Stop met het systeem van twee prijzen.

Veel deskundigen beweren dat het publiceren van jaarlijkse grondprijslijsten zal helpen om de praktijk van het hanteren van twee verschillende prijsniveaus tegen te gaan.

Los het probleem op van grond met twee verschillende prijzen.

Volgens de bepalingen van de Grondwet van 2013 worden er elke vijf jaar grondprijstabellen vastgesteld, die moeten worden aangepast en aangevuld in geval van schommelingen in de marktprijzen van grond.

De gewijzigde Landwet heeft deze bepaling echter geschrapt. In plaats daarvan zal het provinciale Volkscomité dit jaarlijks aan het begin van het jaar bekendmaken.

Dr. Tran Quang Huy van de Rechtenuniversiteit van Hanoi onderschreef deze nieuwe opvatting en stelde dat het principe van grondwaardering moet aansluiten bij marktprincipes. Dit betekent dat grondprijzen flexibel, actueel en dicht bij de marktprijzen moeten liggen, en dat de impact ervan slechts van korte duur mag zijn.

" Als de grondprijstabellen vijf jaar lang worden bijgehouden, overeenkomend met de zittingsperiode van de Provinciale Volksraad zoals nu het geval is, dan blijven de prijzen, zelfs met aanpassingen zoals een verhoging of verlaging van 20%, zeer kunstmatig, marktgericht, verouderd en inflexibel. Daarom toont de bepaling in het ontwerp van de Grondwet (gewijzigd) betreffende de periodieke jaarlijkse vaststelling, openbare bekendmaking en toepassing vanaf 1 januari van het jaar flexibiliteit en actualisering in overeenstemming met de marktmechanismen," aldus de heer Huy.

De gewijzigde grondwet maakt een einde aan de praktijk van twee grondprijzen. (Illustratieve afbeelding: Cong Hieu).

De heer Giang Anh Tuan, directeur van Tuan Anh Real Estate, gaf zijn mening: "Omdat de grondprijzen slechts eens in de 5 jaar worden aangepast, zijn ze niet langer accuraat."

" In werkelijkheid zijn er gebieden geweest waar de grondprijzen in één jaar tijd met honderden procenten schommelden, en niet alleen in periodes van vijf jaar. Daarom is de vijfjarige grondprijslijst verouderd en voldoet deze niet aan de eisen van het staatsgrondbeheer ," aldus de heer Tuan.

Daarnaast verklaarde de heer Tuan dat de grondprijslijst momenteel ook wordt gebruikt voor de berekening van de inkomstenbelasting over de overdracht van gebruiksrechten. De regelgeving voor het innen van inkomstenbelasting over de overdracht van gebruiksrechten is recentelijk gebaseerd op de prijs die in het overdrachtscontract is vermeld. Als de prijs hoger is dan de grondprijslijst, wordt de prijs uit het contract gebruikt; anders wordt de prijs uit de grondprijslijst gebruikt.

Dit leidt tot een situatie waarin de werkelijke aankoopprijs erg hoog is, maar de prijs die in het contract is vastgelegd lager is dan de officiële grondprijslijst, om zo de belastingen te berekenen op basis van die officiële lijst. Dit resulteert in inkomstenverlies voor de overheid en, belangrijker nog, de staat beschikt niet over accurate gegevens over grondprijzen om de volgende stap te kunnen zetten: het vaststellen van de specifieke grondwaarde.

Het doel van het jaarlijks vaststellen van deze prijzen is dan ook om ervoor te zorgen dat ze de marktprijzen nauwkeurig weerspiegelen en om het publiek bewust te maken van het belang van belangenbehartiging.

" Wanneer transacties worden uitgevoerd, wordt het exacte bedrag voor koop en verkoop geregistreerd. Naast het stabiliseren van de belastinginkomsten worden de rechten van burgers beschermd door volledige notariële bekrachtiging, en krijgt de staat een database met marktprijzen voor grond die gebruikt kan worden voor het opbouwen van een grondprijzendatabase, het vaststellen van grondprijzen en het bepalen van specifieke grondprijzen ," analyseerde de heer Tuan.

Gunstig voor de staatsbegroting.

Advocaat Tran Duc Phuong van de Orde van Advocaten van Ho Chi Minh-stad is eveneens van mening dat de jaarlijkse grondprijslijst, die aan het begin van het jaar wordt gepubliceerd, dichter bij de marktprijzen zal liggen, omdat de huidige grondprijslijst veel lager ligt dan de marktprijzen.

Door de jaarlijkse grondprijsregulering te herzien, voorkomt de staat verlies aan belastinginkomsten. (Illustratieve afbeelding)

En advocaat Phuong is van mening dat het jaarlijks aanpassen van de grondprijstabellen aan de hand van marktschommelingen de staatsbegroting ten goede zal komen. Dit komt doordat grondprijstabellen de basis vormen voor de berekening van grondgebruiksrechten, inkomstenbelasting, enzovoort.

" Provincies en steden zouden de prijslijsten voor grond moeten aanpassen en publiceren, zodat deze de marktprijzen nauwkeurig weerspiegelen. Deze lijsten dienen als basis voor de berekening van de inkomstenbelasting op de overdracht van onroerend goed. Hierdoor moeten burgers de werkelijke marktwaarde van hun onroerend goed opgeven. Dit helpt de staat om inkomstenverlies te voorkomen, in tegenstelling tot de huidige situatie waarin 'twee prijzen' moeten worden opgegeven bij de aan- en verkoop van grond en huizen ," analyseerde advocaat Phuong.

De directeur van een vastgoedbedrijf in Hanoi deelde dezelfde mening en gaf aan dat de huidige, door de lokale autoriteiten vastgestelde, grondprijslijst met een periode van vijf jaar te lang is, een aanzienlijke vertraging kent en de schommelende prijzen op de markt niet nauwlettend volgt.

Om transparantie op de vastgoedmarkt te garanderen, is een aparte afdeling voor het registreren van grondprijzen nodig. Bovendien dient informatie over vastgoedtransacties via banken te worden verwerkt.

" Transparantie is het allerbelangrijkste. Alleen dan kunnen we belastingverlies voorkomen ," zei hij.

Bovendien is het afschaffen van het kader voor grondprijzen noodzakelijk, omdat dit de denkwijze fundamenteel verandert door mensen toegang te geven tot de werkelijke marktprijzen. Aan de andere kant vermindert het ook een reeks complicaties die leiden tot klachten en rechtszaken met betrekking tot grond, zoals nu het geval is.

Volgens de gewijzigde Grondwet stelt het Provinciaal Volkscomité de eerste grondprijslijst op en dient deze ter goedkeuring voor aan de Provinciale Volksraad. Deze lijst wordt gepubliceerd en is van kracht vanaf 1 januari 2026. Jaarlijks dient het Provinciaal Volkscomité een voorstel tot aanpassing, wijziging of aanvulling van de grondprijslijst ter besluitvorming voor te leggen aan de Provinciale Volksraad. Deze lijst wordt vervolgens gepubliceerd en is van kracht vanaf 1 januari van het volgende jaar. Indien de grondprijslijst binnen het jaar moet worden aangepast, gewijzigd of aangevuld, dient het Provinciaal Volkscomité het besluit hierover aan de Provinciale Volksraad voor te leggen.

Volgens Vu Hong Thanh, voorzitter van de Economische Commissie, is de regulering van de jaarlijkse grondprijslijsten een onderwerp dat grondig is onderzocht door de relevante instanties en dat tijdens het proces van toelichting, het ontvangen van feedback en de herziening van het wetsontwerp meermaals aan de Nationale Vergadering is voorgelegd voor discussie.

Chau Anh

Bron: https://vtc.vn/luat-dat-dai-sua-doi-quy-dinh-bang-gia-dat-hang-nam-chan-dung-tinh-trang-2-gia-ar850469.html