Beberapa perkara baharu dalam Draf Undang-Undang Tanah (dipinda)

Walaupun Undang-undang Tanah 2024 telah berkuat kuasa selama lebih setahun, kekurangan yang berterusan dalam mekanisme penentuan harga tanah dan obligasi kewangan, berserta ketidakselarasan dalam pelaksanaan dasar tanah, mewujudkan keperluan segera untuk pindaan.

Draf Undang-Undang Tanah (pindaan) sedang dibangunkan dan dibuka untuk komen awam oleh Kementerian Sumber Asli dan Alam Sekitar , bertujuan untuk memastikan ketelusan dan menghapuskan halangan perundangan yang menghalang pembangunan sosioekonomi.

Gambar ilustrasi: Tuan Anh/TTXVN

Salah satu cadangan penting dalam draf ini ialah pemansuhan peraturan mengenai kutipan yuran tambahan secara retroaktif untuk tempoh yang belum dibayar untuk yuran penggunaan tanah atau yuran pajakan tanah – satu peruntukan yang telah lama menjadi masalah bagi banyak perniagaan hartanah.

Menurut Encik Le Hoang Chau, Pengerusi Persatuan Hartanah Bandar Raya Ho Chi Minh (HoREA), ini merupakan perubahan terobosan yang dapat menghapuskan salah satu halangan terbesar yang menghalang perkembangan pasaran hartanah. Sebelum ini, kelewatan dalam menentukan obligasi kewangan, kadangkala sehingga 10, 20, atau 30 tahun, menyebabkan banyak perniagaan menghadapi bayaran tambahan yang jauh melebihi yuran penggunaan tanah asal – walaupun kesalahan itu bukan berasal dari pelabur.

Yuran ini bukan sahaja mewujudkan tekanan kewangan tetapi juga meningkatkan harga produk, memberi kesan negatif kepada pasaran dan mengalihkan beban kepada pembeli rumah. Pemansuhan peraturan yang dinyatakan di atas, yang dicadangkan dalam perkara d, klausa 2, Perkara 257 draf, sangat dihargai oleh komuniti perniagaan dan dilihat sebagai tanda bahawa Negara sedang mendengar realiti dan bekerjasama dengan perniagaan untuk mengatasi kesukaran.

Di samping itu, draf Undang-undang Tanah yang disemak semula juga mencadangkan pelarasan meluas terhadap mekanisme penentuan harga tanah, dengan menekankan penghapusan "prinsip pasaran" supaya Negeri mengekalkan peranan utama dalam penilaian tanah di pasaran utama.

Menurut Kementerian Sumber Asli dan Alam Sekitar, mekanisme penilaian semasa banyak bergantung pada firma perunding dan harga pasaran sekunder, yang membawa kepada harga tanah yang melambung tinggi atau harga yang tidak mencerminkan nilai sebenar dengan tepat. Ini menyebabkan banyak masalah dalam pemerolehan tanah, pampasan, penetapan harga permulaan untuk lelongan hak guna tanah dan penentuan obligasi kewangan.

Untuk menangani perkara ini, harga tanah dalam draf ditentukan berdasarkan tujuan penggunaan, tempoh penggunaan dan data berkaitan, termasuk pangkalan data kebangsaan dan maklumat pasaran sejak 24 bulan yang lalu. Kaedah penilaian ditetapkan oleh Kerajaan dan hanya untuk rujukan sahaja; keputusan harga muktamad akan dibuat oleh Negeri.

Draf pindaan kepada Perkara 159 mencadangkan dua pilihan untuk menentukan jadual harga tanah, yang disesuaikan dengan ciri-ciri khusus setiap lokaliti. Sehubungan itu, pilihan pertama menetapkan jadual harga tanah terperinci mengikut kawasan, lokasi, dan juga sehingga ke petak tanah individu jika data yang mencukupi tersedia. Jadual harga tanah digunakan dalam kes seperti mengira yuran penggunaan tanah, yuran pajakan tanah, penukaran guna tanah dengan yuran, dan menentukan harga permulaan untuk lelongan… Jadual harga diputuskan oleh Jawatankuasa Rakyat Wilayah setiap lima tahun dan boleh diselaraskan dalam tempoh tersebut jika perlu.

Pilihan kedua mencadangkan penggunaan pekali pelarasan harga tanah (pekali K) dan bukannya senarai harga tertentu, dengan pekali yang dikeluarkan setiap tahun oleh Jawatankuasa Rakyat Wilayah bermula dari tahun kedua kitaran senarai harga tanah 5 tahun. Pekali ini mencerminkan kadar turun naik harga tanah antara kawasan, membolehkan lokaliti fleksibiliti dalam pelarasan tanpa perlu membina semula senarai harga tanah terperinci.

Bagi memastikan kualiti dan objektiviti dalam proses pembangunan jadual harga tanah, Kementerian Sumber Asli dan Alam Sekitar mencadangkan penubuhan Majlis Penilaian Jadual Harga Tanah dan Pekali Pelarasan di peringkat wilayah. Majlis ini akan merangkumi wakil daripada Jawatankuasa Rakyat Wilayah, jabatan khusus, organisasi perundingan bebas dan pakar.

Menurut draf undang-undang tersebut, pihak berkuasa tempatan bertanggungjawab untuk mengeluarkan senarai harga tanah baharu selewat-lewatnya pada 31 Disember 2025, yang akan diguna pakai mulai 1 Januari 2026. Walau bagaimanapun, Kementerian Sumber Asli dan Alam Sekitar memberi amaran bahawa perubahan dalam senarai harga tanah dan mekanisme penilaian boleh menyebabkan turun naik yang ketara disebabkan oleh percanggahan antara pihak berkuasa tempatan, yang menjejaskan pasaran hartanah dan aktiviti tarikan pelaburan.

Dalam situasi ini, Kementerian telah menghantar dokumen ke wilayah dan bandar-bandar yang ditadbir pusat, meminta penilaian impak yang menyeluruh dan pertimbangan terhadap keadaan sosioekonomi sebelum memutuskan harga tertentu, bagi memastikan kestabilan dan penjajaran dengan orientasi pembangunan tempatan.

Pindaan Undang-undang Tanah bukan sahaja bertujuan untuk menangani isu-isu teknikal dan perundangan atau memperkemas prosedur pentadbiran, tetapi juga untuk menyediakan peluang penting untuk mewujudkan semula susunan pasaran dan meningkatkan kecekapan penggunaan tanah – sumber strategik negara.

Sumber: https://hanoimoi.vn/mot-so-diem-moi-trong-du-thao-luat-dat-dai-sua-doi-710835.html