하노이 부동산 시장은 상당한 차별화를 겪고 있습니다.

(CLO) 하노이는 오랜 기간 지속된 도시 병목 현상을 해소하고 수도 계획에 따른 개발 방향을 점진적으로 실현하기 위해 전례 없는 토지 정리 및 인프라 투자 단계에 진입하고 있습니다.

Công Luận•26/05/2026

하노이 인민위원회에 따르면 2025년 말 이후 토지 정리 사업이 상당한 진전을 보였습니다. 특히 순환도로 4호선(수도권), 순환도로 1호선(호앙까우-보이푹 구간), 순환도로 2.5호선, 3호선, 3.5호선, 그리고 투리엔, 쩐흥다오, 트엉괹, 홍하, 응옥호이 등 홍강 교량 건설을 포함한 여러 장기 지연 사업들이 가속화되었습니다.

더욱이 하노이의 공공 투자 집행률은 전국 평균보다 훨씬 높습니다. 4월 24일 열린 '2026년 공공 투자 자본 배분 및 집행 가속화' 전국 회의에서 발표된 정보에 따르면, 4월 23일 기준으로 하노이는 약 31조 VND를 집행하여 총리가 배정한 계획의 25.7%를 달성한 반면, 재정부가 발표한 전국 평균 집행률은 약 12.6%에 그쳤습니다.

다수의 대규모 프로젝트가 동시에 추진되고 있다는 것은 하노이가 집중적이고 전략적인 인프라 개발이라는 명확한 주기에 진입하고 있음을 보여줍니다.

일극적인 도시 확장에서 개발 모델의 재구조화로.

1990년부터 2015년까지가 영토 확장과 교외 도시화의 시기였다면, 현재는 하노이가 도시 개발 모델을 재구조화하는 과정이라고 할 수 있습니다.

수십 년 동안 하노이의 성장은 주로 일방적인 도시 확장, 이주로 인한 인구 증가, 그리고 도심 주택 시장의 활발한 발전에 기반을 두고 있었습니다. 자가 건축된 튜브형 주택 모델이 도시 구조의 대부분을 차지했는데, 이는 좁은 골목에 빽빽하게 들어선 고밀도 타운하우스와 교통 및 녹지 공간이 부족한 특징을 보였습니다. 이러한 구조는 급속한 도시화, 낮은 개발 비용, 그리고 여전히 분산된 경제 라는 시대에 적합했을지도 모릅니다.

하지만 인구 밀도와 도시 규모가 기반 시설의 수용 능력을 초과하면 이 모델은 한계를 드러내기 시작합니다. 교통 체증, 물류 비용 증가, 기반 시설 과부하, 토지 분할 등이 기존 모델 하에서의 개발 범위를 좁히고 있습니다.

이러한 새로운 환경에서 하노이는 더 이상 토지 확보 용이성이나 저렴한 비용이라는 이점에만 의존하여 투자를 유치할 수 없으며, 연결성, 인프라 품질, 양질의 자본 유입 유치 능력, 그리고 도시 운영 효율성을 바탕으로 경쟁해야 합니다. 이는 하노이가 더욱 포괄적인 구조조정 과정을 거치도록 만듭니다.

현재 진행 중인 재구조화 과정은 단순히 낡은 건물을 교체하는 것에 그치는 것이 아니라, 토지 이용 패턴과 도시 기능을 바꾸는 것에 관한 것입니다.

오래된 아파트 단지가 가장 대표적인 예입니다. 이러한 아파트 단지는 정부 보조금 지급 이후 시대에 형성된 도시 구조물로, 토지 이용 효율이 낮고 기반 시설이 노후화되었으며 현대 인구 증가의 압력에 부응하지 못하는 특징을 가지고 있습니다. 따라서 오래된 아파트 건물을 개보수하는 것은 단순히 주택 문제일 뿐만 아니라 도심 토지의 가치를 재구성하는 과정이기도 합니다.

동시에 도심 내 많은 공장, 창고, 생산 시설들이 점차 도심 외곽으로 이전하고 있다. 이러한 추세는 서울, 상하이, 싱가포르에서 도시 토지 가치가 상승하고 경제 구조가 서비스, 금융, 기술 중심으로 전환됨에 따라 나타났다.

대도시에서는 도심의 산업 용지가 주거, 상업, 사무실 및 서비스 시설이 혼합된 복합 단지로 대체되는 경우가 많습니다. 하노이도 현재 이러한 추세를 따르고 있습니다.

부동산 시장이 뚜렷한 차별화를 보이기 시작했습니다.

베트남 부동산중개인협회(VARS)에 따르면, 토지 정리 및 계획 시행이 가속화되면서 하노이 여러 지역의 주택 시장에서 더욱 뚜렷한 차별화 추세가 나타나기 시작했다.

특히 개발 예정 지역, 오래된 주택가, 좁은 골목길 주택 또는 기반 시설이 부족한 지역에서는 실제 거래 가격과 유동성이 하락세를 보이고 있습니다.

VARS는 그 원인이 지난 몇 년간 가격이 크게 상승한 것뿐만 아니라 도시 계획, 도로 건설 가능성, 도시 재개발, 그리고 구도심 지역의 인구 구조 변화와 관련된 우려에도 있다고 주장합니다.

하노이가 대대적인 구조조정 시기에 접어들면서, 좁은 골목길에 자리 잡은 주택 모델의 고유한 한계, 즉 교통 체증, 주차 공간 부족, 제한된 생활 공간, 녹지 공간 부족, 화재 안전 문제, 그리고 현대적인 도시 기반 시설 접근성 부족 등이 더욱 두드러지고 있습니다.

반대로, 시장 수요는 점차 신도시 지역과 통합 위성 도시에 위치한 아파트 건물이나 저층 주택과 같은 잘 계획된 상품으로 이동하고 있습니다. 이러한 프로젝트들은 현대적인 주거 공간, 다양한 편의 시설, 향상된 교통 연결성, 그리고 높은 계획 안정성이라는 이점을 누립니다.

이는 하노이 시장의 새로운 순환 주기가 이전처럼 균일한 가격 상승의 시기가 아니라, 인프라 품질, 연결성, 그리고 경제 생태계 형성 능력에 기반한 강력한 차별화의 시기가 될 것임을 시사합니다.

"도시 재구조화 과정은 하노이 부동산 시장의 발전 구조에 상당한 변화를 가져오고 있습니다."라고 VARS는 밝혔습니다.

이전에는 시장 성장이 주로 일방적인 도시 확장과 인프라 기대에 기반했지만, 현재의 시장 흐름은 인프라 품질, 도시 운영 효율성, 그리고 실제 주택 수요에 기반한 개발 모델로 전환되고 있습니다.

이는 새로운 기반 시설 회랑을 따라 수많은 대규모 도시 지역이 개발되고 있는 현상에서 입증됩니다. 시장 공급은 고급 주택, 중급 주택, 저렴한 상업용 주택, 사회 주택 및 임대 주택을 포함하여 더욱 다양해질 것으로 예상됩니다.

특히, 임대주택을 포함한 사회주택은 하노이의 사회복지 정책 및 도시 개발 전략에서 점차 중요한 축으로 자리 잡고 있습니다. 도시가 다중심 도시 모델로 전환됨에 따라, 당면 과제는 단순히 주택 공급을 늘리는 것이 아니라 주거 공간을 재구성하고, 기반 시설 접근성을 개선하며, 인구를 보다 합리적으로 분산시키는 것입니다.

이 새로운 모델에서는 중심 지역, 호숫가 지역, 또는 지하철, 금융 중심지 및 주요 상업 동맥에 직접 접근할 수 있는 지역이 고소득 거주자, 해외 전문직 종사자 및 도시 엘리트를 대상으로 하는 고급 제품에 집중될 가능성이 높습니다.

하지만 VARS는 이것이 저소득층이 전통적인 의미에서 "도시 밖으로 밀려나는" 것을 의미하는 것은 아니라고 주장합니다. 이러한 새로운 개발 주기의 차이점은 지리적 거리는 더 멀어질 수 있지만, 새로운 인프라 시스템 덕분에 시간과 접근성이 크게 단축된다는 점에 있다는 것입니다.

순환도로, 지하철 노선, 홍강을 가로지르는 다리, 지역 간 연결 도로, 그리고 새로운 물류 회랑은 하노이 시내 교통을 완전히 바꿔놓을 것입니다. 이러한 주요 인프라 개선을 통해 도심에서 다소 떨어진 지역에 거주하더라도 직장, 쇼핑몰, 공항, 또는 각종 편의시설에 편리하게 접근할 수 있는 것이 현대 대도시의 일반적인 모습이 될 것입니다.

이는 도심 중심부에 인구가 과도하게 집중되는 현상이 지속되는 대신, 보다 지속 가능한 인구 분산 및 재분배 과정을 위한 토대를 마련합니다.

"더 중요한 것은, 새로운 경기 순환 주기에서 부동산 가치는 이전 단계처럼 인프라 개발로 인한 가격 상승 기대에만 의존하는 것이 아니라, 도시의 운영 능력, 경제 생태계 형성 능력, 그리고 실제 수요에 기반하여 성장할 것으로 예상된다는 점입니다."라고 VARS는 강조했습니다.