Menjelang tahun 2026, faktor pertama dan paling penting yang membentuk semula pasaran pangsapuri ialah bekalan.
Dengan unjuran lonjakan bekalan, terutamanya daripada perumahan sosial, dan peralihan modal yang jelas ke arah keperluan perumahan yang tulen, 2026 dilihat sebagai tahun pasaran memasuki kitaran baharu: kurang terlalu panas tetapi lebih mampan.
Perumahan sosial menjadi "injap pengatur".
Memasuki tahun 2026, faktor pertama dan paling penting yang membentuk semula pasaran pangsapuri adalah bekalan. Selepas bertahun-tahun terhalang oleh halangan perundangan, prosedur pelaburan yang panjang, dan sentimen berhati-hati perniagaan di tengah-tengah kadar faedah yang tinggi, pasaran sedang menyaksikan kitaran pemulihan yang kukuh. Tempoh 2024-2025 telah menyaksikan pemulihan yang jelas dalam bilangan projek dan produk yang dilancarkan ke pasaran, membuka jalan untuk bekalan yang lebih banyak pada tahun 2026, terutamanya dalam segmen yang memenuhi keperluan perumahan yang sebenar.
Menurut penilaian di forum hartanah pada akhir tahun 2025, pasaran hartanah akan menyaksikan penambahan lebih 100,000 unit pada tahun 2025 sahaja, peningkatan lebih daripada 22% berbanding tahun 2024, dengan hampir 90,000 unit merupakan bekalan baharu. Skala projek juga semakin besar dari segi kawasan dan nilai pelaburan. Terutamanya, dalam landskap bekalan ini, perumahan sosial menonjol sebagai komponen utama, bukan sahaja menangani isu kebajikan sosial tetapi juga bertindak sebagai "injap kawal selia" untuk keseluruhan pasaran pangsapuri.
Ramai pakar percaya bahawa tahun 2026 akan menjadi tahun apabila perumahan sosial akan ditingkatkan lebih daripada sebelumnya, baik dari segi kuantiti mahupun kelajuan pelaksanaan. Perumahan sosial dijangka akan berkembang pesat pada tahun 2026, memandangkan kawasan tempatan dan agensi pengurusan akan secara agresif menghapuskan halangan birokrasi dan memendekkan proses untuk membawa produk ke pasaran lebih awal.
Menurut Encik Ho Ngoc Tung, Timbalan Pengarah Besar Sky Realty Joint Stock Company, perbezaan dalam kitaran seterusnya terletak pada hakikat bahawa: "Pada tahun 2026, bekalan perumahan sosial akan mula muncul, dan ia akan menjadi lebih cepat daripada perumahan komersial, kerana dengan prosedur perumahan sosial, Kerajaan dan Jawatankuasa Rakyat bandar-bandar mewujudkan keadaan yang sangat menggalakkan untuk membawa produk tersebut ke pasaran dengan cepat." Apabila ratusan ribu unit perumahan sosial ditambah, bukan sahaja di Hanoi atau Bandar Raya Ho Chi Minh tetapi juga di wilayah dan bandar satelit, pasaran pangsapuri akan mempunyai satu lagi tonggak penting, membantu mengurangkan tekanan permintaan terhadap segmen perumahan komersial.
Pada hakikatnya, di bandar-bandar utama, harga perumahan sosial pada masa ini adalah antara lebih 20 juta hingga hampir 30 juta VND/m², 2.5-3 kali lebih rendah daripada perumahan komersial di kawasan yang sama. Jurang ini bukan sahaja mewujudkan peluang perumahan untuk kumpulan berpendapatan sederhana dan rendah tetapi juga memaksa pasaran komersial untuk menyesuaikan strategi produknya. Apabila pembeli mempunyai lebih banyak pilihan yang sesuai dengan kemampuan mereka, persaingan tidak lagi berkisar pada jangkaan kenaikan harga, tetapi pada kebolehgunaan, kemudahan dan kemampanan sebenar.
Sepanjang dua tahun yang lalu, pangsapuri telah menjadi segmen "tulang belakang" pasaran perumahan bandar.
Harga pangsapuri telah menurun tetapi tidak menurun dengan ketara.
Salah satu persoalan terbesar menjelang tahun 2026 ialah sama ada harga pangsapuri akan kekal "panas" seperti pada tahun 2024-2025. Malah, sejak dua tahun lalu, pangsapuri telah menjadi "tulang belakang" pasaran perumahan bandar, menyumbang kira-kira 60-70% daripada jumlah transaksi di Hanoi dan Bandar Raya Ho Chi Minh . Bekalan yang berkurangan selama bertahun-tahun, ditambah pula dengan permintaan yang semakin meningkat untuk perumahan dan modal pelaburan yang mencari tempat perlindungan yang selamat, telah meningkatkan harga pangsapuri dengan ketara, purata 30-50%, malah 40-60% dalam banyak projek utama, terutamanya dalam segmen mewah dan mewah.
Walau bagaimanapun, peningkatan pesat ini juga menetapkan had untuk kitaran seterusnya. Menurut Encik Nguyen Anh Tuan, Pengerusi Lembaga Pengarah Syarikat Saham Bersama Pelaburan Phuong Dong, dalam kitaran 2024-2025, harga pangsapuri meningkat sebanyak 40-60% bergantung pada segmen. Beliau percaya bahawa pada tahun 2026, masih terdapat ruang untuk pertumbuhan, tetapi ia tidak akan sekuat sebelumnya.
Menganalisis lebih lanjut, Encik Tuan menegaskan bahawa pada tahun 2026, segmen harga pertengahan sekitar 60-70 juta VND, atau paling banyak 80 juta VND, akan selaras dengan trend semasa dan akan menarik ramai pembeli kerana ia masih mempunyai ruang untuk kenaikan harga selanjutnya. "Jika kita menaikkan harga terlalu tinggi, bilangan bakal pelabur akan terhad dengan ketara," tegasnya. Ini mencerminkan realiti penting: kuasa beli pasaran semakin bergantung pada pendapatan sebenar, dan bukannya banyak bergantung pada jangkaan kenaikan harga jangka pendek.
Berkongsi pandangan yang sama, Encik Ho Ngoc Tung percaya bahawa tahun 2026 akan menjadi tahun apabila aktiviti spekulatif menurun mendadak. Penurunan spekulasi tidak semestinya bermakna penurunan permintaan, tetapi sebaliknya peralihan yang jelas ke arah pembeli rumah tulen. Encik Tung meramalkan: “Pada tahun 2026, pengguna sebenar, mereka yang benar-benar tinggal di hartanah tersebut, akan menyumbang sebahagian besar permintaan pasaran, sekitar 60%. Spekulator atau penimbun aset akan menyumbang peratusan yang rendah, sekitar 30% atau kurang.” Apabila permintaan untuk perumahan sebenar berlaku, pasaran tidak mungkin mengekalkan "lonjakan harga," tetapi ia akan mempunyai asas yang lebih stabil dan kurang tidak menentu dalam menghadapi kejutan makroekonomi.
Secara keseluruhannya, 2026 tidak mungkin menjadi tahun yang "panas" dalam erti kata kenaikan harga yang mendadak dan spekulasi.
Cabaran kelangsungan pasaran pangsapuri.
Di tengah-tengah peningkatan bekalan dan harga yang semakin rendah, cabaran terbesar bagi pasaran pangsapuri pada tahun 2026 terletak pada penstrukturan semula produk. Bukan lagi perlumbaan untuk jualan pantas atau lonjakan harga, pasaran memaksa pemaju untuk kembali kepada persoalan teras: siapakah produk yang dilayani dan apakah keperluan yang mereka tangani?
Menurut Encik Nguyen Anh Tuan, dengan harga antara 60-80 juta VND/m², sebuah apartmen kelas pertengahan kini berharga sekitar 5 bilion VND. Ini memberi tekanan yang besar kepada pembeli muda. "Dengan sebuah apartmen berharga sekitar 5 bilion VND, jika pasangan meminjam kira-kira 70-80% daripada nilai apartmen, mereka mungkin perlu membayar kira-kira 30-40 juta VND sebagai faedah setiap bulan," jelasnya. Oleh itu, selain harga jualan, dasar pembayaran, jadual pembayaran yang fleksibel dan sokongan kadar faedah menjadi faktor penentu dalam kapasiti penyerapan pasaran.
Encik Tuan percaya bahawa pada tahun 2026, pasaran akan mempunyai dua kumpulan produk selari: projek yang sedia ada, yang memenuhi keperluan perumahan segera, dan projek yang baru dilancarkan di mana pembeli sanggup menunggu tahap harga yang lebih baik.
Sementara itu, Encik Ho Ngoc Tung menekankan peranan penting perumahan sosial dalam membentuk semula pasaran. "Perumahan sosial merupakan saluran yang akan mengurangkan permintaan perumahan dan pada masa yang sama mengawal selia tahap harga pasaran pangsapuri," katanya. Apabila perbezaan harga antara perumahan sosial dan perumahan komersial di lokasi yang sama mencapai 2.5-3 kali ganda, pembeli akan cenderung untuk mempertimbangkan pilihan mereka dengan lebih teliti, memaksa pemaju komersial untuk mengira semula persamaan harga dan nilai.
Bukan sahaja perniagaan, tetapi juga agensi kawal selia dijangka memainkan peranan utama dalam kitaran baharu. Terus menghapuskan halangan bagi projek yang terhenti, menambah baik institusi, dan membangunkan perumahan sosial dan perumahan komersial mampu milik secara padu dianggap penting kepada operasi pasaran yang sihat. Apabila bekalan bertambah baik, keyakinan pelabur secara beransur-ansur kembali, dan kecairan meningkat, pasaran pangsapuri akan memasuki fasa pembangunan yang lebih mampan, berkait rapat dengan keperluan perumahan sebenar dan strategi pembangunan bandar jangka panjang.
Secara keseluruhannya, tahun 2026 tidak mungkin menjadi tahun yang "panas" dalam erti kata lonjakan harga dan spekulasi. Sebaliknya, ia akan menjadi tahun penyatuan, di mana pangsapuri akan terus memainkan peranan penting dalam pasaran perumahan bandar, tetapi daya tarikannya akan datang daripada keupayaannya untuk memenuhi keperluan hidup sebenar, harga yang berpatutan, dan infrastruktur serta kemudahan bersepadu.
Dalam kitaran di mana hartanah semakin berkait rapat dengan isu kebajikan dan pembangunan mampan, jawapan kepada soalan "Adakah pangsapuri masih mendapat permintaan tinggi?" mungkin bukan terletak pada suhu harga, tetapi pada kualiti pembangunan.
Sumber: https://vtv.vn/nam-2026-chung-cu-co-con-nong-100260121191415755.htm
Komen (0)