Memanfaatkan potensi projek hartanah.

Ramai pakar percaya bahawa mekanisme perintis yang membolehkan perniagaan merundingkan hak penggunaan tanah secara bebas dengan rakyat untuk projek perumahan komersial akan membebaskan projek, meningkatkan bekalan perumahan dan membantu menangani kekurangan perumahan.

Kerajaan juga mencadangkan agar Dewan Undangan Negeri bersetuju untuk membenarkan perniagaan melaksanakan projek perumahan komersial di atas tanah kemudahan yang mesti dipindahkan akibat pencemaran alam sekitar. Dalam foto: Tanah utama Kilang Sabun Hanoi , yang terletak di Kluster Perindustrian Cao-Xa-La di 233, 233B, dan 235 Jalan Nguyen Trai (Daerah Thanh Xuan, Hanoi), kekal tidak digunakan selama bertahun-tahun selepas penempatan semula, mengakibatkan pembaziran sumber tanah. - Foto: DANH KHANG

Draf resolusi mengenai mekanisme rintis ini baru sahaja disemak oleh Dewan Undangan Negeri dan dijangka diluluskan pada sesi yang akan berakhir pada akhir November.

Walau bagaimanapun, memandangkan situasi semasa di mana penawaran perumahan di pasaran tertumpu pada segmen pangsapuri pertengahan, mewah dan mewah, beberapa pendapat mencadangkan bahawa mekanisme rintis harus mempunyai hala tuju yang jelas, mengutamakan perjanjian mengenai hak penggunaan tanah untuk membangunkan perumahan mampu milik dan pangsapuri mesra bajet bagi memenuhi keperluan perumahan sebenar majoriti penduduk.

Beratus-ratus projek hartanah sedang menunggu penyelesaian untuk penyingkiran halangan.

Pada Mac 2024, semasa mesyuarat Pasukan Petugas Perdana Menteri mengenai kajian semula, desakan dan panduan untuk menghapuskan kesukaran dan halangan dalam pelaksanaan projek hartanah, Kementerian Pembinaan melaporkan bahawa di Bandar Raya Ho Chi Minh terdapat 143 projek hartanah, Hanoi 246 projek, Hai Phong 4 projek, Binh Dinh 16 projek, Can Tho 34 projek... sedang menunggu pasukan petugas, kementerian, sektor dan kawasan untuk menyelesaikan isu-isu tersebut.

Di seluruh negara, beratus-ratus projek hartanah masih tergendala.

Banyak projek tidak dapat dilaksanakan kerana kekurangan tanah kediaman. Malah pelabur yang membeli tanah yang mematuhi peraturan perancangan tidak dapat membina projek mereka kerana kekurangan hanya 1 ^meter persegi tanah kediaman.

Di samping itu, dalam draf resolusi rintis yang sedang dikemukakan kepada Dewan Negara untuk dipertimbangkan, Kerajaan juga mencadangkan agar Dewan Negara bersetuju untuk membenarkan perniagaan melaksanakan projek perumahan komersial di tanah milik kemudahan yang mesti dipindahkan akibat pencemaran alam sekitar, atau kemudahan yang mesti dipindahkan mengikut perancangan pembinaan dan bandar.

Di Hanoi ini, banyak kilang pencemar di pusat bandar, selepas berpindah ke daerah pinggir bandar atau wilayah jiran, telah mendedahkan banyak bidang "tanah utama" yang terbiar selama beberapa dekad.

Satu contoh tipikal ialah kelompok tiga kilang: kilang getah Sao Vang, kilang sabun Hanoi, dan kilang tembakau Thang Long, dengan keluasan kira-kira 150,000 ^m², yang dibiarkan terbiar selama bertahun-tahun selepas dipindahkan ke pinggir bandar.

Khususnya, lokasi utama Kilang Sabun Hanoi, yang telah dipindahkan bertahun-tahun yang lalu, masih ditumbuhi rumpai kerana kekurangan mekanisme untuk menukarnya menjadi tanah untuk pembinaan perumahan komersial.

Sebuah projek di Jalan Mai Chi Tho, Wad An Phu, Bandar Thu Duc, Bandar Ho Chi Minh - Foto: Nguyen Van Trung

Kedua-dua perniagaan dan pemilik tanah gembira.

Bercakap kepada akhbar Tuoi Tre, Encik Le Hoang Chau, pengerusi Persatuan Hartanah Bandar Raya Ho Chi Minh, berkata bahawa mekanisme perintis yang membolehkan perniagaan berunding secara bebas dan memperoleh hak penggunaan tanah untuk tanah bukan kediaman daripada rakyat untuk projek perumahan komersial menambah satu lagi kaedah untuk mengakses tanah bagi pelaburan hartanah dan perniagaan.

Mekanisme ini juga memastikan hak pengguna tanah untuk berunding, sekali gus mengurangkan pertikaian dalam pengambilan tanah untuk pelaksanaan projek.

"Walaupun mekanisme pengambilan tanah semasa jauh lebih baik daripada sebelumnya (pampasan yang lebih mencukupi dan berasaskan pasaran), ia tidak sebaik mekanisme perintis yang membolehkan perniagaan dan orang ramai yang mempunyai hak penggunaan tanah untuk merundingkan pemindahan tanah sendiri," tegas Encik Chau.

Contohnya, di Daerah 3, Bandar Raya Ho Chi Minh, terdapat 48 kompleks pangsapuri lama dalam beberapa tahun kebelakangan ini. Sehingga kini, di 5 kompleks ini, perniagaan telah secara sukarela bersetuju untuk membeli balik 100% pangsapuri lama daripada penduduk untuk menjalankan projek membina bangunan pangsapuri komersial baharu tanpa sebarang aduan, kerana ini merupakan mekanisme transaksi yang saling menguntungkan.

Masih terdapat 43 bangunan pangsapuri lama yang belum diubah suai kerana kita kekurangan mekanisme untuk menggalakkan pelabur merundingkan pembelian bangunan pangsapuri lama itu sendiri.

Menurut Encik Chau, banyak projek perumahan komersial kini terhenti kerana tanah milik perniagaan tidak diperuntukkan untuk kegunaan kediaman, sekali gus menghalang pembinaan.

Walaupun pasaran perumahan mengalami kekurangan bekalan perumahan (disebabkan oleh kekurangan projek perumahan), jika Dewan Undangan Negeri merintis program yang membolehkan perniagaan merundingkan pembelian tanah bukan kediaman untuk projek perumahan komersial secara bebas, ia akan meningkatkan bilangan projek perumahan komersial berlesen, sekali gus meningkatkan bekalan produk perumahan pada masa hadapan.

Encik Nguyen Huu Cuong, pengerusi Kelab Hartanah Hanoi, percaya bahawa program perintis yang membolehkan perniagaan merundingkan pembelian tanah bukan kediaman daripada rakyat untuk projek perumahan komersial secara bebas merupakan hala tuju yang menjanjikan untuk pembangunan pasaran perumahan.

Mekanisme ini juga membolehkan perniagaan hartanah bekerjasama dengan pengguna tanah melalui pemindahan hak guna tanah dan sumbangan tanah sebagai ekuiti untuk melaksanakan projek perumahan komersial.

Ini akan meningkatkan tanah yang tersedia untuk pembinaan perumahan, sekali gus memenuhi keperluan perumahan rakyat. "Membenarkan perniagaan berunding secara langsung dan membeli hak penggunaan tanah daripada rakyat pastinya akan jauh lebih murah daripada menganjurkan bidaan atau lelongan untuk hak penggunaan tanah bagi membina projek perumahan komersial. Rundingan langsung antara kedua-dua pihak akan mengelakkan 'harga yang melambung' dalam lelongan tanah," ulas Encik Cuong.

Ramai pakar hartanah juga percaya bahawa menjalankan program rintisan yang membolehkan perniagaan merundingkan pembelian tanah pertanian dan jenis tanah lain daripada penduduk secara bebas untuk pembinaan perumahan komersial akan mencegah pembaziran tanah bandar semasa.

Pada hakikatnya, banyak bidang tanah yang belum dibangunkan di Hanoi dan Bandar Raya Ho Chi Minh telah ditinggalkan selama bertahun-tahun. Percubaan perjanjian pembelian balik dan penukaran akan membantu penggunaan tanah dengan lebih cekap, sementara Negeri terus mengutip yuran dan cukai penggunaan tanah, dan orang ramai mempunyai lebih banyak pilihan untuk membeli rumah.

Menggalakkan pembinaan perumahan komersial kos rendah.

Walaupun menyokong program perintis yang membolehkan perniagaan merundingkan hak untuk menggunakan tanah bukan kediaman bagi projek perumahan komersial, ramai pakar percaya bahawa program perintis harus mengutamakan projek perumahan mampu milik yang sesuai dengan konteks tempatan.

Encik Dinh Minh Tuan, pengarah wilayah Selatan Batdongsan.com, mengesyorkan penggunaan mekanisme rintis ini untuk membangunkan perumahan mampu milik dan pangsapuri komersial kos rendah bagi meningkatkan bekalan perumahan bagi memenuhi keperluan perumahan sebenar majoriti penduduk.

Encik Tuan berhujah bahawa peningkatan bekalan perumahan melalui mekanisme rintis mesti diselaraskan dengan keperluan praktikal. Tanpa hala tuju yang jelas, jika perniagaan, selepas bersetuju untuk membeli tanah daripada penduduk, hanya menumpukan pada pembangunan perumahan komersial berharga tinggi, sekitar lebih 50 juta VND/ ^m² , untuk mengaut keuntungan yang tinggi seperti yang telah mereka lakukan pada masa lalu, maka matlamat untuk mengimbangi bekalan dan permintaan perumahan di pasaran tidak akan tercapai.

Satu lagi perkara yang perlu diberi perhatian, menurut Encik Tuan, ialah program perintis yang membenarkan perniagaan membeli tanah bukan kediaman daripada individu untuk projek perumahan komersial perlu mengelakkan situasi di mana sesetengah pelabur yang kukuh dari segi kewangan mengambil kesempatan daripada peraturan ini untuk membeli tanah dan menyimpannya, menunggu harga meningkat sebelum menjualnya semula kepada perniagaan lain.

Peraturan perlu ditambah yang mewajibkan perniagaan yang berunding dan memperoleh tanah daripada penduduk untuk membangunkan projek perumahan komersial dalam tempoh 2-3 tahun. Jika tidak, tanah tersebut mesti dipindahkan kepada pelabur lain untuk pembangunan, dan jika dibiarkan kosong, ia akan dituntut semula.

Kedua-dua resolusi itu akan menghapuskan halangan bagi pasaran hartanah.

Selain resolusi rintis yang membenarkan perniagaan merundingkan secara bebas pemindahan tanah bukan kediaman daripada rakyat untuk projek perumahan komersial, Kerajaan juga merancang untuk mengemukakan kepada Dewan Negara untuk pertimbangan dan kelulusan resolusi khusus yang menangani isu berkaitan tanah, memindahkan kilang-kilang pencemar, menyusun semula ibu pejabat agensi negeri dan menyelesaikan projek yang menghadapi pemeriksaan, audit, siasatan dan keputusan mahkamah.

Kedua-dua resolusi ini akan "menghidupkan semula" aset yang kini terikat dalam ratusan projek perumahan dan pembangunan bandar yang terhenti di seluruh negara. Dengan mekanisme yang diwujudkan oleh resolusi Dewan Negara ini, perniagaan akan mempunyai asas untuk menyelesaikan prosedur pelaburan untuk projek, terus melaksanakan projek pembinaan perumahan, meningkatkan bekalan perumahan dan menyumbang kepada keseimbangan penawaran dan permintaan dalam pasaran.

Menteri Sumber Asli dan Alam Sekitar DO DUC DUY:

"Projek-projek yang diuruskan secara salah oleh pemimpin tempatan akan diselamatkan."

Berkenaan resolusi tematik, prinsip panduan daripada pihak berkuasa yang berwibawa adalah projek yang tergendala disebabkan oleh kesilapan yang dilakukan oleh kerajaan tempatan dan pemimpin akan diselesaikan supaya perniagaan dapat terus melaksanakan projek tersebut. Dalam kebanyakan kes yang melibatkan projek jenis ini, pemimpin tempatan yang melakukan pelanggaran telah dikenakan tindakan disiplin.

Bagi projek di mana perniagaan sengaja melanggar peraturan, tanah tersebut akan ditebus guna bagi mengelakkan pembaziran sumber tanah.

Masih terdapat kebimbangan mengenai terma dan syarat.

Projek pangsapuri di Le Van Luong Street, Nhon Duc Commune, Nha Be District, Ho Chi Minh City - Foto: Nguyen Van Trung

Seorang pemaju projek hartanah di Bandar Raya Ho Chi Minh berkata bahawa selain daripada kerajaan yang mengemukakan resolusi rintis kepada Dewan Undangan Negeri untuk pertimbangan dan kelulusan, Bandar Raya Ho Chi Minh juga sedang mengkaji semula bilangan perniagaan dengan plot tanah yang kini menghadapi halangan kawal selia yang menghalang pelaksanaan projek. Menurut ulasan syarikat ini, hampir 20 plot tanah di Daerah Binh Chanh, Daerah 8, Daerah Thu Duc, dan sebagainya, menghadapi halangan ini.

Orang ini menyatakan bahawa kebanyakan plot tanah adalah tanah pertanian atau tanah bukan pertanian (bukan tanah kediaman), yang mana perniagaan telah menyelesaikan pemindahan pemilikan daripada orang ramai, tetapi disebabkan oleh sekatan undang-undang, mereka tidak dapat meneruskan projek tersebut.

Pasaran hartanah kebelakangan ini agak sukar, tetapi perniagaan tidak dapat menggunakan sumber tanah sedia ada mereka untuk membangunkan projek tambahan dan menjual lebihan bekalan untuk mendapatkan semula pelaburan mereka, menjadikan keadaan sangat mencabar. Sementara itu, perniagaan masih perlu membayar faedah ke atas pinjaman bank, yang memburukkan lagi kesukaran mereka.

Selepas membaca draf resolusi yang bakal dipertimbangkan untuk kelulusan, perniagaan ini percaya bahawa ia adalah dasar yang perlu untuk mengurangkan kesulitan bagi perniagaan dan pasaran, dan ia bakal dipertimbangkan untuk kelulusan.

Walau bagaimanapun, satu perkara yang menjadi perhatian perniagaan ialah peruntukan draf resolusi mengenai syarat-syarat pelaksanaan projek perumahan komersial melalui perjanjian mengenai hak penggunaan tanah atau hak penggunaan tanah sedia ada.

Sehubungan itu, perniagaan hartanah yang melaksanakan projek perumahan komersial melalui perjanjian hak guna tanah atau mereka yang sudah memiliki hak guna tanah seperti yang ditetapkan dalam resolusi ini boleh menukar tujuan penggunaan tanah bagi satu atau lebih jenis tanah untuk projek tersebut, termasuk tanah pertanian; tanah bukan pertanian selain daripada tanah kediaman; dan tanah kediaman serta tanah lain dalam plot yang sama, dalam kes di mana perjanjian hak guna tanah telah dicapai.

Peraturan seperti ini boleh ditafsirkan sebagai bermaksud perniagaan yang sudah memiliki tanah boleh menukar tanah pertanian atau tanah bukan pertanian (tidak termasuk tanah kediaman) untuk projek, manakala mereka yang memperoleh tanah dari awal mesti memindahkan plot yang mengandungi kedua-dua jenis tanah kediaman dan tanah lain dalam plot yang sama.

Oleh itu, jika resolusi itu diluluskan dan dilaksanakan seperti yang difahami oleh perniagaan, penyelesaian masalah itu tidak akan menyeluruh.

Individu ini seterusnya menjelaskan bahawa pada masa ini, selain perniagaan yang sudah mempunyai tanah di bawah pemilikan mereka, terdapat kes di mana perniagaan sebelum ini membenarkan individu dalam syarikat membeli tanah pertanian tetapi belum memasukkannya di bawah pemilikan syarikat disebabkan oleh halangan undang-undang; atau terdapat perniagaan dengan sumber yang mencukupi yang ingin memperoleh tanah daripada orang ramai untuk membangunkan projek.

Jika difahami dengan cara ini, perniagaan hanya akan dapat membeli kawasan dengan kedua-dua jenis tanah kediaman dan lain-lain, yang akan mengehadkan peluang mereka untuk mengakses sumber tanah.

"Menteri Sumber Asli dan Alam Sekitar baru-baru ini menegaskan di hadapan Dewan Undangan Negeri tentang kekurangan hakikat bahawa kebanyakan projek hartanah dilaksanakan di atas tanah yang pada mulanya tidak ditetapkan sebagai tanah kediaman, dan perancangan terperinci projek tersebut merangkumi pelbagai jenis tanah seperti tanah kediaman, tanah pengangkutan, ruang hijau, dan sebagainya, jadi peraturan dalam Undang-undang Tanah tidak praktikal untuk dilaksanakan. Oleh itu, agensi penggubal perlu mempertimbangkan semula perkara ini," cadang pegawai ini.

Satu frasa harus dialih keluar.

Berkongsi kebimbangan ini, Encik Le Hoang Chau, pengerusi Persatuan Hartanah Bandar Raya Ho Chi Minh, mencadangkan agar frasa "bagi kes-kes perjanjian mengenai penerimaan hak penggunaan tanah" harus dikeluarkan daripada peraturan mengenai tanah kediaman dan tanah lain dalam plot yang sama bagi mengelakkan salah tafsir semasa melaksanakan resolusi tersebut.

Ini bermakna perniagaan yang telah memiliki atau telah memperoleh tanah dari awal dibenarkan menggunakan tiga jenis tanah—tanah pertanian; tanah bukan pertanian selain tanah kediaman; dan tanah kediaman dan tanah lain dalam plot yang sama—untuk projek perumahan komersial, dengan syarat mereka mematuhi pelan guna tanah, peraturan pengezonan dan kriteria lain yang ditetapkan dalam resolusi tersebut.

"Hanya dengan cara ini kita dapat menghapuskan kesesakan dan membebaskan sumber tanah," kata Encik Chau.

Sumber: https://tuoitre.vn/coi-troi-cho-cac-du-an-bat-dong-san-20241125080112795.htm