Pencegahan inflasi harga perumahan dan tanah tepat pada masanya

Dalam konteks pasaran hartanah di banyak kawasan yang masih bergelut di bahagian bawah, kenaikan mendadak harga pangsapuri dan tanah di pasaran Hanoi dan beberapa wilayah utara dan bandar baru-baru ini telah mengejutkan pelabur. Walau bagaimanapun, apabila orang yang memenangi lelongan untuk lot tanah bernilai lebih daripada 100 juta VND/m2 di Thanh Oai (Hanoi) meninggalkan deposit, ramai orang menyedari bahawa ini adalah helah spekulator.

Kawal pembelian dan jualan semula beberapa kali

Dalam dokumen yang dihantar ke lokaliti minggu lepas, Kementerian Pembinaan menyatakan bahawa pasaran hartanah baru-baru ini berkembang pada trajektori yang tidak mampan dan mempunyai banyak potensi risiko. Terutama, sesetengah pelabur dan broker telah menyebarkan khabar angin, membeli dan menjual hartanah, menyebabkan kekeliruan maklumat, untuk menaikkan harga hartanah untuk pencatutan.

Dokumen kementerian itu menyebut tentang lelongan tanah yang menimbulkan kekecohan dalam pandangan umum di pinggir bandar Hanoi. Menurut agensi itu, rekod harga kemenangan yang tinggi, berkali ganda lebih tinggi daripada harga permulaan, telah menjejaskan pembangunan sosio -ekonomi dan pembangunan sihat pasaran hartanah.

Untuk mengelakkan situasi di atas, Kementerian Pembinaan meminta Jawatankuasa Rakyat wilayah dan bandar yang dikendalikan oleh pusat untuk memberi tumpuan kepada melaksanakan banyak tugas. Ini termasuk menyemak dan menyemak aktiviti perniagaan hartanah perusahaan, pelabur, tingkat perdagangan dan broker di lokaliti. Selain itu, pihak berkuasa perlu mengawal pembelian dan penjualan hartanah berkali-kali terutama di kawasan, projek dan bangunan pangsapuri yang mengalami kenaikan harga luar biasa; memeriksa, menyemak dan mengambil langkah untuk membetulkan tindakan inflasi harga, manipulasi harga, spekulasi, dan menangani pelanggaran undang-undang tanah, undang-undang perniagaan hartanah dan undang-undang berkaitan.

Sebaik sahaja Kementerian Pembinaan mengeluarkan peringatan bertulis, Jawatankuasa Rakyat wilayah Khanh Hoa mengeluarkan Kiriman Rasmi No. 9648 yang menugaskan agensi berkaitan untuk mengkaji semula penganjuran lelongan hak guna tanah di kawasan itu bagi memastikan pematuhan undang-undang, publisiti dan ketelusan; segera mengesan dan menangani pelanggaran peraturan undang-undang dengan segera dalam lelongan hak guna tanah, terutamanya tindakan pakatan sulit untuk memanipulasi pasaran, menaikkan harga untuk mewujudkan pasaran yang tidak sihat, tidak benar kepada realiti untuk mengaut keuntungan...

Menurut Encik Tran Hoa Nam, Naib Pengerusi Jawatankuasa Rakyat Wilayah Khanh Hoa, untuk menstabilkan pasaran hartanah tempatan, kawasan itu akan terus menggalakkan pembangunan perumahan sosial, dengan berkesan melaksanakan projek "Melabur dalam pembinaan sekurang-kurangnya satu juta pangsapuri perumahan sosial untuk orang berpendapatan rendah dan pekerja taman perindustrian dalam tempoh 2021-2030" dengan berkesan "program VND021-2030" dan "012 bilion kredit" yang berkesan.

Sementara itu, Encik Le Quoc Thanh, Timbalan Pengarah Jabatan Kewangan Wilayah Khanh Hoa, berkata pada 2025, wilayah itu akan melelong 41 rumah dan tanah. Ini adalah plot tanah yang diuruskan oleh Dana Pelaburan Pembangunan dan Jabatan Pengurusan Bandar di bandar Ninh Hoa untuk menjana hasil dan menambah sumber pembangunan.

Selain itu, wilayah Khanh Hoa juga menumpukan pada menyiapkan pelan pengezonan (skala 1/2,000) dalam tiga kawasan penting: Zon Ekonomi Van Phong (sebahagian daripada daerah Van Ninh dan bandar Ninh Hoa), bandar Nha Trang dan kawasan bandar baharu Cam Lam. Apabila rancangan itu siap, projek baharu boleh dibida dan dilelong.

Banyak perkhidmatan broker kelihatan menjual tanah pada harga lelong di daerah pinggir bandar Hanoi. Foto: THUY LINH

Peningkatan deposit dan denda yang berat

Dari perspektif orang dalam industri, Encik Le Dinh Chung, Pengarah Besar Syarikat SGO Homes Real Estate Consulting and Development Joint Stock Company (Hanoi), berkata untuk mengelakkan tingkah laku spekulatif dan "inflasi harga", Negara perlu mentakrifkan semula rangka kerja harga tanah yang sesuai, pada masa ini rangka kerja harga tanah lelongan adalah lebih rendah daripada harga pasaran.

Seiring dengan itu, paras deposit harus dinaikkan ke paras yang lebih tinggi, yang boleh menyumbang 10% - 20% daripada nilai lot tanah yang dilelong untuk meminimumkan spekulasi pelabur dan menaikkan harga. Khususnya, bagi individu yang memenangi harga tanah tetapi kemudian tidak membeli, Encik Chung mengesyorkan agar anda menurunkan skor kredit mereka atau tidak membenarkan mereka menyertai lelongan tanah lain. "Menguruskan harga dan kaedah lelongan adalah perlu," Encik Chung menekankan.

Menurut Dr. Chau Hoang Than, Ketua Jabatan Undang-undang Pentadbiran, Fakulti Undang-undang - Universiti Can Tho, agar lelongan hak guna tanah menjadi paling berkesan, keputusan untuk meletakkan tanah untuk dilelong mesti dibuat secara konsisten oleh Jawatankuasa Rakyat wilayah. Adalah perlu untuk menyemak dan menentukan kuantiti dan lokasi plot tanah dan lot tanah; adalah perlu untuk membangunkan pelan lelongan yang sesuai untuk mengelakkan "menitis" untuk mewujudkan kekurangan. Adalah perlu untuk menyemak, mengatur dan mengumumkan senarai plot tanah dan lot tanah untuk lelongan yang berkesan. Khususnya, lelongan mesti mengelakkan lebihan barangan apabila diumumkan secara besar-besaran.

"Kita tidak boleh tergesa-gesa membuat kesimpulan bahawa keputusan lelongan adalah berkali ganda lebih tinggi daripada harga permulaan, seperti lelongan tanah di daerah Hoai Duc, Hanoi, yang tidak stabil, tetapi jelas terdapat inflasi harga di kawasan itu. Bagi harga permulaan yang ditetapkan terlalu rendah, ia mungkin tidak mencerminkan harga pasaran sebenar pada masa lelongan," ulas Dr Chau Hoang Than.

Dari perspektif undang-undang, peguam Nguyen Phuong Lien, Firma Guaman SENLAW, mencadangkan bahawa untuk mengelakkan inflasi harga dan ketidakstabilan pasaran, adalah perlu untuk menetapkan harga permulaan yang konsisten dengan harga pasaran. Kerana harga permulaan adalah asas untuk mengira deposit, dan jika pemenang lelongan tidak membayar atau tidak membayar jumlah penuh harga pemenang lelongan, deposit tidak akan dikembalikan.

Menurut Lawyer Lien, walaupun Dekri 10/2023/ND-CP telah menetapkan untuk menaikkan deposit apabila menyertai lelongan tanah kepada 20% daripada nilai plot tanah, keluasan tanah dikira mengikut harga permulaan untuk lelongan (4 kali ganda lebih tinggi daripada sebelumnya), tetapi kerana harga permulaan yang rendah, ia tidak berkesan. “Jika harga permulaan dikekalkan rendah, kadar deposit mesti dinaikkan lebih tinggi daripada 20% semasa, kerana peserta lelongan mesti sangat bersedia dari segi kewangan.

Selain itu, satu lagi penyelesaian ialah dengan menaikkan denda pentadbiran bagi perbuatan tidak menandatangani kontrak membeli dan menjual aset yang dilelong (melucutkan deposit). Pada masa ini, akta ini hanya dikenakan denda 7 juta hingga 10 juta VND untuk individu (mengikut poin c, fasal 1, Artikel 23, Dekri 82/2020/ND-CP)" - saran Cik Lien.

Sementara itu, Dr Ho Quoc Tuan, Pensyarah - Pengarah program latihan Sarjana Kewangan & Perakaunan di Universiti Bristol, UK, memetik pengalaman antarabangsa yang menunjukkan bahawa satu-satunya alat untuk menstabilkan pasaran hartanah adalah untuk membina cukai yang munasabah berdasarkan prinsip bahawa keuntungan dalam perniagaan hartanah hanya sama dengan keuntungan dalam perdagangan barangan dan penyediaan perkhidmatan. Dari situ, adalah mungkin untuk mengelakkan inflasi harga atau harga maya.

Tempat penjualan tanah betul-betul di plot tanah yang dilelong di pinggir bandar Hanoi. Foto: THUY LINH

Demam darat tidak mungkin berlaku

Encik Bui Minh Thanh - Setiausaha Jawatankuasa Parti Ben Cat City, Wilayah Binh Duong - berkata bahawa baru-baru ini terdapat "demam tanah" tempatan di kawasan itu, terutamanya tertumpu di sepanjang Sungai Saigon seperti wad An Tay, An Dien, Rach Bap... dan kawasan di sepanjang Jalan Lingkaran 4. Ini ditunjukkan oleh bilangan orang yang datang untuk berurus niaga pada masa yang sama dengan yuran notari yang jelas meningkat. daripada tempoh yang sama.

Bagaimanapun, Encik Thanh berkata terima kasih kepada Undang-undang Tanah baharu, spekulasi dan inflasi harga telah menurun dengan ketara. Selain itu, lokaliti itu juga menguruskan perancangan guna tanah dan pengezonan fungsian secara ketat, serta aktif menyebar dan menyebarkan maklumat mengenai perancangan dan projek hartanah dengan status undang-undang yang jelas kepada rakyat.

Encik Nguyen Huu Nghia, Pengarah sebuah syarikat hartanah di wilayah Binh Duong, juga mengakui bahawa jika hartanah "panas" sekali lagi, spekulasi dan inflasi harga tidak akan berleluasa seperti sebelum ini, atas dua sebab penting: Undang-undang Tanah baharu telah mengetatkan harga tanah di setiap kawasan, jadi ia akan mengehadkan "membeli sekeping cukai VND 10 bilion VND" tetapi mengisytiharkan cukai tanah 10 bilion VND; kedua, kerja menilai harga tanah untuk pinjaman bank menjadi lebih ketat.

Sebelum ini, bank itu menubuhkan unit penilaiannya sendiri, dan kadangkala nilai sebenar tanah itu lebih rendah daripada bank penilaian. Kini terdapat unit penilaian bebas, walaupun tidak mutlak, ia akan menjadi lebih ketat daripada sebelumnya.

Publikasikan projek yang tidak layak untuk berdagang

Di wilayah Binh Thuan, untuk mengelakkan spekulasi harga apabila pasaran hartanah pulih, Jabatan Pembinaan telah menerbitkan senarai 33 projek hartanah yang masih tidak layak untuk urus niaga, termasuk 17 projek kediaman dan kawasan bandar serta 16 projek pelancongan tempat peranginan, tidak satu pun daripadanya layak untuk transaksi perniagaan hartanah mengikut peraturan. Kebanyakan projek ini mempunyai lokasi "tanah emas" di Bandar Phan Thiet dan daerah serta bandar yang berdekatan.

Sebelum ini, 33 projek ini telah "disiul" oleh wilayah itu kerana pelabur dan pengedar beberapa projek hartanah di wilayah Binh Thuan menjalankan penjualan dan pemindahan hartanah melalui bentuk tempahan, tempahan dan pendaftaran lokasi untuk mengutip wang daripada pembeli. Walaupun borang ini tidak dikawal dalam Undang-undang Perumahan, Undang-undang Perniagaan Harta Tanah dan peraturan undang-undang yang berkaitan.

Sumber: https://nld.com.vn/kip-thoi-ngan-chan-thoi-gia-nha-dat-196240916203716217.htm