Memperketatkan kawalan ke atas pecahan dan penjualan tanah.

Menurut pakar undang-undang hartanah Pham Thanh Tuan, peraturan baharu Undang-undang Perumahan dan Undang-undang Perniagaan Hartanah (pindaan) telah "mengetatkan" pembahagian dan penjualan plot tanah oleh perniagaan hartanah.

Undang-undang Perumahan dan Undang-undang Perniagaan Hartanah 2023 dijangka berkuat kuasa mulai 1 Ogos. Pakar undang-undang hartanah Pham Thanh Tuan mengulas bahawa kedua-dua undang-undang baharu ini telah "mengetatkan" aktiviti "pemecahan dan penjualan tanah" perniagaan hartanah dari dua perspektif: menyempitkan skop kawasan projek di mana pecahan dan penjualan tanah dibenarkan, dan menyatakan prosedur yang mesti dipatuhi oleh perniagaan.

Khususnya, dalam skop wilayah, projek di wad, daerah, dan bandar di kawasan bandar khas, jenis I, jenis II, dan jenis III, atau projek (tanpa mengira wilayah) di mana pelabur dipilih melalui lelongan hak guna tanah untuk projek pembinaan perumahan di bawah Undang-undang Tanah, pelabur tidak dibenarkan terlibat dalam perniagaan hartanah dalam bentuk pembahagian dan penjualan plot tanah.

Perniagaan yang menjalankan projek dengan membahagikan tanah dan menjual plot kepada spekulator individu telah menyebabkan banyak lonjakan harga tanah.

Menurut Kementerian Pembinaan , sehingga Disember 2023, Vietnam mempunyai 902 kawasan bandar. Ini termasuk 2 kawasan bandar kelas khas, 22 kawasan bandar Kelas I (termasuk 3 kawasan bandar Kelas I yang berada terus di bawah kerajaan pusat), 36 kawasan bandar Kelas II, 45 kawasan bandar Kelas III, 95 kawasan bandar Kelas IV, dan 702 kawasan bandar Kelas V.

"Projek-projek di 105 bandar dan pekan yang diklasifikasikan sebagai jenis III atau lebih tinggi tidak dibenarkan terlibat dalam perniagaan hartanah dalam bentuk pembahagian tanah dan penjualan plot. Oleh itu, skop kawasan di mana perniagaan dibenarkan untuk membahagi dan menjual plot tanah telah dikurangkan dengan ketara."

Dalam erti kata lain, di kawasan bandar jenis III dan ke atas, pemaju mesti membina rumah untuk dijual, dan tidak lagi boleh membahagikan tanah kepada plot yang lebih kecil untuk dijual seperti sebelum ini," ulas Encik Tuan.

Berkenaan prosedur yang mesti dipatuhi oleh perniagaan, Encik Tuan berkata bahawa undang-undang baharu menetapkan bahawa, untuk memindahkan hak penggunaan tanah melalui pecah tanah, perniagaan perlu memenuhi kedua-dua syarat "perlu" dan "mencukupi".

Syarat yang perlu diambil ialah Jawatankuasa Rakyat wilayah mesti mengeluarkan dokumen yang membenarkan perusahaan memindahkan hak penggunaan tanah di tapak projek melalui kaedah pembahagian dan penjualan plot. Syarat yang "memadai" ialah pelabur mesti melalui prosedur permohonan permit daripada Jabatan Pembinaan, sama seperti kes menandatangani kontrak untuk penjualan unit perumahan yang sedang dibina.

Peraturan baharu ini menyediakan asas kepada mereka yang menerima plot tanah daripada pemaju untuk menentukan dengan jelas bila pemaju dibenarkan menandatangani kontrak jualan. Penentuan ini dibuat dengan menyemak sama ada pemaju telah menerima dokumen daripada Jabatan Pembinaan.

"Peraturan baharu yang mengetatkan pembahagian tanah adalah munasabah. Perniagaan yang melaksanakan projek dengan membahagikan tanah dan menjual plot kepada individu untuk tujuan spekulatif, membeli dan menjual berulang kali, telah menyebabkan banyak lonjakan harga tanah. Kemuncaknya berlaku serentak dari Utara ke Selatan pada awal tahun 2021, menyebabkan pembaziran sumber sosial."

Sementara itu, undang-undang semasa masih belum mempunyai sebarang keperluan yang mengikat bagi pembeli tanah yang telah dibahagikan untuk membina dan menggunakan tanah tersebut,” kata Encik Tuan.

Menurut Encik Tuan, salah satu peraturan yang sangat penting yang ditetapkan dalam Undang-Undang Perniagaan Hartanah yang dipinda adalah syarat bahawa penerima hak guna tanah: "mesti membina perumahan mengikut reka bentuk yang diluluskan, perancangan terperinci, permit pembinaan (dalam kes di mana permit pembinaan diperlukan), dan mengikut perjanjian dalam kontrak pemindahan hak guna tanah untuk tanah dengan infrastruktur teknikal dalam projek hartanah yang ditandatangani" (Fasal 2, Perkara 34).

Ini merupakan asas penting bukan sahaja untuk pemaju tetapi juga pihak berkuasa yang berwibawa untuk menyelia pembinaan perumahan untuk pembeli. Ia menghalang situasi di mana tanah dibeli dan kemudian dibiarkan kosong, yang membawa kepada pembaziran, atau digunakan untuk spekulasi peribadi.

Hoai Anh

Sumber: https://doanhnghiepvn.vn/kinh-te/bat-dong-san/siet-chat-phan-lo-ban-nen/20240616084210260