* Wartawan: Dr. Tran Du Lich , banyak penyelesaian untuk menyokong pasaran hartanah telah dicadangkan, tetapi mengapa perniagaan terus melaporkan kesulitan dan memerlukan "penyelamatan" dari segi modal dan perkara perundangan?
- Dr. Tran Du Lich: Saya tidak bersetuju dengan istilah "penyelamatan". Penyelesaian yang komprehensif adalah perlu, tetapi ia tidak sepatutnya menjadi "penyelamatan".
Bukan baru-baru ini, tetapi sejak beberapa dekad yang lalu, pasaran hartanah Vietnam telah berkembang dengan sangat pesat dan kukuh, tetapi dengan cara yang tidak sihat, seperti yang dibuktikan oleh spekulasi yang berlebihan. Sudah tentu, dalam ekonomi pasaran, spekulasi wujud dalam setiap sektor, tetapi apabila spekulasi menjadi berlebihan, ia membawa kepada herotan dalam penawaran dan permintaan serta harga.
Contohnya, dalam tempoh 2009-2011, pasaran hartanah hanya membeku dalam kumpulan produk mewah, projek yang belum siap, pembahagian tanah untuk dijual, atau projek di mana asasnya telah siap tetapi kemudian ditinggalkan... Sementara itu, produk siap dalam segmen julat pertengahan dan harga rendah terus diniagakan seperti biasa, malah bekalannya juga berkurangan.
Pada tahun 2022, seiring dengan pemulihan ekonomi yang memberangsangkan selepas pandemik COVID-19 terkawal, pasaran hartanah juga mengalami pertumbuhan besar-besaran merentasi pelbagai segmen produk, dengan gelombang pelaburan dan spekulasi menjadi agak biasa. Banyak syarikat hartanah bekerjasama dengan bank komersial, memberikan pinjaman untuk merangsang spekulasi dan bukannya memudahkan pembelian perumahan untuk mereka yang benar-benar memerlukan.
Walaupun hartanah peranginan dan kondominium berkembang maju, tidak banyak perumahan kediaman di kawasan bandar. Contohnya, di Bandar Raya Ho Chi Minh, tiada projek atau produk baharu dalam segmen perumahan untuk golongan berpendapatan sederhana dan rendah selama beberapa tahun.
* Jika pasaran hartanah perlu diselamatkan, apakah susunan keutamaannya?
- Semua orang tahu bahawa perniagaan hartanah adalah perniagaan yang dijalankan dengan wang orang lain, termasuk pinjaman kredit, penerbitan bon, pendahuluan pelanggan dan sebahagian daripada modal syarikat sendiri.
Pasaran hartanah perlu dibenarkan untuk mengawal selia dan membersihkan diri sendiri, di samping program pembaharuan komprehensif daripada kerajaan, dan bukannya memberi tumpuan kepada bantuan segera. (Foto: HOANG TRIEU)
Dalam konteks pasaran kewangan yang tidak menentu, apabila keempat-empat sumber modal untuk pasaran hartanah, terutamanya bon korporat, tidak lagi wujud, kekurangan modal tidak dapat dielakkan. Tambahan pula, beberapa projek yang sedia untuk pembangunan dan pelaksanaan selanjutnya terhalang oleh halangan prosedur dan perundangan, sekali gus menghalang bekalan tambahan. Ini mewujudkan kitaran ganas: projek yang sedang dibangunkan kekurangan modal yang diperlukan untuk diteruskan, manakala projek baharu menghadapi halangan perundangan.
Dalam situasi ini, saya percaya matlamat terbesar kerajaan bukan sekadar untuk menangani masalah segera dalam pasaran hartanah, tetapi sebaliknya untuk membangunkan pelan yang agak berstruktur untuk menggiatkan semula pasaran dalam jangka sederhana hingga panjang.
* Apakah penyelesaian khusus yang ada, tuan?
- Terdapat korelasi yang sangat rapat antara pasaran kewangan dan pasaran hartanah. Oleh itu, penyelesaian untuk meningkatkan kesihatan pasaran hartanah perlu disegerakkan dengan menangani isu-isu dalam pasaran kewangan melalui pelan tindakan yang komprehensif.
Secara institusi, adalah perlu untuk menyemak semula semua peraturan perundangan yang berkaitan dengan pasaran hartanah dari permulaan projek hinggalah operasi dan pembangunannya, termasuk: peraturan mengenai sistem kredit, peraturan dalam Undang-undang Perniagaan Hartanah, Undang-undang Perumahan, Undang-undang Tanah, Undang-undang Pembinaan, dan sebagainya. Dari situ, pelarasan harus dibuat untuk menangani kekurangan dalam keseluruhan sistem perundangan, dan bukannya hanya menyelesaikan isu dalam satu atau dua undang-undang.
Memandangkan kesesakan perundangan yang dihadapi, adalah mungkin untuk mencadangkan agar pasukan petugas bagi menyelesaikan kesukaran dan halangan bagi projek hartanah memilih beberapa kes contoh untuk penyelesaian, mewujudkan asas perundangan untuk bidang lain mengikuti dan meniru penyelesaian tersebut.
Perhatikan bahawa alat kewangan harus digunakan untuk mengawal dan mengehadkan spekulasi hartanah. Keutamaan harus diberikan kepada projek perumahan dengan permintaan pasaran yang tulen, dengan tumpuan kepada menyediakan sokongan kewangan kepada pembeli rumah dan pemaju, bagi meningkatkan bekalan yang munasabah ke pasaran. Pada hakikatnya, terdapat banyak kawasan bandar yang terbengkalai dengan sejumlah besar modal terikat di sana.
Jadi dari manakah datangnya wang untuk membiayai projek kediaman yang benar-benar diperlukan oleh mereka yang memerlukan? Situasi ini serupa dengan pasaran sekunder. Kuncinya adalah membiarkan pasaran membersihkan diri dan mengawal selia diri; bagaimana kita dapat menyelamatkannya, dan siapa yang boleh?
Adalah disyorkan agar syarikat hartanah besar secara proaktif menstruktur semula untuk mengurangkan tekanan kewangan. Pelabur boleh menstruktur semula diri mereka dengan menjual projek yang menyebabkan mereka mengalami masalah hutang atau projek yang terlalu berkaitan dengan pelbagai sektor.
Pelabur memerlukan sistem pengurusan risiko; mereka tidak boleh bertindak sewenang-wenangnya atau menggunakan instrumen kewangan secara berlebihan. Bank Negara baru-baru ini memetik contoh sebuah syarikat hartanah yang membangunkan berpuluh-puluh projek secara serentak di seluruh negara – bagaimanakah ia boleh diselamatkan? Dari perspektif bank, mereka mungkin memilih untuk tidak mengklasifikasikan semula hutang, tetapi sebaliknya menstruktur semula, melanjutkan atau menangguhkan hutang untuk syarikat dalam kategori ini.
Perkara yang paling penting adalah bermula dengan segera; lebih lama anda bertangguh, lebih sukar!
(Akan bersambung)
[iklan_2]
Sumber: https://nld.com.vn/kinh-te/go-kho-cho-bat-dong-san-cach-nao-20230214223803655.htm
Komen (0)