Hartanah dalam konteks baharu

Ini adalah undang-undang penting dan asas yang membentuk semula rangka kerja perundangan untuk pasaran hartanah. Di samping itu, kerajaan telah berusaha berterusan untuk menghapuskan halangan dan menyokong pasaran hartanah. Walau bagaimanapun, selain dasar-dasar yang menyokong, pasaran hartanah juga menghadapi turun naik dalam pasaran makroekonomi dan kewangan/monetari di dalam dan luar negara, mewujudkan konteks baharu untuk aktiviti pelaburan hartanah.

Pemandangan dari seminar itu (Foto: HNV)

Perkara-perkara ini telah dijelaskan di seminar "Fokus Pelaburan: Hartanah dalam Konteks Baharu" yang dianjurkan oleh TheLEADER pada petang 30 Julai di Hanoi .

Menarik sejumlah besar pakar, peguam dan pengurus, seminar ini menyediakan analisis tentang kesan peraturan perundangan baharu terhadap aktiviti pelaburan hartanah, membincangkan perkara yang perlu dilakukan oleh perniagaan untuk menyesuaikan diri dengan rangka kerja perundangan baharu dan menganalisis peluang pelaburan yang berpotensi dan bidang pelaburan strategik dalam konteks baharu.

Di seminar tersebut, wakil daripada persatuan perniagaan, firma perundingan dan pelaburan hartanah, serta pakar undang-undang hartanah membincangkan kesan tiga undang-undang yang dipinda terhadap pasaran hartanah dan perniagaan hartanah; halangan perundangan yang telah dihapuskan; isu-isu yang masih ada; sama ada pasaran hartanah telah memulakan kitaran baharu; trend harga hartanah; bidang pelaburan yang berpotensi; daya tarikan segmen hartanah yang berbeza terhadap modal pelaburan; strategi perniagaan untuk menyesuaikan diri dengan peraturan perundangan baharu, perubahan pasaran dan pilihan pelanggan; aliran kredit ke dalam hartanah dan tekanan ke atas bon hartanah.

Cik Nguyen Hoai An, Pengarah Kanan CBRE Vietnam, telah membentangkan pandangan beliau di seminar tersebut (Foto: PV)

Tinjauan positif untuk hartanah

Berucap di seminar tersebut, Cik Nguyen Hoai An, Pengarah Kanan CBRE Vietnam, mengesahkan bahawa beberapa pemacu pertumbuhan ekonomi Vietnam dalam tempoh kebelakangan ini termasuk pertumbuhan FDI yang berterusan dan kukuh. Dalam tempoh enam bulan pertama tahun 2024, Vietnam kekal sebagai salah satu negara terkemuka dalam menarik FDI (berdaftar dan dikeluarkan) di rantau ini. Modal ini menyumbang kepada pertumbuhan ekonomi keseluruhan dan meningkatkan pembangunan hartanah, terutamanya hartanah perindustrian. Menurut Cik An, pemacu pertumbuhan lain ialah pemulihan eksport dan import dalam tempoh enam bulan pertama tahun 2024, mencapai 14.5%, menyumbang dengan ketara kepada pemulihan KDNK negara. Pemulihan imbangan perdagangan ini adalah disebabkan oleh pemulihan permintaan global. Di samping itu, peningkatan bilangan pelancong antarabangsa yang kembali ke Vietnam, selepas tempoh yang panjang terjejas oleh pandemik COVID-19, juga harus disebut. Diunjurkan bahawa bilangan pelancong antarabangsa yang melawat Vietnam boleh mencecah 18-19 juta. Di samping itu, bilangan pelancong domestik telah dan terus menjadi penggerak positif bagi industri pelancongan secara amnya dan hartanah berkaitan pelancongan khususnya. Tambahan pula, Vietnam juga menghadapi pelbagai cabaran. Contohnya, inflasi boleh menjejaskan harga hartanah, mengetatkan perbelanjaan pengguna, dan terutamanya memberi kesan kepada kadar faedah. Sebelum ini, kadar faedah agak sederhana hingga rendah, yang merupakan penggerak di sebalik pertumbuhan pasaran ekonomi dan hartanah.

Peguam Pham Thanh Tuan, dari Persatuan Peguam Hanoi, membentangkan pandangannya di seminar tersebut (Foto: PV)

Berkongsi pandangan tentang merebut peluang dan mengatasi cabaran untuk perniagaan hartanah dalam konteks peraturan perundangan baharu yang berkuat kuasa, Peguam dan Sarjana Undang-undang Pham Thanh Tuan, dari Persatuan Peguam Hanoi dan pakar undang-undang hartanah, menyatakan bahawa Undang-undang Perumahan 2023, Undang-undang Perniagaan Hartanah 2023, dan Undang-undang Tanah 2024 akan berkuat kuasa mulai 1 Ogos 2024. Peraturan baharu ketiga-tiga undang-undang ini, yang berkuat kuasa serentak, akan membantu menyelesaikan beberapa halangan dan pertindihan yang telah menyebabkan banyak kesukaran untuk perniagaan yang beroperasi dalam sektor hartanah. Selain perkara baharu yang memberi kesan positif kepada perniagaan, ketiga-tiga undang-undang ini masih mempunyai beberapa isu yang belum ditangani atau memerlukan kajian lanjut untuk penambahbaikan. Ini termasuk: Perniagaan yang memenangi bidaan mungkin akan dibatalkan kontraknya jika mereka lambat mengagihkan dana untuk pampasan dan sokongan penempatan semula. "Perniagaan yang merupakan pelabur dalam projek guna tanah perlu menjangka situasi undang-undang (yang baru timbul) berkaitan dengan akibat undang-undang kelewatan dalam memperuntukkan dana untuk pampasan dan sokongan penempatan semula, dan dengan itu membuat persediaan yang teliti dari segi sumber kewangan untuk mengelakkan risiko pembatalan bidaan," peguam Pham Thanh Tuan mengesyorkan.

Menurut Peguam Tuan, kekurangan lain termasuk: kekurangan kelulusan pelabur untuk projek kawasan kediaman bandar dan luar bandar; projek perumahan komersial yang diluluskan di bawah borang dasar pelaburan tetapi tanpa "tanah kediaman" masih "tersekat"; perbezaan antara memindahkan sebahagian daripada projek dan memindahkan hak penggunaan tanah dengan infrastruktur sedia ada dalam projek hartanah kepada sesebuah organisasi; peraturan baharu mengenai penilaian tanah kekal sebagai "tidak diketahui berisiko" untuk perniagaan; dan undang-undang berkaitan hartanah, sebaik sahaja berkuat kuasa, akan membawa kepada perubahan dalam struktur pasaran dan skala perniagaan.

Dr. Nguyen Van Dinh, Naib Presiden Persatuan Hartanah Vietnam (Foto: PV)

Percaya pada impak rangka kerja perundangan baharu terhadap pasaran hartanah.

Semasa perbincangan langsung di seminar tersebut, Dr. Nguyen Van Dinh, Naib Presiden Persatuan Hartanah Vietnam, telah menekankan beberapa aspek baharu undang-undang yang berkaitan dengan pasaran hartanah. Contohnya, senarai harga tanah, yang sebelum ini dikawal selia setiap lima tahun sekali dan diputuskan oleh kerajaan pusat, kini dikemas kini setiap tahun, mendesentralisasikan kuasa ke peringkat tempatan. Maklumat mengenai harga tanah kini lebih ketat dan jelas, memastikan medan permainan yang lebih adil dan saksama. Di samping itu, peraturan mengenai pelaburan, perumahan sosial dan penjualan rumah kepada warga asing merupakan peruntukan baharu yang akan mewujudkan medan permainan yang lebih menarik dan menarik pada masa hadapan.

Sementara itu, Encik Nguyen Hoang Nam, Pengarah Besar G-Home, berkata bahawa dengan kelonggaran sekatan undang-undang yang ketara, beliau berharap pekeliling baharu itu akan membantu menghapuskan semua kesulitan supaya pelabur boleh membina perumahan sosial dengan yakin.

Encik Nguyen Quoc Khanh, Pengerusi DTJ Group, yang menilai hartanah perindustrian dengan tinggi, menyatakan bahawa walaupun ekonomi Vietnam terjejas oleh kesukaran umum ekonomi global, tarikan pengeluaran perindustrian Vietnam sangat baik dan dianggap sebagai "tempat yang menarik" untuk menarik pelaburan asing. Di samping itu, infrastruktur dan pelabuhan di Vietnam telah bertambah baik dengan ketara. Pasaran hartanah perindustrian seperti Hung Yen dan Ha Nam mempunyai infrastruktur pengangkutan yang menggalakkan, menarik ramai pelabur domestik dan asing. Tambahan pula, dasar kerajaan baru-baru ini juga telah memberikan banyak sokongan untuk sektor hartanah perindustrian, terutamanya undang-undang baharu yang membenarkan pemindahan hartanah perindustrian, yang telah melengkapkan rangka kerja perundangan. Walau bagaimanapun, pelabur juga menghadapi cabaran selain keperluan modal yang besar, tempoh pembayaran balik yang panjang, keuntungan yang sederhana, dan kecairan yang perlahan. Kerajaan menyasarkan untuk membangunkan industri hijau dengan tumpuan kepada elemen hijau.

Dalam penilaian keseluruhannya terhadap pasaran hartanah, Encik Le Hong Khang, Pengarah Analisis dan Penarafan Kredit di FiinRatings, percaya bahawa tinjauan pasaran untuk 1-2 tahun akan datang akan kekal sebagai pemulihan yang perlahan. Perkembangan positif daripada rangka kerja atau dasar perundangan akan mengambil masa untuk berkuat kuasa.

Encik Tran Quang Trung, Pengarah Pembangunan Perniagaan One Housing (Foto: PV)

Encik Tran Quang Trung, Pengarah Pembangunan Perniagaan One Housing, meramalkan bahawa pasaran Hanoi akan berterusan dalam keadaan semasa sehingga akhir tahun, dan bekalan unit pangsapuri hanya akan bertambah baik selepas tahun 2025. Segmen lain, seperti bangunan rendah, juga akan mengalami peningkatan yang ketara pada akhir tahun ini dan awal tahun depan.

Sumber: https://dangcongsan.vn/kinh-te/bat-dong-san-trong-boi-canh-moi-673797.html