Kỳ vọng dự thảo Luật Đô thị đặc biệt giúp TOD 'cất cánh'

Một trong số các nội dung được nhiều doanh nghiệp quan tâm góp ý là vấn đề phát triển hạ tầng theo mô hình TOD, các cơ chế, cách xác định hạng mục, dự án và đầu tư.

TP Hồ Chí Minh hiện đứng trước cơ hội lớn để biến mô hình phát triển đô thị theo định hướng giao thông công cộng (TOD) thành động lực tăng trưởng mới, khi dự thảo Luật Đô thị đặc biệt lần đầu tiên mở ra một hành lang pháp lý tương đối đầy đủ cho việc phát triển metro gắn với khai thác quỹ đất.

Kỳ vọng dự thảo Luật Đô thị đặc biệt giúp TOD 'cất cánh' - Ảnh 1. — TP Hồ Chí Minh tổ chức hội thảo tham vấn doanh nghiệp, hiệp hội về dự thảo Luật Đô thị đặc biệt, sáng 27/5.

Theo Điều 7 của Dự thảo Luật Đô thị đặc biệt, UBND TP Hồ Chí Minh được thành lập doanh nghiệp đường sắt đô thị do Nhà nước nắm giữ 100% vốn điều lệ, có chức năng nghiên cứu quy hoạch, phát triển TOD, làm chủ đầu tư các tuyến metro và khai thác quỹ đất, không gian ngầm, không gian trên cao gắn với đường sắt đô thị.

Điều 11 tiếp tục mở rộng thẩm quyền cho thành phố khi cho phép UBND TP được lập, thẩm định, phê duyệt và điều chỉnh quy hoạch khu TOD để xác định vị trí, ranh giới và diện tích đất thu hồi. Thành phố cũng được quyết định đầu tư kết hợp nhà ở, thương mại, công trình công cộng tại khu ga và depot metro.

Dự thảo cũng cho phép HĐND TP Hồ Chí Minh quy định các chỉ tiêu quy hoạch riêng tại khu TOD, kể cả những nội dung khác hoặc chưa có trong quy chuẩn kỹ thuật quốc gia. Thành phố đồng thời được thiết kế các khoản thu từ giá trị tăng thêm của đất đai quanh ga metro để tái đầu tư cho hạ tầng giao thông công cộng.

Nhiều chuyên gia đánh giá đây là bước chuyển quan trọng, bởi TOD chỉ có thể vận hành hiệu quả nếu chính quyền đô thị được trao đủ thẩm quyền để đồng thời quản lý giao thông, quy hoạch, đất đai và tài chính đô thị.

Ông Nguyễn Thế Duy, Phó chủ tịch Tập đoàn Becamex, góp ý không nên chỉ phát triển TOD quanh các ga metro nội đô mà cần mở rộng sang các tuyến đường sắt quốc gia và hành lang logistics liên vùng.

Đại diện doanh nghiệp dẫn ví dụ tuyến Bàu Bàng - Cái Mép trong tương lai sẽ đóng vai trò xương sống vận tải hàng hóa của cả vùng Đông Nam Bộ. Nếu TOD chỉ giới hạn trong bán kính 800-1.000 m quanh ga metro như mô hình truyền thống, TP Hồ Chí Minh sẽ bỏ lỡ cơ hội khai thác quỹ đất công nghiệp, logistics và dịch vụ quy mô lớn.

Doanh nghiệp này cũng đề xuất hàng loạt cơ chế mới như cho phép điều chỉnh cục bộ quy hoạch quanh ga metro để tăng tầng cao và mật độ xây dựng mà không phải chờ điều chỉnh Quy hoạch tổng thể Thành phố; áp dụng cơ chế "quyền bề mặt" để nhà đầu tư khai thác không gian thương mại phía trên công trình metro; đồng thời chuyển đổi các khu công nghiệp cũ, chợ truyền thống, quỹ đất dôi dư thành các cực TOD mới.

Một đề xuất khác của Becamex là cơ chế dân số linh hoạt cho khu TOD, tức quy mô dân cư sẽ được xác định theo sức chứa của hạ tầng giao thông công cộng thay vì căn cứ cứng vào diện tích đất tự nhiên.

Theo doanh nghiệp, nếu được thiết kế tốt, TOD không chỉ giải bài toán giao thông mà còn tạo ra các chuỗi đô thị - công nghiệp - logistics tích hợp, kéo giảm chi phí logistics và tăng sức cạnh tranh cho nền kinh tế.

Tại hội thảo, đại diện Sun Group cho rằng quy hoạch TOD đã được cụ thể trong Dự thảo song đề xuất cần làm rõ về phạm vi và nhóm đối tượng. Bà Nguyễn Thái Hoài Anh, Phó Tổng giám đốc Tập đoàn, cho rằng điểm cốt lõi của TOD không nằm ở việc xây thêm các tòa nhà quanh ga metro, mà là tạo ra cơ chế tài chính đô thị mới.

Theo doanh nghiệp này, metro là loại hạ tầng có chi phí đầu tư cực lớn, trong khi nguồn thu từ bán vé mất khá lâu để đủ bù đắp chi phí vận hành. Vì vậy, thành phố cần được phép khai thác giá trị gia tăng từ đất đai, thương mại và dịch vụ quanh nhà ga để tái đầu tư cho hệ thống giao thông công cộng.

Sun Group cũng đề nghị TP Hồ Chí Minh cần được giao quyền chủ động hơn trong điều chỉnh quy hoạch cục bộ, rút ngắn quy trình thủ tục và lựa chọn nhà đầu tư đủ năng lực triển khai các đại dự án TOD đồng bộ.

"Nếu vẫn áp dụng tư duy thủ tục kéo dài, doanh nghiệp sẽ khó cạnh tranh", bà nói.

Trong khi đó, Hiệp hội Bất động sản TP Hồ Chí Minh (HoREA) tập trung góp ý vào cơ chế đầu tư tại các khu ga metro và depot TOD.

Hiệp hội đề nghị sửa đổi điểm e khoản 2 Điều 11 theo hướng cho phép UBND TP Hồ Chí Minh được quyết định lựa chọn nhà đầu tư thực hiện các dự án công trình hỗn hợp tại khu ga và depot đường sắt đô thị. Các dự án này bao gồm hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội kết hợp với nhà ở, thương mại dịch vụ, công trình công cộng và công trình sự nghiệp.

Theo HoREA, việc xác định rõ loại hình "công trình hỗn hợp TOD" sẽ tạo cơ sở pháp lý để triển khai mô hình phát triển đô thị tích hợp ngay tại các đầu mối metro, thay vì chỉ đầu tư đơn thuần hạ tầng giao thông.

Hiệp hội cũng đề xuất cơ chế "quy đổi tương đương diện tích sử dụng đất", cho phép nhà đầu tư tham gia xây dựng hạ tầng giao thông, công trình công cộng và đồng thời được khai thác phần thương mại trong cùng dự án TOD. "Cách làm này giúp Nhà nước không phải thanh toán bằng quỹ đất ở địa điểm khác nhưng vẫn có thêm nguồn thu ngân sách và đẩy nhanh tiến độ phát triển metro", theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA.

Tuy nhiên, đại diện Hiệp hội cũng lưu ý TOD không nên bị biến thành cuộc đua tăng mật độ xây dựng quanh ga metro. Việc phát triển các tổ hợp TOD phải đi kèm tiêu chí về hạ tầng xã hội, không gian công cộng, cây xanh và sức chịu tải đô thị để bảo đảm chất lượng sống lâu dài.

Kỳ vọng tạo cú hích cho đô thị mới

Luật Đô thị đặc biệt là gì?

Dự thảo Luật Đô thị đặc biệt được xây dựng nhằm tạo hành lang pháp lý riêng cho TP Hồ Chí Minh với vai trò siêu đô thị trung tâm kinh tế, tài chính và đổi mới sáng tạo của cả nước.

Dự luật gồm 7 chương, 51 điều, đề xuất cơ chế phân quyền mạnh cho thành phố trong các lĩnh vực quy hoạch, đầu tư, tài chính, quản lý đô thị và tổ chức bộ máy, theo hướng "trao quyền đi đôi với trách nhiệm"; cho phép TP thí điểm nhiều cơ chế khác với luật hiện hành để xử lý các vấn đề đặc thù của siêu đô thị.

Dự luật cũng tích hợp nhiều cơ chế mới về nhà ở xã hội, tái định cư, logistics, kinh tế đêm, chuyển đổi xanh và quản trị đô thị số. Theo định hướng của TP Hồ Chí Minh, Luật Đô thị đặc biệt được kỳ vọng trở thành nền tảng thể chế để thành phố tăng tốc phát triển và nâng cao năng lực cạnh tranh quốc tế trong kỷ nguyên mới.

Trong dự thảo, Luật Đô thị đặc biệt hướng tới việc trao cho TP Hồ Chí Minh cơ chế đột phá về phân quyền, quy hoạch, đầu tư và quản trị đô thị. Dự luật cũng cho phép thành phố thí điểm nhiều cơ chế mới khác với luật hiện hành nhằm tạo dư địa phát triển cho một siêu đô thị hơn 14 triệu dân.

Phát biểu chỉ đạo tại hội thảo, Chủ tịch UBND TP Hồ Chí Minh Nguyễn Văn Được nhấn mạnh dự thảo Luật Đô thị đặc biệt cần tạo ra hành lang đủ rộng để thành phố "dám nghĩ, dám làm, dám chịu trách nhiệm", đồng thời phải tháo gỡ được các điểm nghẽn lớn nhất hiện nay về hạ tầng, quy hoạch và huy động nguồn lực xã hội.

Ông Được nhấn mạnh các ý kiến đóng góp của doanh nghiệp, hiệp hội cần mạnh dạn, có giá trị, tạo điều kiện để TP Hồ Chí Minh sớm hoàn thiện dự thảo, là tiền đề để bứt phá tăng trưởng hai con số cũng như làm tiền đề pháp lý, chính trị cho thành phố phát triển bền vững, đặc biệt sau khi Nghị Quyết 09 của Bộ Chính trị về xây dựng, phát triển TP Hồ Chí Minh trong kỷ nguyên mới, ban hành ngày 19/5.

Nguồn: https://vtv.vn/ky-vong-du-thao-luat-do-thi-dac-biet-giup-tod-cat-canh-100260527123228404.htm