De vastgoedsector is een unieke en zeer gevoelige sector, die direct en onmiddellijk wordt beïnvloed door veranderingen in wet- en regelgeving rondom onroerend goed.
Volgens advocaat Nguyen Thanh Ha van de Orde van Advocaten van Hanoi bevat de gewijzigde Grondwet veel bepalingen die zijn aangepast om de belangen van de burgers maximaal te beschermen.
Hieronder volgen enkele opmerkelijke nieuwe punten tussen de gewijzigde Grondwet en de Grondwet van 2013, zoals door hem benadrukt.
Hervorming van de regelgeving inzake ruimtelijke ordening en plannen.
De gewijzigde Grondwet heeft de regelgeving inzake ruimtelijke ordening en plannen geperfectioneerd en streeft naar innovatie in het proces, de inhoud en de methoden voor het opstellen van ruimtelijke ordeningsplannen.
Dit omvat het bevorderen van openheid, transparantie en publieke participatie in de ruimtelijke ordening door middel van raadplegingen; en het aanvullen en verbeteren van regelgeving betreffende de uitoefening van de rechten van grondgebruikers in plangebieden.
Als er wel een bestemmingsplan is gepubliceerd, maar geen jaarlijks bestemmingsplan op districtsniveau, kunnen grondgebruikers de grond blijven gebruiken en hun gebruiksrechten uitoefenen. Lokale overheden zijn gedecentraliseerd in het vaststellen van planningsdoelstellingen, zodat zij proactief hun sociaaleconomische activiteiten kunnen ontwikkelen.
Innovaties in de regelgeving voor ruimtelijke ordening zullen de basis leggen voor het benutten van landbronnen als input voor sociaaleconomische ontwikkeling. De effectiviteit en efficiëntie van landbeheer en -gebruik zullen worden verbeterd, waardoor Vietnam de impuls krijgt om een ontwikkeld land met een hoog inkomen te worden, zoals de Partij en de Staat voor ogen hebben.
Specifieke regelgeving die de omstandigheden beschrijft waaronder land kan worden teruggewonnen voor sociaaleconomische ontwikkeling.
Wat betreft landverwerving, compensatie en herhuisvestingsondersteuning, heeft de gewijzigde Landwet specifiek de gevallen vastgelegd waarin de staat land verwerft voor sociaaleconomische ontwikkeling in het nationale en publieke belang.
Deze gevallen moeten betrekking hebben op projecten zoals (1) de aanleg van openbare werken; (2) de bouw van hoofdkantoren van overheidsinstanties en openbare voorzieningen; (3) andere gevallen, waaronder vele groepen criteria zoals: woningbouw, productiegebieden, ontwikkeling van grondfondsen, delfstoffenwinning, ondergrondse werken en gevallen waarbij de staat grond terugvordert voor veiling of aanbesteding om de begrotingsinkomsten te verhogen.
Daarnaast heeft de wet ook specifiek de procedures vastgelegd voor de verwerving van grond voor sociaal-economische ontwikkeling in het nationale en publieke belang, met veel nieuwe punten, die democratie, objectiviteit, eerlijkheid, openheid, transparantie, tijdigheid en naleving van de wet waarborgen.
Appartementsgebouwen in het Linh Đàm-gebied (Foto: Trần Kháng).
Dit is ook in het algemeen belang van de gemeenschap en voor de duurzame, beschaafde en moderne ontwikkeling van de gemeenschap en de omgeving; met aandacht voor de begunstigden van het sociaal beleid en degenen die direct betrokken zijn bij de agrarische productie.
Dit omvat ook stappen voor compensatie, ondersteuning, herhuisvesting en landverwerving, waarbij het principe van participatie van de bevolking in alle fasen wordt gewaarborgd en ervoor wordt gezorgd dat degenen van wie het land wordt onteigend, worden gecompenseerd en herhuisvest voordat het land wordt onteigend.
Grondverwerving voor de ontwikkeling van commerciële woningbouwprojecten.
Grondverwerving voor de ontwikkeling van commerciële woningbouwprojecten is een van de gevallen van grondverwerving zoals bedoeld in artikel 79, lid 27, van de gewijzigde Grondwet betreffende grondverwerving voor sociaaleconomische ontwikkeling in het nationale en publieke belang.
De wet bepaalt dat de staat grond mag terugvorderen voor de realisatie van commerciële woningbouwprojecten, gemengde woningbouwprojecten en commerciële/dienstverlenende projecten, maar alleen in het geval van "investeringsprojecten voor stedelijke ontwikkeling".
De wet verduidelijkt tevens de aard van stedelijke ontwikkelingsprojecten die onderworpen zijn aan toetsing met het oog op intrekking, namelijk "investeringsprojecten voor de bouw van stedelijke gebieden met gemengde functies, geïntegreerde technische en sociale infrastructuursystemen met woningen zoals voorgeschreven in de bouwwet".
Bij het uitvoeren van landaanwinning in de gevallen zoals bedoeld in artikel 79, moet worden voldaan aan de gronden en voorwaarden zoals gespecificeerd in artikel 80 over "Gronden en voorwaarden voor landaanwinning voor doeleinden van nationale defensie en veiligheid; sociaaleconomische ontwikkeling ten behoeve van nationaal en algemeen belang".
Bovengenoemde regelgeving is opgesteld in overeenstemming met de bepalingen van de Grondwet van 2013 en waarborgt strikte en duidelijke regels met betrekking tot de voorwaarden en criteria voor de verwerving van grond voor commerciële woningbouwprojecten.
Deze regeling, die in de gewijzigde Grondwet strengere procedures voor de verwerving van grond voor commerciële woningbouwprojecten waarborgt, is een belangrijke stap voorwaarts in de bescherming van burgerrechten en het voorkomen van misbruik van grondverwerving.
Gevallen van grondtoewijzing zonder veiling of bieding.
Wat betreft de toewijzing, verpachting en toestemming voor bestemmingswijziging van grond, bepaalt de gewijzigde Grondwet specifiek gevallen van grondtoewijzing zonder veiling of bieding, en gevallen waarin een veiling van gebruiksrechten of een bieding vereist is om investeerders te selecteren voor projecten op grond. Ook worden gevallen van grondverpachting met een eenmalige betaling voor de gehele pachtperiode gespecificeerd, in overeenstemming met de geest van Resolutie nr. 18 van het Centraal Comité.
De wet heeft specifiek de voorwaarden en bevoegdheden vastgelegd voor het toestaan van landgebruiksverandering, waarbij de volledige bevoegdheid om de omzetting van landgebruik van rijstteeltgrond, beschermd bosgebied, bosgebied met speciale bestemming en natuurlijk productief bosgebied goed te keuren, is gedecentraliseerd naar de Provinciale Volksraad.
De regelgeving stelt specifiek dat huishoudens en individuen die momenteel grond gebruiken en die de bestemming van landbouwgrond binnen woongebieden, landbouwgrond op hetzelfde perceel als woongrond, willen wijzigen naar woongrond, of de bestemming van niet-agrarische grond anders dan woongrond willen wijzigen naar woongrond, hun vergunning moeten baseren op het door de bevoegde autoriteit goedgekeurde bestemmingsplan op districtsniveau, en niet op het jaarlijkse bestemmingsplan op districtsniveau.
Voer regelgeving in om het aantal tussenpersonen bij de toewijzing en verhuur van grond te verminderen.
De gewijzigde Landwet bevordert decentralisatie en delegatie van bevoegdheden bij de uitoefening van het recht van de burgers om het eigendom van grond te vertegenwoordigen, uniformeert het beheer op een manier die de verantwoordelijkheid van de lokale overheden vergroot en zorgt voor strikte inspectie, toezicht en controle door de centrale overheid; vermindert het aantal instanties en tussenpersonen, gekoppeld aan administratieve hervormingen, waardoor ongemak en corruptie worden verminderd.
Het aantal tussenpersonen dat betrokken is bij de toewijzing en verhuur van grond in economische zones, hightechzones en op luchthavens is verminderd. De administratieve procedures zijn hervormd, vereenvoudigd en transparanter gemaakt om het proces voor burgers te vergemakkelijken.
Verlaten villa's in een stedelijk gebied (Foto: Tran Khang).
De prijslijsten voor grond worden jaarlijks bijgewerkt.
De gewijzigde Grondwet schrijft de publicatie van jaarlijkse grondprijslijsten voor om ervoor te zorgen dat deze de werkelijke marktontwikkelingen nauwkeurig weerspiegelen en om het toepassingsgebied van grondprijslijsten te verbreden.
De gewijzigde wet bepaalt tevens dat het Provinciaal Volkscomité verantwoordelijk is voor het indienen van een voorstel bij de Provinciale Volksraad voor het aanpassen, wijzigen en aanvullen van de grondprijslijst, die vanaf 1 januari van het volgende jaar wordt gepubliceerd en van toepassing is, of voor het aanpassen, wijzigen en aanvullen ervan gedurende het jaar. De regering krijgt de opdracht om gedetailleerde regelgeving vast te stellen om ervoor te zorgen dat de grondprijslijst wordt bijgewerkt en de realiteit weerspiegelt.
Regelgeving betreffende de afgifte van certificaten voor grondgebruiksrechten in gevallen waarin grond zonder documentatie wordt gebruikt.
Dit geldt voor huishoudens en individuen die grond gebruiken zonder documenten betreffende grondgebruiksrechten, mits zij geen grondwetten overtreden en de grond niet zonder de juiste bevoegdheid is toegewezen.
Dienovereenkomstig zullen huishoudens en individuen die vóór 18 december 1980 grond in gebruik hadden en van wie de gemeente de gebruiksrechten op de grond als onbetwistbaar heeft bevestigd, een Certificaat van Gebruiksrechten en Eigendom van Aan de Grond Verbonden Bezittingen ontvangen, als volgt:
Voor percelen met huizen en gebouwen die dienen voor het dagelijks leven, geldt dat indien de oppervlakte van het perceel gelijk is aan of groter is dan de oppervlakte van de als woongebied aangewezen grond zoals bepaald in artikel 141, lid 5, van deze wet, de aangewezen oppervlakte van de woongrond gelijk is aan de oppervlakte van de als woongebied aangewezen grond en er geen grondgebruiksbelasting verschuldigd is.
Voor percelen met huizen en gebouwen die dienen voor het dagelijks leven, geldt dat indien de oppervlakte van het perceel kleiner is dan de oppervlakte die als woongrond is aangemerkt zoals bepaald in artikel 141, lid 5, van deze wet, de oppervlakte van het gehele perceel als woongrond wordt beschouwd en er geen grondgebruiksbelasting verschuldigd is.
Voor percelen die worden gebruikt voor niet-agrarische productie, bedrijven, handel en diensten, wordt de grond erkend als niet-agrarische productie- en bedrijfsgrond op basis van de daadwerkelijk gebruikte oppervlakte; de vorm van grondgebruik wordt erkend als grondtoewijzing met betaling van grondgebruiksrechten, en de grondgebruiksperiode is stabiel en langdurig.
Bron
Reactie (0)