Mulai tahun 2026, kerajaan akan memansuhkan rangka kerja harga tanah yang ditetapkan oleh Kerajaan setiap 5 tahun, menggantikannya dengan jadual harga tanah yang ditentukan oleh wilayah, bermula pada tahun 2026, dan seterusnya diselaraskan setiap tahun mengikut turun naik pasaran sebenar. Jadual harga tanah dibangunkan mengikut peraturan kerajaan yang ketat dan panduan daripada Kementerian Pertanian dan Alam Sekitar mengenai prinsip, prosedur, kaedah dan kriteria untuk kawasan dan lokasi. Dua prinsip paling asas ialah menentukan harga yang mencerminkan harga pasaran dengan teliti dan memastikan kebebasan antara unit perunding yang menentukan harga dan Majlis Penilaian Harga dengan pihak berkuasa yang berwibawa untuk kelulusan. Jadual harga umum merangkumi 8 jadual sekunder asas mengikut 8 jenis tanah: 4 jadual untuk tanah pertanian (tanah tanaman tahunan, tanah tanaman saka, tanah akuakultur dan tanah perhutanan). 4 jadual untuk tanah bukan pertanian (tanah kediaman, tanah komersial dan perkhidmatan, tanah kemudahan pengeluaran dan tanah taman perindustrian). Tambahan pula, harga tanah boleh dibahagikan lagi kepada jadual sekunder yang lebih kecil, seperti tanah kediaman dan jenis tanah bukan pertanian lain yang dikategorikan mengikut kawasan bandar dan luar bandar. Jadual harga tanah juga tersedia untuk setiap unit pentadbiran (komun/wad), dengan setiap unit dibahagikan lagi kepada beberapa zon, setiap zon mengandungi beberapa kategori. Setiap kategori mempunyai beberapa lokasi. Setiap kategori tanah kediaman dan bukan pertanian lain biasanya mempunyai 5 lokasi, manakala setiap kategori tanah pertanian biasanya mempunyai 3 lokasi. Lokasi nombor 1 mempunyai harga tertinggi, dengan lokasi berikutnya menurun harga.
Senarai harga tanah berfungsi sebagai asas asas untuk menentukan nilai tanah milik kerajaan untuk pajakan atau peruntukan (dengan pembayaran), harga bidaan, yuran penggunaan tanah semasa penukaran hak milik tanah, cukai ke atas pembelian dan penjualan tanah, pampasan apabila kerajaan menuntut semula tanah, dan yuran serta caj lain yang berkaitan dengan tanah.
Senarai harga tanah yang dicadangkan untuk wilayah pada tahun 2026 adalah hampir dengan harga pasaran, dengan peningkatan purata 30%-70% untuk tanah kediaman dan 20%-50% untuk tanah pertanian (berbanding senarai harga tanah yang dilaksanakan sehingga akhir tahun 2025). Peningkatan yang dicadangkan untuk tanah kediaman di dataran adalah 30-40% untuk tanah kediaman dan 15-30% untuk tanah pertanian. Kadar ini adalah 15-30% dan 10-25% di kawasan pergunungan. Harga tanah puncak di kawasan pergunungan adalah jauh lebih rendah, hanya 10-30% daripada harga di dataran. Terutamanya, dalam kes penggabungan wilayah, harga tanah di kawasan pusat tidak meningkat, malah mungkin menurun apabila pusat pentadbiran wilayah dipindahkan. Sebaliknya, harga tanah di kawasan yang menjadi pusat pentadbiran bersama wilayah yang digabungkan meningkat dengan mendadak.
Beberapa kawasan telah menjadi tumpuan perhatian media. Di Utara, Hanoi mencadangkan peningkatan harga tanah bandar sebanyak 2-26% (berbanding harga yang diselaraskan pada tahun 2025), dan peningkatan sebanyak 150-270% (berbanding harga yang tidak diselaraskan pada tahun 2025). Harga puncak (setiap meter persegi) ialah 702 juta VND untuk tanah bandar di pusat bandar dan 290,000 VND untuk tanah pertanian. Di Quang Ninh, harga tanah bandar telah meningkat secara purata 1.5-2 kali ganda, dengan sebahagiannya mencecah lebih 5 kali ganda, memuncak pada 203 juta VND; harga tanah luar bandar telah meningkat secara purata sekitar 3 kali ganda, dengan sebahagiannya mencecah 9 kali ganda. Hai Phong menyaksikan peningkatan tertinggi sebanyak 370%, dengan harga tanah bandar melebihi 200 juta VND. Di Bac Ninh, harga tanah bandar telah meningkat secara purata 2.4 kali ganda, memuncak pada 120 juta VND. Di Vietnam Tengah, di wilayah Nghe An, harga tanah di beberapa kawasan di bandar Vinh lama dan baharu dikira pada 80% daripada nilai pasaran, dengan harga puncak melebihi 200 juta VND. Di Da Nang, harga tanah bandar meningkat sebanyak 5-82%, memuncak pada 350 juta VND; harga tanah pertanian semua jenis meningkat secara purata 140-150%, memuncak pada 300,000 VND. Di Quang Ngai, harga tanah bandar meningkat 2-3 kali ganda, memuncak pada 60 juta VND. Di Vietnam Selatan, Bandar Raya Ho Chi Minh menyaksikan peningkatan sebanyak 4%-280%. Harga tanah bandar puncak mencecah 687 juta VND, dan tanah pertanian 810,000 VND. Di Dong Nai, harga tanah kediaman meningkat 1.3-2 kali ganda; harga tanah pertanian meningkat 1.1-1.8 kali ganda, dengan beberapa kawasan mengalami peningkatan sehingga 9 kali ganda. Harga tanah bandar tertinggi mencecah 64 juta VND, tanah kediaman luar bandar 18 juta VND, dan tanah pertanian 396,000 VND/m2. Di Tay Ninh, harga tanah di kawasan luar bandar dan bandar telah meningkat sebanyak 1.6 hingga 6 kali ganda, dengan harga tanah bandar mencecah kemuncak pada 83 juta VND dan tanah pertanian pada 178,000 VND.
Wilayah-wilayah di Midlands Utara dan kawasan pergunungan tergolong dalam kumpulan yang mengalami kenaikan harga tanah yang rendah hingga sederhana. Tanah kediaman bandar meningkat secara purata 15%-30%, dengan peningkatan tertinggi sebanyak 5-8 kali ganda; tanah pertanian meningkat secara purata 5-20%, dengan peningkatan tertinggi sebanyak 80%. Wilayah Thai Nguyen mencapai puncak tertinggi, dengan tanah pertanian pada harga 140,000 VND dan tanah kediaman bandar pada harga 100 juta VND. Wilayah Phu Tho mempunyai harga melebihi 90,000 VND dan 105 juta VND. Wilayah Lao Cai mempunyai harga melebihi 50,000 VND dan 83,000 juta VND. Wilayah Dien Bien mempunyai harga pada harga 82,000 VND dan 42.5 juta VND. Wilayah Lai Chau mempunyai harga pada harga 43,000 VND dan lebih 9,000 juta VND. Wilayah Lang Son mempunyai harga pada harga 43,000 VND dan 37.2 juta VND.
Son La merupakan salah sebuah wilayah yang mengumumkan senarai harga tanah 2026 lebih awal, dan kini sedang mendapatkan maklum balas daripada semua peringkat, sektor, organisasi dan orang ramai. Jawatankuasa Barisan Tanah Air Wilayah juga sedang mengumpul pendapat daripada ahli Majlis Penasihat. Senarai harga tanah Son La terdiri daripada lapan senarai harga untuk lapan jenis tanah. Tanah pertanian mempunyai empat senarai (tanah tanaman tahunan, tanah tanaman saka, tanah perhutanan dan tanah akuakultur). Tanah bukan pertanian mempunyai empat senarai: tanah kediaman, tanah komersial dan perkhidmatan, tanah pengeluaran bukan pertanian dan tanah taman perindustrian/kluster perindustrian). Tanah bukan pertanian dikategorikan oleh 75 unit pentadbiran (komun dan wad). Setiap wad biasanya mempunyai sekitar 20 kawasan, dan setiap komun mempunyai sekitar 10 kawasan. Setiap kawasan mempunyai banyak kategori, dengan setiap kategori biasanya mempunyai 5 lokasi. Mengenai tanah pertanian, seluruh wilayah mempunyai 75 komun dan wad, yang bermaksud 75 kawasan dan 75 lokasi. Purata harga tanah kediaman meningkat sebanyak 10-20%. Harga tanah pertanian asas meningkat secara berterusan sebanyak kira-kira 30%. Tanah kediaman mempunyai harga tertinggi antara semua jenis tanah, dengan yang tertinggi di wad To Hieu, biasanya pada 15-20 juta VND/m2, mencecah 54 juta VND. Harga kedua tertinggi ialah 32 juta VND, di wad Thao Nguyen (dahulunya pekan Moc Chau). Tanah kediaman di peringkat komun mencecah hampir 16 juta VND (komun Mai Son, dahulunya pekan Mai Son). Harga tanah pertanian adalah tertinggi untuk tanah padi tanaman dua kali, purata 45,000 VND/m2, mencecah 78,000 VND (komun Doan Ket, dahulunya daerah Moc Chau). Oleh itu, berbanding dengan senarai harga tanah yang diunjurkan bagi wilayah di seluruh negara, harga tanah yang diunjurkan bagi Son La adalah antara yang terendah, dan kadar kenaikannya juga antara yang terendah. Di wilayah Midlands Utara dan Pergunungan, harga tanah dan kadar kenaikannya berada dalam julat pertengahan. Ini selaras dengan keadaan sebenar pasaran tanah di Son La.
Senarai harga tanah bagi wilayah Son La mempunyai beberapa perbezaan berbanding dengan seluruh negara dan rantau ini. Iaitu, (1) harga tanah pertanian meningkat secara berterusan dan pada kadar yang lebih tinggi daripada harga tanah kediaman, manakala di seluruh negara dan rantau ini, harga tanah kediaman meningkat lebih banyak; (2) Tanah dan tanah bukan pertanian dibahagikan kepada kawasan dan lokasi mengikut setiap komune dan wad, bukannya membahagikan senarai mengikut kawasan bandar dan luar bandar; (3) Setiap komune dan wad digunakan sebagai kawasan dan lokasi untuk menentukan harga tanah pertanian. Isu yang membimbangkan ialah, sebelum penggabungan, wilayah ini mempunyai 204 komune dan wad, kini hanya terdapat 75 komune dan wad. Kini banyak komune digabungkan daripada 2-3 komune, termasuk komune yang tergolong dalam zon pembangunan yang berbeza (Zon I, Zon II, Zon III), tetapi semuanya berkongsi lokasi yang sama, yang menimbulkan kebimbangan.
Harga tanah dan kenaikan harga berbeza-beza mengikut wilayah dan wilayah/bandar terutamanya disebabkan oleh tahap pembangunan ekonomi, pembandaran, pembangunan infrastruktur, zon perindustrian, perniagaan dan projek pelaburan yang berbeza. Secara amnya, pakar meramalkan bahawa jika harga tanah semasa adalah sekitar 70% daripada nilai pasaran, harga pada tahun 2026 dijangka meningkat kira-kira 85%. Walau bagaimanapun, harga pasaran kadangkala dan di beberapa tempat terjejas oleh faktor negatif (manipulasi harga, inflasi harga). Sama ada kenaikan harga tanah yang diunjurkan terlalu cepat dan akan mewujudkan kejutan adalah perkara perdebatan. Jika kerajaan "menangkap" harga pasaran, harga pasaran juga akan "mengikutinya." Pendekatan yang paling selamat dan paling munasabah adalah dengan mempunyai sekurang-kurangnya kitaran 5 tahun untuk mencapai penumpuan harga yang optimum. Membawa harga tanah lebih dekat dengan nilai pasaran adalah trend yang objektif dan perlu, tetapi ia juga merupakan pedang bermata dua. Kerajaan akan mengehadkan kerugian kewangan dan meningkatkan hasil bajet, tetapi ini juga akan meningkatkan pampasan, sokongan dan kos penempatan semula apabila tanah dituntut semula. Perniagaan bimbang kos input projek pelaburan akan meningkat disebabkan oleh kenaikan harga tanah, sekali gus mengurangkan daya saing produk mereka di pasaran, yang seterusnya menjejaskan tarikan buruh dan menjana pendapatan bajet. Orang ramai bimbang, terutamanya tentang harga tanah kebun apabila ditukar kepada tanah kediaman. Harga tanah kebun yang dilekatkan pada tanah kediaman dijangka meningkat 1.5 kali ganda harga tanah pertanian yang serupa, tetapi apabila ditukar kepada tanah kediaman, harganya meningkat 20 kali ganda, atau 50 kali ganda. Isi rumah yang ingin mengasingkan dan menukar tanah untuk membina rumah untuk anak-anak mereka tidak berdaya kerana beban kewangan yang melebihi kemampuan mereka. Ramai pakar mencadangkan agar harga tanah kebun dinaikkan kepada hampir harga tanah kediaman (sekitar 60-70%) untuk mengurangkan beban kewangan rakyat. Walau bagaimanapun, Kerajaan mencadangkan, dan Dewan Undangan Negeri sedang mendapatkan pendapat tentang, dasar menggunakan insentif kewangan untuk menyelesaikan isu tersebut dengan lebih munasabah. Mereka yang menukar tanah kebun kepada tanah kediaman dalam had yang ditetapkan berhak mendapat pengurangan sebanyak 70%, hanya perlu membayar 30% daripada obligasi kewangan mereka. Jika had tersebut dilampaui kurang daripada sekali, mereka membayar 50%; jika melebihi satu atau lebih kali, mereka membayar 100%.
Berkenaan peningkatan kos input untuk projek pelaburan perniagaan disebabkan oleh kenaikan harga tanah, Profesor Dang Hung Vo, bekas Timbalan Menteri Sumber Asli dan Alam Sekitar, dan ramai pakar mencadangkan agar negara-negara yang mempunyai pengalaman yang baik boleh belajar daripada perkara ini. Secara khususnya, projek pelaburan perniagaan mewujudkan infrastruktur dan menarik buruh, yang merupakan faktor asas dalam meningkatkan harga tanah di kawasan tersebut dan menjana pendapatan untuk bajet. Oleh itu, beban kewangan ke atas perniagaan dapat dikurangkan.
Satu lagi isu ialah proses mewujudkan jadual harga tanah kurang terdedah kepada pengaruh negatif, tetapi menentukan harga tanah tertentu untuk setiap kes berdasarkan jenis tanah, kawasan, lokasi dan masa boleh menjadi lebih mudah menimbulkan masalah. Ini kerana harga tanah tertentu kemudiannya dikira dengan mendarabkan harga dalam jadual harga tanah dengan pekali. Langkah berkesan untuk mencegah risiko negatif, ketidakadilan dan potensi aduan adalah dengan memastikan penentuan harga tanah tertentu adalah terbuka dan telus, dengan pengawasan dan input komuniti. Sebaliknya, tempoh peralihan yang membawa kepada pelarasan harga tanah, prosedur tanah, transaksi jual beli dan penukaran tanah sering mengalami kelewatan dan gangguan, yang memberi kesan yang ketara kepada hak perniagaan dan rakyat. Pihak berkuasa kerajaan di semua peringkat perlu memastikan proses peralihan yang telus, lancar dan cekap, mengarahkan agensi berkaitan (yang mengendalikan prosedur tanah dan mengutip cukai tanah, yuran dan caj) untuk mengatasi kelewatan yang disebabkan oleh menunggu kenaikan harga tanah.
Senarai harga tanah untuk tahun 2026 di wilayah-wilayah tersebut dianggap telah disediakan dengan baik dan secara amnya mencerminkan realiti pasaran. Walau bagaimanapun, ini hanyalah unjuran. Dengan mengumpulkan maklum balas daripada pihak berkepentingan utama (rakyat dan perniagaan), termasuk pendapat daripada organisasi yang mempunyai fungsi semakan, dan penilaian daripada majlis penilaian, senarai harga tanah pasti akan menjadi lebih lengkap, memuaskan hati kerajaan, perniagaan dan rakyat, serta memberikan sumbangan yang signifikan dalam mempromosikan pembangunan sosioekonomi di setiap kawasan dan negara secara keseluruhan.
Phan Duc Ngu
Sumber: https://sonla.dcs.vn/tin-tuc-su-kien/noi-dung/nong-bang-gia-dat-2026-cac-tinh-5699.html
Komen (0)