부동산 시장이 "해빙"되기 어려운 이유는 무엇일까요?

신중한 매수 심리, 신규 공급 부족, 그리고 수많은 법적 변수들로 인해 투자자들의 관심을 끄는 부문임에도 불구하고 토지 유동성은 더디게 회복되고 있습니다.

코로나19 팬데믹 이후 토지 시장은 뚜렷한 호재를 보이지 못하고 있으며, 흡수율은 지속적으로 20% 미만으로 낮은 수준을 유지하고 있습니다. DKRA 컨설팅 보고서에 따르면 2023년 토지 흡수율은 약 10%, 2024년에는 15.15%에 그쳤으며, 2025년에는 유동성이 소폭 개선되어 전체 시장 흡수율이 약 18%에 머물 것으로 예상됩니다. 지난 한 해 동안 남부 지역 시장에서는 약 9,450필지의 토지가 매물로 나왔으며, 이 중 약 1,700필지가 흡수되었습니다.

온라인 데이터 플랫폼에서도 비슷한 추세가 나타나고 있다. 온라인 부동산 웹사이트 밧동산에 따르면, 4월에 국지적으로 급증했던 토지 수요는 빠르게 식어 작년 동기 대비 평균 15~20% 감소했으며, 토지 검색량은 최대 30~40%까지 떨어진 경우도 많았다. 신규 분양 프로젝트의 토지 판매량은 공급량의 20~30% 수준에 머물렀다.

한편, 나토트는 지방 통합 발표 이후 국지적인 호황을 제외하면 지난해 토지 시장은 전반적으로 부진했으며, 구매자 수는 2024년 같은 기간에 비해 35~50% 감소했고 대부분 지역에서 하락세를 보였다고 평가했습니다.

호치민시의 부동산, 토지 및 농지 포함. 사진: 꾸인 트란

Seenee Vietnam의 CEO인 Phan Dinh Phuc 씨는 토지 유동성 회복이 더딘 이유로 현재 가장 큰 장애물은 현금 흐름과 투자 심리에 있다고 설명했습니다 . 이전 경기 순환기에 대부분의 투자자들은 토지 투자에서 손실을 봤습니다. 토지는 본질적으로 '움직일 수 없는' 자산으로, 주로 가격 상승을 기다렸다가 매도하기 위해 매입하지만 보유 기간 동안 사용 가치나 현금 흐름을 창출하지 못합니다. 시장이 하락하면 유동성 부족으로 많은 토지 구매자들이 자본을 장기간 묶어두게 됩니다. 이러한 경험으로 인해 많은 투자자들이 현금 흐름을 창출할 수 있는 아파트와 같은 투자 부문을 재고하게 되었습니다. 아파트를 매입한 후에는 즉시 매도하지 않더라도 임대 수익을 올릴 수 있기 때문입니다.

공급 측면에서 DKRA 그룹의 보 홍 탕 부사장은 많은 투자자들이 토지 부문에서 점차 철수하면서 신규 프로젝트가 심각하게 부족한 상황이라고 분석했습니다. 지난 한 해 동안 신규 공급은 전체 공급량의 약 13%에 불과했으며, 시장에 나와 있는 대부분은 이전 연도의 재고였습니다. 남부 지역에서 토지 공급량이 가장 많은 떠이닌성에서는 드래곤 에덴 주거단지(146.8헥타르)와 더 솔 리아 도시 지역(20.5헥타르) 단 두 개의 신규 프로젝트만 기록되었습니다. 호치민시(빈즈엉과 바리아-붕따우가 통합된 후)에서는 판매용 공급이 주로 기존 재고 또는 이전 단계의 재분양으로 구성되어 있습니다.

따라서 공급과 수요가 불균형한 상태이며, 수요의 약 69%가 신규 프로젝트에 집중되어 있습니다. 이는 지난해 남부 토지 시장 유동성의 53% 이상을 타이닌 지역 프로젝트가 차지했다는 사실에서 확인할 수 있습니다.

사업적인 관점에서 볼 때, 토지 분양 사업에서 철수하는 추세가 점점 더 뚜렷해지고 있습니다. 한때 토지 분양을 핵심 사업으로 여겼던 Thang Loi Group, Cat Tuong, Tran Anh, Khai Hoan Land 등 많은 개발업체들이 2026년 사업 계획에서 토지 분양을 더 이상 우선순위에 두지 않고 있습니다.

한 부동산 회사 관계자에 따르면, 강화된 법규, 인프라 및 토지 사용료, 편의시설 등 투자 비용의 급격한 상승, 그리고 사업 기간의 장기화로 인해 토지 개발이 점점 더 어려워지고 있다고 합니다. 반대로, 분양가는 타운하우스나 아파트와의 경쟁에서 밀리면서 수익 마진이 줄어들고, 심지어 사업 자체가 수익성이 떨어지는 경우도 발생하고 있습니다. 이러한 현실 때문에 많은 개발업체들이 어쩔 수 없이 조정에 나서면서, 주로 개발 비용을 상쇄하기 위해 지난 1년간 신규 토지 가격이 20~30% 상승했습니다.

전문가들은 2026년 전망에서 부동산 시장의 투자 균형이 점차 변화하고 있으며, 일부 투자자들이 토지 투자를 재고할 가능성이 있다고 보고 있습니다. 판딘푹 씨는 아파트 가격의 급격한 상승으로 인해 수익 및 활용도 측면에서 아파트 부문의 불균형이 심화되고 있다고 지적했습니다. 많은 지역에서 아파트 가격이 적정 수준을 넘어 동일 지역의 토지 가격에 근접하면서 투자 대비 수익률 차이가 줄어들고 있다는 것입니다. 그는 롱안 지역을 예로 들면서, 아파트 가격이 평방미터당 약 3,500만 VND에 달하는 반면, 1/500 규모의 설계와 완비된 기반 시설을 갖춘 토지 가격은 평방미터당 2,000만~2,500만 VND에 불과하다고 언급했습니다.

그러나 푸크 씨에 따르면, 설령 토지 매물이 다시 시장에 나온다 하더라도 이전처럼 광범위하게 퍼지는 것이 아니라, 기반 시설, 교통 연결성, 편의 시설, 고용, 그리고 특히 거주자들의 실질적인 현금 흐름이 완비된 지역에 집중될 것이라고 합니다. 신규 공급 부족, 시장 가격에 근접하는 토지 가격, 그리고 점점 높아지는 삶의 질에 대한 요구는 이러한 시장 구도를 계속해서 변화시킬 것입니다.

부동산 전문가인 트란 호앙 역시 토지 시장이 중대한 변화를 겪고 있다고 분석합니다. 과거에는 토지를 분할하고 내부 도로를 건설한 후 필지를 판매하는 방식이 일반적이었지만, 이제는 인프라, 편의시설, 학교, 쇼핑센터 등 필수 서비스에 투자하여 완전한 도시 지역을 조성하는 체계적인 개발 방식을 채택해야 한다는 것입니다. 이러한 변화는 2024년 8월 1일부터 시행된 새로운 토지법에 기인합니다. 이 법은 기존의 토지 분할 및 판매 방식을 사실상 폐지하고, 계획에 따라 인프라, 편의시설, 주택 건설을 완료한 후에야 토지 소유권 심사 및 승인을 받을 수 있도록 규정하고 있습니다.

전문가들에 따르면, 개발 모델의 변화와 교통 인프라 구축의 영향으로 2026년 토지 가격이 10~20% 상승할 수 있다고 합니다. 그러나 지역별 가격 격차는 입지, 상품, 지역 수요 등의 차이를 반영하여 여전히 크게 나타날 것입니다. 따라서 과거처럼 토지 가격이 급등하거나 시장 유동성을 촉진하는 현상은 나타나지 않을 것으로 예상되지만, 국지적인 가격 상승은 발생할 수 있습니다.

판딘푹 씨는 최근 경기 침체 이후 이 부문이 여전히 심리적 상처, 특히 유동성과 현금 흐름 창출 능력 측면에서 어려움을 겪고 있다고 생각합니다. 제대로 개발되어 진정한 주거 공동체를 형성하고 자체 현금 흐름을 창출하는 프로젝트만이 이러한 약점을 극복하고 토지 시장의 지속 가능한 회복을 위한 토대를 마련할 수 있습니다.

Vnexpress.net에 따르면

출처: https://baophutho.vn/vi-sao-dat-nen-kho-ra-bang-245736.htm