De grondopbrengsten zijn hoog, wees niet te blij

tiền sử dụng đất - Ảnh 1. — Sommige bedrijven beweren dat hogere grondgebruikskosten het lastiger maken om de huizenprijzen te beheersen.

De sterke stijging van de grondopbrengsten in de eerste helft van dit jaar maakt het voor bedrijven ook moeilijker om toegang te krijgen tot grond. Zelfs bedrijven met projecten die al tientallen jaren stilliggen, nu de wettelijke belemmeringen zijn weggenomen, vinden het moeilijk om hun projecten uit te voeren omdat de grondgebruiksvergoedingen en grondbelastingen tientallen malen zijn verhoogd.

Waarom stijgen de grondgebruikskosten zo hard?

Prof. dr. Dang Hung Vo, voormalig viceminister van Natuurlijke Hulpbronnen en Milieu , zei dat de stijging van de grondgebruikstarieven in de eerste helft van dit jaar te wijten was aan de stijging van de grondprijslijst. Wanneer de grondprijslijst dichter bij de marktprijs komt, zullen de inkomsten uit grondgebruik vanzelfsprekend toenemen. De plaats met de hoogste grondprijslijst is Ho Chi Minhstad, waar de grondprijslijst 70% van de marktprijs bedraagt.

"Vietnam behoort al lange tijd tot de wereldtop qua inkomsten uit grond. Zelfs toen de grondprijzen laag waren, zoals in voorgaande jaren, bedroegen de inkomsten uit grond in ons land ongeveer 3% van het bbp, gelijk aan die van ontwikkelde landen zoals de VS en het VK, en hoger dan die van Japan en Zuid-Korea", voegde de heer Vo eraan toe.

Volgens de heer Do Thien Anh Tuan, docent aan de Fulbright School of Public Policy and Management, draagt het feit dat een aantal gemeenten de organisatie van grondveilingen versnelt, vooral in gebieden met een hoge economische waarde zoals stedelijke gordels, industrieterreinen of gebieden met onlangs voltooide infrastructuur, ook bij aan de toename van de inkomsten uit grond.

Bovendien beginnen het herstel van de vastgoedmarkt van eind 2024 tot 2025 en een reeks maatregelen om de markt te zuiveren, hun vruchten af te werpen.

"Door de goedkeuring van projecten te versnellen, de planning af te ronden en de transparantie in het proces van het omzetten van bestemmingsplannen te verbeteren, verlopen transacties soepeler. Hierdoor is er een grote inkomstenstroom voor de begroting ontstaan uit grondgebruiksvergoedingen", aldus de heer Tuan.

Volgens de heer Nguyen Quoc Hiep, voorzitter van GP Invest, zijn de begrotingsinkomsten weliswaar sterk gestegen dankzij hogere grondgebruikskosten, maar moeten de overheidsinstanties toch rekening houden met de gevolgen van de plotselinge stijging van de grondprijzen in de eerste helft van dit jaar voor de investeringen, de productie en de zakenwereld.

"De inkomsten uit grondgebruiksvergoedingen schoten in de eerste helft van dit jaar omhoog, omdat veel projecten al lange tijd liepen. Begin dit jaar kwam er een nieuwe grondprijslijst, dus die moesten ze invoeren. In Hanoi waren er projecten die al tientallen jaren vastliepen en pas begin dit jaar konden worden uitgevoerd, toen bedrijven de obstakels voor de verdere uitvoering konden overwinnen", aldus de heer Hiep.

Vertegenwoordigers van diverse andere ondernemingen gaven ook aan dat de sterke stijging van de grondgebruiksvergoedingen in de eerste helft van dit jaar geen goed teken is voor het investeringsklimaat voor bedrijven, vooral niet voor investeringen in onroerend goed.

tiền sử dụng đất - Ảnh 2. — Grondveilingen dragen bij aan de stijging van de grondgebruiksvergoedingen in de eerste helft van 2025 - Foto: B.NGOC

Zorgen over grondgebruiksvergoedingen drijven huizenprijzen op

Naast de positieve impact van hogere begrotingsinkomsten, brengen hoge grondprijzen volgens de heer Nguyen Quoc Hiep ook veel negatieve gevolgen met zich mee. De huizenprijzen zullen namelijk stijgen omdat alle inputkosten in de prijs van het huis zijn inbegrepen en geen enkele investeerder een verlies zal accepteren. Maar de realiteit laat ook zien dat niet alle investeerders huizen kunnen verkopen door de prijs te verhogen.

De prijs van appartementen ligt al op 70-80 miljoen VND/ ^m², wat al verschrikkelijk is. Als de prijs oploopt tot boven de 100 miljoen VND/ ^m² , wie gaat ze dan kopen? De huizenprijzen zijn onbetaalbaar voor werknemers en loontrekkers.

Zelfs degenen die geld hebben om huizen te kopen als investering, speculatie en bereid zijn om tegen hoge prijzen te kopen in afwachting van een prijsstijging, zullen niet doorgaan met investeren als de markt vertraagt," uitte de heer Hiep zijn bezorgdheid.

Ondertussen zei de heer NQK, een investeerder in Hanoi, dat veel investeerders op dit moment overwegen om te investeren, omdat de huizenprijzen zeer sterk zijn gestegen en de marktvraag afneemt. Op een gegeven moment zal de consumptiekracht van de markt niet meer bestaan, de markt zal dan stilvallen. Op dat moment zullen investeerders, ondanks de betaalde grondgebruiksvergoedingen, niet langer in het project kunnen investeren, omdat ze de producten niet kunnen consumeren.

Volgens de heer NQK is het Ministerie van Landbouw en Plattelandsontwikkeling van plan de Grondwet van 2024 te wijzigen in de richting van terugkeer naar de grondprijstabel en de grondgebruikscoëfficiënt zoals in de Grondwet van 2014. Dienovereenkomstig blijft het grondprijskader gedurende vijf jaar ongewijzigd en wordt het aangepast met de grondgebruikscoëfficiënt.

Daarom is er behoefte aan specifiekere regelgeving voor grondgebruikscoëfficiënten. We laten het aan de provincies over om dit te bepalen, maar er moet wel regelgeving komen voor bouwgrondgebruikscoëfficiënten om willekeurige coëfficiënten te voorkomen. Investeerders moeten zich ook de grondprijs van het project kunnen visualiseren om schattingen te maken en de opbrengst te berekenen, voegde de heer NQK eraan toe.

Bovendien uitten veel bedrijven hun bezorgdheid dat de grondprijslijst volgens de Grondwet vanaf 1 januari 2026 in werking zou treden, maar dat veel gemeenten tot nu toe nog geen nieuwe grondprijslijst hebben ontwikkeld en nog steeds op basis van de huidige grondprijslijst werken. Daarom is het noodzakelijk om een nieuwe grondprijslijst begin 2026 snel te kunnen publiceren.

Volgens vertegenwoordigers van sommige bedrijven zijn grondprijzen een brandend probleem bij de meeste projecten. "Als gemeenten besluit 71 volgen, zal het grondwaarderingsproces voor projecten met veel problemen te maken krijgen en zal het 1-2 jaar duren om de waardebepaling van een project te voltooien. Daarom is het eerste punt dat aandacht vereist bij het wijzigen van de Grondwet, het wijzigen van de grondwaarderingsmethode", aldus een bedrijf.

tiền sử dụng đất - Ảnh 3. — Bron: Ministerie van Financiën, gegevens: LE THANH - Grafiek: TUAN ANH

* De heer Do Thien Anh Tuan (Docent aan de Fulbright School of Public Policy and Management):

Stijgende grondprijzen kunnen de productie belemmeren.

Het najagen van grondgebruikskosten kan gemeenten ertoe aanzetten grond voor geld te verkopen. Hierdoor stijgen de grondprijzen via veilingen, wordt de markt verstoord, stijgen de investeringskosten en wordt de productie belemmerd.

Dit kan de economische concurrentiekracht ondermijnen en de aantrekkelijkheid van investeringen in productie en dienstverlening met toegevoegde waarde verminderen.

Grondinkomsten moeten duurzamer worden

Vanuit het perspectief van een grondexpert is de heer Dang Hung Vo van mening dat de grondprijzen dicht bij de marktprijs moeten liggen, maar dat de staat een passend financieel beleid ten aanzien van grond moet voeren. Grondbeleid moet met name de huizenprijzen beheersen, zoals veel landen doen.

"Andere landen lossen dit op door investeerders slechts 30% van de grondgebruiksvergoeding te laten betalen, niet het volledige bedrag vanaf het begin zoals wij. Pas wanneer de faciliteit operationeel is, berekent de staat de belasting. Dat wil zeggen dat de resterende 70% wordt geheven als belasting over de gestegen grondwaarde wanneer de faciliteit operationeel is", aldus de heer Vo.

Ondertussen zei de heer Do Thien Anh Tuan dat het noodzakelijk is om een alomvattende hervorming van het beleid inzake grond- en onroerendgoedinkomsten door te voeren, niet alleen om een duurzaam inkomstensysteem voor de begroting te creëren, maar ook om het inkomen op een redelijke manier te reguleren, sociale gelijkheid te garanderen en een gezonde onroerendgoedmarkt te ontwikkelen.

Volgens de heer Tuan is het noodzakelijk om de zogenaamde "inning van geld" geleidelijk af te schaffen en te vervangen door een onroerendgoedbelastingstelsel. De onroerendgoedbelasting zou specifiek volgens een progressief schema moeten worden ontworpen, wat betekent dat hoe meer onroerend goed iemand bezit, of hoe waardevoller het onroerend goed, hoe hoger het belastingtarief.

Dit is niet alleen bedoeld om de inkomsten te verhogen, maar nog belangrijker, om de extra inkomsten uit land te reguleren - een vorm van passief inkomen die niet zo eerlijk wordt belast als inkomsten uit arbeid, productie en bedrijven.

De kernfunctie van onroerendgoedbelasting is herverdeling, dat wil zeggen het afpakken van een deel van de voordelen van de groep die veel bezittingen bezit om te herverdelen. De belasting is hierbij niet gericht op het verlagen van de huizenprijzen, maar op het creëren van middelen om kansarme groepen te ondersteunen bij het verkrijgen van huisvesting, het ontwikkelen van sociale woningen, het renoveren van arme stedelijke gebieden of het investeren in openbare infrastructuur om de meerderheid te bedienen.

"Naast de onroerendgoedbelasting moeten we ook resoluut een progressieve inkomstenbelasting op de overdracht van onroerend goed invoeren om het inkomen te reguleren en speculatief gedrag aan te pakken", aldus de heer Tuan.

Terug naar het onderwerp

LE THANH - BAO NGOC

Bron: https://tuoitre.vn/boi-thu-tien-dat-khong-voi-mung-20250813224319634.htm