Hartanah mengharungi badai.

"Dalam tempoh lebih 20 tahun dalam hartanah, saya tidak pernah melihat tempoh sesukar ini," seru seorang pemilik perniagaan kepada penulis. Kenyataan ini sebahagiannya mencerminkan kesusahan yang dihadapi oleh perniagaan dan individu yang bekerja dalam sektor hartanah. Namun, mereka tetap berdaya tahan, mencari jalan untuk mengatasi hari-hari gelap ini.

Cik Pham Thi Nguyen Thanh, Pengarah Besar Syarikat Saham Bersama Perkhidmatan Hartanah Dat Xanh (Dat Xanh Service), menyatakan bahawa syarikat itu kini merupakan salah satu firma broker hartanah terbesar, memegang kira-kira 33% daripada bahagian pasaran. Walau bagaimanapun, saiz Dat Xanh yang besar tidak bermakna ia tidak menghadapi kesukaran. Syarikat itu hanya sedikit kurang beban berbanding yang lain hasil daripada modal terkumpulnya daripada 20 tahun operasi dalam pasaran.

Menurut Cik Thanh, tempoh kebelakangan ini telah menjadi "banjir besar" bagi broker hartanah, dan tiada siapa yang benar-benar "berjaya terselamat" dalam tempoh ini. Sudah tentu, walaupun dalam kesusahan terdapat peluang, dan perniagaan telah melaksanakan pelbagai penyelesaian untuk mengharungi "musim sejuk".

“ Sistem kami merangkumi dari Utara ke Selatan. Sebelum krisis kredit, syarikat kami mempunyai kira-kira 70 anak syarikat. Apabila pasaran menjadi sukar, kami secara berkala dan berterusan menstruktur semula keseluruhan sistem kami, dari peringkat kumpulan hinggalah kepada syarikat ahli, untuk memastikan kami hanya mengekalkan ‘sel’ yang paling sihat untuk mengatasi tempoh sukar ini,” kata Cik Thanh.

Syarikat ini memanfaatkan pengalamannya semasa perintah berkurung COVID-19 untuk membangunkan senario kecemasan. Apabila kredit diperketatkan di pasaran, syarikat itu segera melaksanakan beberapa siri senario pada tahap yang lebih tinggi daripada yang digunakan semasa pandemik.

Syarikat itu telah melaraskan dan mengecilkan sektor perniagaan, skala, kawasan operasi geografi dan barisan produknya, sambil mengurangkan dan memperkemas jabatan yang tidak cekap. Malah jabatan yang berprestasi baik tetapi tidak penting terpaksa mengutamakan sumber untuk keperluan yang lebih mendesak.

Menurut Cik Thanh, syarikat itu telah menumpukan pada pengoptimuman sumber kewangan dan manusianya. Syarikat itu telah melaksanakan beberapa siri transformasi, beralih daripada model yang sangat bergantung pada kos tetap kepada model yang tertumpu pada kos berubah-ubah.

“ Kami bertekad untuk menyesuaikan diri dengan cepat bagi terus hidup kerana kami semua berada di dalam bot yang mengharungi ribut. Kita mesti membuang apa sahaja yang menjadikan bot itu berat agar ia tetap ringan,” kongsi Cik Thanh.

Dari segi kakitangan, syarikat telah memperkemas semua jabatan dan unit. Setiap pekerja dikehendaki mengendalikan 2-3 tugas, walaupun tugas yang sama sekali berbeza. Syarikat juga sentiasa memperkemas kakitangan brokernya. Pada kemuncaknya, Dat Xanh Service membayar gaji kepada lebih 7,000 kakitangan jualan, selain lebih 10,000 kolaborator. Walau bagaimanapun, semasa penstrukturan semula, syarikat mengurangkan lebih 60% kakitangannya untuk memperkemas sistem.

“ Kami tidak akan mengurangkan semua pekerja; kami beralih daripada kos tetap kepada kos berubah. Kami membayar gaji kepada 40% kakitangan, dan baki 60% sama ada akan meninggalkan syarikat atau terus menjual produknya sebagai pekerja bebas, ” kongsi Cik Thanh.

Oleh itu, operasi Dat Xanh Service masih terjamin hasil daripada kakitangan terasnya yang kekal bersama syarikat. Syarikat terus membayar gaji, mengekalkan faedah dan memberi ganjaran kepada individu yang cemerlang. Walau bagaimanapun, jika pekerja gagal memenuhi piawaian prestasi, mereka akan terpaksa meninggalkan syarikat.

Ketua Pegawai Eksekutif Dat Xanh Service menyatakan bahawa syarikat itu juga sedang mengoptimumkan pengurusan aliran tunainya. Bagi firma broker, sumber pendapatan utama adalah yuran broker. Walau bagaimanapun, sejak kebelakangan ini, firma broker telah bergelut kerana pemaju menangguhkan pembayaran yuran.

“ Sistem kami berfungsi dengan lebih 200 pelabur, itulah sebabnya kami mempunyai banyak yuran tertunggak. Pada masa ini, kami menumpukan semua usaha kami untuk mendapatkan semula hutang ini bagi mendapatkan kembali wang tersebut; jumlah yang perlu kami kutip adalah kira-kira lebih 1,000 bilion VND ,” kata Cik Thanh.

Di samping itu, perniagaan juga memberi tumpuan kepada penyelesaian untuk menjana aliran pendapatan baharu, mempelbagaikan produk dan perkhidmatan, mengembangkan pasaran dan meluaskan asas pelanggan mereka.

Cik Dang Phuong Hang, Pengarah Besar CBRE Vietnam, berkongsi bahawa sepanjang 30 tahun syarikat itu berada di pasaran Vietnam, ia telah menyaksikan banyak perubahan dan turun naik. Satu contoh utama ialah krisis 1997-1998, krisis kewangan besar di Asia yang memberi kesan buruk kepada pasaran hartanah. Begitu juga, tempoh 2008-2009 menyaksikan "pembekuan" yang berpanjangan dalam pasaran hartanah.

" Thailand menghadapi lebih banyak cabaran berbanding Vietnam dari segi asas pelanggan, tetapi ia tidak menghadapi kesulitan undang-undang, akses kepada modal atau sumber kewangan yang sama seperti Vietnam ," kata Cik Hang.

Menurut Cik Hang, syarikat hartanah di Thailand terus menjual hartanah di luar negara untuk mencari pelanggan. Pada mulanya, hasilnya agak positif.

Pelancong dari Rusia dan China telah kembali ke Thailand untuk membeli hartanah, dengan Phuket menjadi destinasi yang sangat popular.

Di Vietnam, pasukan jualan hartanah CBRE juga menghadapi banyak kesukaran baru-baru ini. Syarikat itu terpaksa menyemak semula semua isu dalam organisasi.

Pertama, terdapat pengurusan kos; syarikat mengadakan mesyuarat hampir setiap minggu untuk menyemak semula pengurusan kosnya. Kedua, terdapat semakan produk. Jika sesuatu produk laris tetapi mempunyai status undang-undang yang tidak jelas atau pelabur yang bermasalah, kutipan bayaran menjadi sangat memakan masa. Oleh itu, pemilihan produk untuk dijual juga dipertimbangkan dengan teliti.

Di samping itu, CBRE juga telah berkembang ke pasaran sekunder disebabkan oleh asas pelanggan yang besar dengan keperluan perumahan yang tulen. Transaksi dalam pasaran sekunder agak stabil. Pelanggan utama CBRE adalah warga asing, yang datang dari Asia, Eropah, AS dan Timur Tengah.

" Pelabur asing biasanya tidak menghadapi masalah perundangan atau kewangan yang sama seperti di Vietnam. Mereka hanya bimbang sama ada pelaburan itu selamat dan sama ada ia akan memberikan pulangan yang baik," kata Cik Hang.

Menurut Cik Hang, sejak kebelakangan ini, pembeli asing menunjukkan kurang minat terhadap produk hartanah di Bandar Raya Ho Chi Minh disebabkan oleh kenaikan harga. Walau bagaimanapun, pembeli asing telah menunjukkan lebih banyak minat terhadap hartanah di Utara disebabkan oleh harga yang lebih menarik.

Menurut Encik Nguyen Van Dinh, Pengerusi Persatuan Broker Hartanah Vietnam (VARS), selain penyelesaian yang digunakan oleh perniagaan seperti penstrukturan semula, pengurangan kakitangan dan pengoptimuman kos, mengembangkan perniagaan ke pasaran baharu merupakan tugas yang sangat penting pada masa ini.

Sesetengah projek telah terhenti, kekal tidak aktif, jadi broker tidak perlu meneruskannya lagi; sebaliknya, mereka harus fokus pada pembangunan pasaran baharu. Encik Dinh percaya bahawa permintaan untuk pelaburan di Vietnam masih sangat tinggi. Walau bagaimanapun, permintaan ini kini tidak aktif, menunggu peluang yang tepat untuk melonjak dengan kuat. Sebaik sahaja permintaan ini dilepaskan, ia akan meningkat secara mendadak.

“ Saya telah melihat beberapa perniagaan hartanah Vietnam meneroka pasaran antarabangsa. Mereka berhubung dengan broker domestik untuk membawa pelabur ke pasaran luar negara. Baru-baru ini, semasa pembentangan mengenai rancangan perniagaan untuk pasaran luar negara di Quang Ninh , sebuah syarikat segera mendapatkan 100 kolaborator untuk melaksanakan rancangan ini ,” kongsi Encik Dinh.

Menurut Encik Dinh, berjuta-juta orang di seluruh dunia kini bekerja dari jauh dalam talian. Mereka ini kerap mencari destinasi pelancongan yang berpatutan di mana mereka boleh berehat dan bekerja. Dengan kadar bilik yang rendah semasa di Vietnam, pelancong dari AS, Eropah, Korea Selatan, Jepun dan negara-negara lain sanggup datang untuk merasai pengalaman di negara kita. Kuncinya adalah untuk ejen pelancongan berhubung dengan pelanggan ini.

Cik Pham Phuong Hang, Pengarah Besar CBRE Vietnam, mengulas bahawa inilah masanya broker hartanah perlu meningkatkan kualiti, menyeragamkan kemahiran, meningkatkan kepercayaan pelanggan dan meningkatkan status profesion broker.

“ Broker adalah orang pertama yang berinteraksi dengan pelanggan dalam sesuatu transaksi. Jika broker bertindak secara tidak profesional dan gagal membina kepercayaan dengan pelanggan, transaksi tersebut akan gagal, walaupun produknya bagus dan pembangunnya bereputasi baik. Broker adalah orang yang memulihkan keyakinan pelanggan dan pasaran,” kata Cik Hang .

Berkongsi pandangan dengan Cik Hang, Encik Pham Lam, Pengerusi dan Ketua Pegawai Eksekutif DKRA Vietnam, menyatakan bahawa peningkatan kualiti brokeraj adalah sangat penting pada masa kini. Beliau telah bekerja sebagai broker selama hampir 20 tahun di Bandar Raya Ho Chi Minh dan menyaksikan banyak turun naik dalam pasaran.

Encik Lam memerhatikan bahawa pasaran hartanah menghadapi cabaran unik pada setiap peringkat. Walaupun semasa tempoh "kemakmuran" pasaran, masalah dan akibatnya sering berlaku.

Menurut Encik Lam, meskipun menghadapi kesukaran pasaran, beliau tetap yakin dan optimis. Syarikatnya telah mengubah strategi perniagaannya daripada pendekatan "mengencangkan tali pinggang" kepada pendekatan "kesusahan dan ketabahan". Ini adalah pendekatan yang lebih mencabar dan berbahaya. Walau bagaimanapun, syarikat itu tidak berusaha tanpa harapan, sebaliknya berusaha dengan gigih, sabar, dan sistematik.

Menurut Encik Lam, ini juga masanya untuk individu dan perniagaan yang mengambil bahagian dalam pasaran hartanah untuk "memperkukuhkan" diri mereka, bagi melihat sama ada mereka benar-benar menyukai profesion ini dan sama ada mereka telah memilih kerjaya yang tepat. Ini juga masanya untuk "menapis" mereka yang tidak berminat dengan profesion ini. Walau bagaimanapun, mereka yang menyukai profesion ini dan berusaha akan menerima peluang yang baik.

Encik Lam percaya bahawa ini juga merupakan masa yang sesuai untuk perniagaan hartanah mengkaji semula kesulitan yang dihadapi pelanggan, menyokong mereka, dan membina kepercayaan. Apabila pasaran bertambah baik, pelanggan tidak akan berpaling daripada mereka yang berdedikasi dan bersemangat.

“ Semasa saya menjadi jurujual, ada pelanggan yang saya pupuk selama lima tahun sebelum mereka akhirnya membeli daripada saya. Saya sentiasa memberi mereka nasihat atau sokongan bila-bila masa mereka memerlukannya. Mereka mungkin tidak membeli dengan segera, tetapi pada satu ketika, jika mereka merasakan produk itu sesuai dengan mereka dan bajet mereka, mereka akan membuat pembelian,” Encik Lam bercerita.

Menurut Cik Pham Thi Nguyen Thanh, Pengarah Besar Dat Xanh, untuk menjadi broker hartanah yang berjaya, seseorang itu mesti mempunyai pengetahuan yang benar-benar cemerlang. Selain memahami undang-undang hartanah, broker juga mesti mempunyai pengetahuan tentang ekonomi, politik, masyarakat, dan mempunyai kemahiran komunikasi yang baik, memahami psikologi pelanggan, dan sebagainya.

Broker mesti mengikuti trend untuk menarik pelanggan apabila mereka ingin membincangkan topik yang diminati secara meluas. Tanpa pengetahuan dan kepakaran yang mencukupi, adalah sangat sukar untuk kekal dalam profesion ini, terutamanya dalam iklim semasa. Broker yang baik ialah seseorang yang mempunyai pengetahuan yang mendalam dan bukan sekadar "orang tengah" seperti yang sering dipanggil.

Dahulu, broker boleh mencari pelanggan hanya dengan duduk di satu tempat; kini, mereka tidak dapat mencari pelanggan walaupun mereka mencari di merata tempat. Ini telah menyebabkan sesetengah broker hilang keyakinan terhadap diri mereka sendiri dan profesion mereka. Perkara yang paling penting bagi broker untuk kekal dalam profesion ini pada masa ini adalah percaya pada diri mereka sendiri.

" Saya percaya pasaran sentiasa naik turun seperti gelombang sinus. Seperti kata pepatah, 'selepas ribut datanglah ketenangan.' Inilah masanya untuk setiap perniagaan dan individu menilai semula kekuatan dan kelemahan mereka serta memperoleh pengetahuan dan kemahiran yang diperlukan, " kongsi Cik Thanh.

Cik Pham Phuong Hang, Pengarah Besar CBRE Vietnam, menyatakan bahawa pelabur pada masa ini mempunyai dana yang mencukupi dan harga perumahan di Vietnam lebih murah berbanding Hong Kong, Singapura atau Timur Tengah. Walau bagaimanapun, pelabur masih agak teragak-agak disebabkan oleh halangan yang sedia ada. Kerajaan dan agensi berkaitan telah mencadangkan penyelesaian untuk menangani kesesakan ini, tetapi penyelesaian dasar ini masih belum memberi impak yang ketara kepada pasaran.

Encik Nguyen Van Dinh, Pengerusi Persatuan Broker Hartanah Vietnam (VARS), berkongsi bahawa seawal pertengahan tahun 2022, pasaran hartanah menunjukkan tanda-tanda "ribut" atau krisis yang akan datang. Oleh itu, VARS telah membuat cadangan yang tegas untuk perubahan pada peraturan perundangan.

“ Kami telah mencadangkan dan mengambil bahagian dalam mencadangkan pindaan kepada Undang-undang Tanah, Undang-undang Perniagaan Hartanah, Undang-undang Perumahan, Undang-undang Pelaburan… Kami telah menyusun dan meringkaskan halangan dan pertindihan dalam peraturan-peraturan ini, dan dari situ, kami telah menghasilkan penyelesaian untuk menyelesaikannya,” kata Encik Dinh.

Menurut Encik Dinh, VARS juga sedang mengkaji semula kesukaran setiap projek dengan segera untuk menyelesaikan isu-isu tertunggak. Persatuan itu juga telah mencadangkan penyelesaian kepada Kerajaan untuk menghapuskan halangan bagi perniagaan.

Cadangan-cadangan ini telah diberi perhatian oleh Kerajaan, dan pakej kredit keutamaan sebanyak 120 trilion VND telah dikeluarkan. Ini merupakan pakej kredit penting untuk menyokong pelabur dan pembeli perumahan sosial yang sangat memerlukan modal.

Menurut Encik Dinh, sejak awal tahun 2023, Bank Negara Vietnam telah melaraskan kadar faedah sebanyak lima kali, dan selepas setiap pelarasan, Bank Negara perlu memantau perkembangan untuk membuat pelarasan yang sewajarnya. Walau bagaimanapun, Encik Dinh percaya bahawa kadar faedah deposit semasa adalah tinggi, mencapai 8% setahun. Sementara itu, perniagaan hartanah hanya mencapai margin keuntungan sebanyak 8-10%.

" Tiada siapa yang cukup bodoh untuk melabur dalam hartanah semasa waktu sukar ini. Saya fikir kadar faedah deposit perlu jatuh di bawah 5% agar ada harapan pelabur kembali ke pasaran hartanah," kongsi Encik Dinh.

Menurut Pengerusi VARS, pada masa lalu, organisasi itu juga telah membuat banyak cadangan mengenai isu perundangan untuk pelancongan dan hartanah pusat peranginan kerana pelabur melabur dalam projek tersebut tetapi tidak diiktiraf sebagai pemiliknya. Pelabur tidak dapat membuktikan bahawa mereka adalah pemilik hartanah pusat peranginan, jadi mereka tidak dapat menjalankan transaksi atau jualan, yang membawa kepada kehilangan keyakinan terhadap segmen ini.

Baru-baru ini, Kerajaan telah mengeluarkan Dekri No. 10 mengenai pengiktirafan hak pemilikan untuk pangsapuri hotel, pangsapuri resort (kondotel), kediaman berasaskan pejabat (officetels), vila resort, dan sebagainya, yang memenuhi keperluan undang-undang. Ini merupakan perubahan yang sangat positif dan selaras dengan keperluan rakyat dan perniagaan.

Sejak beberapa bulan lalu, pasaran hartanah telah menunjukkan tanda-tanda positif apabila pemain utama telah memulakan semula projek mereka.

Novaland telah memulakan semula projek Novaworld Phan Thiet (wilayah Binh Thuan), projek Novaworld Ho Tram (wilayah Ba Ria Vung Tau), dan projek The Grand Manhattan (Bandar Raya Ho Chi Minh). Kumpulan Hung Thinh juga telah memulakan semula projek Merry Land Quy Nhon (wilayah Binh Dinh) dengan subbahagian Marina Districk.

Kumpulan Phat Dat juga terus melaksanakan projek seperti Cadia Quy Nhon, Bac Ha Thanh (Binh Dinh); Menara Binh Duong (Binh Duong); Serenity Phuoc Hai (Ba Ria Vung Tau) dan projek 39 Pham Ngoc Thach (Bandar Ho Chi Minh).

Wakil daripada perniagaan yang dinyatakan di atas menyatakan bahawa baru-baru ini, pelabur dan pelanggan telah menunjukkan lebih banyak minat terhadap projek-projek tersebut berbanding awal tahun. Transaksi hartanah juga menjadi lebih aktif berbanding sebelumnya.

Seorang wakil dari Hung Thinh Group berkongsi bahawa syarikat itu telah menyambung semula perniagaannya secara beransur-ansur. Sepanjang bulan lalu, Hung Thinh telah memperoleh beberapa dozen unit untuk pelanggan. Walaupun jumlah ini masih agak sederhana berbanding skala kumpulan, harapan secara beransur-ansur dihidupkan semula.

Menurut Encik Nguyen Quoc Anh, Timbalan Pengarah Besar Batdongsan.com.vn, indeks minat hartanah di seluruh negara meningkat sedikit sebanyak 1% pada suku kedua tahun 2023. Di Bandar Raya Ho Chi Minh, permintaan transaksi secara beransur-ansur pulih dengan baik dalam segmen jualan pangsapuri dan rumah persendirian.

“ Carian untuk pangsapuri di Daerah 10, Tan Phu, Binh Tan, Daerah Binh Chanh dan Daerah 9 (Bandar Thu Duc) meningkat sebanyak 5-9%. Permintaan untuk sewaan pangsapuri di Bandar Ho Chi Minh juga meningkat sebanyak 8-17%, dan minat serta carian untuk plot tanah meningkat sebanyak 6-7% berbanding akhir tahun 2022,” kata Encik Quoc Anh.

Menurut Encik Quoc Anh, isyarat stabil daripada persekitaran makroekonomi membantu pasaran hartanah pulih secara beransur-ansur. Pada masa ini, inflasi terkawal, dan kadar faedah serta kadar pertukaran juga secara beransur-ansur stabil.

Cabarannya tetap besar.

Menurut kajian oleh DKRA, pada Mei 2023, penawaran pangsapuri, rumah bandar dan vila di Bandar Raya Ho Chi Minh menurun sebanyak 92% berbanding April, dengan kecairan hanya mencecah sekitar 5%. Ini menunjukkan bahawa pasaran sedang memasuki fasa yang sangat mencabar.

Secara keseluruhan, pada suku kedua tahun 2023, pasaran hartanah kediaman di Bandar Raya Ho Chi Minh dan kawasan sekitarnya terus menunjukkan perkembangan yang agak positif dalam penawaran dan penggunaan. Permintaan pasaran meningkat sedikit berbanding tiga bulan pertama tahun ini, tetapi kekal rendah berbanding tempoh yang sama pada tahun 2022. Ramalan menunjukkan bahawa pasaran akan menunjukkan tanda-tanda peningkatan pada suku ketiga tahun 2023, tetapi lonjakan dramatik dalam jangka pendek tidak mungkin berlaku.

Sumber: https://vtc.vn/bat-dong-san-vuot-bao-ar803125.html