Wees voorzichtig bij het 'vangen van de top' van woongrond in Dong Anh

De prijs van bouwkavels met direct uitzicht op het Vinhomes Co Loa Project bedraagt ruim 180 miljoen VND/m2. Dat is het dubbele van de prijs eind vorig jaar.

Het district Dong Anh verandert geleidelijk dankzij een reeks grote projecten en bouwwerkzaamheden. Foto: Thanh Vu

Grond in het steegje kost ook tot 90 miljoen VND/m2

Met de bouw van het Vinhomes Co Loa-project in het district Dong Anh werd de noordelijke markt van de hoofdstad plotseling het nieuwe aandachtspunt voor investeerders. Het nieuwe megaproject van Vinhomes bevindt zich in de gemeenten Dong Hoi, Xuan Trach, Xuan Canh en Mai Lam in het district Dong Anh. Het project heeft een totale oppervlakte van ongeveer 387 hectare en een investeringskapitaal van meer dan VND 42.000 miljard.

Naast Vinhomes Co Loa bezit het district Dong Anh ook nog een ander "superproject" in de gemeenten Hai Boi en Vinh Ngoc, genaamd de slimme stad, met investeerders als BRG en Sumitomo. De totale oppervlakte van deze "stad" bedraagt 272 hectare en het investeringskapitaal bedraagt maximaal 4,2 miljard dollar.

Met de komst van de twee bovenstaande projecten worden de omliggende percelen met woningen steeds populairder. Volgens makelaar Phan Thai worden in de gemeente Xuan Canh percelen aan de straat en met direct uitzicht op Vinhomes Co Loa te koop aangeboden voor prijzen van ongeveer 160 tot 180 miljoen VND/m².

Voor percelen in steegjes, waar auto's gewoon voor de deur kunnen parkeren, loopt de prijs op tot VND 90 miljoen per m². Voor percelen met een steegje voor de woning van slechts 2 tot 2,5 meter breed, bedraagt de verkoopprijs nog steeds VND 70 miljoen per m². "Wat betreft woonpercelen in de buurt van het Smart City Project van BRG, bedraagt de prijs van percelen aan de straat VND 120 miljoen per m². Percelen in steegjes hebben ook VND 90 miljoen per m² bereikt," aldus de heer Thai.

Naast de "volgende" vastgoedprojecten profiteren de grondprijzen in het district Dong Anh ook van bruggen over de Rode Rivier, met name de Tu Lien-brug. Dit project zal de westelijke oever van de Rode Rivier langs de Au Co-Nghi Tam-route in het district Tay Ho verbinden met de oostelijke oever van de Rode Rivier in het district Dong Anh.

Volgens de heer Thai loopt de prijs van bouwkavels voor woningen in het gebied waar de Tu Lien-brug naar verwachting zal worden gebouwd, momenteel op tot 185 miljoen VND/m². Wanneer dit project officieel in aanbouw is, zal de grondprijs waarschijnlijk stijgen tot 200 tot 250 miljoen VND/m².

Makelaars geven toe dat de grondprijzen in Dong Anh zeer hoog zijn en verdubbeld ten opzichte van eind vorig jaar. Dit komt doordat de meeste grondeigenaren hun prijzen baseren op vastgoed in projecten als referentie.

"Gemiddeld kosten woonpercelen een derde van de prijs van rijtjeshuizen in het project. Als je het zo berekent, kan de grondprijs nauwelijks lager zijn dan 100 miljoen VND/m², want de prijs van een rijtjeshuis ligt al bijna 300 miljoen VND/m²", aldus de heer Thai.

Volgens het onderzoek van de verslaggever kosten zelfs percelen ver van het centrum van het district Dong Anh tot wel 30 miljoen VND/m². Met een financiële draagkracht van 2 miljard VND of minder kunnen investeerders nauwelijks "jagen" op percelen met een mooie gevel en brede wegen.

Lokale makelaars onthulden verder aan verslaggevers dat 70% van het te koop staande residentiële vastgoed in het gebied in handen is van F1- en F2-investeerders. Bijna geen enkel perceel wordt daadwerkelijk voor bewoning gekocht. Elke keer dat een nieuwe eigenaar de naam van het perceel verandert, stijgt de grondprijs met miljarden dong, en deze stijging lijkt voorlopig niet te stoppen.

Heeft u een strategie nodig bij het kopen van grond in Dong Anh?

De heer Hai Trieu, een investeerder met jarenlange 'echte' ervaring in het district Dong Anh, zei dat het succes van een vastgoedtransactie wordt bepaald op het moment dat de investeerder begint met investeren. "Ik probeer percelen te vinden die door de lokale bevolking worden doorverkocht. De grondprijzen die zij bieden, zijn vaak veel lager dan die van investeerders. Als ik deze percelen kan kopen, zal de winstmarge hoger zijn", aldus de heer Trieu.

Deze investeerder haalde een feit aan en zei dat eind vorig jaar een stuk grond nabij de Tu Lien-brug door de lokale bevolking te koop werd aangeboden voor een prijs van ongeveer 90 miljoen VND/m². Kort daarna werd dit stuk grond door een investeerder gekocht en te koop aangeboden voor een prijs die twee keer zo hoog was, ongeveer 180 miljoen VND/m². "Ze verkopen tegen de prijs van de toekomst. Met zo'n groot bedrag is het erg moeilijk om het land op korte termijn te liquideren. Momenteel zijn de meeste investeerders vastbesloten om dit land 3-5 jaar vast te houden", aldus de heer Trieu.

Toen de Vinhomes Ocean Park-projectketen werd ingezet in het district Gia Lam ( Hanoi ) en de provincie Hung Yen, ontstond er een levendige vastgoedmarkt in het oosten van Hanoi. Toen het stedelijke gebied Vinhomes Smart City meer dan 56 appartementencomplexen naar het district Nam Tu Liem bracht, ontstond er ook een golfbeweging op de vastgoedmarkt in het westen.

Volgens de voorspelling van deze investeerder zal de prijs van residentieel vastgoed in het district Dong Anh vanaf nu tot het einde van het jaar nauwelijks stijgen. De huidige periode kan worden beschouwd als de piekperiode. Investeerders die geneigd zijn te "surfen" zullen daarom een groot risico lopen als ze nu investeren.

De heer Nguyen The Diep, vicevoorzitter van de Hanoi Real Estate Club, zei dat het district Dong Anh veel kansen biedt om het nieuwe centrum van de vastgoedmarkt van de hoofdstad te worden. Hij begon met informatie over het district, gevolgd door de aanwezigheid van een reeks grote projecten zoals de Tu Lien-brug, het nationale expositiecentrum, de 108 verdiepingen tellende financiële toren, enzovoort.

"De technische infrastructuur is klaar om het district Dong Anh te laten 'ontploffen'. Bovendien stroomt het geld nu vaker naar investeringskanalen in plaats van dat het in de banken blijft. Ik denk dat de vastgoedmarkt hier in de nabije toekomst snel zal bloeien", aldus de heer Diep.

Volgens de expert is de "explosieve" prijsstijging van residentiële grond in Dong Anh niet moeilijk te begrijpen, aangezien omliggende projecten prijzen hebben die oplopen tot honderden miljoenen VND per vierkante meter. Het echte probleem waar investeerders op moeten letten, zijn echter de liquiditeit en de kenmerken van het segment.

"Dong Anh-grond is geschikt voor diegenen die een voorkeur hebben voor langetermijninvesteringen, waarbij ze 'tegen een hoge prijs verkopen en tegen een lage prijs verkopen'. Voor diegenen die financiële hefboomwerking gebruiken, zal dit een zeer gevaarlijke deal zijn. Omdat de liquiditeit van dit gebied beperkt is en de grond zelf niet in staat is om cashflow te genereren", aldus de heer Diep.

Reactie (0)