7 opmerkelijke nieuwe punten in de herziene Grondwet

De vastgoedsector is een bijzondere en zeer gevoelige sector, die direct en onmiddellijk wordt getroffen door veranderingen in wetgeving en beleid inzake onroerend goed.

Volgens advocaat Nguyen Thanh Ha van de Orde van Advocaten in Hanoi bevat de herziene Grondwet veel bepalingen die zijn aangepast om de belangen van de bevolking maximaal te beschermen.

Hieronder staan enkele opvallende nieuwe punten tussen de herziene Grondwet en de Grondwet van 2013 die hij heeft beoordeeld.

Innovatie in regelgeving op het gebied van ruimtelijke ordening en ruimtelijke ordening

De herziene Grondwet heeft de regelgeving over ruimtelijke ordening en plannen aangevuld met het oog op innovatie van het proces, de inhoud en de methoden voor het maken van ruimtelijke ordening en plannen.

Daartoe behoort het vergroten van de openbaarheid, transparantie en publieke participatie in de ruimtelijke ordening door het organiseren van consultaties en het aanvullen en perfectioneren van regelgeving over de implementatie van grondgebruikersrechten in plangebieden.

Als het bestemmingsplan is aangekondigd, maar er geen jaarlijks bestemmingsplan op districtsniveau is, kunnen grondgebruikers de grond blijven gebruiken en hun rechten uitoefenen. Gemeenten zijn gedecentraliseerd in het bepalen van de planningsdoelen, zodat gemeenten hun sociaal- economische positie proactief kunnen ontwikkelen.

Innovaties in de regelgeving voor ruimtelijke ordening en landgebruik zullen de basis vormen voor het gebruik van land als input voor het sociaaleconomische ontwikkelingsproces. De effectiviteit en efficiëntie van landbeheer en -gebruik zullen worden verbeterd, wat de drijvende kracht zal vormen om ons land te transformeren tot een ontwikkeld land met een hoog inkomen, als beleid van de Partij en de Staat.

Specifieke regelgeving inzake landontginning voor sociaal-economische ontwikkeling

Wat betreft landterugwinning, compensatie en hervestigingsondersteuning, heeft de gewijzigde Grondwet specifieke regels opgesteld voor gevallen waarin de staat land terugwint voor sociaaleconomische ontwikkeling in het nationale en publieke belang.

Deze gevallen moeten projecten zijn (1) voor de bouw van openbare werken; (2) de bouw van hoofdkantoren van staatsagentschappen en openbare werken; (3) andere gevallen, waaronder veel groepen criteria zoals: huisvesting, productiegebieden, ontwikkeling van grondfondsen, mineralen, ondergrondse werken en gevallen waarin de staat land terugwint voor veiling en biedingen om de begrotingsinkomsten te verhogen.

Bovendien legt de wet de volgorde en de procedures voor landonteigening voor sociaal-economische ontwikkeling in het nationale en publieke belang specifiek vast met veel nieuwe punten, waardoor democratie, objectiviteit, eerlijkheid, openbaarheid, transparantie, tijdigheid en naleving van de wet worden gewaarborgd.

7 điểm mới đáng lưu ý trong Luật Đất đai sửa đổi - 1 — Appartementengebouw in het Linh Dam-gebied (Foto: Tran Khang).

Dit is ook in het algemeen belang van de gemeenschap en voor de duurzame, beschaafde en moderne ontwikkeling van de gemeenschap en de regio, waarbij aandacht wordt besteed aan onderwerpen van sociaal beleid en onderwerpen die direct verband houden met de landbouwproductie .

Daarnaast zijn er stappen nodig om compensatie, ondersteuning, hervestiging en landterugwinning te implementeren. Op die manier wordt het principe van participatie van de bevolking in alle fasen gewaarborgd. Zo wordt gewaarborgd dat mensen van wie het land wordt teruggewonnen, worden gecompenseerd en hervestigd voordat het land zelf wordt teruggewonnen.

Grondverwerving voor de ontwikkeling van commerciële woningbouwprojecten

De terugwinning van grond voor de ontwikkeling van commerciële woningbouwprojecten is een van de gevallen van terugwinning van grond die zijn vastgelegd in clausule 27, artikel 79 van de gewijzigde Grondwet inzake de terugwinning van grond voor sociaal-economische ontwikkeling ten behoeve van nationale en publieke belangen.

De wet bepaalt dat de staat grond kan terugvorderen om commerciële woningbouwprojecten, gemengde woningbouwprojecten en commerciële en dienstverlenende projecten te realiseren, maar alleen in het geval van "investeringsprojecten in de bouw van stedelijke gebieden".

De wet verduidelijkt ook de aard van stedelijke projecten die vatbaar zijn voor herziening met het oog op intrekking, namelijk als "investeringsprojecten voor de bouw van stedelijke gebieden met gemengde functies, synchrone technische infrastructuursystemen, sociale infrastructuur met huisvesting overeenkomstig de bepalingen van de wet op de bouw".

Bij het uitvoeren van landontginning in de gevallen zoals gespecificeerd in artikel 79, moeten de gronden en voorwaarden zoals gespecificeerd in artikel 80 "Grondslagen en voorwaarden voor landontginning ten behoeve van de nationale verdediging en veiligheid; sociaal-economische ontwikkeling ten behoeve van nationale en publieke belangen" worden nageleefd.

De bovenstaande ontwerpvoorschriften zijn overgenomen uit de bepalingen van de Grondwet van 2013 en zorgen voor strikte regels inzake voorwaarden en criteria voor landwinning voor de uitvoering van commerciële woningbouwprojecten.

Deze regelgeving zorgt voor striktere landonteigening voor de ontwikkeling van commerciële woningbouwprojecten in de herziene Grondwet, wat een belangrijke stap voorwaarts is om de rechten van mensen te waarborgen en misbruik van landonteigening te voorkomen.

Gevallen van grondtoewijzing zonder veilingbiedingen

Wat betreft de toewijzing van grond, grondpacht en toestemming om het gebruik van grond te wijzigen, heeft de gewijzigde Grondwet specifieke regels vastgesteld voor gevallen van grondtoewijzing zonder veiling of bieding en gevallen die via een veiling van grondgebruiksrechten moeten verlopen, biedingen om investeerders te selecteren voor de uitvoering van projecten waarbij grond wordt gebruikt, en specifieke regels vastgesteld voor grondpacht met eenmalige betaling voor de gehele huurperiode, in overeenstemming met de geest van Resolutie nr. 18 van het Centraal Comité.

In de wet zijn de voorwaarden en bevoegdheden voor het toestaan van de omzetting van landgebruiksdoeleinden specifiek vastgelegd. De volledige bevoegdheid om de omzetting van landgebruiksdoeleinden voor rijstteelt, beschermde bosgrond, bosgrond voor speciaal gebruik en productiebosgrond die natuurlijk bos is, goed te keuren, is gedelegeerd aan de Volksraad op provinciaal niveau.

Hierin wordt duidelijk bepaald dat huishoudens en personen die grond gebruiken en de bestemming van landbouwgrond in woonwijken, landbouwgrond op hetzelfde perceel als woongrond willen wijzigen naar woongrond, of de bestemming van niet-agrarische grond die geen woongrond is, willen wijzigen naar woongrond, dan mag de door de bevoegde autoriteit goedgekeurde ruimtelijke ordening op districtsniveau de bestemming van het grondgebruik wijzigen zonder dat dit gebaseerd is op het jaarlijkse ruimtelijke ordeningsplan op districtsniveau.

Stel regels voor om het aantal tussenpersonen bij de toewijzing en verpachting van grond te beperken.

De herziene Grondwet bevordert decentralisatie en delegeren van bevoegdheden bij de implementatie van het recht om het landbezit van alle mensen te vertegenwoordigen. Hiermee wordt het beheer geüniformeerd, zodat de lokale verantwoordelijkheid wordt vergroot en er sprake is van strikte inspectie, toezicht en controle door de centrale overheid. Daarnaast worden er minder contactpunten en tussenpersonen bij administratieve hervormingen betrokken, en wordt gedoe en negativiteit verminderd.

Het aantal bemiddelende instanties bij de toewijzing en verpachting van grond in economische zones, hightechzones en op luchthavens wordt verminderd. Administratieve procedures zijn gericht op hervorming, vereenvoudiging en transparantie om mensen te helpen bij het uitvoeren van procedures.

7 điểm mới đáng lưu ý trong Luật Đất đai sửa đổi - 2 — Verlaten villa's in een stedelijk gebied (Foto: Tran Khang).

De grondprijslijst wordt jaarlijks bijgewerkt

De gewijzigde Grondwet schrijft voor dat jaarlijks prijslijsten voor grond worden opgesteld. Daarmee wordt nauwlettend rekening gehouden met de actuele marktontwikkelingen en wordt het toepassingsgebied van de prijslijsten voor grond uitgebreid.

De gewijzigde wet bepaalt ook dat het Provinciaal Volkscomité verantwoordelijk is voor het indienen bij de Volksraad voor een besluit om de grondprijslijst aan te passen, te wijzigen en aan te vullen, zodat deze vanaf 1 januari van het daaropvolgende jaar kan worden bekendgemaakt en toegepast, of om de lijst binnen het jaar aan te passen, te wijzigen en aan te vullen, en de regering opdracht te geven om gedetailleerde voorschriften op te stellen om ervoor te zorgen dat de grondprijslijst wordt bijgewerkt in overeenstemming met de werkelijkheid.

Specifieke regels voor het verlenen van certificaten voor grondgebruiksrechten in gevallen van grondgebruik zonder documenten

In het geval dat een huishouden of individu land gebruikt zonder documenten over landgebruiksrechten, zonder de grondwetten te overtreden, en er geen sprake is van een landtoewijzing zonder de juiste bevoegdheid.

Op grond hiervan wordt aan huishoudens en personen die vóór 18 december 1980 grond gebruikten en door de gemeente zijn bevestigd dat er geen geschil is, een certificaat van grondgebruiksrechten en eigendom van aan de grond verbonden activa verleend, als volgt:

Voor percelen grond met woningen, woningen en werken ten behoeve van de bewoning geldt dat, indien de oppervlakte van het perceel gelijk is aan of groter is dan de erkenningsgrens voor woongebieden zoals voorgeschreven in paragraaf 5, artikel 141 van deze wet, de erkende oppervlakte voor woongebieden gelijk is aan de erkenningsgrens voor woongebieden en dat er geen grondgebruiksvergoeding verschuldigd is.

Voor percelen grond met woningen, woningen en werken ten behoeve van de bewoning geldt dat, indien de oppervlakte van het perceel kleiner is dan de in paragraaf 5, artikel 141 van deze wet voorgeschreven grens voor de erkenning van woonpercelen, de oppervlakte van woonpercelen wordt bepaald op de gehele oppervlakte van dat perceel en dat er geen grondgebruiksvergoeding verschuldigd is.

Voor percelen grond die worden gebruikt voor niet-agrarische productie, zakelijke, handels- en dienstverleningsdoeleinden, wordt grond voor niet-agrarische productie en zakelijke doeleinden erkend op basis van het daadwerkelijk gebruikte oppervlak; de vorm van grondgebruik wordt erkend als de vorm van grondtoewijzing met inning van grondgebruikvergoedingen en de termijn van het grondgebruik is stabiel en langdurig.

Bron