대 절차를 간소화하고 단순화하기 위해서는 현재의 수동 방식 대신 인공지능(AI) 기술을 적용하여 절차를 처리해야 합니다.
둘째로, 토지 데이터베이스 정보를 완전하고, 깔끔하며, 최신 상태로 표준화하는 작업을 신속하게 완료해야 합니다. 토지 관리 기관들이 표준화된 정보와 데이터를 보유하지 못하고 각 기관마다 서로 다른 데이터를 보유하게 되면, 통합 및 상호 운용성이 불가능해져 통합 관리가 매우 어려워집니다.
예를 들어, 지방 당국은 행정적인 토지 관리 데이터를 수집할 수 있지만, 개인이 소유한 토지의 수와 어느 지역에 소유했는지에 대한 데이터는 아직 통합되지 않았습니다.
아직까지는 규정을 "회피"하기 위해 한 사람이 소유한 토지를 다른 사람 명의로 등록한 사례는 기록되어 있지 않습니다. 지적도 시스템과 토지 필지 도면은 아직 동기화되지 않았습니다.
셋째, 기업들이 생산을 위한 토지에 접근할 수 있도록 토지 이용료와 토지 관련 재정적 의무를 적절한 수준으로 정해야 합니다.
* 간척 사업 또한 명확한 규제가 필요한 중요한 문제인가요?
- 토지 수용과 관련하여, 토지 수용이 사회경제적 발전에 기여하고, 공동의 이익을 가져오며, 지역 전체에 발전의 파급 효과를 창출한다면, 국가는 행정적 수단을 통해 이를 시행해야 한다는 점을 명확히 규정해야 합니다.
그러나 기업이 자사 사업을 위해 토지를 매립하는 경우에는 민법상의 절차에 따라 진행되어야 합니다.
토지법을 어떻게 개정하든, 보상금은 사람들이 안정적인 주거지를 확보하여 새 집으로 기꺼이 이주할 수 있도록 산정되어야 합니다. 그렇지 않을 경우, 국가는 재정착 주택 기금을 조성하여 사람들이 안심하고 옛집을 떠날 수 있도록 해야 합니다.
최근 몇 년 동안 토지 경매를 통한 토지 수익이 증가했습니다. - 사진: 남 트란
아직 해결해야 할 토지 문제와 대규모 프로젝트들이 많이 남아 있습니다.
제도 개선 외에, 토지가 진정한 성장 동력이 되도록 하기 위해 우리가 해야 할 다른 일은 무엇일까요?
농림환경부에 따르면 2025년 3월 30일 기준 전국적으로 어려움과 장애물에 직면한 사업 및 토지 관련 사안은 총 4,489건으로, 약 198,428헥타르의 토지와 약 330만 동 규모의 투자 자본에 해당합니다. 이 수치는 2026년 총 공공 투자 자본의 세 배에 달합니다.
현재까지 각 부처와 중앙 및 지방 기관은 관할 구역 내에서 총 1,151개의 프로젝트를 완료했으며, 총 토지 면적은 약 52,790헥타르, 총 투자액은 약 804조 9530억 VND에 달합니다.
이를 해결하기 위해 국회는 최근 2026년 제29호 결의안을 통과시켰습니다. 일관된 시행을 위해서는 이 메커니즘을 개정법에 추가해야 합니다.
또한, 법 개정안에는 지방, 면, 2단계 지방 정부 조직이 통합된 후 국가 기관의 잉여 사무용 건물을 처리하는 방법에 대한 조항을 포함하여 자원을 확보하고 손실과 낭비를 방지해야 합니다.
마지막으로, 토지법 개정안은 부동산 시장의 주택 공급과 수요 불균형 문제를 해결해야 합니다. 이는 중저소득 근로자 대다수에게 주택을 제공하는 것을 목표로 하는 사회 복지 문제입니다. 법은 시장의 공급과 수요 균형을 맞추기 위해 다양한 유형의 주택을 개발할 수 있는 토지 이용 계획에 대한 해결책을 제시해야 합니다.
3,338
이는 약 145,638헥타르의 면적과 2조 5천억 VND 이상의 총 투자액을 아우르는, 미해결 문제가 있는 주요 토지 관련 프로젝트들입니다. 이 중 1,814개 프로젝트는 지방 자치 단체의 관할에 속하고, 1,524개 프로젝트는 국회의 관할에 속합니다.
* 팜 득 토안 씨 (EZ 부동산 투자 개발 주식회사 대표이사):
토지 사용료를 징수하되, 기업들이 예상치 못한 상황에 직면하지 않도록 하십시오.
기업들에게 가장 시급한 문제는 토지 할당과 토지 사용료 산정입니다. 토지 할당과 관련해서는 어떤 방식을 택해야 하는지에 대한 의문이 남아 있습니다. 일시불 임대, 연간 임대, 또는 일시불 사용료를 포함한 토지 할당 방식 등은 아직 확정되지 않은 문제입니다. 토지 사용료 산정 방식 또한 복잡합니다. 상수 K가 존재함에도 불구하고, 일부 지역에서는 여전히 지역 관행과 시장 정보를 바탕으로 자체적으로 K를 부과하고 있어 기업들이 손실을 보는 경우가 발생하고 있습니다.
토지 사용료를 계산할 때, 일부 지역에서는 사용료를 여러 번 재산정합니다. 어떤 경우에는 이미 해당 사업에 대한 토지 사용료를 확정했음에도 불구하고, 검사 또는 감사 기관이 방문하여 추가 사용료를 부과하기도 합니다.
약 10년 전, 한 기업이 흥옌에서 프로젝트를 완료했습니다. 이미 지방 당국에 토지 사용료를 납부하고 토지 소유권 증서를 받았으며, 사람들이 집을 짓고 입주까지 마친 상태였습니다. 그러나 현장 조사 후, 해당 프로젝트의 토지 사용료가 재산정되어 수천억 동의 추가 비용이 발생했습니다.
이번 법 개정에서는 시민과 기업의 편의를 도모하고 토지 이용 효율을 극대화하기 위해 토지 배분 및 토지 이용료 산정상의 장애물을 해소해야 합니다. 동시에 기업의 개별적인 협상에 의존하지 않고 적절한 토지 배분을 지원하는 메커니즘을 마련해야 합니다.
* 팜 비엣 투안 박사 (호치민시 자원환경경제연구소 소장):
땅값이 부담이 되지 않도록 하세요.
현행 규정에 따르면, 토지 보상 시 토지 사용료 계산, 재정착지 토지 가격 산정, 토지 할당 또는 임대 시 토지 사용료 및 토지 임대료 계산 등에는 토지 가격표에 계수 K를 곱한 값이 적용됩니다.
계수 K를 추가하면 국가에 의해 토지를 몰수당한 사람들에게는 이익이 되지만, 다른 많은 토지 이용자들에게는 토지 가격 상승을 초래할 것입니다. 특히, 세금 및 수수료 계산에 사용되는 토지 가격이 급격히 상승하여 토지 용도 변경 절차를 거치는 사람들에게 막대한 재정적 부담을 안겨주고, 부동산 사업의 투입 비용을 급증시켜 주택 가격을 상승시킬 것입니다.
가계와 개인은 토지 사용료, 개인 소득세, 소유권 이전, 용도 변경 또는 신규 토지 사용 허가증 발급 시 발생하는 등록 수수료가 급격히 인상될 전망입니다. 특히 도시 및 교외 지역의 많은 가계는 토지 사용료를 납부할 재정적 여력이 부족하며, 농촌 지역 가계 역시 어려움을 겪고 있습니다.
기업과 경제적 관점에서 볼 때, 부동산 프로젝트는 비용 증가에 직면하게 될 것입니다. 높은 K 계수를 적용하면 토지 매입 비용과 투자자가 국가에 지불해야 하는 토지 사용료가 크게 증가할 것입니다. 투자자들은 이러한 비용을 주택 판매 가격에 전가하여 주택 가격이 감당하기 어려운 수준으로 유지되도록 만들고, 사회적 불평등을 심화시키며, 노동자들의 주택 접근을 더욱 어렵게 만들 것입니다.
게다가 생산 공간, 산업 단지 및 구역의 토지, 또는 사업장 임대료 상승은 제품과 서비스 가격을 끌어올려 인플레이션 압력을 발생시키고 경제 경쟁력을 저하시킬 것입니다.
토지 가격이 부담으로 작용하는 것을 방지하고 생산과 경제 성장을 촉진하기 위해서는 K 계수 적용 방식을 유연하게 규정하여 토지법을 개정하고 개선하는 것이 필수적입니다. 개정된 토지법은 K 계수를 토지 가격을 효과적으로 조절하는 도구로 전환하여, 각 시기와 지역의 현실에 맞춰 성장을 조절하고 촉진할 수 있도록 해야 합니다.
출처: https://tuoitre.vn/sua-luat-dat-dai-thuc-day-tang-truong-10026062123591461.htm
