Melancarkan projek hartanah

Ramai pakar percaya bahawa mekanisme perintis bagi perniagaan untuk merundingkan hak guna tanah daripada orang ramai untuk menjalankan projek perumahan komersial akan membuka ikatan projek, meningkatkan bekalan perumahan, dan menyumbang kepada menyelesaikan kekurangan bekalan perumahan.

Kerajaan juga mencadangkan agar Dewan Negara membenarkan perniagaan menjalankan projek perumahan komersial di kawasan tanah kemudahan yang terpaksa dipindahkan akibat pencemaran alam sekitar. Dalam foto: tanah utama Kilang Sabun Hanoi di Kluster Perindustrian Cao - Xa - La di 233, 233B, 235 Nguyen Trai Street (Daerah Thanh Xuan, Hanoi) selepas bertahun-tahun berpindah, masih tidak menyebabkan pembaziran sumber tanah - Foto: DANH KHANG

Draf resolusi mengenai mekanisme perintis ini baru sahaja diulas oleh Dewan Negara dan dijangka diluluskan pada sesi yang akan berakhir pada penghujung November.

Tetapi memandangkan keadaan semasa bekalan perumahan dalam pasaran yang memfokuskan kepada segmen pangsapuri kelas pertengahan, mewah dan mewah, beberapa pendapat juga mencadangkan bahawa mekanisme perintis harus mempunyai hala tuju yang jelas, dengan mengutamakan perjanjian untuk menerima hak guna tanah untuk membangunkan segmen rumah mampu milik dan pangsapuri mampu milik untuk memenuhi keperluan perumahan sebenar majoriti rakyat.

Beratus-ratus projek hartanah menunggu untuk diselesaikan

Pada Mac 2024, pada mesyuarat Kumpulan Kerja Perdana Menteri mengenai mengkaji, menggesa, dan membimbing penghapusan kesukaran dan halangan dalam pelaksanaan projek hartanah, Kementerian Pembinaan berkata bahawa di Ho Chi Minh City terdapat 143 projek hartanah, projek Hanoi 246, projek Hai Phong 4, projek yang sedang menunggu projek... kumpulan, kementerian, cawangan dan kawasan untuk menghapuskan halangan.

Dapat dilihat di seluruh negara masih terdapat ratusan projek hartanah yang "beku".

Banyak projek ini tidak dapat dilaksanakan kerana tidak mempunyai tanah kediaman. Pelabur yang membelanjakan wang untuk membeli tanah mengikut perancangan tidak boleh membina projek kerana kekurangan... ^1m2 tanah kediaman.

Di samping itu, dalam draf resolusi perintis yang dikemukakan kepada Dewan Negara untuk pertimbangan dan kelulusan, Kerajaan turut mencadangkan agar Majlis Negara bersetuju membenarkan perusahaan menjalankan projek perumahan komersial di kawasan tanah pertubuhan yang mesti dipindahkan akibat pencemaran alam sekitar, atau pertubuhan yang mesti dipindahkan mengikut perancangan pembinaan dan perancangan bandar.

Di Hanoi, terdapat banyak kemudahan pembuatan yang mencemarkan alam sekitar di kawasan dalam bandar. Selepas memindahkan kilang mereka ke daerah pinggir bandar atau wilayah jiran, banyak "tanah emas" yang telah terbengkalai selama beberapa dekad telah didedahkan.

Lazimnya, kelompok tiga kilang kilang getah Sao Vang, kilang sabun Hanoi, kilang tembakau Thang Long mempunyai keluasan kira-kira ^150,000m2 selepas dipindahkan ke pinggir bandar dan dibiarkan terbiar selama bertahun-tahun.

Antaranya, "tanah emas" Kilang Sabun Hanoi telah dipindahkan sejak beberapa tahun lalu tetapi sehingga kini rumput masih tumbuh kerana ketiadaan mekanisme untuk menukarnya kepada tanah untuk pembinaan perumahan komersial.

Sebuah projek di Jalan Mai Chi Tho, Wad An Phu, Bandar Thu Duc, Bandar Ho Chi Minh - Foto: NGUYEN VAN TRUNG

Perniagaan dan pemilik tanah gembira

Bercakap kepada Tuoi Tre, Encik Le Hoang Chau, Pengerusi Persatuan Hartanah Bandaraya Ho Chi Minh, berkata mekanisme perintis yang membenarkan perusahaan untuk merundingkan hak untuk menggunakan tanah lain, bukan tanah kediaman, daripada orang ramai untuk melakukan projek perumahan komersial menambah kaedah lain untuk mengakses tanah untuk perusahaan pelaburan hartanah.

Mekanisme ini juga memastikan hak untuk berunding dengan pengguna tanah, mengurangkan aduan dalam pemulihan tanah untuk pelaksanaan projek.

"Walaupun mekanisme pemulihan tanah sekarang jauh lebih baik daripada sebelumnya (pampasan lebih memuaskan, lebih berorientasikan pasaran), ia tidak sebaik mekanisme perintis untuk perniagaan dan orang yang mempunyai hak guna tanah untuk merundingkan pemindahan tanah," tegas Encik Chau.

Sebagai contoh, di Daerah 3, Bandaraya Ho Chi Minh, dalam beberapa tahun kebelakangan ini, terdapat 48 bangunan pangsapuri lama. Sehingga kini, terdapat 5 bangunan pangsapuri lama yang mana perniagaan telah bersetuju untuk membeli balik 100% pangsapuri lama daripada penduduk untuk menjalankan projek membina bangunan pangsapuri komersial baharu, namun tiada sebarang aduan kerana ini adalah mekanisme jual beli bersama.

Masih terdapat 43 bangunan pangsapuri lama yang masih belum diubah suai kerana kita tidak mempunyai mekanisme untuk menggalakkan pelabur berunding untuk membeli semula pangsapuri lama.

Menurut Encik Chau, banyak projek perumahan komersil ketika ini tersekat kerana perniagaan mempunyai tanah yang bukan tanah kediaman, jadi pembinaan tidak dapat dijalankan.

Walaupun pasaran perumahan kekurangan bekalan produk perumahan (disebabkan kekurangan projek perumahan), jika Perhimpunan Negara menjadi perintis membenarkan perniagaan untuk merundingkan pembelian tanah bukan kediaman untuk projek perumahan komersial, bilangan projek perumahan komersial berlesen akan meningkat, sekali gus meningkatkan bekalan produk perumahan pada masa akan datang.

Encik Nguyen Huu Cuong, Pengerusi Kelab Harta Tanah Hanoi, mengulas bahawa dasar perintis membenarkan perniagaan berunding untuk membeli tanah bukan kediaman daripada orang ramai untuk membina projek perumahan komersial adalah hala tuju terbuka untuk pembangunan pasaran perumahan.

Mekanisme ini juga membolehkan perniagaan hartanah bekerjasama dengan pengguna tanah melalui pemindahan hak guna tanah dan menyumbang saham tanah untuk menjalankan projek perumahan komersial.

Ini akan meningkatkan dana tanah untuk pembinaan perumahan, memenuhi keperluan perumahan rakyat. "Membenarkan perniagaan untuk berunding secara langsung dan membeli balik hak guna tanah daripada orang ramai pastinya jauh lebih murah daripada menganjurkan bidaan dan melelong hak guna tanah untuk membina projek perumahan komersial. Rundingan terus antara kedua-dua pihak akan mengelakkan "harga maya" dalam lelongan tanah," kata Encik Cuong.

Ramai pakar hartanah juga menyatakan pandangan bahawa program perintis membenarkan perniagaan berunding pembelian tanah pertanian dan tanah lain daripada orang ramai untuk membina perumahan komersial juga akan menghalang pembaziran tanah semasa di kawasan bandar.

Malah, terdapat banyak plot tanah bukan kediaman di Hanoi dan Ho Chi Minh City yang telah terbengkalai selama bertahun-tahun. Perintis perjanjian beli balik dan penukaran akan membantu tanah digunakan dengan lebih berkesan, sementara Negeri masih mengutip yuran dan cukai penggunaan tanah, dan orang ramai mempunyai lebih banyak pilihan untuk membeli rumah.

Menggalakkan perumahan komersial kos rendah

Walaupun menyokong projek perintis yang membenarkan perusahaan bersetuju menerima hak untuk menggunakan tanah bukan kediaman untuk perumahan komersial, ramai pakar percaya bahawa projek perintis yang membenarkan perusahaan bersetuju untuk membeli balik tanah bukan kediaman untuk menjalankan projek perumahan komersial harus mengutamakan pelaksanaan projek perumahan komersil mampu milik, sesuai dengan keadaan praktikal setempat.

Encik Dinh Minh Tuan, Pengarah Wilayah Selatan Batdongsan.com, mengesyorkan menggunakan mekanisme perintis ini untuk membangunkan rumah mampu milik dan pangsapuri komersil kos rendah untuk meningkatkan bekalan perumahan bagi memenuhi keperluan perumahan sebenar majoriti orang.

Tuan Tuan percaya bahawa peningkatan bekalan perumahan melalui mekanisme perintis mestilah konsisten dengan keperluan praktikal. Jika tiada hala tuju yang jelas, perniagaan, selepas bersetuju membeli tanah daripada orang ramai, hanya akan menumpukan kepada pembangunan perumahan komersial berharga tinggi, kira-kira 50 juta VND/ ^m2 , untuk memperoleh keuntungan yang tinggi seperti dahulu, maka matlamat untuk mengimbangi penawaran dan permintaan perumahan di pasaran tidak akan tercapai.

Nota lain menurut Encik Tuan ialah program perintis untuk perniagaan membeli tanah bukan kediaman daripada orang ramai untuk membina projek perumahan komersial perlu mengelakkan situasi di mana sesetengah pelabur yang berpotensi kewangan mengambil kesempatan daripada peraturan ini untuk membeli tanah dan menunggu harga meningkat untuk memindahkannya kepada perniagaan lain.

Ia adalah perlu untuk menambah peraturan bahawa perniagaan yang berunding dan membeli tanah daripada orang ramai mesti melaksanakan projek perumahan komersial dalam tempoh 2-3 tahun. Jika tidak, mereka mesti memindahkan tanah kepada pelabur lain untuk melakukan projek itu. Jika tanah itu tidak digunakan, ia akan ditebus.

Duo resolusi akan menghapuskan halangan untuk pasaran hartanah.

Sebagai tambahan kepada resolusi perintis yang membenarkan perusahaan untuk merundingkan pemindahan tanah bukan kediaman daripada orang ramai untuk menjalankan projek perumahan komersial, Kerajaan juga merancang untuk mengemukakan kepada Dewan Negara untuk pertimbangan dan kelulusan resolusi khusus untuk menangani masalah tanah, penempatan semula kilang tercemar, penyusunan semula ibu pejabat agensi negeri, projek yang menghadapi pemeriksaan, audit, penyiasatan, dan keputusan mahkamah.

Pasangan resolusi ini akan "menghidupkan semula" aset yang kini dalam ratusan projek perumahan dan bandar yang digantung di seluruh negara. Dengan mekanisme daripada resolusi Dewan Negara, perniagaan akan mempunyai asas untuk melengkapkan prosedur pelaburan projek, terus melaksanakan projek perumahan, meningkatkan bekalan perumahan, dan menyumbang kepada mengimbangi penawaran dan permintaan pasaran.

Menteri Sumber Asli dan Alam Sekitar DO DUC DUY:

"Projek yang dibuat salah oleh pemimpin tempatan akan diselamatkan"

Mengenai resolusi tematik, arahan daripada pihak berkuasa yang berwibawa ialah projek yang tersekat akibat salah laku pihak berkuasa tempatan dan pemimpin akan diselesaikan supaya perusahaan dapat terus melaksanakan projek tersebut. Dengan projek seperti ini, kebanyakan pemimpin tempatan yang melanggar telah dihukum.

Bagi projek yang perniagaan sengaja melakukan kesilapan, ia akan dibatalkan bagi mengelakkan pembaziran sumber tanah.

Masih tertanya-tanya tentang terma dan syarat

Projek pangsapuri di Le Van Luong Street, Nhon Duc Commune, Nha Be District, Ho Chi Minh City - Foto: NGUYEN VAN TRUNG

Seorang pelabur projek hartanah di Ho Chi Minh City berkata bahawa bersama-sama dengan Kerajaan menyerahkan resolusi perintis kepada Dewan Negara untuk pertimbangan dan kelulusan, Ho Chi Minh City juga sedang mengkaji bilangan perusahaan dengan plot tanah yang terperangkap dengan peraturan dan belum dapat melaksanakan projek. Menurut ulasan, perusahaan ini sahaja mempunyai hampir 20 plot tanah di Binh Chanh, Daerah 8, Thu Duc... yang tersekat.

Orang ini mengatakan bahawa kebanyakan tanah adalah tanah pertanian, bukan tanah pertanian, bukan tanah kediaman, dan perusahaan telah menyelesaikan pemindahan daripada rakyat, tetapi kerana undang-undang tidak membenarkannya, projek itu tidak dapat dijalankan.

Pasaran hartanah adalah sukar sejak kebelakangan ini, tetapi perniagaan tidak boleh menggunakan sumber tanah yang ada untuk melakukan lebih banyak projek, dan mempunyai sumber bekalan untuk dijual untuk mendapatkan semula wang, jadi ia sangat sukar. Sementara itu, perniagaan masih perlu membayar faedah pinjaman bank, menyebabkan kesukaran bertambah.

Membaca draf resolusi yang akan dipertimbangkan untuk kelulusan, perniagaan ini percaya bahawa ini adalah dasar yang perlu untuk menghapuskan kesukaran bagi perniagaan dan pasaran dan tidak lama lagi akan mempunyai peluang untuk dipertimbangkan untuk kelulusan.

Walau bagaimanapun, perkara yang membimbangkan perniagaan ialah draf resolusi yang mengawal selia syarat untuk melaksanakan projek perumahan komersial melalui perjanjian untuk menerima hak guna tanah atau mempunyai hak guna tanah.

Sehubungan itu, organisasi perniagaan hartanah yang melaksanakan projek perumahan komersial melalui perjanjian untuk menerima hak guna tanah atau mempunyai hak guna tanah seperti yang ditetapkan dalam resolusi ini dibenarkan untuk menukar tujuan penggunaan bagi satu atau lebih jenis tanah untuk melaksanakan projek, termasuk tanah pertanian; tanah bukan pertanian yang bukan tanah kediaman; tanah kediaman dan tanah lain dalam sebidang tanah yang sama dalam hal perjanjian untuk menerima hak guna tanah.

Peraturan ini boleh difahamkan bahawa perusahaan yang telah mempunyai tanah boleh mengubah tujuan tanah pertanian atau tanah bukan pertanian yang bukan tanah kediaman untuk melakukan projek. Walau bagaimanapun, apabila menerima pindah milik dari awal, mereka mesti memindahkan plot tanah yang mempunyai kedua-dua tanah kediaman dan tanah lain dalam plot yang sama.

Oleh itu, jika resolusi diluluskan dan dilaksanakan seperti yang difahami oleh perusahaan, penyingkiran tidak akan menyeluruh.

Orang ini menjelaskan lagi bahawa pada masa ini, sebagai tambahan kepada perusahaan yang mempunyai dana tanah yang tersedia di bawah hak penggunaan perniagaan mereka, terdapat kes di mana perusahaan sebelum ini membenarkan individu dalam syarikat membeli tanah pertanian tetapi masih belum memasukkannya ke dalam hak penggunaan perniagaan kerana masalah undang-undang; atau terdapat perusahaan yang mempunyai sumber yang mencukupi yang ingin menerima pemindahan tanah daripada orang ramai untuk melakukan projek.

Jika difahami seperti di atas, perniagaan hanya boleh membeli kawasan dengan kedua-dua tanah kediaman dan tanah lain, yang akan mengehadkan akses perniagaan kepada sumber tanah.

"Menteri Sumber Asli dan Alam Sekitar baru-baru ini turut menegaskan kepada Majlis Mesyuarat Negara tentang ketidakcukupan sedangkan pada hakikatnya kebanyakan projek hartanah dilaksanakan di atas tanah yang asalnya bukan tanah kediaman dan perancangan terperinci projek itu juga merangkumi pelbagai jenis tanah seperti tanah kediaman, tanah trafik, tanah hijau... jadi peruntukan Undang-undang Tanah tidak boleh dilaksanakan secara praktikal. Oleh itu, beliau mencadangkan agensi penggubal ini menimbang semula perkara ini," katanya.

Frasa harus dialih keluar.

Berkongsi kebimbangan yang sama, Encik Le Hoang Chau, Pengerusi Persatuan Hartanah Bandaraya Ho Chi Minh, berkata peraturan itu harus menghapuskan frasa "untuk kes-kes perjanjian untuk menerima hak guna tanah" dalam peraturan mengenai tanah kediaman dan tanah lain di plot tanah yang sama untuk mengelakkan salah faham semasa melaksanakan resolusi.

Ini bermakna perusahaan yang telah mempunyai tanah atau telah menerima pindah milik dari awal boleh menggunakan tiga jenis tanah: tanah pertanian; tanah bukan pertanian yang bukan tanah kediaman; tanah kediaman dan tanah lain di sebidang tanah yang sama untuk melakukan projek perumahan komersial asalkan mematuhi perancangan, pelan guna tanah dan kriteria lain dalam resolusi.

"Ini adalah satu-satunya cara untuk membersihkan kesesakan dan membebaskan sumber tanah," kata Encik Chau.

Sumber: https://tuoitre.vn/coi-troi-cho-cac-du-an-bat-dong-san-20241125080112795.htm