부동산 자금은 어디로 흘러가고 있는가?

호치민시의 부동산 대출 규모는 4월 말 기준 1조 1160억 VND를 넘어섰으며, 이는 2024년 말 대비 2.85% 증가한 수치입니다. 아이러니하게도 대출 규모는 급증하고 있지만 신규 프로젝트는 많지 않고 시장 거래량도 저조한 상황입니다. 그렇다면 이 자금은 어디로 흘러가는 것일까요?

신규 프로젝트는 여전히 천천히 진행되고 있습니다.

구체적으로, 베트남 중앙은행(SBV) 제2지역지점은 4월 말 기준 호치민시의 총 부동산 대출 잔액이 1조 1160억 VND에 달해 전월 대비 0.34%, 2024년 말 대비 2.85% 증가했다고 발표했습니다. 부동산 대출 규모는 전체 대출 잔액의 약 28%를 차지하며 안정적인 수준을 유지했습니다. 이 중 자가용 부동산 대출(주택 구입, 주택 건설용 토지 사용권 이전, 주택 수리 등)은 여전히 ​​높은 비중을 차지하며 7270억 VND에 이르렀는데, 이는 전월 대비 0.05%, 2024년 말 대비 0.65% 증가한 수치입니다.

신용 증가에도 불구하고 시장에서 빠져나가는 자금은 매우 적습니다.

사진: 딘손

수치상으로는 상당히 좋아 보이지만, 실제로는 거래량과 신규 프로젝트 모두 부진한 상황입니다. 따라서 많은 사람들이 그 수조 동에 달하는 부동산 대출금이 어디로 갔는지 의문을 제기하고 있습니다.

호치민시 부동산협회 회장인 레 호앙 차우 씨는 부동산 대출 증가율이 매우 높지만, 누가 이 증가의 혜택을 보고 있는지 알 수 없다고 말했습니다. 기업들이 법적 서류 처리에 어려움을 겪어 자금 조달에 난항을 겪는 반면, 부동산 구매를 위해 대출을 받는 사람들의 수도 적기 때문입니다. 구체적으로, 올해 첫 4개월 동안 호치민시에서는 자금 조달 자격을 갖춘 프로젝트가 단 3개뿐이었으며, 총 3,286세대의 고급 아파트였습니다. 또한, 법에 따라 프로젝트가 다른 파트너에게 매각되기 전에 재정적 의무를 이행해야 하므로, 이 기간 동안 소유권 이전이 이루어진 프로젝트는 없었습니다.

"시장이 호황을 누렸던 2017년과 비교하면 현재 공급량은 10%에 불과합니다. 실제로 특히 저렴한 주택, 그중에서도 사회주택 공급은 여전히 ​​부족하고, 토지와 주택 가격은 꾸준히 상승하고 있습니다. 올해 초부터 현재까지 시장에 나온 아파트 수는 매우 적고 거래량도 많지 않은데, 베트남 중앙은행이 발표한 대출 증가율은 매우 이상합니다. 호치민시뿐만 아니라 전국적으로 대출이 증가하고 있는데, 저는 그 이유를 이해할 수 없습니다."라고 레 호앙 차우 씨는 말하며, 기업들이 여전히 현금 흐름과 자본 조달에 어려움을 겪고 있으며, 특히 2025년 8월에서 12월 사이로 예정된 회사채 만기일에 맞춰 상환하는 데 어려움을 겪고 있다고 덧붙였습니다. 이로 인해 기업들은 고객과 협상하여 채무 상환 기간을 연장하는 데 계속해서 고심하고 있습니다.

응용정보 경제 연구소 소장인 딘 테 히엔 박사는 기업들이 여전히 자본 부족에 시달리고 자금 조달에 어려움을 겪고 있으며, 시장에 투입되는 자금 규모도 크지 않다고 지적했습니다. 따라서 부동산 대출이 증가하면 기업과 개인은 기존 부채를 ​​상환하거나 재융자하기 위해 차입을 늘릴 가능성이 높습니다. 금리 인상과 재고 비용 상승이 맞물리면 미상환 잔액도 그에 따라 증가할 것입니다.

"상장 기업 약 100곳을 대상으로 조사한 결과, 부동산 및 건설업계의 신용 증가율이 지속적으로 하락하고 있는 것을 확인했습니다. 이는 부동산 부문의 현금 흐름이 주로 사업 현금 흐름과 금융 현금 흐름 두 가지에서 발생하는데, 두 가지 모두 어려움을 겪고 있기 때문입니다. 따라서 부동산 기업들은 올해에도 많은 도전에 직면할 것으로 예상됩니다."라고 딘 테 히엔 박사는 분석했습니다.

개인 간 거래가 급증하고 있으며, 중고 시장도 활발합니다.

베트남 부동산중개인협회 회장인 응우옌 반 딘 박사는 다음과 같이 논평했습니다. "설 연휴 이후 남부 지역 부동산 시장은 2024년 대비 성장세와 양호한 실적을 보이고 있습니다. 신규 프로젝트는 많지 않지만 개인 간 거래는 활발해졌습니다. 통계에 따르면 부동산 거래 건수의 급증으로 호치민시의 토지 수익은 2025년 1분기에 2조 2천억 VND를 기록하며 전년 동기 대비 5천4백만 VND 이상 증가했습니다. 또한 부동산 서비스 부문 수익은 3월에 25조 5천470억 VND에 달해 전월 대비 9% 증가했습니다. 올해 1분기부터 3분기까지 이 부문 수익은 72조 3천210억 VND로 16% 증가했습니다. 이러한 긍정적인 증가는 투자자들의 높은 관심도와 부동산 시장 회복세를 분명히 보여줍니다."

따라서 응우옌 반 딘 박사에 따르면, 공급 부족으로 인해 신규 부동산 시장 거래량은 적지만, 기존 부동산 시장과 개인 간 토지 및 주택 매매는 매우 활발하게 이루어지고 있습니다. 이것이 신용 증가의 주요 원인일 수 있습니다. 또한 최근 몇 달 동안 호치민시에서는 신규 프로젝트가 적었지만, 롱안, 동나이 , 바리아-붕따우, 빈즈엉 등 주변 지역에서는 많은 프로젝트가 완공되거나 착공되었습니다. 기업들이 호치민시에 기반을 두고 있기 때문에, 이들 지역에 투자하기 위해 호치민시에서 대출을 받았을 가능성이 있습니다. 게다가 최근 부동산 가격의 급격한 상승 또한 대출 규모 증가로 이어졌습니다. 딘 박사는 "그러나 현재 시장은 실질적인 수요는 적고 투자와 투기가 많아 신용 자본이 프로젝트보다는 이러한 투자 및 투기 집단으로 더 많이 유입되고 있다는 점을 쉽게 알 수 있다"고 분석했습니다.

경제학자 후인 푸옥 응이아 역시 같은 견해를 갖고 있으며, 신용 증가세는 주로 개인의 주택 구매, 수리 및 건설 대출에 의해 주도되고 있는 반면, 신규 프로젝트는 연초부터 공급이 매우 제한적이어서 "부진한" 상태라고 분석합니다. 이는 베트남 중앙은행 보고서와도 일치하는데, 보고서에 따르면 주택 구매, 주택 건설을 위한 토지 사용권 이전, 주택 수리 대출이 전체 부동산 대출 잔액에서 여전히 높은 비중을 차지하고 있습니다. 또한, 최근의 신용 증가는 시장으로 유입되는 현금이 매우 적기 때문에 구조조정 및 담보 제공과 관련이 있습니다. 호치민시의 프로젝트는 법적 장애물로 인해 대출을 받는 데 어려움을 겪을 수 있지만, 기업들은 다른 지방의 프로젝트나 다른 유형의 상품을 담보로 호치민시에서 대출을 받을 수 있습니다.

공급과 가격 모두 증가하고 있습니다.

건설부의 2025년 1분기 부동산 시장 보고서에 따르면, 아파트, 단독주택, 토지 등 3개 유형의 부동산 거래량은 2024년 4분기 대비 증가세를 보였습니다. 구체적으로, 아파트 및 단독주택 부문은 33,585건의 거래가 성사되어 2024년 4분기 대비 132% 증가했으며, 토지 부문은 101,049건의 거래가 성사되어 2024년 4분기 대비 116.4% 증가했습니다. 한편, 1분기에는 약 3,813세대의 아파트를 공급하는 14개 사업이 완공되어 2024년 동기 대비 140% 증가했습니다. 또한, 약 15,780세대 규모의 신규 사업 26건이 인허가를 받아 2024년 4분기 대비 144%, 2024년 동기 대비 136% 증가했습니다. 전국적으로는 약 994개 사업이 건설 중이며, 이는 약 3,813세대의 아파트 공급량을 나타냅니다. 총 399,873세대가 분양될 예정입니다. 한편, 현재 건설 중인 주택을 분양할 자격을 갖춘 프로젝트는 59개이며, 이는 총 약 19,760세대에 해당합니다. 이는 2024년 4분기 분양량의 96.7%, 2024년 같은 기간 대비 155.2%에 해당합니다.

출처: https://thanhnien.vn/tin-dung-bat-dong-san-chay-vao-dau-185250522212250198.htm