Gambaran keseluruhan ringkas:
  • Konsep tanah yang tertakluk kepada peraturan perancangan dan jenis peraturan perancangan yang biasa.
  • Peraturan mengenai pengeluaran sijil pemilikan tanah bagi tanah yang terletak di dalam kawasan yang dirancang.
  • Bolehkah tanah yang diperuntukkan untuk pembangunan dipindah milik atau dijual?
  • Risiko biasa apabila membeli tanah yang terjejas oleh peraturan pengezonan.
  • Apakah yang perlu dilakukan apabila tanah berada dalam zon pembangunan yang dirancang?

Konsep tanah yang tertakluk kepada peraturan perancangan dan jenis peraturan perancangan yang biasa.

Tanah yang tertakluk kepada peraturan perancangan ialah istilah yang biasa digunakan untuk merujuk kepada kawasan tanah yang termasuk dalam skop yang ditetapkan oleh pihak berkuasa negeri yang kompeten untuk kegunaan masa hadapan, seperti pembinaan jalan raya, pembangunan kawasan perumahan atau projek kerja awam. Lazimnya, tanah ini mungkin termasuk dalam perancangan guna tanah, perancangan bandar atau perancangan pengangkutan.

Jenis perancangan biasa yang digunakan pada masa ini termasuk:

  • Perancangan pengangkutan
  • Perancangan kawasan perumahan
  • Perancangan kerja awam
  • Perancangan bandar atau projek komersial
Foto ilustrasi: Hong Khanh

Peraturan mengenai pengeluaran sijil pemilikan tanah bagi tanah yang terletak di dalam kawasan yang dirancang.

Mengikut peraturan undang-undang tanah semasa, pengeluaran sijil hak guna tanah (surat hak milik tanah) untuk tanah yang terletak di dalam kawasan yang dirancang bergantung kepada sama ada pelan tersebut sudah mempunyai pelan guna tanah tertentu.

Jika tanah hanya dimasukkan dalam perancangan tetapi tiada pelan guna tanah tahunan di peringkat daerah, orang ramai masih boleh melaksanakan hak undang-undang mereka seperti mendaftar untuk sijil guna tanah, membina rumah, memindahkan pemilikan, dan sebagainya, seperti biasa. Ini dianggap untuk memastikan hak pengguna tanah sehingga Negeri menjalankan pengambilan tanah mengikut pelan.

Sebaliknya, jika tanah tersebut telah pun termasuk dalam pelan guna tanah tahunan yang diumumkan oleh Negeri, sesetengah hak penduduk akan disekat buat sementara waktu. Khususnya, semasa menunggu pengambilan tanah, pengeluaran sijil pemilikan tanah, pecahan tanah, atau perubahan dalam tujuan penggunaan tanah tidak akan diluluskan, bagi memastikan pelan tersebut dilaksanakan mengikut jadual.

Bolehkah tanah yang diperuntukkan untuk pembangunan dipindah milik atau dijual?

Isu pemindahan tanah yang terjejas oleh pelan pengezonan adalah salah satu persoalan yang paling lazim. Prinsip umum ialah: jika tanah tersebut belum mempunyai pelan penggunaan tanah tahunan, pemiliknya masih boleh menjalankan transaksi seperti biasa. Kontrak untuk membeli, menjual, menganugerahkan, mewarisi, dan sebagainya, semuanya disahkan dan didaftarkan oleh notari seperti tanah lain yang dimiliki secara sah.

Walau bagaimanapun, sebaik sahaja tanah tersebut dimasukkan dalam pelan guna tanah tertentu untuk tahun tersebut, hak untuk memindahkan pemilikan adalah terhad. Pejabat pendaftaran tanah biasanya tidak akan merekodkan perubahan pemilikan dalam kes ini. Jika transaksi masih dijalankan menggunakan dokumen tulisan tangan atau perjanjian sivil yang ditandatangani secara tidak betul, ia mungkin tidak sah, menyebabkan kerugian kepada pembeli.

Dalam sesetengah kes, apabila perancangan telah berlarutan selama bertahun-tahun tanpa pelaksanaan, penduduk boleh mengemukakan permintaan kepada pihak berkuasa yang berwibawa untuk mempertimbangkan pelarasan atau membenarkan penggunaan sementara atau pemindahan tanah. Walau bagaimanapun, ini bergantung pada dasar setiap kawasan dan mesti diluluskan secara khusus.

Risiko biasa apabila membeli tanah yang terjejas oleh peraturan pengezonan.

Pembeli tanah sering hanya menumpukan pada lokasi dan harga, kurang memberi perhatian kepada peraturan perancangan. Akibatnya, terdapat banyak kes di mana orang ramai membeli tanah yang dijadualkan untuk rampasan, yang membawa kepada kerugian sepenuhnya atau penggunaan terhad. Risiko biasa termasuk: ketidakupayaan untuk mendapatkan hak milik tanah, ketidakupayaan untuk membina, ketidakupayaan untuk membahagikan tanah, dan penurunan mendadak dalam nilai pasaran.

Satu lagi risiko ialah perancangan yang ditangguhkan – bermaksud pelan yang telah lama wujud tetapi belum dilaksanakan. Dalam tempoh ini, hak orang ramai "digantung", dan mereka tidak boleh menjalankan banyak prosedur tanah dan perumahan.

Apakah yang perlu dilakukan apabila tanah berada dalam zon pembangunan yang dirancang?

Untuk menentukan sama ada sebidang tanah termasuk dalam skim perancangan, orang ramai boleh menyemak sumber rasmi seperti: portal maklumat perancangan tempatan, Jabatan Sumber Asli dan Alam Sekitar, atau Jawatankuasa Rakyat di peringkat komun atau wad. Di samping itu, banyak tempat kini menyediakan peta perancangan dalam talian, yang membolehkan orang ramai mencari dengan cepat menggunakan koordinat atau nombor plot.

Jika tanah didapati berada dalam kawasan yang dirancang, langkah seterusnya adalah untuk menentukan sama ada pelan tersebut sudah merangkumi pelan guna tanah tertentu. Jika tidak, orang ramai masih boleh meneruskan prosedur untuk mendapatkan hak milik tanah atau menjalankan transaksi. Jika pelan sudah wujud, jual beli hendaklah digantung sementara sehingga notis pelarasan dikeluarkan atau tempoh pelaksanaan pelan tamat.

Memahami status perancangan bukan sahaja membantu orang ramai melindungi hak penggunaan tanah mereka yang sah tetapi juga mengelakkan pertikaian atau risiko kewangan apabila terlibat dalam transaksi hartanah.

Sumber: https://vietnamnet.vn/dat-dinh-quy-hoach-co-duoc-cap-so-do-chuyen-nhuong-khong-2519032.html