부동산 대출은 어디로 흘러가나요?

새로운 프로젝트가 계속 들어오고 있습니다

구체적으로, 베트남 국립은행(SBV) 2지역 지점은 4월 말 기준 호치민시의 총 미상환 부동산 신용이 1,116조 동에 달해 전월 대비 0.34%, 2024년 말 대비 2.85% 증가했다고 밝혔습니다. 부동산 신용 규모는 지속적으로 유지되어 이 지역 총 미상환 신용의 약 28%를 차지했습니다. 특히 자가용 부동산 신용(주택 매입 대출, 주택 건설을 위한 토지 사용권 이전 대출, 주택 수리 대출 등)은 여전히 총 미상환 부동산 신용의 높은 비중을 차지하며 65%를 차지했고 727조 동에 달해 전월 대비 0.05%, 2024년 말 대비 0.65% 증가했습니다.

Tín dụng bất động sản chảy vào đâu?- Ảnh 1. — 신용 성장에도 불구하고 시장에서 유출되는 현금 흐름은 매우 적습니다.

수치는 꽤 괜찮지만, 실제로는 거래량과 신규 프로젝트 모두 "적습니다". 그래서 많은 사람들이 100억 동이 넘는 부동산 대출이 어디로 갔는지 궁금해합니다.

호치민시 부동산협회 회장인 레 황 짜우 씨는 부동산 신용 증가 수치가 매우 높았지만, 이러한 증가의 혜택을 누가 받는지 알지 못했다고 말했습니다. 기업들이 법적 서류 처리에 어려움을 겪고 자본을 확보하지 못했을 때, 많은 사람들이 부동산을 구매하기 위해 대출을 받지 못했기 때문입니다. 구체적으로, 올해 첫 4개월 동안 호치민시는 자본 조달이 가능한 프로젝트가 단 3개에 불과했으며, 총 3,286세대의 아파트가 있었는데, 모두 고급 아파트였습니다. 올해 첫 4개월 동안 프로젝트가 양도된 사례는 없었습니다. 법률에 따라 프로젝트는 다른 파트너에게 매각되기 전에 재정적 의무를 완수해야 하기 때문입니다.

"시장이 폭발적으로 성장했던 2017년과 비교했을 때 현재 공급량은 10%에 불과합니다. 실제로 여전히 공급이 부족한데, 특히 저렴한 주택, 특히 사회주택의 경우 공급이 부족하고 부동산 가격은 꾸준히 상승하고 있습니다. 연초 이후 시장에 나온 아파트의 총 공급량은 매우 적고 거래량도 많지 않지만, 중앙은행이 보고한 신용 증가율은 매우 이상합니다. 호치민시뿐만 아니라 전국적으로 증가했는데, 저는 이해할 수 없습니다."라고 레 황 짜우 씨는 말하며, 현재 기업들은 여전히 현금 흐름과 자본에 어려움을 겪고 있다고 덧붙였습니다. 특히 기업들은 2025년 8월에서 12월경으로 예정된 회사채 만기 문제를 해결하기 위해 고군분투하고 있습니다. 이로 인해 기업들은 고객과 부채 상환 연장을 협상해야 하는 등 어려움을 겪고 있습니다.

정보학 및 응용 경제 연구소 소장인 딘 테 히엔 박사 또한 현실적으로 기업들은 여전히 자본이 부족하고, 자본 조달에 어려움을 겪고 있으며, 시장에 공급되는 자금 규모도 크지 않다고 단언했습니다. 따라서 부동산 신용이 증가하면 기업과 개인이 기존 부채를 갚거나, 부채를 만기하기 위해 대출을 받을 가능성이 있습니다. 금리가 상승하고 재고 원가가 상승하면 신용 잔액도 그에 따라 증가할 것입니다.

"증권거래소 상장사 100여 곳을 대상으로 한 설문조사 결과, 부동산 및 건설 부문의 신용 증가율이 지속적으로 감소하고 있는 것으로 나타났습니다. 부동산 부문의 현금 흐름은 사업 현금 흐름과 재무 현금 흐름, 두 가지 주요 원천에서 발생하기 때문입니다. 그러나 두 원천 모두 어려움을 겪고 있어 부동산 기업들은 올해에도 여전히 많은 어려움을 겪고 있습니다."라고 딘 테 히엔 박사는 분석했습니다.

사람들 간의 거래가 활발해지고 2차 시장이 활발해집니다.

전반적으로 베트남 부동산 중개인 협회 회장인 응우옌 반 딘 박사는 다음과 같이 논평했습니다. 음력 설 이후 남부 시장은 성장 조짐을 보였고 2024년보다 더 잘 운영되고 있습니다. 새로운 프로젝트는 많지 않지만 사람들 간의 거래도 더 좋습니다. 통계에 따르면 부동산 거래 건수의 급격한 증가로 호치민시의 토지 수익이 높은 수준에 도달하여 2025년 1분기에 2조 2,000억 동에 도달하여 같은 기간 동안 5,400억 동 이상 증가했습니다. 또한 부동산 비즈니스 서비스 수익도 3월에 25조 5,470억 동에 도달하여 전월 대비 9% 증가했습니다. 올해 첫 3개월 동안 누적된 이 산업의 수익은 72조 3,210억 동에 도달하여 16% 증가했습니다. 이는 투자자들의 관심 수준에서 명확히 입증되는 긍정적인 증가이며 부동산 시장의 회복을 보여줍니다.

따라서 응우옌 반 딘 박사에 따르면, 공급 제한으로 인해 1차 시장 거래량은 저조하지만, 2차 시장 거래와 일반 주민 간 부동산 거래는 매우 활발하게 이루어지고 있습니다. 이것이 신용 증가의 강력한 원인일 수 있습니다. 뿐만 아니라, 최근 몇 달 동안 호치민시의 프로젝트는 적었지만, 롱안, 동나이, 바리아붕따우, 빈증과 같은 주변 지역의 완료 및 착공 프로젝트 수는 매우 많습니다. 한편, 호치민시에 "입주"한 기업들은 지방 투자 자금을 마련하기 위해 호치민시에서 차입했을 가능성이 있습니다. 또한, 최근 부동산 가격 급등으로 대출 규모도 증가했습니다. 딘 박사는 "하지만 한 가지 분명한 것은 현재 시장에서 실제 수요는 낮은 반면 투자, 투기, 그리고 사재기 현상이 높다는 것입니다. 따라서 신용 자본이 프로젝트에 유입되는 것보다 이러한 계층으로 유입되는 경우가 더 많습니다."라고 분석했습니다.

경제학자 후인 푸옥 응이아(Huynh Phuoc Nghia) 역시 같은 견해를 밝히며, 신용 증가는 주로 주택 구매, 수리, 건설 관련 대출에서 발생하고 있다고 지적했습니다. 반면 신규 프로젝트는 연초 이후 공급이 매우 저조하여 "손실"을 보고 있습니다. 이는 베트남 중앙은행 보고서와도 일맥상통합니다. 해당 보고서는 주택 구매, 주택 건설을 위한 토지 사용권 양도, 주택 수리 등이 여전히 전체 부동산 신용 미상환 잔액에서 높은 비중을 차지하고 있다고 밝혔습니다. 또한, 최근 신용 증가는 시장으로의 현금 흐름이 매우 저조하기 때문에 구조조정 및 주택담보대출과 관련이 있습니다. 호치민시의 프로젝트들은 법적 교착 상태로 인해 차입이 어려울 수 있지만, 기업들은 지방 프로젝트 및 기타 상품을 활용하여 호치민시의 대출을 보증할 수 있습니다.

공급과 가격이 모두 증가합니다

건설부의 2025년 1분기 부동산 시장 보고서에 따르면 아파트, 단독주택, 토지 등 3개 유형의 부동산 거래량이 2024년 4분기 대비 증가하는 추세를 보이고 있다. 이 중 아파트 및 단독주택 부문은 33,585건의 성공적인 거래가 이뤄졌으며, 2024년 4분기 대비 132%에 해당한다. 토지 부문은 101,049건의 성공적인 거래가 이뤄졌으며, 2024년 4분기 대비 116.4%에 해당한다. 한편, 전체 분기에는 약 3,813세대 규모의 아파트 완공 프로젝트가 14건으로 2024년 같은 기간 대비 140%에 해당한다. 신규 허가 프로젝트는 약 15,780세대 규모의 아파트가 26건으로 2024년 4분기 대비 144%, 2024년 같은 기간 대비 136%에 해당한다. 전국적으로 약 399,873세대 규모의 아파트 994개 프로젝트가 건설 중입니다. 한편, 향후 분양 가능한 주택은 약 19,760세대 규모의 59개 프로젝트가 있으며, 이는 2024년 4분기 대비 96.7%, 2024년 같은 기간 대비 155.2%에 해당합니다.

출처: https://thanhnien.vn/tin-dung-bat-dong-san-chay-vao-dau-185250522212250198.htm