Maak een einde aan de situatie van dubbele prijsstelling

Veel deskundigen beweren dat het jaarlijks uitgeven van grondprijslijsten de situatie met twee prijzen zal beperken.

Verwijder grond met twee prijzen

Volgens de bepalingen van de Grondwet 2013 wordt de grondprijzenlijst elke 5 jaar vastgesteld en moet deze bij schommelingen in de marktprijzen voor grond worden aangepast en aangevuld.

De (gewijzigde) Grondwet heeft deze bepaling echter geschrapt en in plaats daarvan maakt het Provinciaal Volkscomité dit jaarlijks aan het begin van het jaar bekend.

Dr. Tran Quang Huy van de rechtenuniversiteit van Hanoi was het eens met deze nieuwe inhoud en stelde dat het principe van grondwaardering moet voldoen aan de marktbeginselen. Dat wil zeggen dat grondprijzen flexibel, zeer actueel en dicht bij de marktprijzen moeten liggen, en dat ze al in een korte tijd effect moeten hebben.

" Als de grondprijslijst 5 jaar meegaat volgens de huidige termijn van de Provinciale Volksraad, dan zal het, zelfs als de grondprijs met 20% wordt verhoogd of verlaagd, nog steeds een zeer geforceerde prijs zijn, die niet marktgericht is, niet actueel is en achterhaald is met de markt. Daarom toont de regelgeving in het gewijzigde Wetsvoorstel Grond met betrekking tot de jaarlijkse periodieke bouw, openbare aankondiging en toepassing vanaf 1 januari van het jaar flexibiliteit en actualisering volgens het marktmechanisme" , aldus de heer Huy.

De herziene Grondwet zal de dubbele prijs voor grond afschaffen. (Illustratiefoto: Cong Hieu).

De heer Giang Anh Tuan, directeur van Tuan Anh Real Estate, gaf zijn mening: Na een aanpassingsperiode van 5 jaar zijn de grondprijzen niet langer accuraat.

" Sterker nog, er zijn recentelijk gebieden geweest waar de grondprijzen in één jaar, en niet in vijf jaar, met honderden procenten schommelden. De vijfjaarlijkse grondprijslijst is daarom verouderd en voldoet niet aan de eisen van het staatsgrondbeheer ", aldus de heer Tuan.

Daarnaast zei de heer Tuan dat de grondprijslijst momenteel ook wordt gebruikt om de inkomstenbelasting te berekenen bij de overdracht van grondgebruiksrechten. Sinds kort is de grondprijsregeling voor het innen van inkomstenbelasting bij de overdracht van grondgebruiksrechten gebaseerd op de prijs die in het overdrachtscontract staat vermeld. Indien de prijs hoger is dan de grondprijslijst, wordt de prijs in het contract gebruikt, anders wordt de prijs in de grondprijslijst gebruikt.

Dit leidt tot een situatie waarin de werkelijke aankoopprijs zeer hoog is, maar de contractprijs lager is dan de grondprijslijst om de belasting te berekenen op basis van de grondprijslijst. Dit leidt tot budgetverlies en, nog belangrijker, de staat beschikt niet over de juiste grondprijsgegevens om de volgende stap van de specifieke grondwaardering uit te voeren.

Daarom is het doel van de jaarlijkse uitgifte om dicht bij de marktprijzen te blijven en mensen bewust te maken van het belang om hun belangen te beschermen.

" Bij het sluiten van een transactie wordt het exacte bedrag voor de aan- en verkoop vastgelegd. Naast het stabiliseren van de belastinginkomsten worden de rechten van burgers beschermd door volledige notariële bekrachtiging, en beschikt de staat over een database met marktprijzen voor grond ten behoeve van de samenstelling van een database met grondprijzen, de bouwgrondprijzen en het bepalen van specifieke grondprijzen ", analyseerde de heer Tuan.

Gunstig voor de staatsbegroting

Advocaat Tran Duc Phuong van de Orde van Advocaten van Ho Chi Minhstad zei ook dat de jaarlijkse grondprijslijst, die begin dit jaar werd bekendgemaakt, dicht bij de grondprijs op de markt zal liggen, omdat de huidige grondprijslijst veel lager ligt dan de marktprijs.

Door de jaarlijkse regelgeving inzake grondprijzen aan te passen, kan de staat belastingverliezen voorkomen. (Illustratiefoto)

En wanneer de grondprijslijst wordt aangepast aan de jaarlijkse marktschommelingen, is advocaat Phuong van mening dat dit gunstig zal zijn voor de staatsbegroting. De grondprijslijst vormt immers de basis voor de berekening van grondgebruiksvergoedingen, inkomstenbelasting, enz.

Provincies en steden passen grondprijslijsten aan en publiceren deze, die dichter bij de marktprijzen liggen, als basis voor de berekening van de inkomstenbelasting bij onroerendgoedoverdrachten. Op dat moment moeten mensen de werkelijke overdrachtsprijs van onroerend goed aangeven op basis van de marktprijzen. Dit helpt de staat begrotingsverliezen te voorkomen, zoals de huidige situatie waarbij "twee prijzen" worden aangegeven bij de aan- en verkoop van onroerend goed ", analyseerde advocaat Phuong.

De directeur van een vastgoedbedrijf in Hanoi deelde deze mening en gaf aan dat de huidige prijslijst voor grond die door de gemeenten wordt vastgesteld een looptijd heeft van vijf jaar. Dat is te lang, levert veel vertraging op en volgt de prijsschommelingen op de markt niet op de voet.

Om informatie over de vastgoedmarkt transparant te maken, is een afdeling nodig die gespecialiseerd is in het importeren van grondprijzen. Aan de andere kant moet informatie over vastgoedtransacties via banken worden betaald.

" Het allerbelangrijkste is transparantie. Alleen dan kunnen we belastingverliezen voorkomen ", zei hij.

Bovendien is het afschaffen van het kader voor grondprijzen noodzakelijk, wat bijdraagt aan een fundamentele mentaliteitsverandering, omdat mensen toegang hebben tot de daadwerkelijke marktprijs. Aan de andere kant beperkt het ook een reeks problemen die momenteel leiden tot klachten en rechtszaken met betrekking tot grond.

Volgens de (gewijzigde) Grondwet zal het provinciaal Volkscomité de eerste grondprijslijst opstellen en ter besluitvorming voorleggen aan de Volksraad van hetzelfde niveau. Deze lijst zal vanaf 1 januari 2026 worden aangekondigd en toegepast. Het provinciaal Volkscomité is jaarlijks verantwoordelijk voor het ter besluitvorming voorleggen aan de Volksraad van de provincie om de grondprijslijst, die vanaf 1 januari van het daaropvolgende jaar wordt aangekondigd en toegepast, aan te passen, te wijzigen en aan te vullen. Indien de grondprijslijst gedurende het jaar moet worden aangepast, gewijzigd of aangevuld, is het provinciaal Volkscomité verantwoordelijk voor het ter besluitvorming voorleggen aan de Volksraad van de provincie.
Volgens de voorzitter van de Economische Commissie, Vu Hong Thanh, is de regulering van jaarlijkse tabellen met grondprijzen een onderwerp dat zorgvuldig is onderzocht door instanties en dat tijdens het proces van het uitleggen, ontvangen en herzien van het wetsontwerp meerdere malen ter bespreking aan de Nationale Assemblee is voorgelegd.

Chau Anh

Bron