Sekat spekulasi tanah, projek "digantung".

Mulai 1 Ogos 2024, projek yang terlewat dari jadual akan dibatalkan tanpa pampasan. Peraturan ini akan mewujudkan "pembersihan" pelabur, menghalang spekulasi tanah, dan menangani projek "digantung".

Projek IFC One Saigon (Daerah 1, Ho Chi Minh City) selepas 17 tahun masih belum siap.

Langkah tegas untuk menghentikan spekulasi tanah dan projek "digantung".

Terletak di "tanah emas" betul-betul di sudut jalan Ham Nghi - Ton Duc Thang (Daerah 1, Ho Chi Minh City), projek IFC One Saigon (dahulunya Saigon One Tower) masih belum siap selepas tempoh singkat yang sibuk dimulakan semula.

Dibina di atas kawasan tanah seluas 6,672 m2, dengan skala 5 tingkat bawah tanah, 3 tingkat teknikal dan 41 tingkat, IFC One Saigon memulakan pembinaan 17 tahun lalu, tetapi selepas 5 tahun pelaksanaan yang perlahan, pada 2011, projek itu secara rasmi menghentikan pembinaan. Selepas banyak perubahan pemilikan, IFC One Saigon tidak dapat diselesaikan. Projek ini telah disebut berkali-kali dalam senarai projek yang menjadikan bandar ini kelihatan buruk.

Bertentangan dengan Pasar Ben Thanh (HCMC), betul-betul di stesen metro No. 1 yang sibuk terdapat blok konkrit kasar yang dipanggil One Central Saigon (dahulunya dikenali sebagai The Spirit of Saigon). Ini adalah kompleks pusat komersial, pejabat, pangsapuri, pangsapuri super, hotel 6 bintang, dengan keluasan tanah lebih 8,500 m2, terletak di segi empat Ben Thanh di lokasi utama betul-betul di tengah-tengah Daerah 1 dengan 4 fasad. Projek ini juga telah melalui ramai pemilik, tetapi masih belum siap.

Begitu juga, Projek Lancaster Lincoln (Daerah 4) yang dilaburkan oleh Trung Thuy Lancaster Company Limited telah dimulakan pada 2017, tetapi selepas pembinaan bawah tanah, ia "tidak aktif". Sementara itu, Projek D-One Saigon (Daerah Go Vap) Syarikat DHA telah diluluskan pada 2016, namun sehingga kini ia masih hanya lot kosong.

Salah satu perkara baharu dalam Undang-undang Tanah 2024 ialah mengenakan sanksi kepada projek yang menukar tujuan, mengiktiraf hak guna tanah, dan menerima pemindahan hak guna tanah, manakala undang-undang sebelumnya hanya mengenakan pembatalan kerana pelanggaran terhadap projek yang diperuntukkan tanah atau tanah pajakan.

Ini hanyalah beberapa kes projek yang telah "digantung" selama bertahun-tahun di Ho Chi Minh City. Undang-undang Tanah 2013 menetapkan bahawa selepas projek itu diluluskan untuk dasar pelaburan, ia mempunyai tempoh 12 bulan untuk dilaksanakan, atau 24 bulan jika dilanjutkan. Jika tempoh ini tidak dilaksanakan, projek tersebut akan dibatalkan. Walau bagaimanapun, membatalkan projek ini bukanlah mudah, terutamanya apabila perusahaan itu telah membuat pelaburan asas di atas tanah tersebut.

Undang-undang Tanah 2024 (berkuatkuasa mulai 1 Ogos 2024) mempunyai banyak peraturan yang lebih ketat. Sebagai contoh, projek pelaburan yang tidak digunakan selama 12 bulan berturut-turut dari tarikh penyerahan, atau yang kemajuan penggunaan tanahnya adalah 24 bulan di belakang kemajuan yang direkodkan dalam keputusan pelaburan, akan dibatalkan.

Sekiranya tanah itu tidak digunakan atau lewat dari jadual, pelabur diberikan lanjutan tidak lebih daripada 24 bulan dan mesti membayar kepada Negeri sejumlah wang tambahan. Selepas tempoh lanjutan, jika tanah itu masih tidak digunakan, Negara akan menuntut semula tanpa pampasan untuk tanah, aset yang melekat pada tanah dan kos pelaburan ke atas tanah tersebut.

Perlu mengambil kira kes "force majeure"

Pemulihan projek yang digantung untuk menjana semula sumber tanah adalah sangat diperlukan, tetapi menurut pakar, perlu mengambil kira kes force majeure, seperti prosedur undang-undang yang mengambil masa bertahun-tahun. Kerana, perusahaan itu sendiri juga ingin menyelesaikan prosedur undang-undang secepat mungkin untuk dapat menggunakan pembinaan, penjualan, dan mendapatkan kembali modal.

Bercakap kepada wartawan Dau Tu Newspaper, Encik Angus Liew, Pengerusi Lembaga Pengarah Gamuda Land Vietnam, menilai peraturan mengenai tebus guna tanah bagi projek yang tidak dilaksanakan selepas tempoh lanjutan tamat dalam Undang-undang Tanah 2024 adalah untuk mengelakkan pembaziran sumber tanah. Walau bagaimanapun, dalam sesetengah kes, tempoh lanjutan mungkin lebih lama, seperti semasa wabak Covid-19.

Daripada pengalaman perniagaannya, Encik Le Huu Nghia, Ketua Pengarah Le Thanh Construction Company Limited, berkata bahawa sebenarnya, terdapat banyak kes force majeure. Sebagai contoh, perniagaan tidak dapat melaksanakan projek kerana prosedur yang lambat berkaitan dengan pihak berkuasa. Oleh itu, menurut Encik Nghia, dekri yang membimbing Undang-undang Tanah perlu menambah dan menjelaskan kandungan ini, jika tidak, dalam banyak kes, perniagaan akan "dibunuh secara tidak adil".

"Sebaik sahaja kami menyerahkan dokumen projek, kami perlu menulis garis masa, tetapi selepas pelaburan diluluskan, kami masih tidak dapat melaksanakannya dengan segera, kerana memohon lesen pelaburan dan prosedur lain mengambil masa bertahun-tahun," kongsi Encik Nghia.

Titik pembukaan bagi perniagaan yang ingin meneruskan pelaksanaan projek apabila kemajuannya di belakang jadual ialah Undang-undang menetapkan syarat untuk pelaksanaan perlahan kerana sebab force majeure seperti bencana alam, serangan musuh, dan jika dapat dibuktikan bahawa projek itu tertangguh kerana kesalahan pihak berkuasa yang berwibawa atau kesalahan mereka yang menjalankan tugas awam, ia tidak akan dibatalkan. Walau bagaimanapun, perniagaan juga mengesyorkan bahawa dalam dekri panduan, perlu ada peraturan yang lebih terperinci dan sekatan khusus untuk individu dan organisasi yang secara tidak langsung menyebabkan projek itu ketinggalan dari jadual.

Seiring dengan peraturan yang diperketatkan dalam Undang-undang Tanah 2024, Undang-undang Perniagaan Harta Tanah 2023 mempunyai banyak perubahan yang berkaitan dengan keadaan kewangan pelabur. Sebagai contoh, perniagaan hartanah mesti mempunyai modal ekuiti tidak kurang daripada 20% daripada jumlah modal pelaburan untuk projek dengan skala guna tanah kurang daripada 20 hektar, tidak kurang daripada 15% daripada jumlah modal pelaburan untuk projek dengan skala guna tanah 20 hektar atau lebih dan mesti memastikan keupayaan untuk menggembleng modal untuk melaksanakan projek pelaburan.

Sekiranya perusahaan perniagaan hartanah melaksanakan banyak projek secara serentak, ia mesti mempunyai modal ekuiti yang mencukupi diperuntukkan untuk memastikan nisbah di atas bagi setiap projek untuk melaksanakan semua projek. Selain itu, Undang-undang Perniagaan Hartanah 2023 juga menetapkan syarat seperti had baki kredit, bon korporat...

Dengan peraturan yang ketat sedemikian, perniagaan mesti mengira dengan teliti sebelum memulakan projek untuk mengelakkan pelaburan yang tidak berkesan, genangan projek dan pembaziran sumber.

Sumber: https://baodautu.vn/batdongsan/chan-dau-co-dat-du-an-treo-d220831.html