2010년 새로운 업무 문화를 만들겠다는 야심으로 설립된 위워크는 급성장했지만 불과 9년 만에 급격히 몰락했고, 팬데믹 이후 회복하지 못하고 있습니다.
2018년 연말을 열흘 앞두고, 위워크의 6천만 달러짜리 걸프스트림 전용기가 뉴욕에서 하와이로 향했습니다. 기내에는 공동 창업자 애덤 뉴먼과 200억 달러 규모의 비밀 프로젝트, 바로 '포티튜드 프로젝트'가 탑재되어 있었습니다. 이 프로젝트는 소프트뱅크 CEO 마사요시 손이 투자액을 100억 달러로 늘리고, 뉴먼을 제외한 모든 투자자의 지분을 100억 달러에 추가로 매입하는 내용이었습니다.
이 계획은 강력한 투자자의 지원과 점점 더 야심찬 비전을 바탕으로 위워크가 여러 세대에 걸쳐 노이만 가문의 지배하에 남을 수 있도록 보장했습니다. 그러나 1년도 채 되지 않아 걸프스트림 항공기는 매물로 나왔고, 노이만은 경영권을 잃었으며, 위워크의 가치는 7분의 1로 폭락했습니다.
코로나19의 또 다른 대유행과 그 후 사업을 살리기 위한 여러 시도에도 불구하고 실패를 거듭한 위워크는 수십억 달러의 부채를 떠안고 채권 상환 불이행에 빠졌습니다. 벤처 캐피털 업계에서 수백억 달러의 가치를 지닌 유망주로 평가받던 이 스타트업이 11월 초 월스트리트저널(WSJ) 보도에 따르면 파산 신청을 준비하고 있다고 합니다. 위워크에 무슨 일이 일어난 걸까요?
' 세상을 바꾸겠다'는 꿈
2010년, 애덤 뉴먼과 미겔 맥켈비는 자신들이 설립한 스타트업 그린 데스크를 매각한 수익금으로 위워크를 공동 창업했습니다. 그들의 비전은 프리랜서나 재택근무자들을 끌어들일 수 있는 "물리적 소셜 네트워크"를 만드는 것이었습니다.
위워크의 사업 모델은 사무실 건물(또는 개별 층)을 장기 임대하고 리모델링 후 재임대하는 방식입니다. 단순히 유연한 단기 업무 공간을 제공하는 데 그치지 않고, 고급스럽고 현대적인 공간과 커뮤니티 활동, 엔터테인먼트, 식사 등을 위한 편의시설을 전략적으로 제공하여 고객을 유치합니다.
하루 종일 컴퓨터 화면 앞에 앉아 있는 것보다 더 흥미로운 삶이 있을까 고민하는 젊은이들을 위해 위워크는 맥주, 핀볼 테이블, 명상실을 제공합니다. 노이만은 새로운 업무 문화 조성 등을 홍보하며 곳곳을 누볐습니다. 그는 "우리는 세상을 바꾸기 위해 여기에 있습니다. 그 이상은 제게 중요하지 않습니다."라고 말한 적이 있습니다.
애덤 뉴먼이 2018년 4월 12일 중국 상하이에서 촬영한 사진. 사진 제공: 로이터
이론적으로는 임대료와 운영 서비스 등 발생 비용이 임차인에게 청구하는 가격보다 낮을 것으로 예상되어 위워크가 수익을 창출할 수 있을 것으로 기대되었습니다. 대부분의 스타트업이 초기 몇 년 동안 "돈을 쏟아부어야" 하는 것처럼, 노이만은 새로운 모델의 장점과 2조 달러 규모의 공유 오피스 시장 전망(훗날 가디언지는 이 수치가 과장되었다고 평가함)을 분석하여 투자를 유치했습니다.
그는 소프트뱅크 CEO 마사요시 손이 위워크에 투자하기로 결정하는 데 단 28분밖에 걸리지 않았다고 항상 이야기합니다. 2017년 소프트뱅크와 비전펀드는 200억 달러의 기업 가치로 평가된 위워크에 44억 달러를 투자했습니다. 2018년에는 소프트뱅크가 추가로 42억 5천만 달러를 투자하여 위워크를 세계적인 유니콘 기업(기업 가치가 10억 달러 이상인 스타트업) 중 하나로 만들었습니다.
기업 가치 거품이 터졌다.
이미 의구심이 제기되기 시작했습니다. 2017년 월스트리트 저널은 본질적으로 사무실 임대 사업인 200억 달러 규모의 스타트업에 대해 회의적인 시각을 표명했습니다. 이는 비공개 투자 유치 라운드에서 달성한 470억 달러의 기업 가치나 모건 스탠리가 예상한 무려 1,000억 달러라는 경이로운 추정치는 언급조차 하지 않은 시점이었습니다.
화려함과 명성은 오래가지 못했습니다. 2018년, 위워크가 수억 달러의 자금을 조달하기 위해 채권 발행을 추진했을 때, 그들은 재정 상황에 대한 더 자세한 정보를 공개해야 했습니다. 공개된 문서에 따르면, 위워크는 2017년에 약 8억 8,600만 달러의 매출을 올렸음에도 불구하고 8억 8,300만 달러의 손실을 기록했습니다. 파이낸셜 타임스 의 보도에 따르면, 그 다음 해에는 약 18억 달러의 매출을 올리고 19억 달러의 손실을 본 것으로 드러났습니다.
2019년까지 위워크는 JP모건 체이스를 제치고 뉴욕 최대 상업용 임대 회사로 성장했으며, 영국 정부를 제외하면 런던에서 가장 많은 면적의 사무실을 임대했습니다. 그러나 투자자들은 위워크의 불안정한 재정 기반에 의문을 제기했습니다. 그해 10월, 투자자들이 주식 매입을 꺼리자 위워크는 기업공개(IPO) 계획을 철회해야 했습니다. 은행들도 위워크에 대한 대출을 꺼리게 되었습니다.
이러한 어려움 속에서도 노이만은 변함없이 노이만다운 모습을 유지했다. 그의 개인 제트기 여행은 국경을 넘나드는 마리화나 밀매와 연루되었다는 의혹을 받았고, 그의 아내는 불편함을 느끼면 직원을 해고할 수 있었으며, 회사는 해고 회의를 음악 공연으로 마무리했다.
결국 위워크의 기업 가치는 2019년 1월 최고치인 470억 달러에서 그해 말 소프트뱅크(일본)에 인수될 당시 70억 달러까지 폭락했습니다. 위워크는 수천 명의 직원을 해고했고, 노이만은 사임하면서 소프트뱅크에 주식을 매각하고 현금을 받아 7억 달러 이상을 챙겼습니다.
위워크의 기업 가치는 2013년부터 2020년까지 변동을 거듭했으며, 금융 기관들은 2019년에 이들을 80억 달러에서 1,040억 달러에 이르는 최고가로 평가했다. (그래픽: FT)
2019년 블룸버그 분석에 따르면, 위워크가 벤처 캐피털의 총애를 받던 기업에서 외면받는 기업으로 전락한 원인은 일반적인 성장 및 쇠퇴 패턴에서 전례 없는 사건이며, 미래 현금 흐름과 같은 투자자들의 일반적인 우려 사항과는 무관합니다.
분석에 따르면 위워크의 몰락은 창업자 노이만이 투자자들을 설득해 수백억 달러를 쏟아부게 했던 방식과 유사한 추상적인 개념으로만 설명될 수 있다. 노이만이 단순히 공유 오피스 임대 회사가 아닌, 세계를 지배할 수 있는 스타트업이라는 비전을 제시하며 투자자들을 설득할 수 있었다는 점은 인정해야 한다.
코로나19 이후 시대의 어려움
노이만 시대가 막을 내린 2020년 2월, 산딥 마트라니가 경영권을 이어받았습니다. 마트라니의 리더십 아래 위워크는 2021년 10월 특수목적합병회사(SPAC)와의 합병을 통해 상장했습니다.
코로나19 팬데믹이 휩쓸고 지나가면서 경제 불황에 대한 우려가 커지고 기술 업계의 일자리 감소로 이어져 공유 오피스 수요가 크게 줄어들었습니다. 더 나아가, 팬데믹 이후 직원들이 사무실 복귀를 꺼리면서 사무실 임대 시장도 어려움을 겪었습니다.
하그리브스 랜스다운의 외환 및 시장 책임자인 수잔나 스트리터는 위워크가 팬데믹 이전에도 막대한 손실과 증가하는 부채로 이미 취약한 모습을 보였다고 말했습니다. 그녀는 "하지만 코로나19 사태로 인해 이미 불안정한 사업 모델에 대한 대가를 치르게 되었다"고 덧붙였습니다.
이러한 역풍에 직면하여 위워크는 올해 초 경기 침체를 견뎌낼 수 있도록 재정 건전성을 강화하기 위한 노력을 기울였습니다. 지난 3월, 위워크는 소프트뱅크를 비롯해 킹 스트리트 캐피털 매니지먼트, 브리게이드 캐피털 매니지먼트 등 주요 월가 채권자들과 채무 재조정 합의를 체결했습니다.
소프트뱅크는 위워크의 약 16억 달러 규모의 부채를 새로운 형태의 부채 및 지분 투자로 전환하기로 합의했습니다. 이 거래로 위워크의 부채는 15억 달러 이상 감소했습니다.
해당 계약의 일환으로 위워크는 소프트뱅크의 라지브 미스라 펀드인 원 인베스트먼트 매니지먼트로부터 약 5억 달러에 달하는 고금리 부채 투자를 받았습니다. 당시 위워크는 "이번 거래를 통해 조달 및 확정된 신규 자금은 위워크의 사업 계획을 완전히 이행하고 충분한 유동성을 확보하는 데 사용될 것으로 예상된다"고 밝혔습니다.
2019년 10월, 영국 런던에 위치한 위워크 지점. 사진: 블룸버그
하지만 올해 5월, 마트라니는 재정 구조조정을 감독한 후 갑작스럽게 사임을 발표했습니다. 8월이 되자 위워크는 지속적인 손실과 현금 보유고 감소로 인해 사업 지속 가능성에 대한 의문을 제기받았습니다.
증권 신고서에 따르면, 해당 회사는 올해 상반기에 5억 3천만 달러를 소진했으며 현재 약 2억 5백만 달러의 현금만 남아 있습니다. 한편, 회사는 29억 달러의 장기 부채와 130억 달러가 넘는 임대료를 부담하고 있으며, 차입 비용 상승과 사무실 임대 어려움에 직면해 있습니다.
당시 경영진은 "손실로 인해 이탈하는 구성원이 늘어나고 있으며, 회사의 지속적인 운영 능력에 상당한 의문이 있다"고 밝혔습니다.
이에 따라 위워크는 유동성과 수익성을 개선하기 위한 방안을 제시했습니다. 여기에는 구조조정 및 임대 조건 재협상을 통한 비용 절감, 회원 이탈률 감소를 통한 매출 증대, 신규 판매 창출 등이 포함됩니다. 또한, 위워크는 채권 발행, 주식 공모 또는 자산 매각을 통해 추가 자본을 조달할 계획이라고 밝혔습니다.
또한 이번 달에는 지배구조 및 전략적 방향에 대한 심각한 의견 불일치로 이사회 구성원 3명이 사임했습니다. 재무 구조조정 전문가 4명이 새로 임명되어 채권단과의 협상을 맡게 되었습니다.
상황이 좋지 않아 보입니다. 올해 들어 위워크 주가는 96% 하락했습니다. 6월 현재 위워크는 39개국에 777개의 지점을 운영하고 있으며, 그중 30%가 미국에 있습니다. 위워크는 올해 하반기부터 2027년 말까지 약 100억 달러, 2028년부터는 추가로 150억 달러의 임대료를 지불해야 할 것으로 예상됩니다.
11월 초, 월스트리트저널 (WSJ) 소식통에 따르면 위워크(WeWork)가 이르면 다음 주에 파산법 11조에 따른 기업회생 신청을 할 수 있으며, 이를 통해 회사의 사업 운영 및 부채 구조조정을 진행할 수 있을 것으로 예상됩니다. 관련 규정에 따라 이러한 구조조정 계획은 파산 법원과 채권자들의 승인을 받아야 합니다.
하지만 위워크가 어떻게 변화할지는 의문입니다. 이전에는 위워크가 항상 "자산 경량화"를 표방했는데, 이는 물리적 자산을 많이 보유하지 않았다는 의미입니다. 이것이 바로 위워크를 두 가지 면에서 혁신적으로 만든 요인이었습니다.
첫째, 구매나 건축 대신 임대를 선택함으로써 임대료를 감당할 충분한 자본만 있다면 네트워크를 빠르게 확장할 수 있습니다. 둘째, 단순한 마케팅을 넘어 공간 디자인과 업무 환경의 장점을 효과적으로 활용하여 프리랜서든 전통적인 방식으로 사무실을 확장할 여력이 없는 빠르게 성장하는 기업이든 고객을 설득할 수 있습니다.
하지만 "자산 경량화"에는 단점도 있습니다. 뉴욕대학교의 재무학 교수인 아스와스 다모다란은 처음부터 위워크의 사업 모델에 회의적이었습니다. 그는 "호황일 때는 건물이 꽉 차지만, 불황일 때는 사람들이 떠나고 빈 건물과 갚아야 할 빚만 남게 된다"고 말했습니다.
피엔안 ( 편집됨 )
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