Keperluan mendesak untuk membina perumahan sosial - Bahagian akhir: Menambah mekanisme baharu

Menurut ramalan daripada Kementerian Pembinaan , permintaan perumahan akan terus meningkat dalam tempoh 2021-2030, terutamanya di kawasan bandar. Nisbah populasi bandar semasa adalah kira-kira 40% dan diunjurkan meningkat kepada sekitar 45% menjelang 2030. Memandangkan kadar pertumbuhan penduduk dan permintaan perumahan semasa, kira-kira 70 juta meter persegi perumahan bandar perlu ditambah setiap tahun.

Khususnya, potensi dan ruang untuk pembangunan segmen perumahan sosial di Vietnam masih ketara. Walau bagaimanapun, pada hakikatnya, dasar-dasar tersebut masih belum benar-benar menarik, jadi kebanyakan perniagaan hartanah masih tidak peduli terhadap segmen ini. Orang ramai dan perniagaan berharap agar satu siri dasar baharu akan digubal untuk menghapuskan halangan prosedur dan kewangan, sekali gus menggalakkan pembangunan perumahan sosial.

Encik Nguyen Hoang Nam - Pengarah Besar G-Home:

Pada masa ini, jika pemaju ingin membina perumahan sosial, mereka mesti memperuntukkan 20% daripada unit untuk disewa dan hanya dibenarkan menjualnya selepas 5 tahun. Membangunkan perumahan sosial kini melibatkan kos yang sangat tinggi, manakala harga sewa tidak boleh tinggi disebabkan oleh had harga sedia ada.

Semua harga jualan dan sewa perumahan sosial boleh didapati secara umum di portal Jabatan Pembinaan di lokasi projek-projek tersebut. Anggaran harga sewa untuk perumahan sosial di Hanoi dan Bandar Raya Ho Chi Minh adalah sekitar 100,000 VND/m2/bulan. Di wilayah dan bandar lain, julatnya adalah lebih kurang 30,000 - 50,000 VND/m2/bulan.

Tambahan pula, untuk menyewa perumahan sosial, penyewa perlu memenuhi banyak syarat; kadangkala mereka mesti menyewa selama sekurang-kurangnya satu tahun. Di samping itu, peraturan menyatakan bahawa sebaik sahaja seseorang mendapat manfaat daripada perumahan sosial, mereka tidak layak untuk mendapatkannya buat kali kedua. Oleh itu, jika penyewa secara rasmi menyewa hanya selama satu bulan, mereka tidak lagi layak untuk membeli perumahan sosial pada masa hadapan.

Banyak negara di seluruh dunia telah berjaya dan meluas melaksanakan model perniagaan membina rumah sewa kerana kos modal jangka panjangnya rendah. Perniagaan hanya perlu meminjam pada kadar faedah sekitar 3%, menjadikan pelaburan mudah, dan kemudian mereka masih boleh menjana keuntungan apabila mereka mula menyewakannya.

Sementara itu, di Vietnam, perniagaan pada masa ini perlu mengakses modal pada kadar faedah sekitar 12-15% dan sentiasa perlu membuat peruntukan untuk yuran tambahan, sekali gus meningkatkan kos pelaksanaan. Dengan mekanisme kewangan semasa, tiada dana yang tersedia untuk menyokong perniagaan apabila kadar faedah dan kos input begitu tinggi.

Sementara itu, margin keuntungan untuk perniagaan hanya 10%, dengan purata keuntungan hanya 2% setahun. Ini menyukarkan untuk menarik perniagaan melabur dalam pembinaan perumahan sosial.

Cik Duong Thuy Dung - Pengarah Kanan CBRE Vietnam:

Sebelum tahun 2021, kos pelaburan setiap meter persegi untuk pembinaan perumahan sosial adalah berdasarkan kos pelaburan yang sama setiap meter persegi seperti pembinaan perumahan komersial, seperti yang ditetapkan oleh Kementerian Pembinaan. Walau bagaimanapun, pada 13 Julai 2022, Kementerian Pembinaan telah mengeluarkan Keputusan No. 610/QD-BXD yang mengumumkan kos pelaburan setiap meter persegi untuk projek pembinaan dan harga pembinaan komposit komponen struktur untuk tahun 2021.

Sehubungan itu, Kementerian Pembinaan telah mengeluarkan rangka kerja untuk kos pelaburan bagi pembinaan projek perumahan sosial dalam bentuk bangunan pangsapuri. Setelah dikaji semula, kos pelaburan untuk projek perumahan sosial adalah kira-kira 25% lebih rendah berbanding bangunan pangsapuri komersial.

Oleh itu, projek perumahan sosial yang dilaksanakan mulai tahun 2021 dan seterusnya akan merujuk dan menggunakan kadar kos pelaburan yang dikeluarkan oleh Kementerian Pembinaan semasa membangunkan pelan penetapan harga. Sehubungan itu, kos pelaburan untuk pembinaan perumahan sosial adalah lebih rendah berbanding perumahan komersial. Walau bagaimanapun, jika mereka ingin memastikan kualiti yang baik dan membina kawasan perumahan sosial model, kos pelaburan perlu ditingkatkan.

Pada masa ini, bukan sahaja perumahan sosial tetapi semua projek pembangunan hartanah di Vietnam menghadapi kos pembangunan yang tinggi. Oleh itu, cabarannya adalah bagaimana untuk memastikan pemaju mengelakkan kerugian dan mencapai keuntungan dalam operasi perniagaan mereka.

Walaupun permintaan untuk perumahan masih sangat tinggi, terutamanya dalam segmen mampu milik atau khususnya dalam perumahan sosial, perniagaan harus memantau pasaran dengan teliti, merebut peluang, dan menawarkan produk yang tidak terlalu mahal. Tambahan pula, pengalaman di sesetengah negara menunjukkan bahawa pemaju membenarkan orang ramai menyewa selama 1-3 tahun, dengan klausa dalam perjanjian pajakan yang membenarkan pembelian. Ini memberi mereka yang memerlukan lebih banyak masa untuk mengumpul dana dan membuat pilihan mereka sendiri.

Encik Le Hoang Chau - Pengerusi Persatuan Hartanah Bandar Raya Ho Chi Minh:

Menurut Dekri No. 100/2015/ND-CP, pelabur dalam projek perumahan sosial dibenarkan untuk meningkatkan kepadatan pembinaan atau pekali penggunaan tanah sehingga maksimum 1.5 kali ganda standard. Walau bagaimanapun, dalam draf Dekri terkini mengenai pembangunan dan pengurusan perumahan sosial, Kementerian Pembinaan telah menghapuskan peraturan ini.

Draf Dekri mengenai pembangunan dan pengurusan perumahan sosial perlu mengembalikan peruntukan yang membenarkan pelabur projek perumahan sosial meningkatkan kepadatan bangunan atau pekali penggunaan tanah sehingga 1.5 kali ganda berbanding piawaian dan peraturan pembinaan yang ditetapkan. Ini adalah untuk memastikan kebolehlaksanaan dan menggalakkan pelabur untuk merundingkan hak penggunaan tanah, atau memperoleh hak penggunaan tanah sedia ada, untuk melaksanakan projek perumahan sosial.

Ini juga merupakan salah satu mekanisme dasar untuk menarik pelabur. Pelabur dalam projek perumahan sosial harus dibenarkan untuk melaraskan kepadatan bangunan atau pekali penggunaan tanah sehingga maksimum 1.5 kali ganda piawaian dan peraturan pembinaan semasa yang dikeluarkan oleh pihak berkuasa yang berwibawa, dalam kes di mana plot tanah atau kawasan hanya mempunyai pelan pengezonan skala 1/2000 atau di mana pelabur sudah mempunyai hak penggunaan tanah untuk melaksanakan projek perumahan sosial.

Kerana, tanpa mekanisme dasar ini, pelabur akan memilih untuk menggunakan tanah yang telah mereka miliki untuk melaksanakan projek perumahan komersial yang lebih mudah dan cekap, daripada menjalankan projek perumahan sosial yang terikat dengan pelbagai peraturan.

Tambahan pula, walaupun Negeri masih belum mempunyai tanah yang tersedia untuk pembangunan perumahan sosial, adalah penting untuk menggalakkan pelabur merundingkan hak penggunaan tanah secara bebas atau memperoleh hak penggunaan tanah untuk tanah sedia ada bagi melaksanakan projek perumahan sosial.

Menurut VNA

Sumber: https://doanhnghiepvn.vn/kinh-te/cap-thiet-xay-dung-nha-o-xa-hoi-bai-cuoi-them-co-che-moi/20240813042623478