Keperluan mendesak untuk membina perumahan sosial - Artikel akhir: Menambah mekanisme baharu

Menurut ramalan Kementerian Pembinaan , permintaan terhadap perumahan dalam tempoh 2021 - 2030 terus meningkat terutama di kawasan bandar. Nisbah penduduk bandar pada masa ini adalah kira-kira 40% dan akan meningkat kepada kira-kira 45% menjelang 2030. Dengan kadar pertumbuhan penduduk semasa dan permintaan perumahan, kira-kira 70 juta meter persegi perumahan bandar mesti ditambah setiap tahun.

Khususnya, potensi dan ruang untuk pembangunan segmen perumahan sosial di Vietnam masih besar. Walau bagaimanapun, pada hakikatnya, dasar tersebut tidak begitu menarik, jadi kebanyakan perniagaan hartanah masih "tidak peduli" kepada segmen ini. Orang ramai dan perniagaan menjangkakan satu siri dasar yang baru dikeluarkan untuk membantu menghapuskan halangan prosedur dan kewangan untuk menggalakkan pembangunan perumahan sosial.

Encik Nguyen Hoang Nam - Ketua Pengarah G-Home:

Pada masa ini, jika pelabur ingin membina perumahan sosial, perusahaan mesti mengetepikan 20% daripada dana pangsapuri untuk disewa dan hanya selepas 5 tahun ia dibenarkan untuk menjual. Pada masa ini, untuk membangunkan perumahan sosial, perusahaan perlu mengeluarkan kos yang sangat tinggi, manakala harga sewa tidak boleh tinggi kerana terdapat "rangka kerja".

Semua harga jualan dan sewa perumahan sosial adalah terbuka di portal maklumat Jabatan Pembinaan di kawasan tempat projek itu berada. Anggaran harga sewa perumahan sosial di Hanoi dan Bandar Ho Chi Minh adalah sekitar 100,000 VND/m2/bulan. Di wilayah dan bandar lain, ia adalah sekitar 30,000 - 50,000 VND/m2/bulan.

Apatah lagi, jika anda ingin menyewa perumahan sosial, penyewa mesti memenuhi banyak syarat; walaupun sekurang-kurangnya menyewa untuk tempoh 1 tahun. Di samping itu, peraturan itu menetapkan bahawa jika anda telah menikmati dasar perumahan sosial sekali, anda tidak boleh menikmatinya untuk kali kedua. Oleh itu, jika anda menyewa secara rasmi selama 1 bulan, penyewa tidak akan dapat membeli perumahan sosial pada masa hadapan.

Banyak negara di dunia telah berjaya dan meluas melaksanakan model perniagaan membina rumah sewa kerana kos modal jangka panjang mereka murah. Perniagaan hanya perlu meminjam pada kadar faedah kira-kira 3% supaya mereka boleh melabur dengan mudah, dan kemudian apabila mereka menyewa, mereka masih boleh memperoleh keuntungan.

Sementara itu, di Vietnam, perniagaan kini perlu mengakses modal dengan kadar faedah kira-kira 12-15% dan sentiasa perlu mempunyai yuran rizab, supaya kos pelaksanaan meningkat. Dengan mekanisme kewangan semasa, tiada sumber wang untuk menyokong perniagaan apabila kadar faedah dan kos input sangat tinggi.

Manakala margin keuntungan perusahaan hanya 10%, secara purata keuntungan hanya 2%/tahun. Ini menyukarkan untuk menarik perusahaan untuk melabur dalam membina perumahan sosial.

Cik Duong Thuy Dung - Pengarah Kanan CBRE Vietnam:

Mulai 2021 dan seterusnya, kadar modal pelaburan untuk pembinaan perumahan sosial menggunakan kadar modal pelaburan yang sama untuk pembinaan perumahan komersial Kementerian Pembinaan. Bagaimanapun, pada 13 Julai 2022, Kementerian Pembinaan mengeluarkan Keputusan No. 610/QD-BXD mengenai pengumuman kadar modal pelaburan bagi kerja pembinaan dan jumlah harga pembinaan komponen struktur kerja pada tahun 2021.

Sehubungan itu, Kementerian Pembinaan telah mengeluarkan rangka kerja modal pelaburan bagi pembinaan projek perumahan sosial dalam bentuk bangunan pangsapuri. Melalui semakan, modal pelaburan untuk pembinaan projek perumahan sosial adalah lebih rendah 25% daripada modal pelaburan untuk pembinaan bangunan pangsapuri komersial.

Oleh itu, projek perumahan sosial yang akan dibina mulai 2021 akan merujuk dan menggunakan kadar modal pelaburan yang dikeluarkan oleh Kementerian Pembinaan semasa membangunkan pelan harga, sewajarnya, kadar modal pelaburan untuk pembinaan perumahan sosial adalah lebih rendah daripada perumahan komersial. Namun, jika kita ingin memastikan kualiti yang baik dan membina model kawasan perumahan sosial, kadar pelaburan perlu ditingkatkan.

Pada masa ini, bukan sahaja perumahan sosial tetapi juga kos membangunkan semua produk hartanah di Vietnam adalah tinggi. Jadi, masalah yang perlu diselesaikan ialah bagaimana pelabur boleh mengelak kerugian dan mengaut keuntungan dalam aktiviti perniagaan.

Manakala permintaan terhadap perumahan di pasaran masih sangat tinggi terutama dalam segmen “mampu milik” atau terutamanya perumahan sosial. Oleh itu, perniagaan juga harus mengikuti pasaran dengan teliti, dapat merebut peluang dan menawarkan produk yang tidak terlalu mahal. Di samping itu, pengalaman di beberapa negara di seluruh dunia menunjukkan bahawa, daripada menawarkan pangsapuri untuk dijual kepada pembeli, pelabur membenarkan orang ramai menyewa untuk tempoh 1-3 tahun, dalam perjanjian sewa, terdapat klausa yang membenarkan mereka membeli. Oleh itu, dalam 3 tahun itu, orang yang memerlukan akan mempunyai lebih banyak peluang untuk mengumpul dan memilih.

Encik Le Hoang Chau - Pengerusi Persatuan Hartanah Bandar Ho Chi Minh:

Menurut Dekri No. 100/2015/ND-CP, pelabur projek perumahan sosial dibenarkan meningkatkan kepadatan pembinaan atau pekali guna tanah sehingga 1.5 kali ganda standard. Walau bagaimanapun, dalam draf Dekri terkini mengenai pembangunan dan pengurusan perumahan sosial, Kementerian Pembinaan telah mengeluarkan peruntukan ini.

Draf Dekri pembangunan dan pengurusan perumahan sosial itu perlu menambah semula peraturan bahawa pelabur projek perumahan sosial dibenarkan melaraskan kepadatan pembinaan atau pekali guna tanah sehingga maksimum 1.5 kali ganda berbanding piawaian dan norma pembinaan. Ini bagi memastikan kebolehlaksanaan dan menggalakkan pelabur berunding mengenai penerimaan hak guna tanah atau mempunyai hak guna tanah untuk melaksanakan projek perumahan sosial.

Ini juga merupakan salah satu mekanisme dasar untuk menarik pelabur. Pelabur projek perumahan sosial harus dibenarkan untuk melaraskan kepadatan pembinaan atau pekali guna tanah sehingga maksimum 1.5 kali berbanding piawaian dan peraturan pembinaan semasa yang dikeluarkan oleh pihak berkuasa yang berwibawa dalam kes bidaan untuk memilih pelabur di mana plot tanah atau kawasan tanah hanya mempunyai pelan pengezonan skala 1/2000 atau dalam kes di mana pelabur mempunyai hak untuk menggunakan projek perumahan sosial untuk melaksanakannya.

Kerana, tanpa mekanisme dasar ini, pelabur akan memilih untuk menggunakan dana tanah sedia ada mereka untuk melaksanakan projek perumahan komersial, yang lebih mudah dan berkesan, daripada melaksanakan projek perumahan sosial yang terikat dengan banyak peraturan.

Selain itu, walaupun Negara tidak mempunyai dana tanah untuk membangunkan perumahan sosial, adalah perlu untuk menggalakkan pelabur untuk berunding mengenai hak guna tanah mereka sendiri atau mempunyai hak guna tanah untuk melaksanakan projek perumahan sosial.

Menurut VNA

Sumber: https://doanhnghiepvn.vn/kinh-te/cap-thiet-xay-dung-nha-o-xa-hoi-bai-cuoi-them-co-che-moi/20240813042623478