Hartanah mewah menguasai pasaran.

Dalam radius 4-5 km dari pusat bandar Ho Chi Minh, hampir tiada projek berharga di bawah 100 juta VND/m².

Pasaran hartanah mewah dan mewah sedang menyaksikan kenaikan harga yang kukuh dan berterusan.

Perbezaannya jelas.

Dalam seminar perumahan baru-baru ini, Encik Vo Huynh Tuan Kiet, Pengarah Pasaran Perumahan di CBRE Vietnam, menyatakan bahawa harga pangsapuri pasaran utama di Bandar Raya Ho Chi Minh dan Hanoi telah meningkat sebanyak 35%-45% sepanjang tahun lalu. Pada suku ketiga sahaja, harga pangsapuri di Bandar Raya Ho Chi Minh terus meningkat sebanyak 15%-18% lagi, menjadikan harga purata kepada kira-kira 90 juta VND/m². Terutamanya, kira-kira 70% daripada bekalan baharu tahun ini adalah milik segmen mewah dan mewah, menunjukkan ketidakpadanan yang jelas dengan keperluan perumahan sebenar majoriti penduduk.

Projek pangsapuri mewah untuk golongan ultra kaya di tengah-tengah Bandar Raya Ho Chi Minh.

Data daripada Knight Frank Vietnam juga menunjukkan trend yang serupa, dengan purata harga utama pangsapuri di Bandar Raya Ho Chi Minh menghampiri VND 96 juta/m², peningkatan hampir 9% berbanding tempoh yang sama tahun lepas. Daripada jumlah ini, hampir 60% pangsapuri yang ditawarkan untuk dijual berharga melebihi VND 100 juta/m², dengan selebihnya kebanyakannya melebihi VND 60 juta/m². Lebihan bekalan pangsapuri mewah yang membayangi segmen pertengahan dan mewah menyebabkan harga terus mencatat rekod baharu pada tahun 2025.

Pemerhatian menunjukkan bahawa sejak awal tahun ini, banyak pemaju besar telah melancarkan projek mewah secara berterusan di kawasan tengah Bandar Raya Ho Chi Minh. Dalam radius 4-5 km dari kawasan bandar baharu Thu Thiem dan pusat bandar, hampir tiada projek berharga di bawah 100 juta VND/m². Ini seterusnya menyempitkan peluang untuk pelanggan kelas pertengahan mendapatkan perumahan.

Di Hanoi, satu laporan oleh One Mount Group menunjukkan bahawa dalam tempoh sembilan bulan pertama tahun 2025, pasaran mencatatkan kira-kira 20,000 pangsapuri baharu dengan harga purata VND 86 juta/m² (tidak termasuk VAT dan yuran penyelenggaraan). Segmen mewah menyumbang 62% daripada bekalan, manakala segmen mewah menyumbang 38%. Terutamanya, lima pemaju utama – Masterise Homes, MIK Group, Mitsubishi, TSQ Vietnam dan Sun Group – menyumbang 74% daripada pangsapuri yang ditawarkan untuk dijual. Kadar penyerapan utama untuk kumpulan ini secara purata adalah 86%, mencerminkan bahawa kuasa beli masih tertumpu pada jenama utama.

Di Bandar Raya Ho Chi Minh, polarisasi juga jelas, dengan lebih 80% bekalan baharu dimiliki oleh Dat Xanh Group, Gamuda Land dan Masterise Homes. Ketiga-tiga jenama ini bukan sahaja menguasai bekalan tetapi juga mewujudkan kecairan yang ketara, dengan kadar penyerapan purata kira-kira 84%. Walau bagaimanapun, pakar percaya bahawa kecairan jangka pendek yang baik tidak mencukupi untuk menghapuskan risiko jangka panjang jika pasaran terus memihak kepada segmen mewah, manakala perumahan mampu milik masih terhad.

Ia bukan kejadian rawak.

Encik Vo Huynh Tuan Kiet percaya bahawa "gelembung hartanah" boleh berlaku walaupun pasaran kekurangan bekalan, jika modal spekulatif mengalir masuk terlalu banyak, pelabur menyimpan hartanah dan menetapkan jangkaan keuntungan jangka pendek yang jauh melebihi kapasiti penyerapan sebenar. Beliau mengimbas kembali tempoh dari 2007-2011, apabila harga hartanah melonjak, kredit diperketatkan, dan pasaran jatuh ke dalam keadaan beku yang berpanjangan. "Pada masa ini, dengan trend peningkatan segmen mewah dan mewah, risiko tepu akan wujud jika harga terus ditolak ke tahap yang tidak munasabah, seperti 200-250 juta VND/m²," pakar ini memberi amaran.

Menurut Encik Tran Minh Tien, Pengarah Pusat Penyelidikan Pasaran dan Wawasan Pelanggan One Mount Group, peningkatan kepekatan bekalan perumahan di tangan pemaju besar bukanlah satu kebetulan. Dalam konteks peraturan perundangan yang semakin ketat, kos modal yang tinggi, dan keperluan kualiti projek yang semakin ketat, hanya perniagaan yang mempunyai sumber kewangan yang kukuh, pengalaman pembangunan projek yang sistematik, dan keupayaan pengurusan risiko yang baik mampu melaksanakan projek mewah dan mewah.

Sebaliknya, bekalan perumahan kelas pertengahan dan mampu milik masih terhad. Kebanyakan projek baharu yang dilancarkan tergolong dalam segmen mewah dan mewah, menyebabkan pembeli sebenar, terutamanya mereka yang berpendapatan sederhana, hampir tiada pilihan. Ini menyumbang kepada harga perumahan yang lebih tinggi dan meluaskan jurang antara permintaan dan kemampuan.

Dalam konteks ini, ahli ekonomi Dr. Can Van Luc percaya bahawa agar pasaran hartanah berkembang dengan lebih stabil, Kerajaan dan kementerian serta agensi berkaitan perlu terus menambah baik institusi berkaitan tanah, perancangan dan hartanah. Pelaksanaan penyelesaian yang kukuh mengenai perumahan sosial, termasuk Dekri 261/2025/ND-CP dan Dekri 302/2025/ND-CP mengenai penubuhan Dana Perumahan Negara, merupakan keperluan segera untuk menyejukkan harga perumahan, terutamanya untuk perumahan bagi golongan berpendapatan sederhana dan rendah.

Pada masa yang sama, adalah perlu untuk mempelbagaikan sumber modal untuk pasaran hartanah, segera mewujudkan Dana Perumahan Negara dan amanah pelaburan hartanah (REIT), dan mengkaji pelan tindakan cukai hartanah yang sesuai untuk membendung spekulasi dan mewujudkan sumber untuk pembangunan perumahan yang mampan.

Dari perspektif perniagaan, Dr. Can Van Luc percaya bahawa pelabur perlu terus menstruktur semula operasi mereka, mengawal risiko aliran tunai, hutang matang dan kos dengan ketat. Perniagaan juga perlu mengakses program sokongan kerajaan secara proaktif, terutamanya untuk pembangunan perumahan sosial dan pelaburan infrastruktur, untuk mempelbagaikan portfolio produk mereka dan mengurangkan kebergantungan pada segmen mewah. "Isu penting ialah perniagaan perlu bekerjasama untuk membawa harga perumahan ke tahap yang lebih munasabah. Pada masa ini, harga perumahan di Vietnam telah meningkat kira-kira 59% antara 2019 dan 2024. Menjelang 2025, rakyat Vietnam memerlukan purata pendapatan selama 25.8 tahun untuk membeli sebuah apartmen, menduduki tempat ke-9 di kalangan lebih 100 negara yang ditinjau, menunjukkan bahawa akses kepada perumahan menjadi semakin sukar," tegas Dr. Can Van Luc.

Pembeli telah mengurangkan perbelanjaan "spekulatif" mereka.

Menurut tinjauan oleh One Mount Group, pelabur hartanah sedang beralih daripada pemikiran pelaburan jangka pendek kepada pengumpulan aset jangka panjang. Daripada "berspekulasi" untuk keuntungan cepat, pembeli semakin mengutamakan hartanah yang selamat dengan nilai yang stabil dan turun naik yang minimum dari semasa ke semasa. Dalam konteks ini, reputasi pemaju menjadi faktor utama, yang dinilai melalui tiga kriteria: prosedur perundangan yang telus dan keupayaan untuk melaksanakan projek sepenuhnya; ekosistem rakan kongsi yang bereputasi, daripada kontraktor dan perunding kepada bank yang menjamin; dan kapasiti operasi selepas penyerahan. Ini bermakna harga jualan yang tinggi hanyalah syarat yang diperlukan, manakala operasi yang cekap adalah faktor penentu dalam daya tarikan projek yang mampan.

Sumber: https://nld.com.vn/bat-dong-san-cao-cap-chiem-the-ap-dao-196251215213643806.htm