Peruntukan modal untuk hartanah

Pasaran hartanah sedang memasuki tempoh penstrukturan semula yang ketara memandangkan aliran kredit tidak lagi tersebar seperti sebelumnya. Dengan pertumbuhan kredit yang jauh melebihi pertumbuhan deposit, tekanan kecairan semakin meningkat, memaksa pengawal selia untuk mengawal selia aliran wang dengan cara yang lebih selektif.

Grafik: HONG ANH

Walau bagaimanapun, ramai pakar ekonomi berpendapat bahawa daripada menyamakan semua segmen hartanah dengan risiko, adalah perlu untuk mereka bentuk mekanisme kredit yang berasingan untuk segmen yang memenuhi keperluan perumahan yang sebenar, di samping membuka lebih banyak saluran modal jangka sederhana dan panjang untuk mengurangkan kebergantungan pada kredit bank.

Aliran pelaburan hartanah terpilih

Pasaran hartanah Vietnam menunjukkan tanda-tanda pemulihan selepas tempoh yang lama tidak berubah. Transaksi secara beransur-ansur bertambah baik, permintaan perumahan meningkat semula, dan pelaburan infrastruktur yang dipercepatkan telah membawa kepada permintaan modal yang ketara daripada perniagaan dan pembeli rumah. Walau bagaimanapun, tidak seperti tempoh sebelumnya, aliran kredit tidak lagi dikeluarkan secara sembarangan, tetapi dikawal selia dengan lebih ketat, mengutamakan segmen yang selamat dengan permintaan sebenar.

Menurut Nguyen Phi Lan, Pengarah Jabatan Ramalan dan Statistik dan Pengarah Kestabilan Monetari dan Kewangan (Bank Negeri Vietnam), sehingga 14 Mei, kredit tertunggak dalam keseluruhan sistem mencecah kira-kira VND 19.4 juta bilion, peningkatan sebanyak 18.3% berbanding tempoh yang sama tahun lepas, manakala mobilisasi modal meningkat kira-kira 14.9%, mencecah kira-kira VND 18.1 juta bilion. Jurang besar antara kredit dan mobilisasi modal mewujudkan tekanan yang ketara terhadap kecairan sistem perbankan. Dalam konteks ini, Bank Negeri Vietnam terus mengarahkan aliran modal ke dalam sektor pengeluaran dan perniagaan, industri keutamaan, dan pemacu pertumbuhan baharu seperti transformasi digital, transformasi hijau, ekonomi kitaran, dan sains dan teknologi.

Berkenaan hartanah, kredit masih dikekalkan tetapi dengan kawalan risiko yang lebih ketat. Encik Lan menekankan bahawa agensi kawal selia mesti mengawal selia aliran modal dengan sewajarnya merentasi industri dan sektor kerana mengutamakan mana-mana satu sektor akan menyukarkan banyak sektor lain, terutamanya perusahaan kecil, sederhana dan mikro, untuk mengakses modal.

Menurut Vietcombank Securities (VCBS), kredit hartanah pada tahun 2026 berkemungkinan akan terus berkembang, tetapi pada kadar yang lebih perlahan dan lebih selektif berbanding tahun 2025, disebabkan oleh kawalan ketat Bank Negara Vietnam terhadap kredit yang diberikan kepada sektor berisiko tinggi. Sejak awal tahun 2026, pihak berkuasa kawal selia telah mewajibkan institusi kredit untuk memastikan pertumbuhan kredit hartanah tidak melebihi kadar pertumbuhan kredit keseluruhan sistem perbankan.

Menurut Vietcombank Securities (VCBS), kredit hartanah pada tahun 2026 berkemungkinan akan terus berkembang, tetapi pada kadar yang lebih perlahan dan lebih selektif berbanding tahun 2025, disebabkan oleh kawalan ketat Bank Negara Vietnam terhadap kredit yang diberikan kepada sektor berisiko tinggi. Sejak awal tahun 2026, pihak berkuasa kawal selia telah mewajibkan institusi kredit untuk memastikan pertumbuhan kredit hartanah tidak melebihi kadar pertumbuhan kredit keseluruhan sistem perbankan.

Malah, Bank Negara Vietnam terus memudahkan akses kepada modal untuk sektor hartanah, seperti yang dibuktikan oleh pertumbuhan kukuh yang berterusan dalam kredit hartanah. Menurut Kementerian Pembinaan, sehingga 28 Februari, jumlah kredit tertunggak untuk aktiviti perniagaan hartanah mencecah kira-kira 2,235 trilion VND, peningkatan sebanyak 11.7% berbanding suku keempat 2025 dan peningkatan ketara sebanyak 43% berbanding tempoh yang sama tahun lepas. Walau bagaimanapun, banyak perniagaan melaporkan bahawa akses kepada modal adalah jauh lebih sukar dalam tempoh ini.

Pengerusi Persatuan Hartanah Bandar Raya Ho Chi Minh (HoREA), Le Hoang Chau, berkongsi bahawa pelan pertumbuhan kredit untuk tahun 2026 adalah sekitar 15%, lebih rendah daripada 19.1% pada tahun sebelumnya, sementara permintaan modal pasaran kekal sangat tinggi. Ini menimbulkan tekanan yang besar.

Selain tekanan kredit, peningkatan kadar faedah juga menambah beban pasaran. Walaupun kadar faedah nominal cenderung menurun, kos modal sebenar untuk perniagaan hartanah kekal tinggi disebabkan oleh akses modal yang lebih ketat. Encik Phan Duy Hung, penganalisis kanan di Vietnam Investment Credit Rating Joint Stock Company, turut memberi amaran bahawa risiko pembiayaan semula wujud bagi pemaju hartanah resort atau mereka yang menghadapi masalah undang-undang.

Kredit tidak boleh digunakan secara seragam.

Salah satu isu yang paling banyak dibincangkan hari ini ialah peruntukan kredit kepada pasaran hartanah. Menurut pakar, penggunaan mekanisme kredit yang agak seragam untuk semua segmen hartanah menimbulkan masalah besar, menyukarkan banyak projek yang memenuhi keperluan perumahan sebenar untuk mengakses modal. Pengarah Besar OBC Holding, Tran Van Hieu, berhujah bahawa pengumpulan semua segmen hartanah ke dalam satu bakul kredit telah memesongkan kos modal dan secara langsung menjejaskan akses orang ramai kepada perumahan.

Perumahan sosial atau perumahan mampu milik yang memenuhi keperluan perumahan sebenar tidak dapat menahan kadar faedah dan had kredit yang sama seperti hartanah spekulatif atau resort mewah. “Dasar kredit yang seragam bukan sahaja mewujudkan ketidakseimbangan dalam kos modal tetapi akhirnya menambah secara langsung kepada harga jualan, menjadikan impian pemilikan rumah semakin sukar dicapai,” kongsi Encik Hieu selanjutnya. Berkongsi pandangan yang sama, Encik Chau juga berhujah bahawa hartanah harus dikategorikan untuk menyediakan kredit yang sesuai dan bukannya menyamakan semua segmen sebagai berisiko. Perumahan sosial mempunyai tahap keselamatan sehingga 99%, manakala perumahan mampu milik dan hartanah perindustrian juga tergolong dalam kumpulan berisiko rendah.

Pada masa ini, Bank Negara Vietnam sedang mengkaji semula cadangan berkaitan klasifikasi hartanah untuk membangunkan mekanisme kredit yang lebih sesuai pada masa hadapan. Semasa mesyuarat dengan Bank Negara Vietnam pada akhir April 2026, Perdana Menteri Le Minh Hung meminta sektor perbankan untuk menyelidik dan mengklasifikasikan setiap jenis hartanah bagi mengenakan had kredit yang sesuai, di samping menggalakkan pembangunan perumahan sosial dan zon perindustrian.

Ramai pemimpin bank komersial juga menekankan elemen "selektif" dalam pinjaman hartanah. Pengerusi VPBank, Ngo Chi Dung, menyatakan bahawa perkara penting bukanlah sama ada untuk melabur dalam hartanah atau tidak, tetapi untuk memilih segmen yang betul. VPBank mengutamakan modal untuk projek perumahan yang memenuhi keperluan sebenar, terutamanya perumahan sosial dan segmen pertengahan, sambil mengehadkan pembiayaan untuk projek resort atau segmen spekulatif mewah.

Pengerusi Techcombank, Ho Hung Anh, juga menyatakan bahawa bank itu hanya memilih untuk membiayai projek dengan kecairan yang baik, dokumentasi undang-undang yang lengkap, dan pelanggan yang mempunyai kapasiti kewangan yang jelas. Sementara itu, Pengerusi SHB, Do Quang Hien, menekankan bahawa modal SHB kini tertumpu pada projek infrastruktur, perumahan sosial, perumahan untuk golongan muda dan hartanah perindustrian – segmen yang dianggap mempunyai permintaan sebenar dan kapasiti penyerapan yang baik.

Kredit bank dilihat sebagai "tonggak" penting bagi pasaran hartanah. Walau bagaimanapun, ramai yang berpendapat bahawa pergantungan berlebihan pada pinjaman bank menjadikan pasaran terdedah kepada turun naik kadar faedah dan dasar monetari.

Kredit bank dilihat sebagai "tonggak" penting bagi pasaran hartanah. Walau bagaimanapun, ramai yang berpendapat bahawa pergantungan berlebihan terhadap pinjaman bank menjadikan pasaran terdedah kepada turun naik kadar faedah dan dasar monetari. Dr. Can Van Luc, Ketua Ekonomi BIDV, mencadangkan bahawa dalam jangka masa panjang, adalah perlu untuk membangunkan saluran mobilisasi modal lain seperti bon korporat, amanah pelaburan hartanah (REIT), dan dana perumahan untuk mengurangkan tekanan ke atas sistem perbankan.

Cabaran semasa untuk pasaran hartanah bukan sekadar melonggarkan kredit, tetapi yang lebih penting, memperuntukkan modal secara selektif, mengutamakan segmen yang memenuhi keperluan sebenar, di samping menggalakkan pembaharuan institusi dan menyelesaikan isu perundangan yang menghalang projek. Malah, menurut statistik HoREA, masih terdapat kira-kira 4,500 projek di seluruh negara yang menghadapi halangan perundangan, "membekukan" lebih 2.5 trilion VND dalam modal pelaburan.

Menurut akhbar Nhan Dan

Sumber: https://baoangiang.com.vn/phan-luong-von-cho-bat-dong-san-a487337.html