Mengetatkan pembahagian dan penjualan tanah

DNVN - Menurut pakar undang-undang hartanah, Pham Thanh Tuan, peraturan baharu Undang-undang Perumahan dan Undang-undang Perniagaan Harta Tanah (pindaan) telah "mengketatkan" pecah bahagian dan penjualan tanah oleh perniagaan hartanah.

Undang-undang Perumahan dan Undang-undang Perniagaan Hartanah 2023 dijangka berkuat kuasa mulai 1 Ogos. Pakar undang-undang hartanah Pham Thanh Tuan mengulas bahawa kedua-dua undang-undang baharu ini telah "mengetatkan" "pembahagian dan penjualan tanah" oleh perusahaan hartanah dari dua perspektif. Iaitu, menyempitkan skop kawasan projek yang boleh dibahagikan kepada plot dan dijual, dan menentukan prosedur yang mesti dipatuhi oleh perusahaan.

Khususnya, bagi skop wilayah, projek di wad, daerah, bandar khas, jenis I, jenis II dan jenis III kawasan bandar atau projek (tanpa mengira wilayah) yang memilih pelabur dengan melelong hak guna tanah untuk melabur dalam projek pembinaan perumahan mengikut Undang-undang Tanah, pelabur tidak akan dibenarkan menjalankan perniagaan hartanah dengan membahagikan lot dan menjual tanah.

Perusahaan yang melaksanakan projek dengan membahagikan plot dan menjual tanah kepada spekulator telah menyebabkan banyak demam tanah berlaku.

Menurut Kementerian Pembinaan , sehingga Disember 2023, Vietnam mempunyai 902 kawasan bandar. Daripada jumlah tersebut, terdapat 2 kawasan bandar khas, 22 kawasan bandar jenis I (termasuk 3 kawasan bandar jenis I secara langsung di bawah Kerajaan Pusat), 36 kawasan bandar jenis II, 45 kawasan bandar jenis III, 95 kawasan bandar jenis IV dan 702 kawasan bandar jenis V.

“Projek di 105 bandar dan pekan yang merupakan kawasan bandar jenis III atau lebih tinggi tidak dibenarkan menjalankan perniagaan hartanah dalam bentuk membahagi lot dan menjual tanah, justeru kawasan perniagaan dibenarkan membahagi lot dan menjual tanah amat berkurangan.

Dalam erti kata lain, di kawasan bandar jenis III dan ke atas, pelabur mesti membina rumah untuk dijual, bukan lagi "membahagikan" tanah kepada cebisan kecil untuk dijual seperti dahulu," ulas Tuan Tuan.

Mengenai prosedur yang perlu dipatuhi oleh perniagaan, Tuan Tuan berkata bahawa undang-undang baru menetapkan bahawa untuk memindahkan hak guna tanah dalam bentuk pecah bahagi, perniagaan perlu memenuhi kedua-dua syarat "perlu" dan "cukup".

Syarat yang perlu ialah mempunyai dokumen daripada Jawatankuasa Rakyat wilayah yang membenarkan perusahaan memindahkan hak guna tanah dalam projek dengan membahagikan plot dan menjual plot. Syarat "cukup" ialah pelabur mesti menjalankan prosedur permohonan permit daripada Jabatan Pembinaan, sama seperti kes menandatangani kontrak untuk membeli dan menjual perumahan masa depan.

Peraturan baharu itu membantu penerima pindahan tanah yang dipecah bahagi daripada pelabur mempunyai asas untuk menentukan dengan jelas masa pelabur dibenarkan menandatangani kontrak jual beli. Penentuan ini adalah berdasarkan sama ada pelabur telah menerima dokumen daripada Jabatan Pembinaan atau tidak.

"Peraturan baharu untuk mengetatkan pecah bahagian adalah munasabah. Perusahaan menjalankan projek dengan membahagikan plot dan menjual tanah kepada beberapa individu dalam bentuk spekulasi, jual beli, sehingga membawa kepada banyak demam tanah. Kemuncaknya pada awal 2021 berlaku serentak dari Utara ke Selatan, menyebabkan pembaziran aset sosial.

Sementara itu, undang-undang semasa tidak memerlukan pembinaan untuk digunakan untuk pembeli tanah yang dipecah bahagi,” kata Encik Tuan.

Juga menurut Tuan Tuan, salah satu peruntukan yang sangat perlu diberi perhatian yang ditetapkan dalam Undang-undang Perniagaan Harta Tanah (pindaan) ialah keperluan bahawa penerima pindahan hak guna tanah: "mesti membina perumahan untuk memastikan kemajuan, mengikut reka bentuk yang diluluskan dan perancangan terperinci, permit pembinaan dalam kes-kes di mana permit pembinaan mesti diberikan dan mengikut perjanjian dalam kontrak untuk memindahkan hak guna tanah projek" (Artikel hak guna tanah yang ditandatangani dengan hak guna tanah) 34).

Ini adalah asas penting untuk bukan sahaja pelabur tetapi juga pihak berkuasa yang berwibawa untuk menyelia pembinaan rumah oleh pembeli. Elakkan situasi membeli tanah dan membiarkannya terbiar atau untuk spekulasi peribadi.

Hoai Anh

Sumber: https://doanhnghiepvn.vn/kinh-te/bat-dong-san/siet-chat-phan-lo-ban-nen/20240616084210260