토지 이용 요구 사항에 대한 투자자 지원

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시장 원칙에 따른 토지 접근성 증가

2024년 토지법은 토지에 대한 제도와 정책을 완성하고, 토지 관련 정책과 법률의 중복되고 갈등하는 상황을 해소하고, 국가, 토지 이용자, 투자자의 권익의 조화를 보장하고, 토지 이용권의 상업화를 촉진하고, 투명하고 건강한 부동산 시장을 개발하는 것을 목표로 토지 이용자의 권리와 의무와 관련된 많은 규정을 보완했습니다.

천연자원환경부 차관 레 민 응안은 이 법이 해외 거주 베트남인의 권리를 완벽하게 만들어서, 베트남 국적을 가지고 해외에 거주하는 베트남인과 베트남 국민이 국내 베트남 국민(국내 개인)과 마찬가지로 토지와 관련된 모든 권리를 가진다고 말했습니다.

토지법은 정부가 세부 사항을 지정하여 작성한 95개 조항으로 구성되어 있습니다. 2024년 3월 5일자 총리의 결정 222/QD-TTg에 따라 토지법 시행에 대한 세부 사항을 작성하는 문서를 총리에게 지정하여 천연자원환경부가 주재하고 관련 부처와 협력하여 6개의 초안 법령의 내용을 준비합니다. 재무부는 주재하고 관련 부처와 협력하여 2개의 초안 법령의 내용을 준비합니다. 여기에는 토지 사용료 및 토지 임대료 징수를 규제하는 법령, 토지 개발 기금을 규제하는 법령이 포함됩니다. 농업농촌개발부는 주재하고 관련 부처와 협력하여 벼농사를 세부적으로 설명하는 초안 법령의 내용을 준비합니다. 노동, 전쟁보훈사회부는 관련 부처와 지부를 주재하고 협력하여 토지를 회복한 사람들을 위한 일자리 창출 및 직업 훈련을 위한 메커니즘과 정책에 대한 총리 결정의 내용을 준비합니다.
현재 각 기관은 법률문서공포법의 규정된 절차에 따라 긴급하게 초안을 작성하여, 토지법 시행일과 동시에 효력을 발생하도록 직권으로 공포하거나 관할 기관에 제출하고 있습니다(특히, 해양침입행위에 관한 시행령은 간소화된 절차에 따라 2024년 3월에 제출되어 2024년 4월 1일부터 효력을 발생합니다). 2024년 토지법 시행을 위한 문서 체계가 매우 방대하여, 지정된 공포 시기의 질과 진행을 보장하기 위해 여러 부처, 지자체 및 지방자치단체의 기여가 필요함을 알 수 있습니다.
천연자원환경부 차관 Le Minh Ngan

이와 함께, 이 법은 토지 임대료 지불 방식을 선택할 수 있는 권리를 추가합니다. 따라서 현재 국가로부터 토지를 임대받아 연간 토지 임대료를 받고 있는 토지 이용자 중, 이 법의 규정에 따라 국가로부터 토지를 임대받아 전체 임대 기간에 대한 토지 임대료를 일시불로 받는 경우, 남은 임대 기간에 대한 일시불 지불 방식의 토지 임대로 전환할 수 있습니다. 국가로부터 토지를 임대받아 전체 임대 기간에 대한 토지 임대료를 일시불로 받는 경우, 연간 토지 임대료 지불 방식의 토지 임대로 전환할 수 있습니다.

또한 이 법률은 국가로부터 토지를 임대받고 연간 토지 임대료를 납부하는 경제 조직이 임대된 토지에 부착된 자산이 합법적으로 설립되고 법률의 규정에 따라 등록되었으며, 세부 건설 계획과 승인 및 수락된 투자 프로젝트에 따라 건설을 완료하고 지불해야 할 토지 임대료에서 완전히 공제되지 않은 보상금, 지원금 및 정착금을 선지급한 경우 토지 임대 계약에 따른 토지에 부착된 자산과 임대권을 매각할 권리가 있다고 규정합니다.

주목할 만한 새로운 사항 중 하나는 농업 생산에 직접 관여하지 않는 개인이 토지 할당 한도 내에서 벼농사 토지 사용권을 양도받을 수 있도록 하는 조항이 법률에 추가되었다는 것입니다.한도를 초과하는 경우 경제 조직을 설립하고 벼농사 토지 사용 계획을 수립하여 현급 인민위원회의 승인을 받아야 합니다.농경지를 사용하는 개인은 같은 도 행정 단위 내에서 다른 개인에게 농업 토지 사용권을 양도할 수 있으며 토지 사용권 양도에 따른 소득세와 등록비를 납부할 필요가 없습니다.농경지 사용권 양도를 받을 수 있는 경제 조직은 현급 인민위원회의 승인을 받은 농업 토지 사용 계획을 수립해야 합니다.

경제위원회 상임위원 판 득 히에우는 농지 관련 새로운 규정을 포함한 2024년 토지법의 새로운 내용을 강조하며, 법 개정을 통해 시장 원리에 따른 투자 기회가 확대될 것이라고 말했습니다. "가장 중요한 것은 농지의 진정한 가치를 되돌려주고, 농지를 올바른 용도로 사용할 수 있도록 돕는 것입니다."라고 히에우는 덧붙였습니다.

국가, 토지 이용자, 기업의 이익을 조화시키다

2024년 토지법 제127조 제1항 제c목은 농지사용자의 권리를 보장하기 위한 규정을 개정 및 보완할 뿐만 아니라, 국가예산을 사용하지 않고 본법 제79조에 따라 토지회수를 받아야 하는 사업인 경우에도 토지이용권 수령에 관한 협정을 통해 사회경제적 개발사업을 시행할 수 있도록 허용하고 있다(제79조는 국가 및 공공이익을 위한 사회경제적 개발을 위한 토지회수를 규정하고 있다 - PV). 그러나 투자자는 토지회수를 제안하지 않고 토지이용권 수령에 관한 협정을 체결하는 옵션을 선택할 수 있다.

빈즈엉성 법무부 응우옌 아인 호아 국장은 2024년 토지법의 이 조항은 매우 "유연"하며, 자유, 자발적 참여의 원칙을 존중하고, 시장 원칙을 보장하며, 국가, 토지 사용권자, 그리고 토지 사용 필요성을 가진 기업의 이익을 조화롭게 고려한다고 밝혔습니다. 이를 통해 토지 사용 필요성을 가진 투자자들이 토지 회복 없이 투자 프로젝트를 수행할 수 있는 기회와 편의성을 제공하고, 안보와 사회 질서를 보장할 수 있습니다.

투자 프로젝트의 전부 또는 일부 양도와 관련하여 토지사용권을 양도받는 외국인투자기업의 재정적 의무 결정에 관하여. 2013년 토지법 제169조에 따르면, 외국인투자기업은 투자 프로젝트 시행을 위해 토지사용권을 양도받을 수 없습니다.

그러나 2024년 토지법(제142조 3항, 제260조 16항)의 규정에 따르면, 법률 제61/2020/QH14호에 따라 여러 조항이 개정 및 보충된 부동산 사업법 제66/2014/QH13호의 규정에 따른 외국인 투자 기업은 부동산 프로젝트의 전부 또는 일부의 양도를 받기 위한 절차를 진행하고 있지만, 이 법의 시행일까지 양도될 프로젝트 또는 프로젝트의 일부에 대한 토지 절차를 아직 완료하지 않은 경우, 관할 국가 기관은 이 법의 규정에 따라 토지 할당, 양수인에게 토지 임대 및 토지 사용권 및 토지에 부착된 자산 소유권 증명서를 발급하는 절차를 진행해야 합니다. 부동산 프로젝트의 전부 또는 일부의 양수인은 프로젝트 양도인의 토지 권리 및 의무를 상속합니다.

빈즈엉성 법무부 응우옌 아인 호아 국장에 따르면, 2024년 토지법 조항은 외국인 투자 기업이 투자 프로젝트의 일부 또는 전부를 양도하는 것과 관련된 토지 사용권을 양도받는 경우의 어려움과 장애물을 제거했습니다.

그러나 외국인 투자 기업의 투자 프로젝트에 대한 토지 절차 및 재정적 의무 정산과 관련하여, 응우옌 안 호아(Nguyen Anh Hoa) 씨는 법령 초안 작성 시, 발급된 토지사용권증의 변경 사항을 등록하는 구체적인 지침을 제공해야 한다고 제안했습니다. 프로젝트 또는 프로젝트의 일부 이전 절차를 진행 중이지만 아직 재정적 의무를 이행하지 않은 프로젝트에 대해서는 2024년 토지법 조항에 따라 이행될 수 있도록 경과 규정을 마련하는 것을 고려하십시오.

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