아파트 건물의 인구 밀도를 파악하는 것은 중가 아파트 건설의 토대를 마련합니다.

실제로는 1~3인 핵가족의 증가와 젊은 세대의 독립적인 생활에 대한 욕구 증대로 가구 규모는 감소하는 추세입니다. 따라서 대다수 도시 거주자의 실제 주거 수요를 충족하는 저렴한 아파트를 개발하기 위해서는 보다 과학적이고 유연하며 현실적인 인구 예측 방법이 필요합니다.

주택 수요가 증가하고 있습니다.
시장조사기관의 조사 자료에 따르면 최근 몇 년 동안 45~70m² 면적의 아파트가 점점 부족해지고 있습니다. 많은 신규 프로젝트들이 이윤 극대화를 위해 높은 가격에 대형 아파트를 개발하는 데 집중하면서, 젊은층, 공무원, 지식인, 소규모 가족들이 주택을 구하기 어려워지고 있습니다.

주요 원인 중 하나는 개발 사업의 인구 제한 규정입니다. 이에 따라 관리 기관은 계획 승인 시 인구 목표치를 기준으로 건설 규모, 기술 기반 시설, 사회 기반 시설 및 인구 밀도를 결정하는 경우가 많습니다. 따라서 많은 투자자들은 승인된 인구 제한 범위 내에 맞추기 위해 소형 아파트 수를 줄이고 대형 아파트 규모를 늘릴 수밖에 없습니다.

많은 개발업체들이 인구 목표를 "유지"하기 위해 소형 아파트 수를 줄이고 대형 아파트 수를 늘릴 수밖에 없는 상황에 놓여 있다. 사진: 팜 훙

특히, 많은 지역에서 아파트 거주 인원을 산정하는 현행 방식은 여전히 ​​공통된 기준 없이 아파트당 평균 인원수를 계산하는 기계적인 접근법에 주로 의존하고 있습니다. 예를 들어, 하노이 시는 2026년 4월 1일자 결정 제39/2026/QD-UBND호(2024년 5월 27일자 결정 제34/2024/QD-UBND호의 일부 조항을 개정 및 보완)에 따라 다음과 같이 규정하고 있습니다. 사용면적 25 ^~45m² 의 원룸 아파트는 1인, 사용면적 ⁴⁰ ~55m²의 투룸 또는 쓰리룸 아파트는 2인, 사용면적 ^55~70m² 의 아파트는 3인, 사용면적 ^70~77m² 의 아파트는 4인으로 간주합니다.
호치민 시에서는 2026년 1월 9일부터 시행되는 결정 제32/2025/QD-UBND호에 따라, 1베드룸 아파트는 ^25~56m² , 2베드룸 아파트는 56~ ^96m² , 3~4베드룸 아파트는 ^96~160m² 이상의 면적을 규정하고 있습니다.

호찌민시 부동산협회 회장인 레 호앙 차우에 따르면, 지난 10년간 "결혼과 출산을 꺼리는 경향과 삶의 압박, 높은 생활비 등으로 인해 가구 규모가 1~3인으로 증가하는 추세가 지속되면서, 2024년 여성 1인당 출산율은 1.91명으로 인구 대체 수준인 2.1명보다 낮아질 것으로 예상된다. 여기에 평균 수명 증가 추세까지 더해져 인구 고령화가 빠르게 진행되고 있다"고 밝혔다.

2009년 745만 명이었던 고령 인구는 2025년 초에는 1,610만 명으로 증가하여 전체 인구의 16% 이상을 차지할 것으로 예상됩니다. 이와 더불어, 같은 지역이나 단지 내에 함께 거주하지만 개별 주택이나 아파트에 사는 대가족 형태가 증가하고 있으며, 독신자, 자녀가 없는 젊은 부부, 또는 세대 수가 적은 소규모 가족의 수도 크게 늘어나고 있습니다.

"따라서 경직된 인구 계산 방식을 사용하여 아파트 단지의 거주 인원을 결정하면 신규 프로젝트에서 고소득층의 요구에만 부합하는 '대형 아파트'의 수가 증가할 것입니다. 이러한 방식을 중저소득 아파트 프로젝트에 적용할 경우, '대형 아파트'가 많아지는 것은 평균 및 저소득층, 그리고 사회생활을 막 시작하는 젊은이들의 필요와 경제적 여건에 맞지 않습니다."라고 레 호앙 차우 씨는 분석했습니다.
우리는 유연하고 실용적인 접근 방식이 필요합니다.
전문가들은 아파트 수를 기준으로 인구를 경직되게 계산하는 대신, 보다 과학적인 인구 데이터 시스템과 예측 모델을 개발해야 한다고 주장합니다. 인구 산정은 아파트 규모, 침실 수, 주거 형태, 지역적 특성, 인구 통계학적 추세 등 다양한 요소를 고려해야 한다는 것입니다. 이를 통해 기업들은 적절한 인구 규모를 유지하면서도 보다 저렴한 상품을 개발할 수 있을 것이라고 합니다.

일부 전문가들은 실제 사용량을 기반으로 한 인구 계산 방법을 적용할 것을 제안합니다. 예를 들어, 스튜디오 아파트나 침실 1개짜리 아파트는 1~2인용으로, 침실 2개짜리 아파트는 3~4인용으로 계산하고, 더 큰 아파트에는 더 높은 계수를 적용할 수 있다는 것입니다.

아파트 건설 사업의 적정 거주 인구를 결정하려면 유연하고 현실적인 해결책이 필요합니다. 사진: 도안 탄

또한, 인구 밀도는 해당 지역의 기반 시설 역량과 연계되어야 합니다. 교통 시스템, 학교, 의료 시설 및 공공 공간이 잘 갖춰진 지역이라면 아파트 구조에 더 많은 유연성을 확보할 수 있습니다.

베트남 도시계획개발협회 회장인 쩐 응옥 찐은 "인구 밀도를 낮추기 위해 소형 아파트 공급을 제한하는 사고방식에서 벗어나 도시 기반 시설을 종합적으로 개발하는 사고방식으로 전환하는 것이 중요하다. 기반 시설에 적절히 투자한다면, 소형 및 중형 아파트 공급을 늘리는 것만으로도 도시에 과도한 부담을 주지 않으면서 대다수 사람들의 주택 문제 해결에 기여할 수 있기 때문이다"라고 말했다.

베트남 부동산 협회 부회장인 응우옌 반 딘 박사도 같은 견해를 밝히며, 보다 적절한 인구 계수를 적용하기 위해 면적과 기능에 따라 아파트를 분류하는 기준을 마련해야 하고, 인구 예측의 정확도를 높이기 위해 건설, 계획, 경찰 부문 간의 연계된 인구 및 주택 데이터베이스를 신속히 구축해야 한다고 강조했습니다.

이를 바탕으로 각 지역은 지역 특성에 맞는 인구 목표를 선제적으로 설정할 수 있으며, 모든 사업에 획일적인 공식을 적용하는 상황을 피할 수 있습니다. 또한, 소형 아파트 개발은 설계, 삶의 질, 공공 편의시설 등에 대한 엄격한 기준을 준수해야 하며, 공동체 생활 공간이 부족한 고밀도 주거 지역이 형성되는 위험을 방지해야 합니다.

동시에 정부는 토지, 대출, 투자 절차 등에 대한 우대 정책을 통해 기업들이 중저가 아파트를 개발하도록 장려하는 메커니즘을 지속적으로 구축해야 합니다. 현재 시장에서 가장 큰 수요는 중산층 소득자들이 감당할 수 있는 가격의 아파트이기 때문입니다. 이러한 부문의 공급을 늘리기 위해서는 법률, 도시 계획, 인구 결정 요인과 관련된 병목 현상을 동시에 해소해야 합니다.

출처: https://hanoimoi.vn/xac-dinh-dan-so-chung-cu-mo-duong-cho-can-ho-muc-trung-779034.html