Een meevaller bij de verkoop van grond, maar juich nog niet te vroeg.

De grondgebruiksrechten die in de eerste helft van dit jaar zijn geïnd, zijn fors gestegen en bereikten meer dan 243.000 miljard VND, 2,6 keer zoveel als in dezelfde periode vorig jaar. Veel experts en bedrijven zijn echter van mening dat het te vroeg is om te juichen, aangezien het hier om een ​​eenmalige betaling gaat met veel potentiële risico's.

Sommige bedrijven beweren dat stijgende grondgebruiksrechten het moeilijk zullen maken om de huizenprijzen onder controle te houden.

De forse stijging van de grondopbrengsten in de eerste helft van dit jaar heeft het voor bedrijven ook moeilijker gemaakt om toegang tot grond te krijgen. Zelfs bedrijven met projecten die al decennia stil liggen, ondervinden nu, doordat de juridische obstakels zijn weggenomen, problemen bij de uitvoering ervan, omdat de grondgebruiksrechten en grondbelastingen vertienvoudigd zijn.

Waardoor is de stijging van de grondgebruiksrechten veroorzaakt?

Professor Dang Hung Vo, voormalig onderminister van Natuurlijke Hulpbronnen en Milieu , verklaarde dat de stijging van de inkomsten uit grondgebruiksrechten in de eerste helft van dit jaar te danken was aan de opwaartse aanpassing van de grondprijzen. Wanneer grondprijzen dichter bij de marktwaarde komen, stijgen de inkomsten uit grondgebruiksrechten vanzelfsprekend. Met name Ho Chi Minh-stad, de stad met de grootste grondprijsaanpassing, heeft grondprijzen die overeenkomen met 70% van de marktwaarde.

"Vietnam behoort al lange tijd tot de landen met de hoogste grondopbrengsten ter wereld . Zelfs toen de grondprijzen laag waren, zoals in voorgaande jaren, bedroegen de grondopbrengsten in ons land ongeveer 3% van het bbp, vergelijkbaar met ontwikkelde landen als de VS en het VK, en hoger dan Japan en Zuid-Korea," aldus de heer Vo.

Volgens de heer Do Thien Anh Tuan, docent aan de Fulbright School of Public Policy and Management, draagt ​​het feit dat een aantal gemeenten de organisatie van grondveilingen versnellen, met name in gebieden met een hoge economische waarde zoals stedelijke gordels, industrieterreinen of gebieden met recent voltooide infrastructuur, ook bij aan de toename van de inkomsten uit grond.

Daarnaast beginnen het herstel van de vastgoedmarkt vanaf eind 2024 tot 2025 en een reeks beleidsmaatregelen om de marktomstandigheden te versoepelen hun vruchten af ​​te werpen.

"Het versnellen van de projectgoedkeuring, het afronden van de planning en het verbeteren van de transparantie in het proces van bestemmingswijziging hebben transacties vergemakkelijkt, waardoor aanzienlijke inkomsten voor de begroting zijn gegenereerd uit grondgebruiksrechten," voegde de heer Tuan eraan toe.

Volgens de heer Nguyen Quoc Hiep, voorzitter van GP Invest, zijn de begrotingsinkomsten weliswaar gestegen dankzij de verhoogde grondgebruiksrechten, maar moeten de overheidsinstanties wel onderzoeken welke impact deze plotselinge stijging van de grondgebruiksrechten in de eerste helft van dit jaar heeft op investeringen, productie en het bedrijfsleven.

"De inkomsten uit grondgebruiksrechten zijn in de eerste helft van dit jaar sterk gestegen, omdat veel projecten die al lange tijd in uitvoering waren, begin dit jaar met de nieuwe grondprijslijst moesten worden voortgezet. In Hanoi lagen sommige projecten al tientallen jaren stil en konden pas begin dit jaar worden uitgevoerd, toen bedrijven eindelijk de obstakels konden wegnemen en hun projecten konden hervatten," aldus de heer Hiep.

Vertegenwoordigers van diverse andere bedrijven betoogden eveneens dat de forse stijging van de grondgebruiksrechten in de eerste helft van dit jaar geen goed teken is voor het investerings- en ondernemingsklimaat, met name voor vastgoedinvesteringen.

Grondveilingen dragen bij aan hogere inkomsten uit grondgebruiksrechten in de eerste helft van 2025 - Foto: B. NGOC

Grondgebruiksheffingen drijven de huizenprijzen op.

Naast de positieve impact van hogere overheidsinkomsten, brengen hoge grondprijzen volgens de heer Nguyen Quoc Hiep ook veel negatieve gevolgen met zich mee. Zo stijgen de huizenprijzen, omdat alle productiekosten in de prijs zijn verwerkt en geen enkele projectontwikkelaar verlies wil lijden. De realiteit laat echter zien dat een simpele verhoging van de huizenprijzen geen garantie is voor meer verkopen.

"De appartementprijzen liggen nu al op 70-80 miljoen VND/ ^m² , wat al buitensporig is. Als ze oplopen tot meer dan 100 miljoen VND/ ^m² , wie wil ze dan nog kopen? De huizenprijzen zijn onbetaalbaar voor mensen met een vast salaris."

"Zelfs degenen die geld hebben om huizen te kopen als investering, om te speculeren, en bereid zijn om tegen hoge prijzen te kopen in de hoop op prijsstijgingen, zullen stoppen met investeren wanneer de markt vertraagt," uitte de heer Hiep zijn bezorgdheid.

Ondertussen zei de heer NQK, een projectontwikkelaar in Hanoi, dat veel ontwikkelaars hun plannen momenteel heroverwegen omdat de huizenprijzen al enorm zijn gestegen en de marktvraag geleidelijk afneemt. Op een gegeven moment zal de marktvraag verdwijnen en zal de markt tot stilstand komen. Zelfs na het betalen van de grondgebruiksrechten zullen ontwikkelaars niet langer in projecten kunnen investeren, omdat ze hun producten niet meer kunnen verkopen.

Volgens de heer NQK is het Ministerie van Landbouw en Milieu ook van plan de Grondwet van 2024 te wijzigen om terug te keren naar de grondprijstabel en de grondgebruikscoëfficiënt zoals die in de Grondwet van 2014 golden. Het grondprijskader blijft dus 5 jaar ongewijzigd en wordt aangepast aan de hand van de grondgebruikscoëfficiënt.

Daarom zijn er specifiekere regels nodig met betrekking tot de coëfficiënten voor landgebruik. Hoewel we de bepaling ervan aan de provincies delegeren, zijn er regels nodig om deze coëfficiënten vast te stellen en willekeurige berekeningen te voorkomen. Investeerders moeten ook inzicht hebben in de grondprijzen van hun projecten om schattingen te kunnen maken en de opbrengsten te berekenen, voegde de heer NQK eraan toe.

Bovendien hebben veel bedrijven hun bezorgdheid geuit over het feit dat, volgens de Grondwet, de nieuwe grondprijslijst pas op 1 januari 2026 ingaat, terwijl veel gemeenten nog geen nieuwe lijst hebben opgesteld en nog steeds de huidige gebruiken. Daarom moeten er berekeningen worden gemaakt om ervoor te zorgen dat de nieuwe grondprijslijst begin 2026 tijdig wordt gepubliceerd.

Volgens vertegenwoordigers van diverse bedrijven vormen grondprijzen een grote zorg bij de meeste projecten. "Als gemeenten decreet 71 volgen, stuit het taxatieproces van grond voor projecten op veel obstakels, waardoor het 1 tot 2 jaar kan duren om de taxatie voor één enkel project af te ronden. Daarom is het herzien van de taxatiemethode de eerste kwestie die aandacht verdient bij een wijziging van de Grondwet," aldus een ondernemer.

Bron: Ministerie van Financiën, gegevens: LE THANH - Grafieken: TUAN ANH

* Meneer Do Thien Anh Tuan (Docent aan de Fulbright School of Public Policy and Management):

Een stijging van de grondprijzen zou de productie kunnen belemmeren.

Het streven naar het innen van grondgebruiksrechten kan ertoe leiden dat gemeenten grond verkopen, waardoor de grondprijzen via veilingen stijgen, de markt wordt verstoord, de investeringskosten toenemen en de productie wordt belemmerd.

Dit zou het concurrentievermogen van de economie kunnen belemmeren en de aantrekkelijkheid van investeringen in hoogwaardige productie- en dienstverlenende sectoren kunnen verminderen.

De inkomsten uit grond moeten duurzamer worden.

Vanuit het perspectief van een landexpert is de heer Dang Hung Vo van mening dat grondprijzen dicht bij de marktwaarde zouden moeten liggen, maar dat de staat een passend financieel beleid ten aanzien van grond moet voeren. In het bijzonder moet het grondbeleid de huizenprijzen beheersen, zoals veel landen al doen.

"Andere landen regelen het zo dat investeerders slechts 30% van de grondgebruiksrechten vooraf hoeven te betalen, in plaats van het volledige bedrag zoals wij. De staat berekent de belasting pas wanneer de faciliteit operationeel is. Dat betekent dat de resterende 70% wordt geïnd als belasting over de waardevermeerdering van de grond zodra de faciliteit in gebruik is," aldus de heer Vo.

Ondertussen betoogde de heer Do Thien Anh Tuan dat een alomvattende hervorming van het beleid inzake grond- en vastgoedinkomsten nodig is, niet alleen om een ​​duurzaam inkomstenstelsel voor de begroting te creëren, maar ook om inkomsten rationeel te reguleren, sociale gelijkheid te waarborgen en een gezonde vastgoedmarkt te ontwikkelen.

Volgens de heer Tuan is het noodzakelijk om de zogenaamde "heffingen" geleidelijk af te schaffen en te vervangen door een onroerendgoedbelastingstelsel. Concreet zou de onroerendgoedbelasting progressief moeten worden ingevoerd, wat betekent dat hoe meer onroerend goed iemand bezit, of hoe hoger de waarde van zijn of haar eigendom, hoe hoger het belastingtarief.

Dit is niet alleen bedoeld om de inkomsten te verhogen, maar vooral om de extra inkomsten uit grond te reguleren – een vorm van passief inkomen dat momenteel niet naar rato wordt belast zoals inkomsten uit arbeid of productie- en bedrijfsactiviteiten.

"De kernfunctie van de onroerendgoedbelasting is herverdeling, dat wil zeggen, een deel van de voordelen van de groep die veel onroerend goed bezit, herverdelen. De belasting is hier niet bedoeld om de huizenprijzen te verlagen, maar om middelen te creëren ter ondersteuning van kwetsbare groepen bij de toegang tot huisvesting, de ontwikkeling van sociale woningbouw, de renovatie van verarmde stedelijke gebieden of investeringen in openbare infrastructuur ten behoeve van de meerderheid."

"Naast onroerendgoedbelasting zouden we ook resoluut een progressieve inkomstenbelasting op vastgoedtransacties moeten invoeren om inkomsten te reguleren en speculatief gedrag te beteugelen," analyseerde de heer Tuan verder.

Terug naar het onderwerp

LE THANH - BAO NGOC

Bron: https://tuoitre.vn/boi-thu-tien-dat-khong-voi-mung-20250813224319634.htm