Penghujung hartanah China "menyejukkan"

Pembeli rumah tergesa-gesa untuk membayar pinjaman mereka lebih awal

Skala kemungkiran gadai janji dan kesan hasil muktamadnya sukar diperoleh daripada data rasmi, tetapi terdapat banyak bukti bahawa ia telah meningkat dalam beberapa bulan kebelakangan ini apabila peminjam mengeluarkan pelaburan yang mengecewakan atau meningkatkan modal dengan mengambil pinjaman perniagaan dengan faedah rendah, menurut Nikkei Asia.

Jurubank memberi isyarat kebimbangan mereka dengan melancarkan strategi untuk memperlahankan tergesa-gesa untuk membayar balik pinjaman dan menyimpan gadai janji pada buku mereka — sekurang-kurangnya untuk sedikit masa lagi.

"Saya tidak pernah mendengar tentang pembayaran balik awal skala ini sebelum ini. Ia pasti akan memberi kesan negatif kepada pendapatan bank," kata Ding Shuang, ketua ekonomi untuk Greater China dan Asia Utara di Standard Chartered.

Pembeli rumah membayar balik pinjaman awal, berakhirnya penyejukan hartanah China, imej 1 — Bank-bank China menghadapi cabaran pendapatan baharu apabila lebih ramai pembeli rumah melunaskan gadai janji mereka lebih awal, mengancam pemberi pinjaman dengan kehilangan pendapatan faedah jangkaan selama bertahun-tahun. Foto ilustrasi

Seorang pengurus di China Merchants Bank di timur wilayah Jiangsu berkata terdapat "peningkatan yang jelas dalam pembayaran gadai janji awal selepas Tahun Baharu Lunar" pada akhir Januari. Sebagai tindak balas, beliau berkata banknya meminta pelanggan menjadualkan janji temu jika mereka ingin membincangkan pembayaran balik awal.

Seorang pekerja bank di cawangan China Construction Bank di bandar selatan Guangzhou berkata bank itu telah menutup fungsi prabayar pinjaman telefon bimbitnya selepas lonjakan permintaan sedemikian. Pelanggan perlu menunggu "beberapa bulan" untuk menempah slot masa di cawangan di mana mereka boleh membuat pembayaran sedemikian, kata pekerja itu.

Seorang pekerja berusia 35 tahun sebuah syarikat pendidikan di Beijing, yang mengenal pasti dirinya sebagai Zhang, memberitahu Nikkei Asia bahawa dia telah menunggu lebih dua bulan untuk membayar balik hutang gadai janji kira-kira 2 juta yuan ($290,000).

Pembayaran balik awal gadai janji rumah bermanfaat bagi bank China kerana ia menghapuskan kemungkinan kerugian kredit. Tetapi ia juga memakan salah satu sumber pendapatan faedah yang lebih dipercayai oleh pemberi pinjaman.

Berakhirnya dasar "penyejukan" hartanah

Kurang daripada 0.7% pinjaman peribadi, termasuk gadai janji, diklasifikasikan sebagai tidak berbayar, sama seperti sebelum wabak, Dan Wang, ketua ekonomi di Hang Seng Bank of China, menulis dalam catatan blog baru-baru ini untuk Financial Times edisi Bahasa Cina.

Gadai janji di China biasanya ditawarkan pada kadar lebih tinggi sedikit daripada kadar utama pinjaman lima tahun (LPR). LPR lima tahun telah jatuh kepada 4.3% daripada 4.8% pada akhir 2019, kerana kerajaan China cuba menyejukkan pasaran hartanah yang terlalu panas, menyebabkan kadar gadai janji juga turut turun.

Akibatnya, peminjam dengan gadai janji yang lebih lama membayar kadar faedah yang lebih tinggi daripada mereka yang mempunyai pinjaman yang lebih baru. "Orang ramai merasakan ia tidak adil," kata seorang pengurus cawangan di China Merchants Bank di wilayah Jiangsu.

Peminjam telah bertindak balas dengan menggunakan pelbagai strategi untuk membayar gadai janji mereka.

Ada yang membeli balik produk pengurusan kekayaan, yang kehilangan nilai tahun lalu kerana sekatan COVID-19 menyekat aktiviti ekonomi. Zhang, pekerja syarikat pendidikan, berkata "prestasi buruk" pelaburannya adalah salah satu faktor yang memaksanya untuk mengeluarkan wang tunai dan membayar balik pinjaman rumahnya.

Yang lain membayar gadai janji mereka dengan mengambil pinjaman dengan faedah yang lebih rendah bertujuan untuk tujuan lain, seperti mengembangkan perniagaan mereka, walaupun pihak berkuasa China mengharamkan amalan itu.

Peminjam ini mengambil kesempatan daripada usaha Beijing dalam beberapa tahun kebelakangan ini untuk menggalakkan bank memberi pinjaman kepada perniagaan kecil dan sederhana. Memandangkan bank besar mendominasi perniagaan gadai janji, pemberi pinjaman yang lebih kecil telah bersaing sengit untuk peminjam perniagaan, menolak kadar faedah ke bawah.

Seorang pekerja bank di cawangan Bank Komersial Luar Bandar di bandar Foshan memberitahu Nikkei Asia bahawa bank itu menawarkan pinjaman perniagaan kepada pengguna individu pada kadar faedah lebih rendah daripada 4%.

Bank tidak mengeluarkan angka pembayaran balik gadai janji awal, tetapi jumlah hutang gadai janji tertunggak turun daripada 38.9 trilion yuan ($5.67 trilion) pada akhir September kepada 38.8 trilion yuan pada akhir tahun lepas, menurut Bank Rakyat China.

Sementara itu, purata harga rumah di 70 bandar utama China telah jatuh tahun ke tahun selama 10 bulan berturut-turut sejak April 2022, kata Biro Perangkaan Negara.

“Pembeli pelaburan telah hilang sepenuhnya dalam tempoh dua tahun lalu,” kata seorang ejen jualan pangsapuri bernama Luo di pinggir bandar Guangzhou.

Sumber