Bagaimana untuk menyelesaikan masalah hartanah?

* Wartawan: Dr. Tran Du Lich , banyak penyelesaian untuk menyokong pasaran hartanah telah dicadangkan, tetapi mengapa perniagaan terus melaporkan kesulitan dan memerlukan "penyelamatan" dari segi modal dan hal undang-undang?

- DR. TRAN DU LICH: Saya tidak bersetuju dengan perkataan "menyelamat". Penyelesaian segerak diperlukan tetapi ia bukan "menyelamat".

Bukan sahaja pada masa ini tetapi sejak beberapa dekad yang lalu, pasaran hartanah Vietnam telah berkembang dengan sangat cepat, kuat tetapi tidak sihat, dicerminkan dalam spekulasi yang berlebihan. Sudah tentu, dalam ekonomi pasaran, setiap bidang mempunyai spekulasi, tetapi apabila spekulasi berlebihan, ia akan menyebabkan herotan dalam penawaran, permintaan dan harga.

Sebagai contoh, dalam tempoh 2009-2011, pasaran hartanah hanya membeku dalam kumpulan produk mewah, projek yang belum selesai, pecah bahagian dan penjualan tanah, atau projek yang baru selesai membina asas dan kemudian ditinggalkan di sana... Produk siap dalam segmen harga pertengahan dan rendah masih diniagakan seperti biasa, malah masih kurang.

Pada tahun 2022, seiring dengan keghairahan pemulihan ekonomi selepas pandemik COVID-19 dikawal, pasaran hartanah juga berkembang pesat dalam banyak segmen produk dengan gelombang pelaburan dan melayari yang cukup popular. Banyak perniagaan hartanah yang dikaitkan dengan bank perdagangan, komited untuk memberi pinjaman untuk merangsang spekulasi dan bukannya mewujudkan keadaan untuk orang yang perlu membeli perumahan.

Walaupun hartanah peranginan dan kondotel berkembang dengan kukuh, tidak banyak perumahan kediaman di kawasan bandar. Sebagai contoh, di Bandaraya Ho Chi Minh, sudah beberapa tahun tidak ada projek baharu atau produk baharu dalam segmen perumahan untuk golongan berpendapatan sederhana dan rendah.

* Jika kita "menyelamatkan" pasaran hartanah, apakah yang akan menjadi urutan keutamaan?

- Semua orang tahu bahawa perniagaan hartanah menjalankan perniagaan dengan wang orang lain, termasuk pinjaman kredit, menggerakkan modal bon, pendahuluan pelanggan dan sebahagian daripada modal perusahaan itu sendiri.

Adalah perlu untuk membiarkan pasaran hartanah mengawal sendiri dan membersihkan diri selari dengan program pembaharuan segerak daripada kerajaan dan bukannya meletakkan isu penyelamatan terlebih dahulu. Foto: HOANG TRIEU

Dalam konteks pasaran kewangan yang tidak menentu, apabila keempat-empat sumber bekalan modal untuk pasaran hartanah, terutamanya bon korporat, tidak lagi tersedia, kesesakan modal tidak dapat dielakkan. Apatah lagi, beberapa siri projek dengan syarat pembangunan dan pelaksanaan berterusan tersekat dalam prosedur dan isu undang-undang, jadi bekalan tidak meningkat. Dari situ, kitaran ganas timbul: Projek dalam pembangunan tidak mempunyai modal untuk meneruskan pelaksanaan, projek baru terjerat dalam isu undang-undang.

Berdepan dengan situasi ini, saya berpendapat matlamat terbesar Kerajaan bukan semata-mata untuk segera menyelesaikan pasaran hartanah, tetapi memerlukan perancangan yang agak sistematik untuk menjadikan pasaran sihat dalam jangka sederhana dan panjang.

* Apakah penyelesaian khusus, tuan?

- Terdapat korelasi yang sangat rapat antara pasaran kewangan dan pasaran hartanah. Oleh itu, penyelesaian untuk menjadikan pasaran hartanah sihat perlu disegerakkan dengan pengendalian masalah dalam pasaran kewangan melalui program tindakan yang besar.

Secara institusi, adalah perlu untuk mengkaji semula semua peraturan undang-undang yang berkaitan dengan pasaran hartanah dari awal projek hingga operasi dan pembangunan, termasuk: peraturan mengenai sistem kredit, peraturan dalam Undang-undang Perniagaan Harta Tanah, Undang-undang Perumahan, Undang-undang Tanah, Undang-undang Pembinaan... Dari situ, selaraskan kekurangan dalam keseluruhan sistem undang-undang, bukan hanya menyelesaikan kesulitan dalam 1-2 undang-undang.

Dengan kesesakan undang-undang, adalah mungkin untuk mencadangkan kumpulan kerja untuk menghapuskan kesukaran dan halangan untuk projek hartanah untuk memilih beberapa contoh biasa untuk dikendalikan, mewujudkan premis undang-undang untuk tempat lain untuk melaksanakan dan meniru penyelesaian.

Ambil perhatian, gunakan alat kewangan untuk mengawal dan mengehadkan spekulasi hartanah. Utamakan projek perumahan dengan permintaan pasaran sebenar, di mana keutamaan diberikan kepada sokongan modal untuk kedua-dua pembeli rumah dan pelabur, untuk meningkatkan penawaran yang munasabah untuk pasaran. Malah, terdapat banyak kawasan bandar terbiar dengan aliran modal yang besar terkubur di sini.

Jadi ke manakah wang itu mengalir ke projek kediaman yang benar-benar diperlukan oleh orang yang memerlukan? Keadaan ini sama dengan pasaran sekunder. Kuncinya ialah membiarkan pasaran membersihkan diri dan memproses sendiri, tetapi bagaimanakah kita boleh menyelamatkannya dan siapa yang boleh menyelamatkannya?

Adalah disyorkan bahawa syarikat hartanah besar secara proaktif menyusun semula untuk mengurangkan tekanan kewangan. Pelabur boleh menstruktur semula diri mereka dengan menjual projek yang menyebabkan mereka berhutang dan projek yang melibatkan terlalu banyak sektor.

Pelabur memerlukan sistem pengurusan risiko, tidak boleh berleluasa, menggunakan alat kewangan secara berlebihan. Bank Negara baru-baru ini memetik contoh perusahaan hartanah membangunkan berpuluh-puluh projek pada masa yang sama di seluruh negara, bagaimana untuk menyelamatkan mereka? Di sisi bank, adalah mungkin untuk tidak memindahkan kumpulan hutang, menyusun semula, melanjutkan atau menangguhkan hutang untuk perusahaan dalam kumpulan ini.

Perkara yang paling penting ialah mula melakukannya sekarang, semakin lama anda menunggu semakin sukar!

(Bersambung)

Sumber: https://nld.com.vn/kinh-te/go-kho-cho-bat-dong-san-cach-nao-20230214223803655.htm