Campur tangan yang tepat pada masanya untuk mencegah inflasi harga perumahan dan tanah.

Walaupun pasaran hartanah di banyak tempat masih tidak berubah, peningkatan mendadak harga pangsapuri dan tanah baru-baru ini di Hanoi dan beberapa wilayah dan bandar di utara telah mengejutkan para pelabur. Walau bagaimanapun, hakikat bahawa pembida yang menang untuk sebidang tanah berharga lebih 100 juta VND/m2 di Thanh Oai (Hanoi) telah kehilangan deposit mereka telah menyebabkan ramai orang menyedari bahawa ini adalah taktik yang digunakan oleh spekulator untuk menaikkan harga.

Kawal pelbagai transaksi jualan semula.

Dalam dokumen yang dihantar ke kawasan tempatan minggu lalu, Kementerian Pembinaan menyatakan bahawa pasaran hartanah baru-baru ini telah berkembang pada trajektori yang tidak mampan dan mempunyai banyak faktor risiko. Yang membimbangkan khususnya ialah fenomena sesetengah pelabur dan broker menyebarkan khabar angin, membeli dan menjual hartanah tanpa pandang bulu, dan mewujudkan huru-hara maklumat untuk menaikkan harga hartanah bagi keuntungan mereka sendiri.

Dokumen kementerian itu merujuk kepada lelongan tanah yang kontroversi di pinggir Hanoi. Menurut agensi itu, bidaan kemenangan tertinggi yang mencatat rekod, berkali-kali lebih tinggi daripada harga permulaan, telah memberi kesan negatif kepada pembangunan sosioekonomi dan pertumbuhan pasaran hartanah yang sihat.

Bagi mengelakkan situasi ini, Kementerian Pembinaan telah meminta Jawatankuasa Rakyat wilayah dan bandar-bandar yang ditadbir pusat untuk menumpukan perhatian dalam melaksanakan beberapa tugas. Ini termasuk memeriksa dan menyemak semula aktiviti perniagaan hartanah perusahaan, pelabur, ruang perdagangan, dan broker di kawasan mereka. Di samping itu, agensi berkaitan perlu mengawal pembelian dan penjualan hartanah yang berulang, terutamanya di kawasan, projek, dan kompleks pangsapuri yang mengalami kenaikan harga yang tidak normal; menjalankan pemeriksaan dan penyiasatan, dan mengambil langkah untuk membetulkan manipulasi harga, spekulasi, dan pelanggaran undang-undang tanah, undang-undang perniagaan hartanah, dan undang-undang berkaitan.

Sejurus selepas Kementerian Pembinaan mengeluarkan peringatan, Jawatankuasa Rakyat wilayah Khanh Hoa telah mengeluarkan Surat Rasmi No. 9648 yang mengarahkan agensi berkaitan untuk menyemak semula penganjuran lelongan hak guna tanah di kawasan tersebut bagi memastikan pematuhan undang-undang, ketelusan dan keterbukaan; segera mengesan dan mengendalikan kes-kes pelanggaran peraturan perundangan dalam lelongan hak guna tanah, terutamanya tindakan pakatan sulit untuk memanipulasi pasaran, menaikkan harga untuk mewujudkan pasaran yang tidak sihat yang tidak mencerminkan realiti untuk keuntungan peribadi…

Menurut Encik Tran Hoa Nam, Naib Pengerusi Jawatankuasa Rakyat wilayah Khanh Hoa, bagi menstabilkan pasaran hartanah tempatan, wilayah ini akan terus menggalakkan pembangunan perumahan sosial, melaksanakan projek "Melabur dalam pembinaan sekurang-kurangnya satu juta unit perumahan sosial untuk golongan berpendapatan rendah dan pekerja taman perindustrian dalam tempoh 2021-2030" dengan berkesan dan melaksanakan "program kredit 120,000 bilion VND" dengan berkesan.

Sementara itu, Encik Le Quoc Thanh, Timbalan Pengarah Jabatan Kewangan Wilayah Khanh Hoa, berkata bahawa pada tahun 2025, wilayah itu akan melelong 41 hartanah (rumah dan tanah). Ini adalah plot tanah yang diuruskan oleh Dana Pelaburan dan Pembangunan dan Jabatan Pengurusan Bandar pekan Ninh Hoa, yang bertujuan untuk menjana pendapatan dan menambah sumber untuk pembangunan.

Di samping itu, wilayah Khanh Hoa juga sedang menumpukan pada pemuktamadan pelan pengezonan (skala 1/2,000) dalam tiga kawasan strategik yang penting: Zon Ekonomi Van Phong (sebahagian daripada daerah Van Ninh dan pekan Ninh Hoa), bandar Nha Trang, dan kawasan bandar baharu Cam Lam. Sebaik sahaja pelan siap, pembidaan dan lelongan projek baharu boleh diteruskan.

Banyak perkhidmatan broker yang menjual tanah lelongan pada harga yang melambung telah muncul di daerah pinggir bandar Hanoi. Foto: THUY LINH

Tingkatkan jumlah deposit dan kenakan penalti yang berat.

Dari perspektif industri, Encik Le Dinh Chung, Pengarah Besar Syarikat Saham Bersama Perundingan dan Pembangunan Hartanah SGO Homes (Hanoi), percaya bahawa untuk mengelakkan spekulasi dan manipulasi harga, Negeri perlu mentakrifkan semula rangka kerja harga tanah yang sesuai, memandangkan rangka kerja harga tanah lelongan semasa adalah lebih rendah daripada harga pasaran.

Di samping itu, meningkatkan jumlah deposit kepada 10%-20% daripada plot tanah yang dilelong akan membantu meminimumkan spekulasi dan manipulasi harga oleh pelabur. Secara khususnya, Encik Chung menasihatkan bahawa individu yang memenangi lelongan tanah tetapi kemudian tidak membeli tanah tersebut harus diturunkan penarafan kredit mereka atau dihalang daripada menyertai lelongan tanah lain. "Menguruskan penetapan harga dan kaedah lelongan adalah penting," tegas Encik Chung.

Menurut Dr. Chau Hoang Than, Ketua Jabatan Undang-undang Pentadbiran, Fakulti Undang-undang - Universiti Can Tho, agar lelongan hak guna tanah berkesan secara optimum, keputusan untuk meletakkan tanah untuk dilelong perlu dibuat secara seragam oleh Jawatankuasa Rakyat wilayah. Adalah perlu untuk menyemak dan menentukan bilangan dan lokasi plot dan petak tanah; dan untuk membangunkan pelan lelongan yang sesuai, mengelakkan pendekatan sedikit demi sedikit yang mewujudkan kekurangan. Senarai plot dan petak tanah untuk lelongan yang berkesan harus disemak, disusun dan diterbitkan. Khususnya, proses lelongan harus mengelakkan lebihan bekalan tanah apabila diumumkan secara beramai-ramai.

"Adalah terlalu awal untuk membuat kesimpulan bahawa hakikat bahawa bidaan yang menang adalah berkali-kali lebih tinggi daripada harga permulaan, seperti dalam lelongan tanah di daerah Hoai Duc, Hanoi, menunjukkan ketidakstabilan, tetapi jelas terdapat manipulasi harga di kawasan itu. Tambahan pula, menetapkan harga permulaan yang terlalu rendah mungkin tidak mencerminkan harga pasaran dengan tepat pada masa lelongan," ulas Dr. Chau Hoang Than.

Dari perspektif perundangan, peguam Nguyen Phuong Lien dari SENLAW Law Firm mencadangkan agar bagi mengelakkan manipulasi harga dan ketidakstabilan pasaran, harga permulaan yang konsisten dengan nilai pasaran harus ditetapkan. Ini kerana harga permulaan berfungsi sebagai asas untuk mengira deposit, dan pembida yang menang tidak akan menerima deposit mereka kembali jika mereka gagal membayar atau membayar jumlah penuh.

Menurut peguam Lien, walaupun Dekri 10/2023/ND-CP telah menetapkan peningkatan jumlah deposit untuk menyertai lelongan tanah kepada 20% daripada nilai plot atau kawasan tanah berdasarkan harga permulaan untuk lelongan (empat kali ganda lebih tinggi daripada sebelumnya), ia tidak berkesan kerana harga permulaan masih rendah. "Jika kita mengekalkan harga permulaan yang rendah, kita mesti meningkatkan kadar deposit lebih tinggi daripada 20% semasa, kerana peserta lelongan mesti bersedia dari segi kewangan."

"Selain itu, penyelesaian lain adalah dengan meningkatkan denda pentadbiran bagi perbuatan gagal menandatangani kontrak penjualan aset lelongan (meninggalkan deposit). Pada masa ini, perbuatan ini hanya tertakluk kepada denda 7 juta hingga 10 juta VND untuk individu (mengikut perkara c, fasal 1, Perkara 23 Dekri 82/2020/ND-CP)" - Cik Lien mencadangkan.

Sementara itu, Dr. Ho Quoc Tuan, Pensyarah dan Pengarah Program Sarjana Kewangan & Perakaunan di Universiti Bristol, UK, memetik pengalaman antarabangsa yang menunjukkan bahawa satu-satunya alat untuk mengekalkan kestabilan dalam pasaran hartanah adalah dengan menetapkan cukai yang munasabah berdasarkan prinsip bahawa keuntungan dalam perniagaan hartanah harus sama dengan keuntungan dalam perniagaan barangan dan perkhidmatan. Ini dapat mencegah inflasi harga atau turun naik harga buatan.

Sebuah pusat jualan plot tanah yang terletak betul-betul di kawasan tanah yang dilelong di pinggir Hanoi. Foto: THUY LINH

Lonjakan harga tanah yang besar tidak mungkin berlaku.

Encik Bui Minh Thanh, Setiausaha Jawatankuasa Parti Bandar Ben Cat, wilayah Binh Duong, berkata bahawa baru-baru ini terdapat "demam" tanah setempat di kawasan tersebut, terutamanya tertumpu di sepanjang Sungai Saigon di wad-wad seperti An Tay, An Dien, Rach Bap… dan kawasan di sepanjang Jalan Lingkaran 4. Ini dibuktikan dengan jumlah orang yang ramai menjalankan transaksi di pejabat notari, dan hasil daripada yuran penggunaan tanah juga telah meningkat dengan ketara berbanding tempoh yang sama tahun lepas.

Walau bagaimanapun, Encik Thanh percaya bahawa hasil daripada Undang-undang Tanah yang baharu, spekulasi dan manipulasi harga telah berkurangan dengan ketara. Di samping itu, pihak tempatan juga menguruskan perancangan guna tanah dan pengezonan berfungsi dengan ketat, serta secara aktif menyebarkan maklumat tentang perancangan dan projek hartanah dengan status undang-undang yang jelas kepada orang ramai.

Encik Nguyen Huu Nghia, Pengarah sebuah syarikat hartanah di wilayah Binh Duong, turut mengakui bahawa jika pasaran hartanah mengalami ledakan yang lain, spekulasi dan manipulasi harga tidak akan berleluasa seperti sebelumnya, disebabkan oleh dua sebab penting: pertama, Undang-undang Tanah yang baharu telah mengetatkan harga tanah di setiap kawasan, sekali gus mengehadkan contoh "membeli sebidang tanah bernilai 10 bilion VND tetapi hanya mengisytiharkan cukai sebanyak 100 juta VND"; dan kedua, proses penilaian tanah untuk pinjaman bank telah menjadi lebih ketat.

Sebelum ini, bank-bank menubuhkan unit penilaian mereka sendiri, yang kadangkala mengakibatkan nilai sebenar tanah menjadi lebih rendah daripada penilaian bank. Kini, dengan unit penilaian bebas, walaupun tidak sepenuhnya selamat, prosesnya lebih ketat berbanding sebelum ini.

Mendedahkan secara terbuka projek yang tidak layak untuk diniagakan.

Di wilayah Binh Thuan, bagi mengelakkan spekulasi dan manipulasi harga apabila pasaran hartanah pulih, Jabatan Pembinaan telah mengeluarkan senarai 33 projek hartanah yang masih belum memenuhi syarat untuk transaksi. Ini termasuk 17 projek pembangunan kediaman dan bandar serta 16 projek pelancongan dan pusat peranginan, yang mana tiada satu pun daripadanya memenuhi syarat untuk transaksi perniagaan hartanah seperti yang ditetapkan oleh peraturan. Kebanyakan projek ini terletak di atas tanah utama di bandar Phan Thiet dan daerah serta pekan berdekatan.

Sebelum ini, 33 projek ini telah ditegur oleh wilayah tersebut kerana pelabur dan pengedar beberapa projek hartanah di wilayah Binh Thuan menjual dan memindahkan hartanah melalui kaedah seperti tempahan, tempahan dan pendaftaran untuk mengutip wang daripada pembeli. Kaedah ini tidak dikawal selia oleh Undang-undang Perumahan, Undang-undang Perniagaan Hartanah atau peraturan perundangan lain yang berkaitan.

Sumber: https://nld.com.vn/kip-thoi-ngan-chan-thoi-gia-nha-dat-196240916203716217.htm