Het transformeren van topvastgoed in groeikapitaal.

Om een ​​groei met dubbele cijfers te realiseren, is uiteraard kapitaal nodig, moeten projecten worden uitgevoerd, moeten bouwplaatsen bruisen van de activiteit en moeten de resultaten het leven van mensen ten goede komen.

Grondpercelen in Thu Thiem zijn door Ho Chi Minh-stad opgenomen in de lijst van grondfondsen die bestemd zijn voor de betaling aan investeerders die build-transfer (BT)-projecten uitvoeren. - Foto: QUANG DINH

Elke regio en elk ministerie zoekt naar manieren om dubbelcijferige groeidoelstellingen te behalen, en het verhaal van Ho Chi Minh-stad is daar een uitstekend voorbeeld van.

Op voorstel van het Volkscomité van Ho Chi Minh-stad heeft de Volksraad van Ho Chi Minh-stad een lijst goedgekeurd van 33 percelen (Fase 1) die naar verwachting zullen worden gebruikt om investeerders te betalen die BT-projecten (build-transfer) uitvoeren. Het doel is om grondbronnen om te zetten in strategische infrastructuurprojecten en belangrijke projecten die nodig zijn voor de nieuwe ontwikkeling van de stad.

Opvallend is dat de lijst van 33 percelen die in deze ronde door de gemeenteraad zijn goedgekeurd, grotendeels bestaat uit bekende percelen met een toplocatie, maar die door diverse obstakels hun volledige potentieel niet hebben kunnen benutten.

De verwachting is dat "topgrond" in "goud" zal veranderen.

De lijst met 33 percelen die onder de BT-betalingsregeling vallen, omvat veel percelen in het stadscentrum en de nieuwe woonwijk Thu Thiem.

Onder deze percelen bevinden zich enkele 'toplocaties' die al lange tijd bekend zijn bij de inwoners van Ho Chi Minh-stad, zoals de percelen aan 2-4-6 Hai Ba Trung, 8-12 Le Duan, 33 Nguyen Du, 34-36-42 Chu Manh Trinh (wijk Saigon) en 152 Tran Phu (wijk Cho Quan)...

Deze stukken grond, verwikkeld in lopende onderzoeken en rechtszaken, bleven decennialang verlaten in het hart van de stad, omgeven door hekken van golfplaten. Tijdens het recente Chinees Nieuwjaar (Jaar van het Paard) heeft het Volkscomité van Ho Chi Minh-stad, onder leiding van de stadssecretaris van de partij, het gebied echter getransformeerd en delen van deze percelen omgevormd tot tijdelijke parken en tuinen voor de inwoners van de stad tijdens het lentefestival en de nieuwjaarsvieringen.

Het nieuwe stadsgebied Thu Thiem draagt ​​ook bij aan de lijst van 15 percelen in de deelgebieden 2, 3 en 4 die bestemd zijn voor betaling aan investeerders bij de uitvoering van infrastructuurprojecten voor de stad. Een van deze percelen is 2C (meer dan 24 hectare), een toplocatie nabij het stadsgebied Sala, omgeven door de wegen Nguyen Thien Thanh en Tran Bach Dang. Voor dit perceel is een gemengde bebouwing goedgekeurd, inclusief voorzieningen, groene zones en sportfaciliteiten .

Daarnaast bevat de lijst ook een aantal grote en waardevolle percelen. Een typisch voorbeeld is het perceel 420 No Trang Long (14,8 hectare, wijk Binh Loi Trung). Dit terrein werd door het bedrijf Vissan gebruikt voor een slachthuis voor vee, maar de omliggende omgeving is een modern, ontwikkeld stedelijk gebied, waardoor herontwikkeling noodzakelijk is. Het Volkscomité van Ho Chi Minh-stad besloot in 2019 het terrein terug te vorderen en heeft het sindsdien onder beheer van het Centrum voor Grondontwikkeling van de stad geplaatst.

Dit bijna 5 hectare grote perceel heeft een toplocatie, aan de Pham Van Dong-straat, naast het Go Dua-kanaal en de Saigon-rivier, in de wijk Thu Duc. Voorheen was hier een grootschalig en modern waterparkproject gevestigd (Saigon Water Park).

Het project ligt echter al jaren stil en is uiteindelijk verlaten. In 2014 beëindigde het Volkscomité van Ho Chi Minh-stad de pachtovereenkomst voor de grond en droeg het het Fondsontwikkelingscentrum van de stad op het beheer over te nemen. Ondertussen was het kokosplantagegebied (134 hectare, gelegen in de wijk Long Truong) al vele jaren geleden bestemd voor een stadsontwikkelings-/golfbaanproject.

Vanwege inefficiënt gebruik en gebrekkige investeringen heeft het stadsbestuur het land echter teruggevorderd en wordt het gebied nu beheerd door de wijk Long Truong.

Over het algemeen betreft het merendeel van de recent goedgekeurde bouw- en overdrachtsregelingen (BT) openbaar land op toplocaties, waarvoor al een bestemmingsplan op schaal 1:2000 bestaat, maar dat in het verleden door diverse juridische obstakels inefficiënt is gebruikt.

Door deze percelen nu op te nemen in de lijst met geplande betalingen voor BT-contracten, zullen ze niet langer alleen "toplocaties" zijn, maar zullen ze hun werkelijke waarde realiseren doordat ze worden omgezet in een reeks strategische en belangrijke infrastructuurprojecten van de stad die worden en in de nabije toekomst zullen worden uitgevoerd.

In een gesprek met de krant Tuoi Tre zei de heer Le Ngoc Dung, voorzitter van het Volkscomité van de wijk Long Truong, dat de lokale autoriteiten het terrein strikt beheren om efficiënt gebruik ervan te garanderen, in overeenstemming met de behoeften van de stad. Op dit terrein bevindt zich momenteel een toegangsweg naar de Nhon Trach-brug, die de provincie Dong Nai verbindt met het verhoogde gedeelte van de ringweg 3 van Ho Chi Minh-stad.

De autoriteiten van het district Thu Duc hebben tevens verklaard dat zij nog steeds bezig zijn met de coördinatie van het beheer van het terrein van het Saigon Water Park binnen hun jurisdictie en wachten op een gelegenheid om veranderingen met betrekking tot dit gebied door te voeren.

Het braakliggende terrein aan de linkerkant (wijk Thu Duc) was ooit de locatie van het Saigon Water Park, maar is al jaren verlaten. - Foto: TR.DUC

Waardering van landbronnen

De resolutie van het partijcongres van Ho Chi Minh-stad (eind oktober 2025) heeft belangrijke, baanbrekende programma's voor de periode 2025-2030 uiteengezet, met de nadruk op infrastructuurontwikkeling en het aanwijzen van een van de taken van het stadscomité en het politieke systeem als het efficiënt gebruik van de middelen van de stad.

Na de resolutie van het stadscongres en de opheffing van vele juridische obstakels met betrekking tot grondbezit, heerst er een bruisende en urgente sfeer in Ho Chi Minh-stad met talrijke investeringsprojecten. Met name strategische en belangrijke infrastructuurprojecten (zoals stadsspoorlijnen en bruggen) worden door investeerders voorgesteld.

Gezien de huidige stedelijke context is de vraag naar investeringskapitaal voor projecten enorm en geconcentreerd in dezelfde periode, met steeds kortere deadlines. Dit vereist dat veel projecten vroegtijdig worden uitgevoerd om de infrastructuur minder te belasten, vertragingen te voorkomen en stagnatie in de ontwikkeling tegen te gaan.

Tegelijkertijd is er druk om stedelijke gebieden, met name in belangrijke centra, op een gecoördineerde en moderne manier te ontwikkelen. De beperkte budgettaire mogelijkheden vereisen echter een mechanisme om middelen flexibeler en effectiever te mobiliseren en in te zetten.

• Steeds meer waardevolle stukken grond in Ho Chi Minh-stad worden opknapt en geleidelijk omgevormd tot parken en bloementuinen ter ere van Tet (Vietnamees Nieuwjaar).

• Een overzicht van 9 toplocaties in het hart van Ho Chi Minh-stad die voor Tet (het Chinese Nieuwjaar) worden omgetoverd tot parken en bloementuinen.

• Het stuk grond op een toplocatie waar het hoofdkwartier van de politie van Hue is gevestigd, is geveild voor 538 miljard VND.

Resolutie 254 van de Nationale Vergadering over het wegnemen van moeilijkheden en obstakels met betrekking tot grond (van kracht vanaf 1 januari 2026) maakt het mogelijk om BT-contracten te betalen met grondgelden zonder veiling of bieding. Dit vormt een belangrijke basis voor de stad om de grondgelden te herzien en op te nemen in de lijst van grond die gebruikt kan worden als tegenprestatie aan investeerders.

Bij de voorbereiding van het grondfonds voor de recente uitbetaling heeft de stad gebieden met een hoge commerciële waarde en ontwikkelingspotentieel opgenomen, met als doel capabele investeerders aan te trekken, voldoende middelen voor de uitbetaling te garanderen en extra budgettaire verplichtingen tot een minimum te beperken.

Zo heeft de Volksraad van Ho Chi Minh-stad bijvoorbeeld onlangs het investeringsbeleid goedgekeurd voor drie projecten: de bouw van de Can Gio-brug, de Phu My 2-brug en het Rach Chiec Nationaal Sportcomplex. Deze projecten worden uitgevoerd onder een BT-contract (Build-Transfer) met een totale investering van ongeveer 182.016 miljard VND en vereisen een wederzijdse grondtoewijzing. De benodigde procedures voor deze projecten worden momenteel doorlopen om de bouw spoedig te kunnen starten.

Het perceel aan No Trang Longstraat 420 in de wijk Binh Loi Trung heeft een toplocatie en wordt door het bedrijf Vissan gebruikt als slachthuis voor vee. - Foto: TRI DUC

Grondprijzen moeten nauwkeurig worden vastgesteld.

De goedkeuring door de Volksraad van Ho Chi Minh-stad van de lijst met 33 percelen die bestemd zijn voor betaling in het kader van BT-infrastructuurcontracten, is essentieel om grondbronnen in de economie te kanaliseren, in lijn met de praktische omstandigheden van Ho Chi Minh-stad en tegemoet te komen aan de nieuwe ontwikkelingsbehoeften.

In een interview met de krant Tuoi Tre gaf dr. Pham Viet Thuan, directeur van het Instituut voor Hulpbronnen- en Milieueconomie in Ho Chi Minh-stad, aan dat hij het hier volledig mee eens is, omdat de landbronnen nu efficiënter gebruikt zullen worden in plaats van verspild zoals in het verleden.

Volgens de heer Thuan bevinden de meeste percelen op de lijst zich op toplocaties, hebben ze een groot oppervlak en zijn ze volledig bebouwd, waardoor ze zeer geschikt zijn voor investeringen in waardevolle commerciële en dienstverlenende projecten die bijdragen aan de sociaaleconomische ontwikkeling van de stad.

"Het is echter betreurenswaardig dat deze percelen jarenlang niet effectief zijn benut en door diverse obstakels ongebruikt zijn gebleven. Nu ze zijn opgenomen in het grondfonds voor geplande betalingen, zal hun specifieke waarde worden berekend. Wanneer deze percelen aan investeerders worden betaald, krijgt de stad enerzijds infrastructuur erbij en anderzijds profiteert de stad ook van investeerders die commerciële en dienstverlenende voorzieningen en stedelijke gebieden ontwikkelen. Het is van cruciaal belang dat de stad de waarde van deze percelen nauwkeurig en effectief berekent en vaststelt...", aldus de heer Thuan.

Volgens de heer Thuan zorgen de huidige regelgevingen, in tegenstelling tot vroeger toen grond publiek bezit was en via een veiling of biedingsprocedure werd aangeboden, voor transparantie en maximaliseren ze de voordelen van grondwaardering. Die regelgevingen vormden echter ook een obstakel voor het publiek-private partnerschapsmodel (PPP). De huidige regelgeving heeft deze obstakels weggenomen, waardoor publiek bezit nu gebruikt kan worden voor de financiering van Build-Transfer (BT)-projecten.

Dit vereist dat de stad de grondwaarden nauwkeurig vaststelt om ervoor te zorgen dat de grondbronnen efficiënt worden gebruikt.

Advocaat Bui Quoc Tuan (Ho Chi Minh City Bar Association) beaamde dit en stelde dat grond op toplocaties die gebruikt wordt voor BT-betalingen (Build-Transfer) via een aangewezen toewijzing, een marktwaarde moet hebben die gekoppeld is aan de gunstige locatie die waarde genereert, omdat "de stad niet veel meer toplocaties zal hebben om investeerders te betalen, dus zorgvuldige berekeningen zijn noodzakelijk...", aldus de heer Tuan.

Geef zo ​​snel mogelijk de K-coëfficiënt door voor het bepalen van de effectieve grondprijzen.

De waarde van de percelen die bestemd zijn voor wederzijdse betaling wordt momenteel bepaald aan de hand van de actuele grondprijslijst. Volgens deze lijst liggen de grondprijzen relatief laag in vergelijking met de markt. Zo bedraagt ​​de grondprijs aan de Le Duanstraat bijvoorbeeld minder dan 500 miljoen VND/m2, wat erg laag is.

Ho Chi Minh-stad ontwikkelt momenteel een coëfficiënt K om de grondprijzen volgens de regelgeving te bepalen. Gezien de urgente uitvoering van talrijke BT-infrastructuurprojecten (Build-Transfer) die gefinancierd worden met grondgelden, is het cruciaal om een ​​effectieve coëfficiënt K te ontwikkelen en deze snel te publiceren. De coëfficiënt K zal ervoor zorgen dat de grondprijzen dichter bij de marktwaarde liggen dan de officiële grondprijslijst. Dit zal de stad helpen om de grondprijzen voor de betreffende grondgelden nauwkeuriger en voordeliger te bepalen.

Naar verwachting zal de grond aan de investeerder worden toegewezen tegen de waarde ervan op het moment van betaling (nadat het BT-project is voltooid en de infrastructuur volledig is ontwikkeld). Afhankelijk van het met de investeerder gesloten contract, zal de betaling voor de grond echter plaatsvinden op basis van de voortgang van het contract. Daarom zal het lastig zijn om de grondwaarde nauwkeurig te berekenen als de gemeente niet snel een redelijke K-coëfficiënt ontwikkelt.

Advocaat Nguyen Hai Long (Ho Chi Minh City Orde van Advocaten)

Veel projecten bevinden zich momenteel in de verwerkingsfase.

Het kokosplantagegebied (wijk Long Truong) heeft een brugproject in Nhon Trach dat aansluit op de verhoogde Ringweg 3 die door het gebied loopt - Foto: CHAU TUAN

Daarnaast stellen veel investeerders momenteel investeringsplannen voor projecten voor volgens de BT-methode (Build-Transfer), met een geschatte totale investering van ongeveer 366.679 miljard VND. Voorbeelden hiervan zijn de stedelijke spoorlijn nr. 2 (trajecten Ben Thanh - Thu Thiem en Thu Thiem - Long Thanh); de weg en brug tussen Can Gio en Vung Tau; de snelweg Ho Tram - Long Thanh; de afvalwaterzuiveringsinstallatie West-Saigon; de afvalwaterzuiveringsinstallatie Noord-Saigon 1; de afvalwaterzuiveringsinstallatie Noord-Saigon 2; het stadsplein en het stadsbestuur; het cultureel parkproject Ben Nha Rong Khanh Hoi; en openbare groene ruimten langs de rivier de Saigon.

Rekening houdend met alleen de 13 infrastructuurprojecten onder het BT-model (Build-Transfer) die al investeringsgoedkeuring hebben gekregen en de projecten die momenteel in de planningsfase zitten, zal de stad de komende jaren waardevolle grond nodig hebben om tegenbetalingen te kunnen doen van in totaal meer dan 548.000 miljard VND.

Investeringen aantrekken, middelen ontsluiten.

Veel toplocaties worden tegenwoordig niet alleen gewaardeerd om hun vastgoedwaarde, maar ook om de infrastructuur die ontwikkeld is, wat een belangrijke bijdrage levert aan de sociaaleconomische ontwikkeling van de stad in de nieuwe fase.

Met de goedkeuring (fase 1) van 33 percelen die bestemd zijn voor BT-betalingen (Build-Transfer), heeft de stad aanzienlijke grondmiddelen ingezet om aan haar ontwikkelingsbehoeften te voldoen.

Tijdens de vergadering van de Volksraad van Ho Chi Minh-stad presenteerde vicevoorzitter Nguyen Cong Vinh de lijst met percelen die bestemd zijn voor BT-betalingen (Build-Transfer). Hij verklaarde dat de grondgelden die aan investeerders worden toegewezen in het kader van het Build-Transfer-model (BT) op een transparante en open manier door de Volksraad worden goedgekeurd. Voor projecten waarbij investeerders moeten worden geselecteerd, worden strategische investeerders ook openbaar geselecteerd, conform de wettelijke voorschriften.

Ho Chi Minh-stad is vastbesloten om maatschappelijke middelen te mobiliseren en toe te wijzen voor publieke investeringen... Nadat de betaling in de vorm van grond is voldaan op het moment van grondtoewijzing, zal de investeerder in diezelfde grond investeren, een nieuw projectproduct creëren, middelen genereren, banen scheppen en blijvend waarde creëren voor de samenleving.

Ondertussen bevestigde Nguyen Van Tho, de vaste vicevoorzitter van de Volksraad van Ho Chi Minh-stad, de grote eensgezindheid onder de afgevaardigden van de stadsraad over de lijst met grondgelden die bestemd zijn voor de betaling aan investeerders die BT-projecten uitvoeren. Volgens de heer Tho vormt dit een zeer belangrijke juridische en praktische basis voor het stadsbestuur om het toegewezen beleid en de taken te sturen, beheren en uitvoeren, en zo bij te dragen aan de bevordering van de sociaaleconomische ontwikkeling en de voortdurende verbetering van de levensomstandigheden van de bevolking.

De recent aangenomen resoluties zijn van bijzonder belang voor het definiëren van de speciale rol van Ho Chi Minh-stad. Ze bevorderen bestuurlijke hervormingen, versterken regionale banden, faciliteren de mobilisatie en het efficiënte gebruik van middelen en creëren belangrijke veranderingen in de stadsplanning en -ontwikkeling. Dit zal de economische groei stimuleren, aanzienlijk bijdragen aan het behalen van een groei met dubbele cijfers, het milieu verbeteren en de kwaliteit van de dienstverlening voor burgers en bedrijven verhogen, in lijn met de ontwikkelingsbehoeften van de stad in de nieuwe fase.

Bron: https://tuoitre.vn/bien-dat-vang-thanh-con-so-tang-truong-20260420083652148.htm#content-1