Luxe vastgoed domineert de markt.

Binnen een straal van 4-5 km rond het centrum van Ho Chi Minh-stad zijn er vrijwel geen projecten te vinden met een prijs onder de 100 miljoen VND/m².

De markt voor luxe en hoogwaardige onroerend goed is getuigd van een sterke en aanhoudende prijsstijging.

Het verschil is overduidelijk.

Tijdens een recent seminar over de woningmarkt verklaarde de heer Vo Huynh Tuan Kiet, directeur Woningmarkt bij CBRE Vietnam, dat de prijzen van appartementen op de primaire markt in Ho Chi Minh-stad en Hanoi het afgelopen jaar met 35% tot 45% zijn gestegen. Alleen al in het derde kwartaal stegen de appartementprijzen in Ho Chi Minh-stad met nog eens 15% tot 18%, waardoor de gemiddelde prijs uitkwam op ongeveer 90 miljoen VND/m². Opvallend is dat ongeveer 70% van het nieuwe aanbod dit jaar tot het hogere en luxe segment behoort, wat wijst op een duidelijke discrepantie tussen de vraag en de werkelijke woonbehoeften van het grootste deel van de bevolking.

Een luxe appartementenproject voor de allerrijksten in het hart van Ho Chi Minh-stad.

Uit gegevens van Knight Frank Vietnam blijkt een vergelijkbare trend: de gemiddelde vraagprijs van appartementen in Ho Chi Minh-stad nadert de 96 miljoen VND per m², een stijging van bijna 9% ten opzichte van dezelfde periode vorig jaar. Van deze appartementen had bijna 60% een prijs boven de 100 miljoen VND per m², terwijl de rest voornamelijk boven de 60 miljoen VND per m² geprijsd was. Het overaanbod aan luxe appartementen, dat de midden- en hogere segmenten overschaduwt, zorgt ervoor dat de prijzen in 2025 voortdurend nieuwe records vestigen.

Uit observaties blijkt dat sinds het begin van het jaar veel grote projectontwikkelaars continu luxe projecten hebben gelanceerd in het centrum van Ho Chi Minh-stad. Binnen een straal van 4-5 km rond de nieuwe woonwijk Thu Thiem en het stadscentrum zijn er vrijwel geen projecten te vinden met een prijs onder de 100 miljoen VND/m². Dit beperkt de mogelijkheden voor kopers uit de middenklasse om een ​​woning te bemachtigen nog verder.

In Hanoi, zo blijkt uit een rapport van One Mount Group, werden in de eerste negen maanden van 2025 circa 20.000 nieuwe appartementen op de markt gebracht met een gemiddelde prijs van 86 miljoen VND per m² (exclusief btw en servicekosten). Het hogere segment was goed voor 62% van het aanbod, terwijl het luxesegment 38% vertegenwoordigde. Opvallend is dat vijf grote projectontwikkelaars – Masterise Homes, MIK Group, Mitsubishi, TSQ Vietnam en Sun Group – samen 74% van de aangeboden appartementen in handen hadden. De gemiddelde absorptiegraad voor deze groep bedroeg 86%, wat aangeeft dat de koopkracht geconcentreerd blijft bij de grote merken.

Ook in Ho Chi Minh-stad is de polarisatie duidelijk zichtbaar, met meer dan 80% van het nieuwe aanbod in handen van Dat Xanh Group, Gamuda Land en Masterise Homes. Deze drie merken domineren niet alleen het aanbod, maar zorgen ook voor aanzienlijke liquiditeit, met een gemiddelde absorptiegraad van ongeveer 84%. Experts zijn echter van mening dat een goede liquiditeit op korte termijn niet voldoende is om de risico's op lange termijn te elimineren als de markt de voorkeur blijft geven aan het hogere segment, terwijl betaalbare woningen schaars blijven.

Het is geen toevallige gebeurtenis.

De heer Vo Huynh Tuan Kiet is van mening dat een 'vastgoedbubbel' absoluut kan ontstaan, zelfs bij een tekort aan aanbod op de markt, als er te veel speculatief kapitaal instroomt, investeerders vastgoed hamsteren en winstverwachtingen op korte termijn stellen die de werkelijke absorptiecapaciteit ver overstijgen. Hij herinnerde zich de periode van 2007-2011, toen de vastgoedprijzen stegen, de kredietverlening werd aangescherpt en de markt langdurig stagneerde. "Met de huidige stijgende trend in het hogere en luxesegment bestaat het risico op verzadiging als de prijzen blijven stijgen tot onredelijke niveaus, zoals 200-250 miljoen VND/m²," waarschuwde deze expert.

Volgens de heer Tran Minh Tien, directeur van het Centrum voor Marktonderzoek en Klantinzichten van One Mount Group, is de toenemende concentratie van het woningaanbod in handen van grote projectontwikkelaars geen toeval. In een context van steeds strengere wetgeving, hoge kapitaalkosten en steeds hogere eisen aan de projectkwaliteit, zijn alleen bedrijven met sterke financiële middelen, systematische ervaring in projectontwikkeling en goede risicobeheersingscapaciteiten in staat om hoogwaardige en luxe projecten te realiseren.

Daarentegen blijft het aanbod van middenklasse en betaalbare woningen schaars. De meeste nieuwe projecten vallen in het hogere en luxesegment, waardoor kopers, met name mensen met een middeninkomen, vrijwel geen keuze hebben. Dit draagt ​​bij aan hogere huizenprijzen en vergroot de kloof tussen vraag en aanbod.

In deze context is econoom dr. Can Van Luc van mening dat, wil de vastgoedmarkt zich stabieler ontwikkelen, de overheid en de relevante ministeries en instanties de instellingen met betrekking tot grond, planning en vastgoed moeten blijven verbeteren. De krachtige implementatie van oplossingen voor sociale huisvesting, waaronder decreet 261/2025/ND-CP en decreet 302/2025/ND-CP betreffende de oprichting van het Nationaal Woningfonds, is een dringende noodzaak om de huizenprijzen af ​​te koelen, met name voor woningen voor midden- en lage inkomens.

Tegelijkertijd is het noodzakelijk om de kapitaalbronnen voor de vastgoedmarkt te diversifiëren, snel een nationaal woningfonds en vastgoedbeleggingsfondsen (REIT's) op te richten, en een passend belastingplan voor onroerend goed te bestuderen om speculatie tegen te gaan en middelen te creëren voor duurzame woningbouw.

Vanuit zakelijk oogpunt is dr. Can Van Luc van mening dat investeerders hun activiteiten moeten blijven herstructureren, waarbij ze de risico's van de cashflow, de aflopende schulden en de kosten nauwlettend in de gaten moeten houden. Bedrijven moeten ook proactief gebruikmaken van overheidssteunprogramma's, met name die voor de ontwikkeling van sociale woningbouw en investeringen in infrastructuur, om hun productportfolio te diversifiëren en de afhankelijkheid van het topsegment te verminderen. "Het is van cruciaal belang dat bedrijven samenwerken om de huizenprijzen naar een redelijker niveau te brengen. Momenteel zijn de huizenprijzen in Vietnam tussen 2019 en 2024 met ongeveer 59% gestegen. Tegen 2025 zullen Vietnamezen gemiddeld 25,8 jaarinkomen nodig hebben om een ​​appartement te kopen, waarmee Vietnam op de 9e plaats staat van meer dan 100 onderzochte landen. Dit toont aan dat de toegang tot huisvesting steeds moeilijker wordt", benadrukte dr. Can Van Luc.

Kopers hebben hun "speculatieve" uitgaven verminderd.

Volgens een onderzoek van One Mount Group verschuiven vastgoedbeleggers hun focus van kortetermijninvesteringen naar vermogensopbouw op de lange termijn. In plaats van te speculeren op snelle winst, geven kopers steeds vaker de voorkeur aan veilige objecten met een stabiele waarde en minimale schommelingen in de tijd. In deze context wordt de reputatie van de projectontwikkelaar een cruciale factor, die wordt beoordeeld aan de hand van drie criteria: transparante juridische procedures en het vermogen om het project volledig te realiseren; een betrouwbaar ecosysteem van partners, van aannemers en adviseurs tot garantiebanken; en operationele capaciteit na oplevering. Dit betekent dat een hoge verkoopprijs slechts een noodzakelijke voorwaarde is, terwijl een efficiënte exploitatie de doorslaggevende factor is voor de duurzame aantrekkingskracht van het project.

Bron: https://nld.com.vn/bat-dong-san-cao-cap-chiem-the-ap-dao-196251215213643806.htm