Hartanah 'melampaui badai'

“Selama lebih 20 tahun bekerja dalam hartanah, saya tidak pernah melihat tempoh sesukar ini,” seru seorang pemilik perniagaan kepada penulis. Kenyataan ini juga sebahagiannya menggambarkan kesusahan perniagaan serta mereka yang beroperasi dalam perniagaan hartanah. Namun, mereka masih tabah, mencari jalan untuk mengatasi hari-hari gelap.

Cik Pham Thi Nguyen Thanh, Pengarah Besar Syarikat Saham Bersama Perkhidmatan Harta Tanah Dat Xanh (Dat Xanh Service) berkata pada masa ini, syarikat itu mempunyai skala terbesar di kalangan lantai pembrokeran hartanah dengan bahagian pasaran kira-kira 33%. Walau bagaimanapun, hanya kerana Dat Xanh adalah unit yang besar tidak bermakna ia tidak menghadapi kesukaran. Syarikat ini hanya kurang sukar berbanding perniagaan lain berkat wang terkumpul selama 20 tahun menjalankan perniagaan di pasaran.

Menurut Cik Thanh, tempoh lalu adalah "banjir besar" untuk broker hartanah dan tiada siapa yang benar-benar "sihat" dalam tempoh ini. Sudah tentu, dalam "bahaya" masih ada "peluang" dan perniagaan melaksanakan banyak penyelesaian untuk mengharungi "musim sejuk".

" Sistem kami menjangkau dari Utara ke Selatan. Sebelum kisah pengetatan kredit berlaku, syarikat kami mempunyai kira-kira 70 anak syarikat. Apabila pasaran berubah menjadi sukar, kami menstruktur semula secara berkala dan berterusan, secara meluas dan mendalam di seluruh sistem, dari peringkat kumpulan hingga ke syarikat ahli untuk memastikan hanya "sel" yang paling sihat dikekalkan untuk mengatasi tempoh yang sukar itu," kata Cik Thanh.

Syarikat ini menggunakan pengalamannya semasa penutupan COVID-19 untuk menghasilkan senario kecemasan. Apabila pasaran kredit diperketatkan, syarikat itu segera menggunakan siri senario pada tahap yang lebih tinggi berbanding semasa wabak.

Syarikat itu melaraskan, mengecilkan barisan perniagaan, skala, kawasan operasi, barisan produk terpilih, dan mengurangkan serta memperkemas jabatan yang tidak berkesan. Malah jabatan yang beroperasi dengan berkesan tetapi tidak mendesak terpaksa mengutamakan sumber yang lebih mendesak.

Menurut Cik Thanh, syarikat itu telah memberi tumpuan kepada mengoptimumkan sumber kewangan dan manusianya. Syarikat telah menjalankan beberapa siri aktiviti untuk mengubah daripada model "kos tetap" kepada model "kos berubah".

" Kami berazam untuk menukar keadaan dengan cepat untuk terus hidup kerana kami semua duduk di atas bot untuk mengatasi ribut. Apa pun yang membuat bot itu berat, kami terpaksa menurunkannya untuk memastikan bot itu ringan mungkin untuk bergerak," kongsi Cik Thanh.

Dari segi sumber manusia, syarikat telah memperkemas semua jabatan dan unit. Setiap pekerja dikehendaki melakukan 2-3 tugasan, walaupun tugas ini berbeza sama sekali. Syarikat itu juga terus menyelaraskan kakitangan pembrokeran. Pada kemuncaknya, Dat Xanh Service membayar gaji kepada lebih 7,000 kakitangan jualan, sebagai tambahan kepada lebih 10,000 rakan usaha sama. Walau bagaimanapun, apabila penstrukturan semula, syarikat memotong lebih daripada 60% kakitangannya untuk menyelaraskan sistem.

" Kami tidak perlu memotong semuanya, tetapi kami beralih daripada kos tetap kepada kos berubah. Kami membayar gaji kepada 40% pekerja kami, baki 60% akan meminta orang berhenti kerja, tetapi ada orang yang terus menjual produk untuk syarikat sebagai rakan usaha sama ," kongsi Cik Thanh.

Oleh itu, operasi Dat Xanh Service masih terjamin terima kasih kepada kakitangan teras yang tinggal. Syarikat masih membayar gaji, mengekalkan rejim kebajikan dan memberi ganjaran kepada individu yang cemerlang. Walau bagaimanapun, jika mana-mana pekerja tidak berkesan, mereka terpaksa "mengucapkan selamat tinggal" kepada syarikat.

Ketua Pengarah Perkhidmatan Dat Xanh berkata syarikat itu juga mengoptimumkan aktiviti pengurusan aliran tunai. Kerana bagi syarikat pembrokeran, sumber utama wang bagi syarikat adalah yuran pembrokeran. Walau bagaimanapun, dalam tempoh baru-baru ini, syarikat broker telah "dalam masalah" kerana pelabur lewat membayar yuran.

" Sistem kami mengiringi lebih daripada 200 pelabur, itulah sebabnya kami berhutang banyak yuran. Pada masa ini, kami memberi tumpuan kepada kutipan hutang untuk membawa balik wang itu, jumlah yang akan dikutip adalah kira-kira lebih daripada 1,000 bilion VND ," kata Cik Thanh.

Selain itu, perniagaan juga memberi tumpuan kepada penyelesaian untuk mencipta sumber pendapatan baharu, mempelbagaikan produk dan perkhidmatan, meluaskan pasaran dan meluaskan pangkalan pelanggan.

Cik Dang Phuong Hang, Pengarah Besar CBRE Vietnam, berkongsi bahawa dalam tempoh 30 tahun unit ini hadir di pasaran Vietnam, syarikat telah menyaksikan banyak perubahan dan turun naik pasaran. Lazimnya, krisis 1997 - 1998, yang merupakan krisis kewangan yang besar di Asia, menjejaskan pasaran hartanah dengan teruk. Atau dalam tempoh 2008 - 2009, pasaran hartanah juga "beku" selama bertahun-tahun.

“ Thailand mempunyai lebih banyak kesukaran daripada Vietnam dari segi sumber pelanggan, tetapi tidak menghadapi kesukaran dari segi kesahihan, akses kepada modal atau sumber kewangan seperti di Vietnam ,” kata Cik Hang.

Menurut Cik Hang, perniagaan hartanah di Thailand sentiasa menjual produk mereka ke luar negara untuk mencari pelanggan. Pada mulanya, hasilnya agak positif.

Pelancong dari Rusia dan China telah kembali ke destinasi pelancongan Thailand untuk membeli hartanah khususnya kawasan Phuket yang telah menarik minat ramai pelanggan.

Di Vietnam, pasukan jualan hartanah CBRE juga menghadapi banyak kesukaran dalam tempoh kebelakangan ini. Syarikat terpaksa menyemak semua isu dalam syarikat.

Yang pertama ialah pengurusan kos, hampir setiap minggu syarikat perlu berjumpa untuk menyemak pengurusan kos. Yang kedua review produk, kalau produk laris tapi status undang-undang tak jelas, pelabur ada masalah, ambil masa yang lama untuk kumpul duit. Oleh itu, pemilihan produk untuk dijual juga dipertimbangkan dengan lebih teliti.

Di samping itu, CBRE juga berkembang ke pasaran sekunder kerana asas pelanggan yang besar dengan keperluan perumahan sebenar. Dalam pasaran sekunder, urus niaga agak stabil. Pelanggan utama CBRE adalah warga asing, datang dari negara Asia, Eropah, Amerika dan Timur Tengah.

" Pelanggan asing selalunya tidak menghadapi masalah undang-undang atau akses kepada modal seperti di Vietnam. Mereka hanya mengambil berat sama ada pelaburan itu selamat dan sama ada keuntungannya baik atau tidak," kata Cik Hang.

Menurut Cik Hang, sejak kebelakangan ini, pelanggan asing kurang berminat terhadap produk hartanah di Bandaraya Ho Chi Minh berikutan harga yang tinggi. Bagaimanapun, pelanggan asing lebih berminat dengan produk di wilayah Utara kerana harga yang lebih menarik.

Menurut Encik Nguyen Van Dinh, Pengerusi Persatuan Broker Hartanah Vietnam (VARS), sebagai tambahan kepada penyelesaian yang digunakan oleh perniagaan seperti penstrukturan semula, pemotongan kakitangan dan pengoptimuman kos, mengembangkan pasaran baharu merupakan tugas yang sangat penting pada masa ini.

Sesetengah projek telah "dibekukan" dan tidak aktif, jadi broker tidak perlu meneruskannya tetapi perlu membangunkan pasaran baharu. Encik Dinh percaya bahawa permintaan pelaburan di Vietnam masih sangat besar. Walau bagaimanapun, permintaan ini tidak aktif buat sementara waktu dan menunggu peluang untuk meningkat dengan kuat. Permintaan ini, apabila dibuka, akan meningkat dengan sangat kuat.

" Saya melihat beberapa syarikat hartanah Vietnam telah melangkah ke pasaran antarabangsa. Mereka berhubung dengan broker domestik untuk membawa pelabur ke pasaran asing. Baru-baru ini, dalam sesi perkongsian tentang rancangan perniagaan di pasaran asing di Quang Ninh , sebuah syarikat serta-merta mempunyai 100 kolaborator untuk melaksanakan rancangan ini ," kongsi Encik Dinh.

Menurut Encik Dinh, pada masa ini, terdapat berjuta-juta orang di dunia bekerja dalam talian dari jauh. Mereka ini sering mencari destinasi pelancongan dengan harga yang berpatutan untuk berehat dan bekerja. Dan dengan harga bilik yang murah seperti di Vietnam hari ini, pelancong dari AS, Eropah, Korea, Jepun dan sebagainya sanggup datang ke negara kita untuk merasai pengalaman. Adalah penting bahawa broker berhubung dengan pelanggan.

Cik Pham Phuong Hang, Ketua Pengarah CBRE Vietnam, mengulas bahawa inilah masanya broker hartanah perlu meningkatkan kualiti, menyeragamkan kemahiran, meningkatkan kepercayaan pelanggan dan meningkatkan tahap broker.

" Broker ialah orang pertama yang pelanggan hubungi dalam urus niaga. Jika broker berkelakuan tidak profesional dan gagal membina kepercayaan dengan pelanggan, urus niaga itu akan "gagal" walaupun produk itu bagus dan pelabur mempunyai reputasi yang baik. Broker adalah orang yang memulihkan kepercayaan pelanggan dan kepercayaan pasaran," kata Cik Hang.

Berkongsi pandangan yang sama dengan Cik Hang, Encik Pham Lam, Pengerusi Lembaga Pengarah dan Pengarah Besar DKRA Vietnam, berkata bahawa meningkatkan kualiti pembrokeran adalah isu yang amat penting hari ini. Beliau telah bekerja sebagai broker selama hampir 20 tahun di Ho Chi Minh City dan menyaksikan banyak pasang surut pasaran.

Encik Lam menyedari bahawa pasaran hartanah mempunyai cabarannya sendiri di mana-mana peringkat. Walaupun dalam masa "kemakmuran", masih terdapat masalah dan akibat yang sering berlaku.

Menurut Encik Lam, walaupun pasaran menghadapi banyak kesukaran, beliau masih berasa yakin dan optimistik. Syarikatnya telah menukar status perniagaannya daripada "mengeratkan tali pinggangnya" kepada mod "merasa madu dan berbaring di atas duri". Ini adalah mod yang lebih "tegang" dan berbahaya. Walau bagaimanapun, perniagaan tidak berusaha dengan sia-sia tetapi berusaha dengan gigih, gigih dan berkaedah.

Menurut Encik Lam, inilah masanya untuk individu dan perniagaan yang mengambil bahagian dalam pasaran hartanah untuk "melatih" diri mereka, untuk melihat sama ada mereka benar-benar menyukai pekerjaan itu atau tidak, dan sama ada mereka telah memilih pekerjaan yang betul atau tidak. Ini juga masa untuk "menapis" mereka yang tidak berminat dengan pekerjaan itu. Walau bagaimanapun, mereka yang menyukai pekerjaan dan berusaha akan menerima peluang yang baik.

Encik Lam percaya bahawa ini juga masa yang sesuai untuk ejen hartanah mengkaji semula kesulitan yang dihadapi pelanggan, menemani pelanggan dan membina kepercayaan dengan pelanggan. Apabila pasaran semakin hangat, pelanggan tidak akan mengabaikan mereka yang berdedikasi dan bersemangat.

" Dulu, semasa saya menjadi jurujual, ada pelanggan yang saya jaga selama 5 tahun sebelum mereka membeli produk saya. Saya sentiasa memberi nasihat atau sokongan apabila mereka memerlukannya. Mungkin pelanggan tidak akan membeli serta-merta, tetapi pada satu ketika, mereka merasakan produk itu sesuai untuk mereka, sesuai dengan kemampuan mereka untuk membayar, kemudian mereka akan membayar" , En. Lam memberitahu.

Menurut Cik Pham Thi Nguyen Thanh, Pengarah Besar Dat Xanh, untuk menjadi broker hartanah yang berjaya, pengetahuan broker itu mestilah benar-benar bagus. Selain memahami undang-undang hartanah, broker mesti mempunyai pengetahuan tentang ekonomi, politik, masyarakat dan komunikasi yang baik, memahami psikologi pelanggan...

Broker mesti mengikuti "trend" untuk bercakap dengan pelanggan apabila mereka ingin membincangkan perkara yang menarik minat ramai orang. Tanpa pengetahuan dan kefahaman yang cukup, amat sukar untuk kekal dalam profesion, terutama dalam tempoh sekarang. Broker yang baik ialah seseorang yang mempunyai pengetahuan yang sangat mendalam dan bukan "broker" seperti yang sering orang panggil dia.

Pada masa lalu, broker boleh mencari pelanggan dengan duduk di satu tempat, tetapi kini mereka tidak dapat mencari pelanggan di mana-mana. Ini telah menyebabkan beberapa broker hilang keyakinan terhadap diri mereka dan profesion mereka. Perkara yang paling penting bagi broker untuk kekal dalam profesion pada masa ini adalah mempercayai diri mereka sendiri.

" Saya percaya bahawa pasaran mengalami pasang surut seperti gelombang sinus. Nenek moyang kita sering berkata "selepas yang terburuk datang yang terbaik". Ini adalah masa untuk setiap perniagaan dan setiap individu untuk menilai semula kekuatan dan kelemahan mereka serta menambah pengetahuan dan kemahiran yang diperlukan ," kongsi Cik Thanh.

Cik Pham Phuong Hang, Ketua Pengarah CBRE Vietnam, berkata pada masa ini, masih banyak wang dalam poket pelabur dan harga perumahan di Vietnam juga lebih murah berbanding di Hong Kong, Singapura atau Timur Tengah. Walau bagaimanapun, pelabur masih "pendiam" kerana masalah semasa. Kerajaan dan agensi-agensi yang berkaitan juga telah mencadangkan penyelesaian untuk menangani "bottlenecks". Walau bagaimanapun, penyelesaian dasar masih belum banyak memberi kesan kepada pasaran.

Encik Nguyen Van Dinh, Pengerusi Persatuan Realtors Vietnam (VARS), berkongsi bahawa sejak pertengahan 2022, pasaran hartanah telah menunjukkan tanda-tanda "zon ribut" dan zon krisis di hadapan. Oleh itu, VARS telah membuat syor yang sangat kuat mengenai perubahan peraturan undang-undang.

“ Kami telah membuat syor dan mengambil bahagian dalam mencadangkan pindaan kepada Undang-undang Tanah, Undang-undang Perniagaan Harta Tanah, Undang-undang Perumahan, Undang-undang Pelaburan, dll. Kami telah menyusun dan meringkaskan masalah dan pertindihan dalam peraturan, dari mana kami telah mencadangkan penyelesaian,” kata Encik Dinh.

Menurut En. Dinh, VARS juga menyemak dengan segera kesukaran setiap projek untuk menyelesaikan isu tertunggak. Persatuan juga mencadangkan kepada Kerajaan penyelesaian untuk menghapuskan halangan untuk perniagaan.

Cadangan ini telah didengari oleh Kerajaan dan pakej kredit keutamaan sebanyak 120,000 bilion VND telah dikeluarkan. Ini adalah pakej kredit penting untuk menyokong pelabur dan pembeli perumahan sosial yang memerlukan modal segera.

Menurut Encik Dinh, dari awal tahun 2023 sehingga kini, Bank Negara telah melaraskan kadar faedah sebanyak 5 kali dan selepas setiap pelarasan, Bank Negara mesti memantau pergerakan untuk menyesuaikan dengan sewajarnya. Walau bagaimanapun, Encik Dinh berkata bahawa kadar faedah mobilisasi semasa adalah tinggi, sehingga 8%/tahun. Manakala perniagaan hartanah hanya mencapai keuntungan 8-10%.

" Tiada siapa yang cukup bodoh untuk melabur wang dalam hartanah dalam tempoh yang sukar ini. Saya berpendapat bahawa kadar faedah mestilah di bawah 5% untuk mempunyai harapan pelabur kembali ke pasaran hartanah," kongsi En. Dinh.

Menurut Pengerusi VARS, baru-baru ini, unit ini juga banyak membuat cadangan berhubung isu perundangan hartanah resort kerana pelabur membelanjakan wang tetapi tidak diiktiraf hak milik. Pelabur tidak dapat membuktikan bahawa mereka adalah pemilik hartanah resort, jadi mereka tidak boleh berdagang atau membeli dan menjual, yang membawa kepada kehilangan keyakinan dalam segmen ini.

Baru-baru ini, Kerajaan telah mengeluarkan Dekri No. 10 mengenai pengiktirafan hak pemilikan untuk pangsapuri hotel, pangsapuri resort (condotel), officetel, vila peranginan... yang memenuhi syarat yang ditetapkan oleh undang-undang. Ini adalah perubahan yang sangat positif dan sesuai untuk keperluan orang ramai dan perniagaan.

Dalam beberapa bulan kebelakangan ini, pasaran hartanah telah menunjukkan tanda-tanda positif kerana "orang besar" dalam pasaran hartanah telah memulakan semula projek.

Novaland telah memulakan semula projek Novaworld Phan Thiet (wilayah Binh Thuan), Novaworld Ho Tram (wilayah Ba Ria Vung Tau) dan The Grand Manhattan (HCMC). Hung Thinh Corporation juga telah memulakan semula projek Merry Land Quy Nhon (Binh Dinh) dengan subbahagian Marina District.

Kumpulan Phat Dat juga terus melaksanakan projek seperti Cadia Quy Nhon, Bac Ha Thanh (Binh Dinh); Menara Binh Duong (Binh Duong); Serenity Phuoc Hai (Ba Ria Vung Tau) dan projek 39 Pham Ngoc Thach (HCMC).

Wakil-wakil perusahaan di atas berkata bahawa baru-baru ini, pelabur dan pelanggan telah menunjukkan minat yang lebih dalam projek daripada pada awal tahun ini. Pemindahan produk hartanah juga lebih aktif berbanding sebelum ini.

Wakil Hung Thinh Corporation berkongsi bahawa unit ini telah mula menjalankan perniagaan "perlahan-lahan" semula. Sepanjang bulan lalu, Hung Thinh juga telah "menutup" kira-kira beberapa dozen pangsapuri kepada pelanggan. Walaupun jumlah ini masih terlalu "sederhana" berbanding skala perbadanan, harapan secara beransur-ansur dinyalakan.

Menurut Encik Nguyen Quoc Anh, Timbalan Ketua Pengarah Batdongsan.com.vn, indeks kepentingan hartanah di seluruh negara meningkat sedikit sebanyak 1% pada suku kedua 2023. Di Ho Chi Minh City, permintaan transaksi pulih secara beransur-ansur dalam segmen pangsapuri dan rumah untuk dijual.

" Bilangan carian untuk pangsapuri di Daerah 10, Tan Phu, Binh Tan, Daerah Binh Chanh dan Daerah 9 (Bandar Thu Duc) meningkat sebanyak 5-9%. Permintaan untuk menyewa pangsapuri di Bandar Ho Chi Minh juga meningkat sebanyak 8-17%, bilangan minat dan pencarian untuk tanah juga meningkat sebanyak 6-7% berbanding akhir 2022," kata En. Quoc.

Menurut En. Quoc Anh, isyarat stabil daripada ekonomi makro membantu pasaran hartanah pulih secara beransur-ansur. Pada masa ini, inflasi terkawal, kadar faedah dan kadar pertukaran juga beransur stabil.

Cabaran tetap besar.
Menurut penyelidikan DKRA, pada Mei 2023, bekalan pangsapuri, rumah bandar dan vila di Ho Chi Minh City menurun sebanyak 92% berbanding April, dengan kecairan hanya mencapai kira-kira 5%. Ini menunjukkan bahawa pasaran sedang memasuki tempoh yang amat mencabar.
Secara keseluruhan, pada suku kedua 2023, pasaran hartanah kediaman di Ho Chi Minh City dan kawasan sekitarnya masih mempunyai perubahan yang agak positif dalam kedua-dua bekalan dan penggunaan. Permintaan pasaran global meningkat sedikit berbanding 3 bulan pertama tahun ini, tetapi masih rendah berbanding tempoh yang sama pada 2022. Diramalkan pada suku ketiga 2023, pasaran akan mengalami tanda-tanda peningkatan tetapi sukar untuk melakukan perubahan mendadak dalam jangka pendek.

Sumber