Dự án “đất kim cương” và cuộc đối trừ công nợ chưa từng có
Công ty cổ phần Quan hệ Quốc tế - Đầu tư sản xuất (Công ty CIRI) tiền thân là doanh nghiệp nhà nước thuộc Bộ Giao thông Vận tải, được cổ phần hóa năm 2005. Cũng năm 2005, Công ty trúng đấu giá Dự án Lô C/D13 diện tích 7.236m2, xây khu nhà ở cao tầng theo quy hoạch chi tiết Khu Đô thị mới Cầu Giấy (Hà Nội).
Thời điểm năm 2005, quận Cầu Giấy mới thành lập, khu đất dự án còn hoang vu, nhưng một thời gian sau đã trở nên đắc địa, 4 mặt đều giáp các tuyến phố.
Trước khi trúng đấu giá, Công ty CIRI có ký hợp đồng tín dụng vay 500.000 USD của Ngân hàng Bắc Á. Tài sản cầm cố thế chấp đảm bảo cho khoản vay là Khách sạn Đại An tại 38 Quảng An, Tây Hồ và 975 m2 nhà đất tại Sóc Sơn, TP. Hà Nội (Số tờ bản đồ 4, số thửa 229), tổng giá trị do Ngân hàng Bắc Á định giá là hơn hai lần giá trị khế ước nhận nợ 500.000 USD.
Khi thanh khoản, thay vì phát mãi tài sản đảm bảo theo đề nghị của CIRI, lãnh đạo Ngân hàng Bắc Á lại đưa ra phương án dùng Công ty cổ phần Dịch vụ - Thương mại Vạn Niên (Công ty Vạn Niên) mua Lô đất C/D13 để đối trừ công nợ giữa CIRI và Bắc Á là 12 tỉ đồng (cho Khế ước nhận nợ 500.000 USD). Ngày 10/11/2006, Công ty CIRI đã ký Hợp đồng số 458/HĐCNQSDĐ cam kết chuyển nhượng quyền sử dụng đất Dự án Lô C/D13 Cầu Giấy (Hợp đồng 458) cho Công ty Vạn Niên. Giá trị Hợp đồng là 89 tỉ đồng; Giai đoạn 1, Vạn Niên đã trả CIRI 65 tỉ đồng. Giai đoạn 2, sau khi có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (CNQSDĐ) và chuyển nhượng dự án cho Công ty Vạn Niên thì Ngân hàng Bắc Á tất toán khoản vay 500.000 USD và lãi là 250.000 USD (tổng cả gốc và lãi tương đương 12 tỉ đồng) đồng thời hoàn trả lại 2 tài sản thế chấp cho Công ty CIRI.
Lô đất C/D13, Dự án xây khu nhà ở cao tầng, Khu Đô thị mới Cầu Giấy (Hà Nội) sau 20 năm vẫn chưa thể thực hiện.
Theo Hợp đồng 458, trong thời hạn 5 ngày, kể từ ngày Công ty CIRI được cấp Giấy CNQSDĐ, hai bên sẽ ký hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ Lô C/D13.
Tuy nhiên, ngày 20/11/2007, Công ty Vạn Niên lại khởi kiện ra TAND quận Đống Đa với lý do Công ty CIRI “bội tín”, không thực hiện chuyển nhượng QSDĐ, mặc dù phải 3 tháng sau, đến ngày 18/2/2008, Công ty CIRI mới nhận được Giấy CNQSDĐ Lô C/D13.
Công ty Vạn Niên đã dùng phương pháp tố tụng để buộc Công ty CIRI phải thực hiện Hợp đồng 458 có dấu hiệu trái pháp luật, dẫn đến một hành trình kiện tụng 15 năm với nhiều sự can thiệp còn lưu vết khá rõ qua 8 phiên tòa, 11 bản án, quyết định của các cơ quan pháp luật.
Án sơ thẩm đầu tiên: Xử vượt thẩm quyền và yêu cầu khởi kiện
Tại Bản án sơ thẩm 03/2008/KDTM-ST (Bản án sơ thẩm 03), ngày 13,18/3/2008, TAND quận Đống Đa đã xử: Buộc Công ty CIRI thực hiện đúng Hợp đồng 458 cam kết chuyển nhượng; giao Công ty Vạn Niên diện tích Lô C/D13 Cầu Giấy và giao Giấy CNQSDĐ cho Công ty Vạn Niên; Công ty Vạn Niên được sử dụng diện tích Lô C/D13 và hoàn tất thủ tục theo quy định của pháp luật, có trách nhiệm thanh toán cho Công ty CIRI số tiền chưa thanh toán theo Hợp đồng 458.
Nội dung tuyên xử trên đã biến việc hai bên cam kết chuyển nhượng QSDĐ thành thực hiện chuyển nhượng QSDĐ, vượt cả yêu cầu của Công ty Vạn Niên.
Hai tháng sau, Bản án sơ thẩm 03 có hiệu lực bởi TAND TP. Hà Nội đã ra Quyết định số 10/2008/QĐ-PT ngày 19/5/2008 (Quyết định số 10) đình chỉ xét xử phúc thẩm kháng cáo của Công ty CIRI do “lỗi vắng mặt” của Công ty này.
Nhận thấy sai lầm của 2 cấp xét xử, ngày 29/11/2008, Chánh án TANDTC đã ra Kháng nghị số 13/2008/KDTM-KN-KT (Kháng nghị số 13) và quyết định: Giao Tòa Kinh tế TANDTC xét xử giám đốc thẩm theo hướng hủy Quyết định số 10 của TAND TP. Hà Nội; giao hồ sơ vụ án cho TAND TP. Hà Nội xét xử phúc thẩm.
Ngày 22/4/2009, Tòa Kinh tế TANDTC ra Quyết định giám đốc thẩm số 10/2009/KDTM-GDT (Quyết định giám đốc thẩm số 10) hủy Quyết định đình chỉ xét xử phúc thẩm của TANDTP. Hà Nội. Quyết định Giám đốc thẩm số 10 nhận định: Hợp đồng 458 là giao dịch dân sự có điều kiện, chưa phải là hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ như nhận định của Bản án sơ thẩm 03; nội dung phán quyết của Bản án sơ thẩm 03 “là không đúng pháp luật, vượt quá yêu cầu khởi kiện của đương sự và thẩm quyền của Tòa án; không đúng nội dung cam kết trong hợp đồng”.
Kháng nghị đầu tiên của VKSNDTC: Không có cơ sở để chấp nhận
Ngày 16/6/2009, Viện trưởng VKSNDTC đã ra Kháng nghị số 18/QĐ-KNGĐT-V12 (Kháng nghị số 18) đề nghị Hội đồng Thẩm phán (HĐTP) TANDTC xét xử giám đốc thẩm theo hướng hủy Quyết định giám đốc thẩm số 10.
Tháng 9/2021, Kháng nghị tái thẩm số 09/QĐKNTT-KDTM của Viện trưởng VKSNDTC từng thu hút sự quan tâm của báo chí trước khi HĐTP TANDTC giải quyết theo thủ tục tái thẩm.
Ngày 18/12/2009, tại Quyết định giám đốc thẩm số 14/2009/KDTM-GDT (Quyết định Giám đốc thẩm số 14), HĐTP TANDTC đã không chấp nhận các căn cứ của Kháng nghị số 18 với lập luận: “Tòa án cấp phúc thẩm đã không xác minh để xem xét các điều kiện xin hoãn của Công ty CIRI, cũng không có văn bản thể hiện không chấp nhận yêu cầu chuyển ngày xét xử của Công ty CIRI, nhưng vẫn đưa vụ án ra xét xử là không đúng pháp luật, để từ đó, ra quyết định đình chỉ xét xử phúc thẩm làm mất quyền kháng cáo của Công ty CIRI. Mặt khác, tại Quyết định số 10, TANDTP. Hà Nội đã quyết định đình chỉ xét xử phúc thẩm vụ án tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ giữa Công ty Vạn Niên và Công ty CIRI là không đúng. Vì “Hợp đồng cam kết chuyển nhượng QSDĐ” số 458 không phải là hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ, mà chỉ là giao dịch dân sự có điều kiện, nhưng có nội dung trái pháp luật vì đã vi phạm Điều 62 Luật Đất đai quy định về điều kiện để đất tham gia thị trường bất động sản (BĐS), điểm e khoản 2 Điều 7 Luật Kinh doanh BĐS quy định về điều kiện đối với BĐS đưa vào kinh doanh, điểm a khoản 8 Điều 2 Nghị định số 17/2006/NĐ-CP ngày 27/1/2006 quy định về việc chuyển nhượng QSDĐ của các dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc cho thuê và Điều 5 Quyết định số 3206/QĐ-UBND ngày 15/8/2007 của UBND TP. Hà Nội về việc thu hồi 7.220,9m2 đất tại lô C/D13 Khu đô thị mới Cầu Giấy, giao cho Công ty CIRI xây dựng nhà ở chung cư (căn cứ vào các quy định trên thì Công ty CIRI không được phép chuyển nhượng lô đất đã được UBND TP. Hà Nội giao để thực hiện dự án đầu tư là xây dựng nhà chung cư khi chưa hoàn thành việc đầu tư xây dựng đồng bộ hạ tầng theo dự án được xét duyệt hoặc theo dự án thành phần của dự án đầu tư được xét duyệt), xâm phạm đến lợi ích của Nhà nước nên vô hiệu ngay từ khi giao kết. Tòa án các cấp phải xem xét giải quyết đối với hợp đồng vô hiệu và giải quyết hậu quả của hợp đồng vô hiệu theo quy định của Bộ luật Dân sự thì mới bảo đảm đúng theo quy định của pháp luật”.
Ngày 11/3/2010, Bản án phúc thẩm số 04/2010/KDTM-PT (Bản án phúc thẩm 04) của TANDTP. Hà Nội đã xử: Hủy bản án sơ thẩm 03 của TAND quận Đống Đa; Giữ hồ sơ vụ án để Tòa kinh tế TAND TP. Hà Nội giải quyết. Cấp phúc thẩm nhận định: Cấp sơ thẩm đã xét xử không đúng pháp luật, vượt quá yêu cầu khởi kiện của đương sự và vượt thẩm quyền của Tòa án, vi phạm quy định tại khoản 1 Điều 5 Bộ luật Tố tụng dân sự.
Như vậy, sau 3 năm, vụ án lại quay trở lại vạch xuất phát và phải thêm 2 năm nữa mới có bản án phúc thẩm có hiệu lực. Bản án sơ thẩm số 12/2011/KDTM-ST ngày 28/1/2011 của TAND TP. Hà Nội và Bản án phúc thẩm số 253/2011/KDTM-PT (Bản án 253) của Tòa phúc thẩm TANDTC tại Hà Nội đều tuyên: Hợp đồng 458 vô hiệu toàn bộ.
Cần nói thêm, Hợp đồng 458 vô hiệu ngay từ khi giao kết vì vi phạm điều cấm của luật đã được HĐTP TANDTC nhận định và kết luận tại Quyết định giám đốc thẩm số 14 ngày 18/12/2009 đang có hiệu lực pháp luật nên thuộc “tình tiết không phải chứng minh” theo quy định tại Điều 92 Bộ luật Tố tụng dân sự.
“Điểm nghẽn” từ Kháng nghị lần 2 của VKSNDTC
Bản án số 253 có hiệu lực nhưng Công ty Vạn Niên không thi hành án, vẫn chiếm giữ lô đất C/D13 và không cung cấp tài khoản để Công ty CIRI chuyển trả tiền, đồng thời làm đơn đề nghị giám đốc thẩm. TANDTC đã có Thông báo ngày 21/12/2014 trả lời Công ty Vạn Niên là không có cơ sở để kháng nghị giám đốc thẩm. Dù thế, phải đợi đến 8 năm sau khi Bản án 253 có hiệu lực, vào ngày 27/11/2019, Cơ quan Thi hành án mới tổ chức cưỡng chế được. Đến lúc này, theo hướng dẫn của Cơ quan Thi hành án, CIRI mới chuyển trả được hơn 89 đồng cho Vạn Niên, nhưng vào tài khoản của cơ quan Thi hành án.
Liên tiếp các ngày 9, 15 và 22/7/2024, Công ty CIRI đã gửi 3 công văn tới Ngân hàng Bắc Á đề nghị xác nhận dư nợ khoản vay 500.000 USD; hiện trạng và định giá 2 tài sản đảm bảo khoản vay nhưng không được trả lời.
Công ty Vạn Niên không nhận tiền, vẫn tiếp tục làm đơn đề nghị tái thẩm gửi VKSNDTC, TANDTC và Ban Nội chính TƯ. Ngày 22/9/2020, TANDTC lại có Thông báo thứ 2 trả lời Vạn Niên là không có cơ sở tái thẩm.
Tuy nhiên, ngày 05/5/2021, Ban Nội chính Trung ương (Ban Nội chính) có Công văn số 278-CV/BNCTƯ đề nghị VKSNDTC kháng nghị tái thẩm Bản án 253 bởi căn cứ “trái pháp luật” và “tình tiết mới” như sau:
1. Tuyên Hợp đồng 458 vô hiệu là không đúng pháp luật, là nhầm lẫn giữa hợp đồng dân sự có điều kiện với hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ; Nếu thừa nhận Hợp đồng 458 vô hiệu thì HĐXX cần kiến nghị UBND TP. Hà Nội xem xét tư cách Công ty CIRI khi tham gia đấu giá vì không đủ năng lực tài chính nên phải hủy kết quả đấu giá để thu hồi tài sản cho nhà nước;
2. “Hiện nay, Công ty Vạn niên đã thu thập thêm nhiều tài liệu mới có thể làm thay đổi cơ bản nội dung của bản án, nhất là liên quan việc chuyển nhượng Lô đất A/D18 giữa Công ty CIRI và Quỹ hỗ trợ phát triển có cùng tính chất, đặc điểm giống với Lô đất C/D13 mà Công ty CIRI cam kết chuyển nhượng cho Công ty Vạn Niên, nhưng một bên thì được chuyển nhượng hợp pháp, một bên thì bị tuyên hợp đồng cam kết vô hiệu, gây thiệt hại lớn cho Công ty Vạn Niên”. Nội dung trích nguyên văn trên đây được in đậm trong công văn của Ban Nội chính.
Ba tháng sau, ngày 12/08/2021, VKSNDTC đã ra Kháng nghị số 09/QĐKNTT-VKS-KDTM (Kháng nghị tái thẩm 09), nội dung cơ bản thống nhất với Công văn Ban Nội chính, cho rằng có 2 căn cứ để kháng nghị tái thẩm là xuất hiện “tình tiết mới” và “bản án nhận định và kết luận trái pháp luật”.
“Điểm nghẽn” có tên “tình tiết mới” và “tình tiết không phải chứng minh”
Ngày 06/7/2022, HĐTP TANDTC đã ra Quyết định tái thẩm số 08/2022/KDTM-TT (Quyết định tái thẩm 08) xử bác toàn bộ Kháng nghị tái thẩm 09.
Về căn cứ “trái pháp luật”, HĐTP nhận định: “Hợp đồng 458 vô hiệu ngay từ khi giao kết vì vi phạm điều cấm của luật đã được HĐTP TANDTC nhận định và kết luận tại Quyết định giám đốc thẩm đang có hiệu lực pháp luật nên thuộc tình tiết không phải chứng minh theo quy định tại Điều 92 Bộ luật Tố tụng dân sự. Bản án sơ thẩm và phúc thẩm tuyên Hợp đồng 458 vô hiệu là có cơ sở. Do đó căn cứ kháng nghị Bản án 253 đã nhận định và kết luận trái pháp luật là không có cơ sở”.
Về nội dung: Nếu Hợp đồng 458 vô hiệu thì không thể công nhận Công ty CIRI trúng đấu giá, mà phải hủy kết quả trúng đấu giá, hủy Giấy CNQSDĐ, thu hồi lô đất để đấu giá lại. Quyết định tái thẩm nhận định: “Quan hệ giữa UBND TP. Hà Nội giao đất cho Công ty CIRI có thu tiền SDĐ thông qua bán đấu giá là quan hệ giữa Nhà nước và Chủ đầu tư, còn quan hệ giữa Công ty CIRI và Công ty Vạn Niên theo Hợp đồng 458 là quan hệ thuộc lĩnh vực kinh doanh BĐS. Đây là 2 quan hệ khác nhau, độc lập với nhau; Hợp đồng 458 vô hiệu không làm ảnh hưởng tới việc mua bán đấu giá Lô đất C/D13 giữa UBND TP. Hà Nội với Công ty CIRI”. Do đó, nội dung kháng nghị không có cơ sở.
Về căn cứ “tình tiết mới”, Quyết định tái thẩm 08 nêu: “Thấy rằng đây không phải là tình tiết mới được phát hiện vì đã được Tòa án cấp phúc thẩm xem xét nhận định. Mặt khác, việc chuyển nhượng Lô đất A/D18 không liên quan và không ảnh hưởng đến hợp đồng cam kết chuyển nhượng Lô đất C/D13 vì đây là 2 giao dịch độc lập với nhau, Lô đất A/D18 không bị tranh chấp. Cho nên, nội dung kháng nghị này của Viện trưởng VKSNDTC là không có căn cứ. Quyết định kháng nghị tái thẩm của Viện trưởng VKSNDTC đã không đưa ra được tình tiết mới được phát hiện làm căn cứ để kháng nghị theo thủ tục tái thẩm theo quy định tại Điều 352 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015”.
Đáng ngạc nhiên là 10 năm trước, “tình tiết mới” về Lô đất A/D18 đã được chính Công ty Vạn Niên đã đưa ra trước tòa và đã được xem xét. Cụ thể, Bản án 253 ngày 21/12/2011 đã nhận định: “Việc Công ty Vạn Niên đặt vấn đề vì sao Lô đất A/D18 thuộc Khu đô thị mới Cầu Giấy cũng có các đặc điểm pháp lý tương tự như Lô đất C/D13, nhưng Công ty CIRI đã ký hợp đồng chuyển nhượng xong quyền SDĐ cho tổ chức kinh tế khác mà không bị coi là vô hiệu. Đây là một quan hệ pháp luật độc lập, việc xem xét về tính pháp lý đối với quan hệ pháp luật nói trên sẽ được giải quyết bởi cơ quan nhà nước có thẩm quyền khi có tranh chấp hay yêu cầu”.
Từ nhận định trên, HĐTP TANDTC đã xét xử: Không chấp nhận kháng nghị tái thẩm của Viện trưởng VKSNDTC; Giữ nguyên Bản án 253.
Với Quyết định tái thẩm 08, hành trình tố tụng 15 năm trước tòa đã kết thúc. Nhưng một hành trình khác lại xuất hiện và níu bước thực hiện dự án của Công ty CIRI. Đó là hành trình thanh tra việc chấp hành pháp luật bán đấu giá Lô đất C/D13 cách đây 20 năm.
PV
Nguồn:https://lsvn.vn/bai-1-15-nam-dao-tung-dinh-vi-nhung-diem-nghen-a165703.html
![[Ảnh] Tổng Bí thư Tô Lâm thăm Dự án Cảng Hàng không quốc tế Long Thành](https://vphoto.vietnam.vn/thumb/1200x675/vietnam/resource/IMAGE/2025/11/13/1763008564398_vna-potal-tong-bi-thu-to-lam-tham-du-an-cang-hang-khong-quoc-te-long-thanh-8404600-1261-jpg.webp)
![Bước chuyển OCOP Đồng Nai: [Bài 3] Gắn du lịch với tiêu thụ sản phẩm OCOP](https://vphoto.vietnam.vn/thumb/402x226/vietnam/resource/IMAGE/2025/11/10/1762739199309_1324-2740-7_n-162543_981.jpeg)
Bình luận (0)