Apa yang boleh anda lakukan untuk mengelakkan diri daripada ditipu semasa berurusan dengan hartanah?

Transaksi yang dijalankan melalui pejabat notari.

Menurut pakar, pembeli rumah, terutamanya mereka yang membeli hartanah dalam pembinaan, kini menghadapi banyak risiko dan mudah terpedaya. Pertama, kualiti rumah mungkin tidak sebaik yang diiklankan. Satu lagi risiko ialah pembeli mungkin tidak menerima sijil pemilikan mereka tepat pada masanya. Mengikut undang-undang, pemaju mesti mengeluarkan sijil kepada pembeli dalam tempoh 3 bulan selepas penyerahan. Pada hakikatnya, jika bernasib baik, ia akan mengambil masa 3 tahun, tetapi banyak projek mengambil masa beberapa dekad tanpa menerima sijil. Satu lagi risiko ialah pemaju mungkin membina mengikut spesifikasi reka bentuk, atau malah menggadaikan sijil pemilikan pembeli kepada bank. Pembeli hanya mengetahui apabila mereka tidak dapat membayar balik pinjaman dan bank merampas hartanah tersebut. Oleh itu, peraturan diperlukan untuk melindungi pembeli hartanah dalam pembinaan.

Pada masa ini, terdapat peraturan yang mewajibkan bank menyediakan jaminan untuk pembeli perumahan luar pelan. Sehubungan itu, jika pemaju gagal menyerahkan hartanah tersebut, bank akan membayar pampasan kepada pelanggan. Walau bagaimanapun, kebanyakan pemaju mengabaikan perkara ini. Oleh itu, jaminan bank perlu dipertimbangkan semula. Banyak negara di seluruh dunia tidak mewajibkan perkara ini, yang membolehkan pembeli memilih antara jaminan bank atau insurans liabiliti daripada syarikat insurans. Selain itu, pemaju sering memerlukan bayaran pendahuluan pelanggan dimasukkan ke dalam akaun yang disekat. Pemaju hanya boleh mengeluarkan wang ini setelah penyerahan hartanah. Kapasiti kewangan semasa pemaju adalah sangat rendah dan tidak mencukupi. Ini menyebabkan perniagaan kekurangan sumber yang diperlukan untuk mengumpul modal melalui pelbagai sumber lain.

Orang ramai sedang memproses transaksi hartanah di Pejabat Notari No. 3.

Profesor Madya Dr. Nguyen Ngoc Dien, dari Universiti Ekonomi dan Undang-undang (Universiti Kebangsaan Vietnam Bandar Raya Ho Chi Minh), berpendapat bahawa hartanah merupakan aset bernilai tinggi yang sentiasa menarik perhatian orang ramai. Transaksi berkaitan hartanah sentiasa menghadapi risiko ketidakamanan, dokumen palsu, dan pelbagai pertikaian dan kerugian antara pihak-pihak; oleh itu, rangka kerja perundangan yang ketat adalah perlu.

Bagi memastikan keselamatan, di negara maju, transaksi dijalankan melalui perkhidmatan notarisasi, yang melibatkan pemahaman yang mendalam tentang status undang-undang harta tersebut, memastikan transaksi yang selamat, mengelakkan kerugian dan menyediakan insurans untuk perkhidmatan notarisasi. Ini dikaitkan dengan sistem perundangan yang sangat ketat, berikutan rantaian semakan bekalan yang dijalankan oleh notari awam.

Di Vietnam, menurut Profesor Madya Dr. Nguyen Ngoc Dien, pelaksanaan model perkhidmatan notarisasi semasa adalah penyelesaian yang paling optimum dan munasabah. Pada masa hadapan, tumpuan harus diberikan kepada penambahbaikan selanjutnya model ini, membina rangka kerja perundangan untuk menghubungkan pelbagai peringkat, meningkatkan kesahihan dan pengesahan, dan memastikan tahap keselamatan tertinggi untuk semua pihak yang terlibat, sama seperti model yang diguna pakai di negara maju.

Keluarkan keperluan mandatori untuk melalui pertukaran.

Dr. Luu Quoc Thai, seorang pensyarah di Universiti Undang-undang Bandar Raya Ho Chi Minh, percaya bahawa bagi memastikan keselamatan, ketelusan dan kawalan ke atas penggunaan bayaran pendahuluan, bayaran dalam pembelian dan penjualan perumahan yang akan dibina pada masa hadapan mesti dibuat melalui bank. Langkah ini boleh menggantikan jaminan bank jika pelabur dikehendaki memindahkan keseluruhan bayaran pendahuluan ke dalam akaun escrow. Dana tersebut hanya akan diagihkan mengikut kemajuan pembinaan projek pelabur. Penyelesaian ini juga akan membantu mengurangkan kos yang berkaitan dengan jaminan bank dan meminimumkan transaksi "meragukan" yang bertujuan untuk pengubahan wang haram dalam perniagaan hartanah.

Sementara itu, menurut Profesor Dang Hung Vo, bekas Timbalan Menteri Sumber Asli dan Alam Sekitar , pada masa ini, bagi penjualan rumah dalam pembinaan (tanpa sijil pemilikan), pemaju menjual melalui firma broker. Bagi hartanah yang sudah mempunyai sijil pemilikan, semua transaksi mesti melalui pejabat notari.

Notari diberi kuasa oleh Negara untuk menyediakan perkhidmatan awam; mereka merupakan jawatan kehakiman, bertindak sebagai "penjaga pintu," membimbing pihak-pihak untuk menjalankan transaksi mengikut peraturan, memastikan kesahihan dan keselamatan. Sebaliknya, bursa hartanah adalah perkhidmatan swasta, kekurangan alat pentadbiran dan pengurusan negeri untuk memastikan pematuhan undang-undang, yang membawa kepada pertikaian dan risiko bagi pembeli dan penjual. "Kita mesti mengkodifikasikan undang-undang dengan cara yang memastikan ia dilaksanakan dengan berkesan, bukannya secara mekanikal menggunakan transaksi melalui bursa. Oleh itu, peraturan mengenai transaksi hartanah melalui bursa harus dikeluarkan daripada draf Undang-undang Perniagaan Hartanah yang dipinda," kata Profesor Dang Hung Vo.

Transaksi hartanah tidak sepatutnya dikehendaki melalui bursa.

Menurut notari awam Hoang Manh Thang, Ketua Pejabat Notari No. 7 (Bandar Raya Ho Chi Minh), sistem notari semasa dan bursa hartanah berbeza dari segi sifat, skala, produk dan perkhidmatan, serta prosedur. Notarisasi ialah perkhidmatan awam yang dianjurkan oleh negara, alat untuk pengurusan dan pengawalseliaan negara, mekanisme pertahanan, dan mempunyai nilai perundangan, pembuktian, dan edaran. Sebaliknya, bursa hartanah swasta mengendalikan transaksi hartanah, beroperasi pada skala kecil, bergantung pada syarikat hartanah, dan terutamanya bergantung pada perjanjian lisan atau bertulis, yang boleh dengan mudah membawa kepada akibat ekonomi dan perundangan yang serius, pertikaian, dan penipuan.

Kebimbangan terbesar ialah broker di bursa mungkin menyembunyikan maklumat yang tidak menguntungkan dari segi undang-undang atau menyediakan pengiklanan yang berat sebelah. Apabila timbul pertikaian, atau jika produk rosak atau tertangguh, siapa yang bertanggungjawab? Transaksi yang dijalankan melalui bursa kekurangan mekanisme untuk menjamin keselamatan undang-undang dan sekuriti transaksi. Oleh itu, ini tidak boleh dimasukkan dalam draf pindaan yang akan datang kepada Undang-undang Perniagaan Hartanah.

Majoriti tidak bersetuju dengan keperluan mandatori bagi transaksi hartanah untuk melalui tingkat perdagangan kerana tingkat perdagangan semasa tidak mempunyai kapasiti untuk mengesahkan kesahihan transaksi. Peraturan ini tidak berkesan dan harus dimansuhkan.

Gambaran keseluruhan ringkas pada pukul 12 tengah hari, 16 Jun: Buletin berita yang komprehensif.

Pautan sumber: https://thanhnien.vn/lam-gi-de-khong-bi-lua-khi-giao-dich-bat-dong-san-185230616112247003.htm