Het einde van de afkoeling van de Chinese vastgoedmarkt

Huizenkopers haasten zich om hun leningen vervroegd af te lossen

Volgens Nikkei Asia is de omvang van wanbetalingen op hypotheken en de uiteindelijke impact daarvan op de inkomsten moeilijk af te leiden uit officiële cijfers, maar er is voldoende bewijs dat het aantal wanbetalingen de afgelopen maanden is toegenomen, omdat kredietnemers teleurstellende investeringen hebben terugverdiend of kapitaal hebben opgehaald door zakelijke leningen met een lage rente af te sluiten.

Bankiers uiten hun zorgen door strategieën te ontwikkelen om de terugbetaalgolf van leningen te vertragen en hypotheken in de boeken te houden – in ieder geval nog even.

"Ik heb nog nooit eerder van vervroegde aflossingen van deze omvang gehoord. Het zal zeker een negatieve impact hebben op de winst van banken", aldus Ding Shuang, hoofdeconoom voor Groot-China en Noord-Azië bij Standard Chartered.

Huizenkopers lossen leningen vervroegd af, einde van de afkoeling van de Chinese vastgoedmarkt, afbeelding 1 — Chinese banken worden geconfronteerd met een nieuwe uitdaging op het gebied van inkomsten, omdat steeds meer huizenkopers hun hypotheken vervroegd aflossen. Dit bedreigt kredietverstrekkers met jarenlang verlies van verwachte rente-inkomsten. Illustratieve foto

Een manager van China Merchants Bank in de oostelijke provincie Jiangsu zei dat er eind januari een "duidelijke stijging van het aantal vervroegde hypotheekbetalingen na het Chinese Nieuwjaar" was geweest. In reactie daarop zei hij dat zijn bank klanten vroeg een afspraak te maken als ze vervroegde aflossingen wilden bespreken.

Een bankmedewerker bij een filiaal van China Construction Bank in de zuidelijke stad Guangzhou zei dat de bank de mogelijkheid tot vooruitbetaling van mobiele telefoonleningen had stopgezet na een toename van dergelijke aanvragen. Klanten moeten "enkele maanden" wachten om een tijdslot te reserveren bij een filiaal waar ze dergelijke betalingen kunnen doen, aldus de medewerker.

Een 35-jarige werkneemster van een onderwijsinstelling in Beijing, die zichzelf voorstelde als Zhang, vertelde Nikkei Asia dat ze al meer dan twee maanden wachtte op de terugbetaling van een hypotheekschuld van ongeveer 2 miljoen yuan (290.000 dollar).

Vervroegde aflossing van hypotheken is gunstig voor Chinese banken omdat het de kans op kredietverliezen elimineert. Maar het tast ook een van de betrouwbaardere bronnen van rente-inkomsten van kredietverstrekkers aan.

Het einde van het ‘afkoelingsbeleid’ op de vastgoedmarkt

Minder dan 0,7% van de persoonlijke leningen, waaronder hypotheken, wordt geclassificeerd als non-performing, hetzelfde als vóór de pandemie, schreef Dan Wang, hoofdeconoom bij Hang Seng Bank of China, in een recente blogpost voor de Chinese editie van de Financial Times.

Hypotheken in China worden doorgaans aangeboden tegen een iets hogere rente dan de vijfjaarlijkse prime rate (LPR). De vijfjaarlijkse LPR is gedaald van 4,8% eind 2019 naar 4,3%, doordat de Chinese overheid de oververhitte huizenmarkt probeerde te koelen, waardoor ook de hypotheekrente daalde.

Als gevolg hiervan betalen leners met oudere hypotheken hogere rentes dan leners met recentere leningen. "Mensen vinden het oneerlijk", aldus een filiaalmanager van China Merchants Bank in de provincie Jiangsu.

Leners hebben hierop gereageerd door verschillende strategieën te gebruiken om hun hypotheek af te lossen.

Sommigen kopen vermogensbeheerproducten terug, die vorig jaar aan waarde verloren doordat de COVID-19-beperkingen de economische activiteit belemmerden. Zhang, de medewerkster van het onderwijsbedrijf, zei dat de "slechte prestaties" van haar beleggingen een van de redenen was waarom ze gedwongen was geld op te nemen en haar hypotheek af te lossen.

Anderen lossen hun hypotheek af door leningen met een lagere rente af te sluiten, die ze voor andere doeleinden gebruiken, zoals het uitbreiden van hun bedrijf. Dit is echter verboden in de Chinese overheid.

Deze kredietnemers profiteren van de inspanningen van Peking de afgelopen jaren om banken aan te moedigen leningen te verstrekken aan kleine en middelgrote bedrijven. Omdat grote banken de hypotheekmarkt domineren, concurreren kleinere kredietverstrekkers hevig om zakelijke kredietnemers, waardoor de rentetarieven dalen.

Een bankmedewerker bij een filiaal van de Rural Commercial Bank in de stad Foshan vertelde Nikkei Asia dat de bank zakelijke leningen aan particuliere consumenten verstrekt tegen een rentepercentage van minder dan 4%.

Banken publiceren geen cijfers over vervroegde hypotheekaflossingen, maar de totale uitstaande hypotheekschuld daalde van 38,9 biljoen yuan (5,67 biljoen dollar) eind september naar 38,8 biljoen yuan eind vorig jaar, aldus de People's Bank of China.

Ondertussen zijn de gemiddelde huizenprijzen in 70 grote Chinese steden al tien maanden op rij gedaald sinds april 2022, aldus het Nationaal Bureau voor de Statistiek.

"Investeerders zijn de afgelopen twee jaar volledig verdwenen", aldus een makelaar met de achternaam Luo in een buitenwijk van Guangzhou.

Bron