'바닥 잡기' 위한 기다림 심리가 부동산 시장 폭락의 원인
현재 부동산 리서치 회사들은 시장이 여전히 매우 어려운 시기를 겪고 있다는 공통된 의견을 가지고 있습니다. 공급률과 프로젝트 흡수율 모두 수년간 "바닥"을 쳤습니다.
DKRA 보고서에 따르면, 1차 시장과 2차 시장 모두에서 시장 수요가 감소했으며, 모든 부문에서 작년 같은 기간에 비해 20~30%만 감소했습니다.
일러스트 사진. (사진: VN)
특히 전국의 부동산 가격은 급격히 하락했으며, 같은 기간 대비 최대 10~25% 할인이 적용됐습니다.
2차 시장에서만 대부분의 부동산 가격이 급락했습니다. 특히 토지는 10~14%, 아파트는 6~17%, 타운하우스와 빌라는 10~25% 하락했습니다. 2차 시장에서 할인 및 가격 인하가 확대된 것은 재고 감소를 위한 조치입니다.
"부동산 장애물 제거 - 성장 촉진" 워크숍에서 DKRA 전문가인 보 홍 탕 씨는 매수자들이 시장이 "바닥을 치기"를 기다리며 투자 결정에 자신감을 잃고 있다고 설명했습니다. 동시에, 매수자들은 프로젝트 진행 및 합법성 관련 약속을 이행하지 않아 일부 투자자들에 대한 신뢰를 잃었습니다.
"게다가 금리가 하락하고 있지만 여전히 높습니다. 이러한 모든 요인들이 부동산 구매를 위한 대출 결정에 주저하게 만들었습니다."라고 탕 씨는 말했습니다.
이러한 점을 바탕으로 탕 씨는 부동산 구매자들이 중장기적인 비전과 투자 전략을 수립하고, 위험한 서핑 사고방식을 지양해야 한다고 권고합니다. 동시에 부동산 대출의 레버리지 비율을 고려하고, 원금과 이자 상환을 위한 적절하고 효과적인 계획을 수립해야 합니다.
황취안 부동산 컨설팅-무역-서비스 주식회사 이사회 의장인 쯔엉 안 투안 씨는 다음과 같이 말했습니다. "이 회사는 15개의 사회주택 프로젝트를 시행하고 있습니다. 또한 12개 프로젝트가 진행 중이며, 나머지 3개 프로젝트는 건설 허가를 추진하고 있습니다. 총 15,000세대의 아파트가 공급될 예정입니다."
그러나 사회주택 사업 시행 절차는 여전히 까다롭습니다. 현행 행정 절차상 사업 완료까지 5~10년이 소요됩니다.
"더욱 강력한 절차가 필요합니다. 현재 사회주택 부지를 확보하는 데는 오랜 시간이 걸리고 절차도 복잡합니다. 호찌민시와 같은 대도시의 행정 절차에 획기적인 진전이 필요합니다."라고 투안 씨는 말했습니다.
시장의 신뢰를 강화해야 한다
한편, 언론인 및 여론 신문과의 인터뷰에서 건설개발투자공사(DIG)의 호앙 반 탕 사장은 모두가 부동산 시장의 어려움을 겪고 있으며, 기업들도 어려움을 겪고 있다고 말했습니다. 하지만 부동산 시장의 가장 어려운 시기는 곧 지나갈 것이라고 덧붙였습니다.
탕 선생은 다음과 같이 분석했습니다. 첫째, 2023년 1분기가 다소 조용했던 이후, 정부가 공공투자를 촉진하는 데 강력한 방향을 보이고 있습니다. 즉, 여러 지방에서 작업반을 구성하여 검사, 촉구, 어려움과 장애물 제거를 실시하고 2023년 공공투자 자본 지출을 촉진할 것입니다.
부동산 시장이 가장 어려웠던 시기가 거의 끝났습니다. (사진: TT)
탕 씨는 "2023년 공공투자자본 지출을 촉진하는 것은 부동산 그룹을 포함한 많은 기업 그룹에도 도움이 될 것"이라고 말했습니다.
둘째, 정부는 부동산 시장의 침체를 해소하기 위해 여러 차례 공식 메시지를 보냈습니다. 여러 차례의 회의와 정부 지시에 따라 지자체들은 더욱 강력한 조치를 취했습니다.
회의는 부동산 시장 해결책 논의에 집중되었습니다. 특히 법률 및 자본 문제를 포함한 시장의 가장 뜨거운 문제들을 해결하기 위한 다양한 해결책과 정책에 초점을 맞췄습니다.
탕 씨는 "법적 문제가 해결되면 많은 프로젝트가 승인될 수 있을 것입니다... 하지만 무엇보다도 시장의 신뢰가 강화될 것입니다."라고 말했습니다.
셋째, 신용 흐름이 둔화 조짐을 보이고 있습니다. 단기적으로는 즉각적인 영향이 나타나지 않았지만, 금리 하락 추세는 부동산 시장에 긍정적인 영향을 미칠 것입니다.
부동산 프로젝트의 M&A 활동에서 더 많은 긍정적인 움직임이 결합되면 부동산 시장은 2023년 3분기 말부터 회복할 수 있는 많은 기회가 있다고 믿습니다.
최근, 제33호 결의안에서는 정부 기관에 토지법, 투자법, 건설 부 관리 하의 법령, 상업용 주택 프로젝트, 도시 지역 등의 시행 절차에 관한 규정을 개정 및 보완하는 4개의 법령을 연구, 개발 및 발행할 것을 요구했습니다.
동시에 지자체에서는 어려움을 해소하고 책임 회피와 처리 절차 지연을 종식시키는 데 주력해야 하지만 현실적으로는 아직도 많은 사업체들이 법적 해결책을 기다리고 있는 실정이다.
"기업 측면에서는 충분한 서류와 기준을 갖춘 프로젝트가 곧 허가받기를 바랄 뿐입니다. 반대로 프로젝트가 기준을 충족하지 못할 경우, 기업들이 실행 계획을 더욱 적극적으로 추진할 수 있도록 각 부처, 지부 또는 관련 부서의 결정도 받기를 바랍니다."라고 탕 씨는 덧붙였습니다.
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