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2024년 첫 9개월 동안 베트남 부동산 시장은 공급 회복, 매매가 상승, 구매자 수요 증가 등 여러 긍정적인 흐름을 보였습니다. 이와 더불어 많은 부동산 프로젝트와 기업들이 구체적인 활동을 통해 시장에 새로운 활력을 불어넣었습니다.

긍정적인 변화

Savills Vietnam의 보고서에 따르면, 2024년 첫 9개월 동안 40억 VND 이상 가격대의 아파트가 전체 거래량의 70%를 차지했습니다. 특히 하노이 와 호치민시 등 주요 도시의 아파트 가격은 지속적인 상승세를 보였습니다. 하노이의 신규 아파트 가격은 6% 상승하여 평균 평방미터당 6,900만 VND에 달했고, 호치민시의 신규 아파트 가격은 평방미터당 6,800만 VND를 기록했습니다. 이러한 가격 급등은 시장의 높은 수요와 활발한 거래 활동을 반영합니다.

하노이와 호치민에서 새롭게 분양된 고급 아파트 프로젝트들이 고객들의 뜨거운 관심을 받으며 60~80%의 분양률을 기록하고 있습니다. 이러한 프로젝트들은 시장 공급 증대에 기여할 뿐만 아니라, 현대적인 기반 시설, 다양한 편의 시설, 편리한 교통망 덕분에 많은 입주 희망자들을 끌어들이고 있습니다.

Vingroup, Novaland, Sun Group과 같은 대형 부동산 기업들은 프로젝트 실행 및 사업 확장에 있어 상당한 진전을 이루었습니다. 특히 건설 부문 최대 기업 중 하나인 Hoa Binh Construction Group은 베트남 투자개발은행( BIDV )으로부터 최대 4조 VND 규모의 신용 한도 연장을 지원받았습니다. 이는 Hoa Binh Construction Group이 어려움을 극복하는 데 도움이 되었을 뿐만 아니라 주요 부동산 기업들의 회복세를 보여주는 긍정적인 신호로 작용했습니다.

노바랜드 그룹이 추진하는 아쿠아 시티(동나이)와 노바월드 판티엣(판티엣) 등 일련의 대형 프로젝트들이 법적 장애물이 점차 해소되면서 거래량이 꾸준히 증가하는 등 어느 정도 회복세를 보이고 있다.

2024년 첫 9개월 동안 부동산 시장의 긍정적인 변화는 경제 회복과 실제 수요뿐 아니라 법적 장애물 제거에도 기인했습니다. 2024년 토지법, 2023년 주택법, 2023년 부동산사업법의 제정으로 기업과 투자자에게 더욱 투명한 법적 환경이 조성되었습니다. 토지 평가, 인허가 절차, 토지 정리 등에 관한 규정이 크게 개선되어 부동산 사업자들이 흔히 겪었던 법적 장벽이 최소화되었습니다.

예를 들어, 호치민시의 부동산 개발 사업들은 지하층 건설 허가 취득과 관련하여 어려움을 겪어왔습니다. 호치민시 인민위원회의 결정 3803/QD-UBND 및 3804/QD-UBND는 전체 부지 계획 승인의 근거가 되어 해당 지역 부동산 개발 사업들의 건축 허가 갱신 및 조정을 완료하는 데 기여했습니다. 이러한 결정들을 통해 호치민시 개발 사업들의 법적 장애물이 점차 해소될 것으로 기대됩니다.

호치민시 자연자원환경국장인 응우옌 토안 탕 씨에 따르면, 2024년 토지법과 토지 가격을 규제하는 시행령 71/2024호는 호치민시 내 사업체들의 토지 사용료 산정에 있어 미흡했던 여러 문제들을 해결했습니다. 현재 호치민시에는 토지 자금 조달에 어려움을 겪는 부동산 사업체가 약 200개 있습니다. 2024년에는 이 중 36개 사업체에 대해 토지 자금 조달 문제를 해결하고 약 17,500건의 토지 사용 허가증을 발급할 예정입니다.

노바랜드 그룹이 개발 중인 아쿠아 시티 신도시 지역(305헥타르)의 일부 구간에서 장애물들이 점차 제거되고 있다. 사진: 응우옌 투안

특히 최근 동나이성 인민위원회 위원장인 보 탄 득(Vo Tan Duc)은 동나이성 내 부동산 개발 사업의 법적 장애물 제거가 인접 지역에 비해 더디다는 점을 인식하고, 비엔호아시의 C4 구역 계획 관련 난제 해결에 우선순위를 두겠다고 강조했습니다. 이 구역 계획은 롱흥 주거 지역(227헥타르), 도나쿱(DonaCoop)이 투자하는 푸억흥 섬 상업 및 서비스 도시 지역(286헥타르), 남롱 투자공사(Nam Long Investment Corporation)가 투자하는 동나이 워터프론트 도시 지역(170헥타르), 노바랜드 그룹(Novaland Group)이 투자하는 아쿠아 시티 도시 지역(305헥타르) 등 대규모 주거 및 도시 지역을 포함하여 최대 1,500헥타르에 달하는 면적을 포괄합니다.

또한, 베트남 중앙은행의 신용 정책 역시 시장 안정에 기여했습니다. 베트남 중앙은행 보고서에 따르면, 2024년 6월 말 기준 부동산 대출은 4.6% 증가했으며, 부동산 관련 사업 대출은 10.3%, 특히 주택 구매 대출은 1.2% 증가했습니다. 이는 금융 시스템이 부동산 부문을 지원하고 있음을 보여주는 동시에 투자자와 주택 구매자의 신뢰를 강화하고 있습니다.

BIDV의 수석 경제학자인 칸 반 룩 박사에 따르면, 부동산 시장은 공식적으로 긍정적인 회복 국면에 진입했습니다. 안정적인 거시 경제 환경, 통제된 인플레이션, 그리고 점진적으로 개선되는 법률 정책은 향후 부동산 시장의 더욱 강력한 성장을 위한 유리한 조건을 조성했습니다. 또한, 교통 인프라, 특히 하노이와 호치민시의 지하철 노선에 대한 투자는 시장 성장을 견인하는 중요한 요인으로 작용할 것입니다.

어려움과 난관들이 여전히 남아 있습니다.

그러나 최근 시행된 토지법 2024, 주택법 2023, 부동산사업법 2023을 고려할 때, 부동산 업계는 여전히 여러 어려움과 도전에 직면해 있습니다. 적절한 대책이 마련되지 않으면 이러한 문제들은 오랫동안 지속되어 온 고질적인 문제점들을 더욱 악화시킬 것입니다.

건설부에 따르면 2024년 토지법의 가장 중요한 내용 중 하나는 기존 토지 가격 체계를 폐지하는 것입니다. 대신, 토지 가격표가 매년 갱신되어 시장 가치에 더욱 가까운 가격이 책정될 예정입니다. 이는 부동산 건설 및 개발 사업의 투자 비용 증가로 이어져 부동산 및 주택 가격이 15~20% 상승할 수 있음을 의미합니다. 이러한 변화는 투자자와 주택 구매자 모두에게 어려움을 초래할 수 있습니다. 한편, 새로운 토지 가격표가 엄격하게 시행되지 않을 경우 투기 및 시장 조작의 기회를 만들어 사회 계층 간 주택 소유 기회의 불평등을 심화시킬 수 있습니다.

또 다른 중요한 제안은 여러 채의 부동산을 소유한 사람들에게 세금을 부과하는 방안을 고려하는 것이지만, 이는 사회에 가치를 창출하는 원칙에 기반해야 한다는 것입니다. 베트남 부동산협회 부회장이자 베트남 부동산중개인협회 회장인 응우옌 반 딘 박사는 과세는 단순히 소유 부동산의 수에만 기반해서는 안 되며, 사용 목적도 고려해야 한다고 강조했습니다. 임대 목적으로 부동산을 구입하여 지역사회에 부가가치를 창출하는 사람들은 이러한 과세 대상에서 제외되어야 한다는 것입니다.

세빌스 하노이 지사의 도 투 항 이사는 두 번째 부동산에 대한 과세는 철저한 준비와 전국적인 일관성 확보가 필요하다고 강조합니다. 은행 거래 및 자산 신고와 같은 관리 시스템 및 기술적 조치에 통일성이 없다면, 과세는 원하는 효과를 거두지 못할 뿐 아니라 시장을 교란시킬 수도 있다는 것입니다.

주택 가격 상승의 주요 원인 중 하나는 공급과 수요의 불균형입니다. 현재 주택 공급은 수요에 비해 턱없이 부족하며, 특히 중저소득층을 위한 저렴한 주택 공급이 더욱 심각한 상황입니다. 건설부는 시장 안정화를 위해 지연된 사업의 법적 장애물을 제거하고 신규 사업 착수를 장려함으로써 부동산 공급을 원활하게 하는 방안을 제시했습니다.

베트남 하노이의 한 주택 회사 대표인 호 티 투 마이 씨에 따르면, 정부와 기업이 공급을 늘리기 위한 결정적인 조치, 특히 사회주택과 저렴주택 부문의 공급 확대 조치가 없다면 시장은 심각한 결과를 초래할 것이라고 합니다. 주택이 절실히 필요한 사람들이 내 집 마련에 어려움을 겪게 되고, 가격 급등은 전체 시장의 불안정으로 이어질 수 있다는 것입니다.

토지 경매에 대한 규제를 강화해야 합니다.

국가 예산 확보를 위한 부동산 수익 창출의 핵심적인 방법 중 하나는 토지 사용권 경매입니다. 건설부는 경매를 통한 토지 할당 및 임대가 부정행위를 줄이고 특혜를 감소시키며 수익 증대에 기여한다고 보고 있습니다. 그러나 이 과정에도 여러 가지 한계가 있는데, 가장 큰 문제는 경매 브로커들이 담합하여 시장을 조작하기 위해 인위적인 가격을 책정하는 현상입니다.

건설부는 토지 사용권 경매의 부정적인 측면을 해결하기 위해 경매 참여 보증금을 인상하고 낙찰 후 대금 납부 기간을 단축하여 투기와 인위적인 가격 형성을 방지하고자 합니다. 이러한 규정은 투기 목적으로 매입 후 되팔려는 사람들의 참여를 최소화하고, 진정한 필요가 있는 사람들만 참여하도록 유도하는 데 도움이 될 것입니다.

오늘 세미나의 제목은 "2024년 말과 2025년 초 부동산 시장 전망"입니다.

응우오이 라오 동 신문사가 주최하는 이번 세미나는 10월 10일 오전 8시, 호치민시 3군 보티사우동 보반탄 거리 123-127번지 응우오이 라오 동 신문사 건물 2층 강당에서 개최됩니다. 이번 세미나는 경영 기관, 기업 및 전문가들이 한자리에 모여 미래 시장 발전을 위한 해결책을 모색하는 자리입니다.

이번 세미나는 부동산 시장의 현황과 향후 전망, 부동산 시장 관련 세 가지 신규 법률의 영향 및 지침서 시행, 그리고 토지 가격표 ​​및 세금 관련 문제 등 다양한 주제를 중점적으로 다루었습니다.

출처: https://nld.com.vn/tim-them-giai-phap-cho-bat-dong-san-196241009213859647.htm