Menyekat spekulasi tanah dan projek-projek yang terhenti.

Mulai 1 Ogos 2024, projek yang lewat daripada jadual akan dibatalkan tanpa pampasan. Peraturan ini akan mewujudkan "pemurnian" pelabur, mencegah spekulasi tanah dan menangani projek yang tertangguh.

Projek IFC One Saigon (Daerah 1, Bandar Raya Ho Chi Minh) masih belum siap selepas 17 tahun.

Ambil tindakan tegas untuk membendung spekulasi tanah dan projek-projek yang tergendala.

Terletak di hartanah utama di persimpangan jalan Ham Nghi dan Ton Duc Thang (Daerah 1, Bandar Raya Ho Chi Minh), projek IFC One Saigon (dahulunya dikenali sebagai Saigon One Tower) masih belum siap meskipun terdapat tempoh pelancaran semula yang singkat dan berprofil tinggi.

Dibina di atas sebidang tanah seluas 6,672 m2, dengan skala 5 tingkat bawah tanah, 3 tingkat teknikal dan 41 tingkat atas tanah, IFC One Saigon memulakan pembinaan 17 tahun yang lalu, tetapi selepas 5 tahun pelaksanaan yang perlahan, projek itu secara rasmi menghentikan pembinaan pada tahun 2011. Walaupun terdapat beberapa perubahan pemilikan, IFC One Saigon masih belum siap. Bangunan ini telah berulang kali dinamakan dalam senarai projek yang mencemarkan penampilan bandar.

Bertentangan dengan Pasar Ben Thanh (Bandar Raya Ho Chi Minh), betul-betul di sebelah stesen Metro Laluan 1 yang sibuk, terdapat sebuah struktur konkrit kasar yang dipanggil One Central Saigon (dahulunya dikenali sebagai The Spirit of Saigon). Ini adalah kompleks guna campur yang terdiri daripada pusat membeli-belah, pejabat, pangsapuri, pangsapuri mewah dan hotel 6 bintang, meliputi keluasan tanah lebih 8,500 m2. Ia menduduki lokasi utama di tengah-tengah Daerah 1, dengan empat bahagian hadapan jalan. Projek ini telah bertukar tangan beberapa kali, tetapi tiada tarikh siap yang jelas.

Begitu juga, Projek Lincoln Lancaster (Daerah 4), yang dilaburkan oleh Trung Thuy Lancaster Co., Ltd., telah dimulakan pada tahun 2017, tetapi selepas pembinaan bawah tanah siap, ia terhenti. Dan Projek D-One Saigon (Daerah Go Vap) oleh Syarikat DHA, yang diluluskan pada tahun 2016, kekal sebagai sebidang tanah kosong sehingga hari ini.

Salah satu ciri baharu Undang-undang Tanah 2024 ialah penggunaan sekatan terhadap projek yang melibatkan penukaran guna tanah, pengiktirafan hak guna tanah dan pemindahan hak guna tanah, manakala undang-undang terdahulu hanya menggunakan penambakan tanah disebabkan oleh pelanggaran dalam projek yang tanahnya diperuntukkan atau dipajak.

Perkara di atas hanyalah beberapa contoh projek yang telah tertangguh selama bertahun-tahun di Bandar Raya Ho Chi Minh. Undang-undang Tanah 2013 menetapkan bahawa selepas keputusan dasar pelaburan diluluskan, sesuatu projek mempunyai masa 12 bulan untuk dilaksanakan, atau 24 bulan jika dilanjutkan. Jika ia tidak dilaksanakan dalam tempoh ini, projek tersebut akan dibatalkan. Walau bagaimanapun, pembatalan projek-projek ini bukanlah mudah, terutamanya apabila perusahaan telah membuat pelaburan asas ke atas tanah tersebut.

Undang-undang Tanah 2024 (berkuat kuasa mulai 1 Ogos 2024) mengandungi peraturan yang lebih ketat. Contohnya, projek pelaburan yang tidak digunakan selama 12 bulan berturut-turut dari tarikh penyerahan, atau yang kemajuan penggunaan tanahnya terlewat 24 bulan dari jadual seperti yang dinyatakan dalam keputusan pelaburan, akan dibatalkan.

Dalam kes di mana tanah tidak digunakan atau projek lewat daripada jadual, pelabur boleh diberikan lanjutan tidak lebih daripada 24 bulan dan mesti membayar Negeri sejumlah wang tambahan yang sepadan dengan tempoh lanjutan. Selepas tempoh lanjutan, jika tanah masih tidak digunakan, Negeri akan menuntut semula tanah tersebut tanpa pampasan untuk tanah, aset yang berkaitan dengan tanah tersebut, dan kos pelaburan.

Kemungkinan "force majeure" mesti diambil kira.

Menuntut semula projek yang tertangguh untuk memulihkan sumber tanah adalah penting, tetapi pakar percaya bahawa keadaan force majeure, seperti prosedur undang-undang yang panjang, harus diambil kira. Ini kerana perniagaan sendiri ingin menyelesaikan prosedur undang-undang secepat mungkin untuk memulakan pembinaan, jualan dan pemulihan modal.

Bercakap dengan seorang wartawan dari Investment Newspaper, Encik Angus Liew, Pengerusi Lembaga Pengarah Gamuda Land Vietnam, menilai bahawa peraturan mengenai penambakan tanah untuk projek yang tidak dilaksanakan selepas tempoh lanjutan tamat dalam Undang-undang Tanah 2024 bertujuan untuk mengelakkan pembaziran sumber tanah. Walau bagaimanapun, dalam beberapa kes, tempoh lanjutan boleh menjadi lebih lama, contohnya, semasa pandemik Covid-19.

Berdasarkan pengalaman perniagaannya, Encik Le Huu Nghia, Pengarah Besar Le Thanh Construction Co., Ltd., berkata bahawa pada hakikatnya, terdapat banyak kes force majeure. Contohnya, perniagaan tidak dapat melaksanakan projek disebabkan oleh kelewatan prosedur yang berkaitan dengan pihak berkuasa yang berkaitan. Oleh itu, menurut Encik Nghia, dekri yang membimbing Undang-undang Tanah perlu menambah dan menjelaskan kandungan ini; jika tidak, dalam banyak kes, perniagaan akan "dimatikan" secara tidak adil.

"Sebaik sahaja kami mengemukakan permohonan projek, kami perlu menetapkan garis masa, tetapi walaupun pelaburan telah diluluskan, kami tidak dapat memulakan pelaksanaan dengan segera kerana mendapatkan lesen pelaburan dan prosedur lain mengambil masa bertahun-tahun," kongsi Encik Nghia.

Satu perkembangan positif bagi perniagaan yang ingin meneruskan pelaksanaan projek apabila berlaku kelewatan ialah undang-undang menyediakan syarat untuk kelewatan akibat peristiwa force majeure seperti bencana alam atau peperangan. Tambahan pula, jika dapat dibuktikan bahawa kelewatan itu disebabkan oleh kesalahan pihak berkuasa atau mereka yang bertanggungjawab menguatkuasakan undang-undang, projek tersebut tidak akan dibatalkan. Walau bagaimanapun, perniagaan juga mencadangkan agar dekri panduan tersebut menyediakan peraturan yang lebih terperinci dan sekatan khusus untuk individu dan organisasi yang secara tidak langsung bertanggungjawab atas kelewatan projek.

Bersama-sama dengan peraturan yang lebih ketat dalam Undang-undang Tanah 2024, Undang-undang Perniagaan Hartanah 2023 memperkenalkan banyak perubahan berkaitan keperluan kewangan pelabur. Contohnya, perniagaan hartanah mesti mempunyai modal ekuiti tidak kurang daripada 20% daripada jumlah modal pelaburan untuk projek dengan keluasan tanah kurang daripada 20 hektar, dan tidak kurang daripada 15% daripada jumlah modal pelaburan untuk projek dengan keluasan tanah 20 hektar atau lebih, dan mesti memastikan keupayaan untuk mengumpul modal bagi melaksanakan projek pelaburan tersebut.

Dalam kes di mana perniagaan hartanah menjalankan pelbagai projek secara serentak, ia mesti mempunyai modal ekuiti yang mencukupi untuk memastikan nisbah yang dinyatakan di atas bagi setiap projek bagi menyelesaikan semua projek. Tambahan pula, Undang-undang Perniagaan Hartanah 2023 juga menetapkan syarat-syarat seperti had kredit, bon korporat, dsb.

Dengan peraturan yang ketat sedemikian, perniagaan mesti mempertimbangkan semua faktor dengan teliti sebelum memulakan sesuatu projek, mengelakkan pelaburan yang tidak cekap dan berselerak yang boleh mengakibatkan kelewatan projek dan pembaziran sumber.

Sumber: https://baodautu.vn/batdongsan/chan-dau-co-dat-du-an-treo-d220831.html