Apakah yang perlu anda ingat semasa membeli gerai pasar?

Dengan modal 400 juta VND, pakar menasihatkan untuk mengambil gadai janji untuk membeli kios, tetapi penilaian harga, lokasi dan pelan perniagaan yang teliti adalah perlu.

Salam pakar, saya berumur 31 tahun, belum berkahwin, dan tinggal di sebuah wilayah luar bandar di Vietnam Tengah. Pada masa ini, saya hanya mempunyai simpanan sebanyak 400 juta VND. Oleh kerana saya tinggal bersama ibu bapa saya, perbelanjaan bulanan saya adalah sekitar 5 juta VND. Purata pendapatan bulanan saya ialah 20 juta VND.

Saya merancang untuk membeli sebidang tanah di sebuah daerah di pinggir ibu kota wilayah tempat saya tinggal sekarang, dengan harga sekitar 800 juta VND. Saya akan meminjam baki jumlah tersebut daripada bank. Saya sedang membuat kajian dan pencarian tanah.

Selain pilihan di atas, saya ternampak satu projek pasar di bandar tempat saya tinggal yang menjual kiosk dua tingkat dengan harga sekitar 800 juta VND. Saya tidak mempunyai sebarang pengalaman perniagaan, dan jika saya membeli kiosk, saya akan menyimpannya untuk diri sendiri, menyewakannya, atau membiarkan ahli keluarga menggunakannya untuk perniagaan jika mereka mahu.

Saya perasan bahawa gerai pasar tradisional mempunyai sangat sedikit pelanggan kerana peningkatan membeli-belah dalam talian. Saya juga tidak mempunyai pengalaman perniagaan sebelum ini dan pekerjaan pentadbiran semasa. Saya tidak pasti tentang risiko yang terlibat dalam membeli gerai. Saya menghargai sebarang nasihat daripada pakar. Terima kasih banyak!

Vinh2293

Perunding:

Dalam konteks ekonomi yang pesat membangun, pelaburan dalam hartanah komersial telah menjadi salah satu trend pelaburan yang menarik. Walau bagaimanapun, tidak semua orang tahu cara mendekati dan mengendalikan situasi dengan berkesan. Berdasarkan kes khusus anda, kami boleh membuat kesimpulan berikut mengenai aspek pengurusan kewangan peribadi yang perlu apabila mempertimbangkan untuk melabur dalam kiosk di daerah ini.

Berkenaan pendapatan dan potensi lebihan, anda mempunyai pendapatan bulanan sebanyak 20 juta VND dan simpanan sebanyak 400 juta VND, dengan perbelanjaan sara hidup bulanan sebanyak 5 juta VND. Lebihan bulanan anda ialah 15 juta VND, bersamaan dengan 75% daripada pendapatan anda. Ini merupakan petunjuk yang sangat baik dan sumber kewangan asas untuk sebarang keputusan pelaburan.

Seterusnya, kita akan menilai objektif pelaburan dan faktor yang berkaitan dengan pengurusan pinjaman dan pengurusan risiko. Anda ingin membeli tanah atau kiosk di daerah ini untuk tujuan perniagaan, dengan tujuan untuk kestabilan dan potensi pendapatan pasif, serta pendapatan daripada peningkatan nilai hartanah. Bajet anda untuk kiosk tersebut ialah 800 juta VND. Oleh itu, memandangkan keadaan kewangan semasa anda, anda perlu meminjam 400 juta VND daripada bank.

Berkenaan penggunaan leveraj kewangan di bank, saya cadangkan anda mempertimbangkan pinjaman gadai janji hartanah, menggunakan hartanah yang anda ingin beli sebagai cagaran. Pada masa ini, mengikut undang-undang, kios boleh diberikan sijil hak penggunaan tanah. Selain isu perundangan, sila ambil perhatian prinsip berikut semasa mengambil pinjaman bank.

Bayaran faedah dan prinsipal pinjaman anda adalah dalam lingkungan 30% daripada pendapatan anda. Angka ini boleh meningkat dalam julat yang sesuai bergantung pada keperluan anda, kerana lebihan semasa anda adalah pada kadar yang sangat tinggi iaitu sekitar 75%.

Anda juga perlu memberi perhatian kepada peraturan seperti kadar faedah dan tempoh pinjaman. Pinjaman yang lebih lama menghasilkan pembayaran prinsipal dan faedah bulanan yang lebih rendah; pinjaman yang lebih pendek mengurangkan jumlah faedah bank, tetapi memberi tekanan kepada aliran tunai bulanan anda. Di samping itu, anda harus mengetahui peraturan kadar faedah terapung bank (yang akan memberi kesan yang ketara kepada pinjaman apabila kadar faedah meningkat) dan penalti pembayaran balik awal.

Di samping itu, untuk menguruskan risiko pinjaman dalam keadaan yang tidak dijangka yang memerlukan sejumlah besar wang seperti penyakit, rawatan perubatan, kemalangan atau kehilangan pekerjaan, anda harus menyediakan dana kecemasan bersamaan dengan 3-6 bulan pendapatan dan polisi insurans hayat.

Anda boleh merujuk beberapa kadar faedah pinjaman bank swasta terkini dalam jadual yang telah saya susun di bawah.

Bank	Pinjaman tidak bercagar (%/tahun)	Pinjaman gadai janji (%/tahun)
Bank Pertanian	7.0 - 17	6.5 - 7.5
Bank Teknologi	13.78 - 16	5.99 - 12.99
VPBank	14 - 20	6.9 - 8.6
ACB	12.5 - 20	6.9 - 12
TP-Bank	8,7 - 17	6.4 - 12.03
HDBank	13 - 24	6.6 - 10.6
Sacombank	9.6 - 18	7.49 - 12
VIB	16 - 18	7.8 - 11.4
SHB	8.5 - 17	6.99 - 10
OCB	dari 20.2	5.99 - 9.5
MSB	9.6 - 18	5.99 - 9.1
Vietcombank	10.8 - 14.4	7 - 9
Bank Vietin	9.6	7.7 - 8.5
Versi Vietnam	14.9 - 20.5	8.49 - 14.8
MB	11.9	7 - 9
Bank MB	12.5 - 20	6 - 9.5

Nota: Jadual perbandingan kadar faedah pinjaman bank di atas adalah untuk rujukan sahaja. Kadar faedah pinjaman bank mungkin berubah dari semasa ke semasa bergantung pada dasar pinjaman bank. Untuk nasihat terperinci tentang pakej dan dasar pinjaman, sila hubungi bank secara langsung.

Penilaian hartanah, penilaian undang-undang dan pelan pelaburan/perniagaan.

Anda kekurangan pengalaman dalam perniagaan langsung atau dalam talian, yang meningkatkan risiko melabur dalam bidang ini. Berikut adalah beberapa kriteria penting yang perlu anda pertimbangkan dengan teliti sebelum membuat keputusan:

Pertama, anda perlu menilai nilai hartanah. Anda perlu menyelidik harga kiosk yang lepas dan semasa dan mengenal pasti faktor-faktor yang menentukan potensi kenaikan harga pada masa hadapan. Anda juga perlu menilai aliran tunai bulanan daripada operasi perniagaan atau sewaan di kiosk. Jika kiosk belum beroperasi, anda mesti menilai unjuran pendapatan dan keuntungan mereka.

Kedua, anda perlu menilai keadaan makroekonomi. Ini penting untuk menentukan sama ada masa keputusan pelaburan anda adalah tepat. Contohnya, jika anda memiliki hartanah semasa tempoh ledakan, harga mungkin telah meningkat terlalu mendadak, dan penggunaan leveraj kewangan akan menyebabkan peningkatan kadar faedah dan hartanah tersebut mungkin kehilangan potensi pertumbuhannya disebabkan oleh lonjakan sebelumnya. Pelaburan ini akan menjadi tidak berkesan. Jika anda kekurangan pengalaman, anda boleh berunding dengan profesional kewangan peribadi untuk perspektif yang komprehensif.

Ketiga, nilaikan lokasi dan potensi hartanah tersebut. Sebuah kiosk di kawasan yang padat penduduknya akan berbeza sama sekali daripada kiosk di kawasan baharu kerana tujuan utama pembangunan kiosk adalah aktiviti perniagaan. Tanpa penduduk, keuntungan modal (keuntungan daripada peningkatan nilai hartanah) dan aliran tunai (keuntungan daripada operasi perniagaan di atas tanah) tidak akan berkesan. Oleh itu, kajian menyeluruh tentang lokasi, potensi, kepadatan penduduk, utiliti (elektrik, jalan raya, sekolah dan kemudahan lain) kiosk di kawasan sekitarnya akan membantu anda membuat keputusan pelaburan yang lebih tepat.

Keempat ialah penilaian undang-undang hartanah tersebut. Bagi pelabur yang berpengalaman, ini agak mudah. ​​Walau bagaimanapun, bagi seseorang yang kurang berpengalaman, anda harus meluangkan masa untuk menyelidik prosedur dan peraturan undang-undang yang diperlukan mengenai cukai yang akan dibayar apabila memiliki hartanah bagi mengelakkan risiko yang tidak perlu. Pada masa ini, memiliki hartanah memerlukan perhatian kepada yuran pendaftaran dan cukai penggunaan tanah tahunan. Jika ia sebuah kiosk, anda perlu mengetahui sama ada kawasan tersebut mengenakan yuran perkhidmatan atau yuran penyelenggaraan. Yuran hak penggunaan tanah juga harus dipertimbangkan.

Akhir sekali, nilaikan pelaburan dan pelan perniagaan anda. Saya cadangkan mempunyai pelan terperinci untuk aktiviti ini kerana ia hampir keseluruhannya akan menggunakan simpanan anda dan sebahagian daripada lebihan bulanan anda. Oleh itu, mewujudkan pelan terperinci adalah penting. Anda boleh fokus kepada tiga elemen berikut: menilai keupayaan kewangan anda, membuat belanjawan dan mengurus aliran tunai (pendapatan dan perbelanjaan).

Tran Manh Hoang Viet
Pakar Perancangan Kewangan Peribadi
Syarikat Perundingan Pelaburan dan Pengurusan Aset FIDT

Pautan sumber: https://vnexpress.net/luu-y-gi-khi-mua-ki-ot-cho-4715354.html