De Japanse vastgoedmarkt verliest aan aantrekkingskracht.

De speculatie dat Japan dit voorjaar voor het eerst in 17 jaar de rente zal verhogen, zorgt ervoor dat buitenlandse investeringen in binnenlands vastgoed dalen tot het laagste niveau in vijf jaar.

Het beleid van negatieve rentes loopt binnenkort ten einde.

Buitenlandse investeringsfondsen hebben in het laatste kwartaal van 2023 een reeks grote vastgoedobjecten in Japan verkocht. Het Singaporese bedrijf Mapletree Investments verkocht een commercieel gebouw in Osaka voor 54 miljard yen aan elektronicaretailer Edion. Het Amerikaanse investeringsbedrijf Fortress verkocht een resorthotel in Okinawa aan een van zijn eigen vastgoedbeleggingsfondsen voor ongeveer 40 miljard yen.

Volgens CBRE, 's werelds grootste investerings- en dienstverleningsbedrijf in commercieel vastgoed, daalden nieuwe investeringen door buitenlandse bedrijven in het vierde kwartaal van 2023 met 80% ten opzichte van dezelfde periode in 2022. In de eerste negen maanden van 2023 verdubbelden de vastgoedverkopen door buitenlandse investeerders meer dan ten opzichte van dezelfde periode vorig jaar, tot 1,05 biljoen yen (7,1 miljard dollar), terwijl hun aankopen met ongeveer 20% daalden tot 830 miljard yen.

In heel 2023 daalden de buitenlandse investeringen in Japans vastgoed met ongeveer 30% tot 1 biljoen yen (6,7 miljard dollar), terwijl de vastgoedverkopen verdubbelden tot ongeveer 1,37 biljoen yen. Dit was het eerste volledige jaar met netto-verkopen sinds 2018.

Hoewel veel panden voor spotprijzen worden verkocht, liggen talloze bouwprojecten in Japan stil vanwege een tekort aan arbeidskrachten. Foto: NIKKEI ASIA

De uitverkoop van vastgoed is deels te wijten aan de mogelijkheid van aanpassingen in het monetaire beleid van de Bank van Japan (BOJ). BOJ-gouverneur Kazuo Ueda heeft onlangs de kans op een renteverhoging door de BOJ dit voorjaar bevestigd. Volgens experts is de BOJ dichter bij een besluit om het negatieve rentebeleid in april 2024 te beëindigen. Beleggers vrezen dat, zodra de rente sterk stijgt, de leenkosten zullen toenemen en het rendement op vastgoedinvesteringen zal dalen.

Het gebouw wordt verkocht.

De trage vastgoedmarkt in het buitenland speelde ook een rol in de eerdergenoemde uitverkoop. Hogere rentes en de aanhoudende trend van thuiswerken hebben de kantoorprijzen in de VS en Europa doen dalen. Sommigen beperkten hun verliezen door vroegtijdig winst te nemen op vastgoed in Japan, waar de prijzen relatief hoog bleven in vergelijking met andere markten.

Dezelfde internationale investeerders die ooit de Japanse markt voor kantoorgebouwen aanjaagden, verkopen nu voor het eerst hun vastgoed, nu de huurprijzen dalen als gevolg van overaanbod en stijgende bankrentes. Analisten voorspellen dat buitenlandse investeerders ook in 2024 Japans vastgoed zullen blijven verkopen.

Ondertussen is het Singaporese vermogensfonds GIC deze zomer begonnen met de verkoop van een meerderheidsbelang in de Shiodome-wolkenkrabber in Tokio, maar het is nog onduidelijk of dat goed zal aflopen. Het nominale jaarlijkse rendement van GIC over de vijf jaar tot en met maart 2023 bedroeg 3,7%, het laagste sinds 2016. Toen de prijzen van kantoorgebouwen in de VS en Europa kelderden, verkocht GIC vastgoed in Japan, waar de prijzen hoger liggen, om die verliezen te compenseren.

Volgens de Real Estate Securities Association vormen kantoorgebouwen een centraal onderdeel van de Japanse vastgoedbeleggingsmarkt en vertegenwoordigen ze ongeveer 40% van de portefeuilles van Japanse vastgoedbeleggingsfondsen. Hoewel de vraag naar andere vastgoedtypen, zoals woningen en hotels, sterk blijft, zorgt de zwakke kantorenmarkt voor problemen voor sommige vastgoedbeleggers.

Het transactievolume voor kantoorgebouwen werd bijzonder hard getroffen en daalde met 40% tot 1,08 biljoen yen, het laagste niveau sinds 2012. Volgens Nikkei Asia bereikte de leegstand van kantoorruimte in Tokio het hoogste niveau in 11 jaar, ondanks een daling van de huurprijzen met 30% ten opzichte van vier jaar geleden.

Buitenlandse investeerders worden vooral aangetrokken tot Japans vastgoed vanwege de lage leenkosten, die voortvloeien uit het extreem soepele monetaire beleid van de Bank van Japan. Het vooruitzicht op hogere rentes dit voorjaar werpt echter een schaduw over de markt. Volgens een onderzoek van Mitsubishi UFJ Trust and Banking was 89% van de buitenlandse investeerders in 2019 optimistisch of enigszins optimistisch over Japans vastgoed, maar dat percentage is nu gedaald tot 28%.

HANH CHI

Bron: https://www.sggp.org.vn/bat-dong-san-nhat-ban-danh-mat-suc-hut-post727213.html