Apa yang perlu diperhatikan apabila membeli kiosk pasar?

Dengan modal 400 juta VND, pakar menasihatkan supaya mengambil gadai janji untuk membeli kiosk, tetapi perlu menilai dengan teliti harga, lokasi dan rancangan perniagaan.

Hello pakar, saya berumur 31 tahun, bujang dan tinggal di wilayah terpencil di wilayah Tengah. Pada masa ini saya hanya mempunyai 400 juta VND dalam simpanan. Kerana saya tinggal bersama ibu bapa saya, perbelanjaan bulanan saya adalah kira-kira 5 juta VND. Purata pendapatan saya ialah 20 juta VND sebulan.

Saya merancang untuk membeli sebidang tanah di sebuah daerah di pinggir wilayah tempat saya tinggal dengan harga kira-kira 800 juta VND. Jumlah baki akan dipinjam daripada bank. Saya sedang meneliti dan mencari tanah.

Sebagai tambahan kepada pilihan di atas, saya melihat projek pasaran di bandar tempat saya tinggal menjual kiosk 2 tingkat dengan harga kira-kira 800 juta. Saya tidak mempunyai pengalaman dalam perdagangan dan jika saya membeli kiosk, saya akan menyimpannya untuk diri sendiri atau menyewakannya, atau meminjamkannya kepada keluarga saya untuk berniaga jika mereka mahu.

Saya melihat kiosk pasar tradisional mempunyai pelanggan yang sangat sedikit kerana pasaran banyak membeli dalam talian. Saya juga tiada pengalaman dalam perdagangan dan saya masih mempunyai kerja pentadbiran. Saya tidak tahu apa risiko apabila membeli kiosk? Saya harap pakar dapat memberi nasihat. Ikhlas terima kasih!

Vinh2293

Perunding:

Dalam konteks ekonomi yang semakin membangun, pelaburan dalam hartanah komersial telah menjadi salah satu trend pelaburan yang menarik. Walau bagaimanapun, tidak semua orang tahu cara mendekati dan mengendalikan situasi dengan berkesan. Melalui kes khusus anda, kami boleh mengeluarkan isu yang diperlukan untuk menguruskan kewangan peribadi apabila ingin melabur dalam kiosk di daerah seperti berikut

Dari segi pendapatan dan keupayaan untuk mencipta lebihan, anda mempunyai pendapatan bulanan sebanyak 20 juta VND dan simpanan sebanyak 400 juta VND, perbelanjaan sara hidup bulanan sebanyak 5 juta VND. Lebihan yang boleh dibelanjakan setiap bulan ialah 15 juta VND, bersamaan dengan 75% daripada pendapatan. Ini adalah penunjuk yang hebat dan sumber kewangan asas untuk sebarang keputusan pelaburan.

Seterusnya, kami akan menilai objektif pelaburan dan faktor pengurusan pinjaman dan pengurusan risiko. Anda ingin membeli tanah atau kiosk di daerah untuk perniagaan dengan matlamat kestabilan dan mampu membawa pendapatan pasif dan pendapatan daripada kenaikan harga hartanah. Bajet ialah 800 juta VND untuk membeli kiosk. Jadi dengan keadaan kewangan sekarang, anda perlu meminjam 400 juta daripada bank.

Dengan penggunaan leverage kewangan di bank, saya mengesyorkan agar anda mempertimbangkan bentuk pinjaman perumahan hartanah dan menggunakan hartanah yang anda rancang untuk membeli untuk membuat pinjaman ini. Pada masa ini, mengikut peruntukan undang-undang, kiosk boleh diberikan sijil pemilikan hak guna tanah. Bersama-sama dengan isu undang-undang, semasa membuat pinjaman bank, anda harus perhatikan prinsip berikut.

Bayaran pokok dan faedah anda adalah dalam lingkungan 30% daripada pendapatan anda. Nombor ini boleh ditingkatkan kepada julat yang sesuai bergantung pada kehendak anda kerana lebihan semasa anda sangat tinggi iaitu sekitar 75%.

Anda juga perlu memberi perhatian kepada peraturan seperti kadar faedah, terma pinjaman, di mana jika pinjaman panjang, faedah bulanan dan bayaran pokok akan rendah; pinjaman pendek akan mengurangkan jumlah faedah bank, tetapi memberi tekanan pada aliran tunai bulanan. Di samping itu, peraturan kadar faedah terapung bank (ini akan memberi kesan besar kepada pinjaman apabila kadar faedah bank meningkat), dan penalti prabayaran juga perlu difahami dengan jelas.

Selain itu, untuk menguruskan risiko pinjaman dalam situasi tidak dijangka yang memerlukan jumlah wang yang besar seperti sakit, rawatan perubatan, kemalangan atau persaraan, anda perlu menyediakan rizab kecemasan bersamaan dengan 3-6 bulan pendapatan dan kontrak insurans hayat.

Anda boleh merujuk beberapa kadar faedah pinjaman bank swasta terkini dalam jadual yang telah saya susun di bawah.

Bank	Pinjaman tidak bercagar (%/tahun)	Pinjaman gadai janji (%/tahun)
Agribank	7.0 - 17	6.5 - 7.5
Techcombank	13.78 - 16	5.99 - 12.99
VPBank	14 - 20	6.9 - 8.6
ACB	12.5 - 20	6.9 - 12
TPBank	8.7 - 17	6.4 - 12.03
HDBank	13 - 24	6.6 - 10.6
Sacombank	9.6 - 18	7.49 - 12
VIB	16 - 18	7.8 - 11.4
SHB	8.5 - 17	6.99 - 10
OCB	dari 20.2	5.99 - 9.5
MSB	9.6 - 18	5.99 - 9.1
Vietcombank	10.8 - 14.4	7 - 9
Vietinbank	9.6	7.7 - 8.5
versi Vietnam	14.9 - 20.5	8.49 - 14.8
BIDV	11.9	7 - 9
Bank MB	12.5 - 20	6 - 9.5

Nota: Jadual perbandingan kadar faedah pinjaman bank di atas adalah untuk rujukan sahaja. Kadar faedah pinjaman bank mungkin berubah dari semasa ke semasa bergantung kepada polisi pinjaman bank. Untuk nasihat terperinci tentang pakej pinjaman dan polisi pinjaman, sila hubungi terus bank.

Penilaian hartanah, penilaian undang-undang dan pelaburan - perancangan perniagaan

Anda tidak mempunyai pengalaman dalam perniagaan langsung atau dalam talian, yang meningkatkan risiko apabila melabur dalam bidang ini. Saya akan menyenaraikan beberapa kriteria penting yang perlu anda nilai dengan teliti sebelum membuat keputusan seperti berikut:

Pertama ialah penilaian hartanah. Anda perlu mengetahui tahap harga kiosk yang lalu berbanding sekarang dan apakah faktor yang menentukan potensi kenaikan harga pada masa hadapan. Bagaimanakah aliran tunai bulanan daripada perniagaan atau sewaan di kiosk berjalan. Jika kiosk belum beroperasi, anda mesti menilai hasil dan keuntungan yang dijangkakan bagi kiosk tersebut.

Yang kedua ialah penilaian makroekonomi. Anda perlu menilai faktor ini untuk menentukan sama ada masa untuk membuat keputusan untuk melabur adalah sesuai atau tidak. Sebagai contoh, jika anda memiliki hartanah dalam tempoh panas, harga telah meningkat terlalu banyak dan dengan penggunaan leverage kewangan, ia akan menyebabkan kadar faedah meningkat, bersama-sama dengan hartanah tidak lagi mempunyai potensi pertumbuhan kerana kenaikan kukuh sebelum ini. Pelaburan ini akan bertukar menjadi pelaburan yang tidak berkesan. Jika anda tidak mempunyai pengalaman, anda boleh berunding dengan pakar perancangan kewangan peribadi untuk mendapatkan perspektif yang komprehensif.

Ketiga ialah menilai lokasi dan potensi hartanah tersebut. Kiosk di kawasan padat penduduk akan berbeza sama sekali daripada kiosk di kawasan baharu kerana tujuan utama membangunkan kiosk ialah perniagaan. Tanpa pemastautin, keuntungan modal (keuntungan daripada kenaikan harga hartanah) dan keuntungan aliran tunai (keuntungan daripada aktiviti perniagaan di atas tanah) tidak akan berkesan. Oleh itu, mengkaji dengan teliti lokasi kiosk, potensi, penduduk, elektrik, jalan raya, sekolah dan stesen di sekitar kawasan kiosk akan membantu anda membuat keputusan pelaburan yang lebih tepat.

Keempat ialah penilaian undang-undang hartanah. Bagi pelabur yang mempunyai pengalaman bertahun-tahun, ini agak mudah. Tetapi bagi mereka yang tidak mempunyai banyak pengalaman, anda harus meluangkan masa untuk mempelajari terlebih dahulu prosedur undang-undang dan peraturan yang diperlukan mengenai cukai yang mesti dibayar apabila memiliki hartanah untuk mengelakkan risiko yang tidak perlu. Pada masa ini, memiliki hartanah perlu memberi perhatian kepada yuran pendaftaran dan cukai penggunaan tanah tahunan. Jika ia adalah kiosk, anda perlu mengetahui sama ada kawasan itu mengenakan bayaran perkhidmatan atau bayaran penyelenggaraan. Anda juga harus memberi perhatian kepada yuran hak guna tanah.

Akhir sekali, nilai pelaburan dan rancangan perniagaan anda. Saya mengesyorkan agar anda mempunyai pelan terperinci untuk aktiviti di atas kerana item ini hampir mengambil semua simpanan anda dan sebahagian daripada lebihan bulanan anda. Oleh itu, membina pelan terperinci adalah sangat penting. Anda boleh memberi tumpuan kepada tiga faktor berikut: penilaian kapasiti kewangan, belanjawan dan pelan pengurusan aliran tunai (pendapatan dan perbelanjaan).

Tran Manh Hoang Viet
Pakar Perancang Kewangan Peribadi
Syarikat Perunding Pelaburan dan Pengurusan Aset FIDT

Pautan sumber