Adakah era spekulasi hartanah telah berakhir?

VTV.vn - Kenaikan kadar faedah gadai janji selepas Tahun Baru Cina memberi tekanan kepada pembeli dan perniagaan hartanah, dan menyebabkan pembezaan pasaran yang kukuh.

Kenaikan kadar faedah gadai janji sejurus selepas Tahun Baru Cina memberi impak yang jelas terhadap pasaran hartanah, yang menjejaskan pembeli rumah, perniagaan hartanah dan sistem perbankan. Pakar percaya ini bukanlah perkembangan yang tidak dijangka, tetapi ia akan mendorong pasaran ke dalam tempoh penyatuan yang lebih sengit.

Kadar faedah ke atas gadai janji memberi kesan kepada pasaran hartanah.

Sejurus selepas Tahun Baru Cina, kedua-dua bank milik kerajaan dan swasta mengumumkan pelarasan kadar faedah, dengan kadar gadai janji menunjukkan peningkatan yang ketara. Satu tinjauan di cawangan Vietcombank di Bandar Raya Ho Chi Minh mendedahkan bahawa kadar faedah terendah untuk pinjaman bagi membeli pangsapuri atau rumah bandar dengan sijil atau kontrak jualan ialah 9.5%. Ini merupakan peningkatan yang ketara berbanding kadar 6% yang dikenakan selama 12 bulan dari pertengahan tahun lepas.

Bank-bank milik kerajaan mengumumkan kadar pinjaman antara terendah 9% hingga lebih 13% untuk pinjaman jangka tetap selama 6, 12 dan 18 bulan.

Bank bukan milik kerajaan mencatatkan kadar faedah tetap yang serupa, tetapi kadar faedah terapung meningkat, antara 11-15%.

Menurut Cik Mai Thanh Thao, Timbalan Pengarah Jabatan Perbankan dan Perkhidmatan Korporat di Savills Vietnam, peningkatan kadar faedah pinjaman rumah selepas Tet mencerminkan proses pelarasan kitaran dalam sistem perbankan.

Berikutan tempoh puncak pengeluaran pinjaman pada akhir tahun dan peningkatan permintaan pinjaman pada awal tahun, bank biasanya menyemak struktur kredit mereka, mengimbangi kos modal dan melaraskan kadar faedah agar sesuai dengan selera risiko. Pada masa yang sama, had pertumbuhan kredit (bilik kredit) juga menjadikan bank lebih selektif mengenai pinjaman baharu, terutamanya dalam sektor hartanah, yang mempunyai pekali risiko yang tinggi.

Tambahan pula, landskap dasar monetari global, yang masih dipengaruhi oleh trend pengetatan sebelumnya, telah mendorong sistem perbankan domestik untuk mengekalkan tahap berhati-hati tertentu. "Pelarasan kadar faedah ini mencerminkan keseimbangan antara matlamat pertumbuhan kredit dan kawalan risiko, bukannya langkah pengetatan secara tiba-tiba untuk pasaran hartanah," kata Cik Thao.

Pembeli rumah dan perniagaan berada di bawah tekanan paling tinggi.

Bagi pembeli rumah, peningkatan kos pembayaran balik hutang secara langsung memberi kesan kepada kemampuan bulanan mereka. Menurut Encik Vo Hong Tu, Pengarah Firma Guaman Minh Tu, pinjaman kira-kira 900 juta VND yang sebelum ini boleh dibayar balik pada 7-8 juta VND sebulan kini boleh meningkat kepada hampir 15 juta VND dengan penggunaan kadar faedah terapung. Ini memaksa banyak isi rumah menangguhkan rancangan pembelian rumah mereka bagi memastikan keseimbangan kewangan.

Savills juga mencadangkan bahawa kumpulan yang paling terjejas ialah pembeli yang mempunyai leveraj kewangan yang tinggi. Apabila kos pinjaman meningkat, pembeli cenderung lebih berhati-hati, mempertimbangkan produk yang sesuai dengan keupayaan kewangan mereka dan bukannya menarik diri sepenuhnya dari pasaran. Permintaan untuk hartanah kekal, tetapi keputusan pembelian akan dipertimbangkan dengan lebih teliti.

Sementara itu, bagi perniagaan hartanah, tekanan utama datangnya daripada kos modal dan aliran tunai. Perniagaan yang menggunakan leveraj yang tinggi atau bergantung pada jualan yang cepat untuk menjana aliran tunai akan menghadapi lebih banyak kesukaran. Sebaliknya, perniagaan yang mempunyai asas kewangan yang kukuh, rizab tanah yang bersih dan status perundangan yang jelas masih dapat mengekalkan operasi yang stabil.

Bagi pelabur yang menggunakan leveraj kewangan, tempoh ini amat mencabar. Strategi jangka pendek atau "dagangan harian" yang menggunakan modal pinjaman menjadi lebih berisiko, memaksa ramai pelabur untuk menstruktur semula portfolio mereka, atau menerima jualan pada kerugian untuk mengurangkan tekanan pembayaran balik hutang.

Menurut pakar, persekitaran kadar faedah yang tinggi juga membawa banyak risiko kepada peminjam, terutamanya mereka yang mempunyai pinjaman yang bergantung pada kadar faedah keutamaan jangka pendek.

Pakej pinjaman dengan kadar faedah yang rendah pada mulanya mungkin mengalami peningkatan mendadak apabila ia beralih kepada kadar terapung, sekali gus mengganggu rancangan kewangan awal. Tambahan pula, bank kini cenderung untuk menilai aset dengan lebih berhati-hati, yang membawa kepada nisbah pinjaman kepada nilai yang lebih rendah dan memaksa pembeli untuk menyediakan jumlah modal mereka sendiri yang lebih besar.

Di samping itu, kos berkaitan seperti yuran pembayaran balik awal, yuran komitmen atau keperluan insurans juga meningkatkan jumlah kos sebenar pinjaman.

Dari perspektif sistemik, peningkatan kadar faedah juga mendedahkan bank kepada risiko hutang lapuk yang lebih tinggi jika peminjam mengalami masalah aliran tunai. Oleh itu, institusi kredit sedang mengetatkan kriteria kelulusan mereka dan menilai dengan teliti keupayaan kewangan pelanggan mereka.

Peluang masih ada untuk pembeli rumah tulen.

Walaupun kenaikan kadar faedah mewujudkan tekanan jangka pendek, Savills percaya ini bukanlah masa yang tidak menguntungkan bagi semua pembeli. Dalam pasaran yang lebih berhati-hati, pembeli rumah mungkin mempunyai lebih banyak peluang untuk merundingkan harga yang lebih baik, terutamanya jika mereka mempunyai asas kewangan yang stabil dan nisbah pinjaman kepada nilai yang munasabah.

Pakar mengesyorkan agar pembeli mengawal nisbah pinjaman mereka, memastikan pembayaran balik tidak melebihi kemampuan mereka untuk membayar dan mereka tidak bergantung sepenuhnya pada kadar faedah keutamaan awal. Mengutamakan hartanah dengan status undang-undang yang jelas, kebolehgunaan praktikal dan kecairan yang baik juga penting untuk meminimumkan risiko.

Pada masa yang sama, peminjam harus mengekalkan rizab kewangan bersamaan dengan 6–12 bulan pembayaran balik untuk menangani turun naik kadar faedah atau pendapatan.

Dalam konteks semasa, pasaran hartanah sedang memasuki fasa pembezaan yang lebih jelas, di mana pembeli dan perniagaan yang mempunyai asas kewangan yang kukuh akan mempunyai kelebihan, manakala pelabur yang sangat bergantung pada modal pinjaman akan menghadapi tekanan yang ketara. Ini dilihat sebagai pelarasan pasaran ke arah kemampanan yang lebih besar, dengan memberi tumpuan kepada keperluan sebenar dan kapasiti kewangan sebenar.

Sumber: https://vtv.vn/het-thoi-luot-song-bat-dong-san-100260301105522287.htm