수년간 낮은 수익률과 복잡한 절차로 인해 "어려운" 분야로 여겨졌던 사회주택이 부동산 시장의 새로운 "핫스팟"으로 떠오르고 있습니다. 대형 부동산 회사뿐만 아니라 많은 산업단지 개발업체, 건설 회사, 건축자재 공급업체들이 이 분야에서 동시에 사업 확장을 추진하고 있습니다.
이러한 발전은 정부가 2021년부터 2030년까지 최소 100만 채의 사회주택을 건설하겠다는 계획을 지속적으로 추진하는 가운데, 지방 정부에 투자 절차를 신속히 처리하고, 토지 자금을 배정하며, 기업 활동에 대한 법적 장애물을 제거할 것을 요구하는 상황에서 이루어지고 있습니다.
시장 규모는 크게 증가했지만, 여전히 공급 부족 현상이 심각합니다.
2024년 말 이후 사회주택 개발이 가속화되었으며, 핵심 과제로 거듭 강조되어 왔습니다. 지난해 중반, 국회는 사회주택 개발을 위한 구체적인 메커니즘과 정책에 관한 시범 결의안을 통과시켰는데, 특히 행정 절차를 간소화하고 개혁하여 사업 시행 기간을 단축하는 데 중점을 두었습니다.
건설부 에 따르면 현재 전국적으로 약 720,055세대에 달하는 781개의 사회주택 사업이 진행 중입니다. 정부는 현재의 속도가 유지될 경우 사회주택 100만 세대 완공 목표를 당초 계획보다 약 2년 앞당겨 2028년에 달성할 수 있을 것으로 추산하고 있습니다.
2026년 한 해 동안 각 지방 정부는 158,723채의 주택 건설을 완료해야 하는 목표를 설정했습니다. 호치민시가 약 28,500채로 가장 높은 목표를 달성했으며, 하노이와 박닌, 동나이, 하이퐁 등 여러 산업 도시 및 지방이 그 뒤를 이었습니다. 이들 지역은 이주 노동자 밀집과 지속적인 상업용 주택 가격 상승으로 인해 주택 수요가 높은 지역입니다.
주목할 만한 점은 과거에는 사회주택이 도심에서 멀리 떨어져 있고 편의시설이 부족한 지역에만 존재했다는 인식이 있었지만, 이제는 많은 사회주택 사업이 주요 입지에 투자되고 있다는 것입니다. 하노이에서는 시푸트라, 스타레이크와 같은 도심 지역이나 응우옌 짜이, 쩐 타이 통과 같은 주요 도로 주변에 많은 사회주택 사업이 승인되었습니다.
공급과 제품 품질이 개선되기 시작했지만, 실제 수요와 기존 주택 공급 사이의 격차는 여전히 매우 큽니다.
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사회주택의 공급과 수요 격차는 여전히 매우 큰 것으로 여겨진다. 사진: 투안 안. |
호치민시에서는 2030년까지 사회주택 수요가 약 100만 채에 달할 것으로 예상되는 반면, 확정된 사업들을 통한 공급량은 22만 9천 채에 불과해 수요의 4분의 1에도 미치지 못합니다.
하노이에서는 지난 4년간 상업용 부동산 가격이 급격히 상승하면서 사회주택과 저렴주택에 대한 수요가 급증했습니다. 많은 프로젝트에서 신청자가 폭증하여, 주택 구매 신청서를 제출하기 위해 사람들이 밤샘 줄을 서는 진풍경이 벌어지기도 했습니다.
또 하나 주목할 만한 점은 현재 사회주택 공급에서 가장 시급한 부문으로 여겨지는 임대주택의 비중이 매우 낮다는 것입니다. 건설부 자료에 따르면 현재 전국적으로 임대 가능한 사회주택은 약 42,275채로, 전체 임대주택 물량의 6%에도 미치지 못합니다.
부동산 재벌들이 경쟁에 뛰어들고 있다.
거대한 시장 잠재력과 다양한 법적 지원 장치 덕분에 사회주택은 기업들에게 점점 더 매력적인 분야가 되고 있습니다. 과거에는 소수의 전문 기업들이 주로 시장을 개발했지만, 현재는 국영 기업과 대규모 민간 기업까지 포함하도록 시장이 확대되고 있습니다.
국영기업 중 주택시장에서 잘 알려진 기업으로는 주택도시개발투자공사(HUD), 하노이건설공사(Hancorp), 베카멕스 IDC 등이 있다.
특히 HUD는 하남성, 빈즈엉성 등지에서 다수의 사회주택 사업을 추진해 왔습니다. 2025년 한 해에만 여러 지역에 걸쳐 총 1,900세대, 연면적 약 20만 제곱미터 규모의 7개 사업에 착공했습니다. 목표는 2030년까지 약 9,000세대의 사회주택을 공급하는 것입니다.
베카멕스 IDC는 옛 빈즈엉성에서 산업단지 및 도시 지역과 연계된 사회주택 사업을 지속적으로 개발하고 있습니다. 2024년 말까지 회사는 분양 및 임대용으로 약 9,000채의 주택을 공급했습니다. 베카멕스 IDC는 차기 단계에서 4만 채 이상의 주택을 추가로 개발할 계획입니다.
한편, 한코프는 앞서 하노이, 닌빈, 동나이 지역에 1만 채의 사회주택을 개발하겠다는 목표를 발표한 바 있다.
민간 부문에서는 빈그룹(Vingroup)이 해피홈(Happy Home) 브랜드와 하이퐁, 흥옌, 탄화, 꽝찌, 칸화, 호치민시, 떠이닌 지역에 50만 채의 사회주택을 건설하려는 계획으로 주목을 받고 있습니다. 이 계획이 완료되면 2021년부터 2030년까지 국가 사회주택 목표치의 절반에 해당하는 규모가 될 것입니다.
비글라세라는 특히 박닌, 하남, 꽝닌, 하노이 지역의 근로자 주택 부문에서 시장 최대 규모의 사회주택 개발업체 중 하나로 자리매김하고 있습니다. 회사는 올해 약 1만 가구 규모의 투자 부지를 확보했다고 밝혔습니다. 작년에는 전국 완공 주택의 8%에 해당하는 약 8,000가구의 사회주택을 완공했습니다.
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비글라세라가 박닌에 투자한 사회주택 프로젝트. 사진: VGC. |
억만장자 쩐딘롱이 이끄는 호아팟 그룹은 산업단지와 연계한 사회주택 및 근로자 주택 개발에도 적극적으로 나서고 있습니다. 최근에는 옌미 2차 산업단지에 총 투자액 약 5조 VND 규모의 근로자 주택 및 사회주택 복합단지 건설을 시작했습니다. 이 프로젝트는 북부 산업 지역의 수만 명에 달하는 근로자들의 주거 수요를 충족시키기 위한 것입니다.
최근 이러한 유형의 부동산에 투자하는 새로운 기업 중 하나는 레 푸옥 부 회장이 소유한 호아센 그룹입니다. 이 회사는 최근 2026년부터 2030년까지 호치민시에서 근로자들을 위한 약 2만 채의 사회주택을 개발할 계획을 발표했습니다. 이는 오랜 기간 부동산 부문에서 철수했던 '철강왕' 호아센 그룹이 부동산 시장에 다시 진출하는 주목할 만한 행보로 평가받고 있습니다. 호아센 그룹은 새로운 방향성을 제시하며, 과거의 분산된 개발 사업에서 벗어나 사회주택, 근로자 주택, 그리고 산업 인프라 연계 사업에 집중할 계획입니다.
한편, 최대 규모의 민간 부동산 기업 중 하나인 썬 그룹(Sun Group)도 닌빈(옛 하남성)에서 사회주택 부문으로 사업을 확장하기 시작했습니다. 썬 그룹은 기존의 저가 주택 모델에서 벗어나 여러 주요 도시와 산업 단지에 편의시설이 통합된 사회주택 단지를 개발하는 것을 목표로 하고 있습니다.
호앙콴, 레탄, 남롱, 타세코랜드, 하도, 하이팟인베스트 등 여러 부동산 회사들도 사회주택 부문에 대한 투자 계획을 발표했거나 발표할 예정입니다.
하이팟 인베스트의 이사회 부의장인 응우옌 반 푸옹 씨는 수익성이 상업용 주택만큼 매력적이지는 않지만 시장 수요와 유동성이 높아 이 분야에 진출하기로 결정했다고 밝혔습니다.
"회사는 가까운 시일 내에 하노이와 인근 지역에서 중규모 사회주택 사업을 시행할 수 있도록 승인을 받을 것으로 예상합니다."라고 그는 말했다.
여전히 많은 병목 현상이 존재합니다.
베트남 부동산협회(VARS) 회장인 응우옌 반 딘 씨는 트리 투옥-Z뉴스(Tri Thức - Znews) 와의 인터뷰에서 시장의 수급 구조가 크게 변화하는 국면에 접어들고 있다고 밝혔습니다. 과거에는 수익성이 높은 중고가 주택 부문에 주로 집중했지만, 이제는 사회주택 시장이 실질적인 수요가 높고 투기적 변동에 덜 민감한 시장으로 인식되기 시작했다는 것입니다.
하지만 이 분야는 여전히 많은 병목 현상에 직면해 있습니다. 긴 투자 절차, 부족한 청정 부지, 그리고 제한된 수익률은 많은 기업들이 대규모 투자를 꺼리게 만드는 요인입니다.
더욱이 상업 개발 프로젝트 내 사회주택용 토지 20% 할당은 지역별로 불균등하게 이루어지고 있습니다. 또한 개발업체와 주택 구매자 모두에게 우대 대출 상품 이용이 제한적이어서 신용 문제도 완전히 해결되지 않았습니다.
딘 씨에 따르면, 많은 대기업의 진출은 사회주택 시장에 공급 규모뿐 아니라 제품 품질 측면에서도 상당한 변화를 가져올 수 있다고 합니다. 이전과는 달리, 많은 사회주택 사업들이 이제 기반 시설, 편의시설, 디자인에 체계적으로 투자되어 일반 상업용 아파트 수준에 근접하고 있다는 것입니다.
그럼에도 불구하고, 2028년부터 2030년까지 사회주택 100만 채 공급이라는 목표를 달성하기 위해서는 시장에 상당한 정책적 변화가 필요하며, 특히 승인 절차 단축, 청정 토지 펀드 조성, 신용 자본 조달 안정화, 그리고 기업의 합리적인 이윤 증대가 시급하다.
"시장 수요는 거의 확실히 실질적이고 매우 큽니다. 현재 문제는 생산량이 아니라 프로젝트 실행 속도에 관한 것입니다."라고 딘 씨는 말했습니다.
출처: https://znews.vn/van-bai-moi-cua-cac-dai-gia-dia-oc-post1654385.html
