Zijn de straffen niet afschrikwekkend genoeg?

De vertekeningen en onregelmatigheden bij grondveilingen leiden tot grote publieke verontwaardiging. Velen vinden dat de bevoegde autoriteiten moeten ingrijpen en krachtiger maatregelen moeten nemen om dit probleem grondig aan te pakken.

Wat betreft grondveilingen, heeft de vastgoedmarkt recentelijk recordbrekende biedprijzen gezien voor grond in de buitenwijken van Hanoi .

Een treffend voorbeeld is de 19 uur durende veiling, die op 20 augustus om 4:30 uur 's ochtends werd afgesloten. Negentien percelen grond in de gemeente Tien Yen, district Hoai Duc, Hanoi, werden succesvol verkocht. Het perceel met de hoogste prijs bracht 133,3 miljoen VND/m² op, ongeveer 30 keer de startprijs. Naast dit perceel behaalden nog 11 andere percelen prijzen van meer dan 100 miljoen VND/m². De twee percelen met de laagste winnende biedingen brachten 91,3 miljoen VND/m² op, nog steeds 12,5 keer de startprijs.

Dit resultaat wordt als zeer ongebruikelijk beschouwd, omdat volgens gegevens van Batdongsan.com de gemiddelde vraagprijs voor grondpercelen in de gemeente Tien Yen in het tweede kwartaal van 2024 slechts 43 miljoen VND/m2 bedroeg. Bovendien varieerden de vraagprijzen in naburige gemeenten in het district Hoai Duc in het tweede kwartaal van 2024 ook van 22 tot 62 miljoen VND/m2.

Eerder, op 10 augustus, vond er een veiling plaats van 68 percelen in het Ngo Ba-gebied, in het dorp Thanh Than, gemeente Thanh Cao, district Thanh Oai, Hanoi. Na afloop van de veiling bedroeg het hoogste bod meer dan 100 miljoen VND/m², acht keer hoger dan de startprijs. Ook voor reguliere percelen werden biedingen gedaan variërend van 63 tot 80 miljoen VND/m², 5 tot 6,4 keer hoger dan de startprijs.

Vergeleken met de gemiddelde vraagprijs van 27 miljoen VND/m2 in het tweede kwartaal, lagen de winnende biedprijzen van 63 tot 100 miljoen VND/m2 voor percelen in de gemeente Thanh Cao tijdens de veiling op 10 augustus dus 2,3 tot 3,7 keer hoger.

Deze twee grondveilingen met ongewoon hoge prijzen trokken niet alleen de publieke aandacht, maar deden ook denken aan de ongekende veiling in het stedelijk gebied Thu Thiem in Ho Chi Minh -stad eind 2021.

Op 10 december 2021 won Viet Star Real Estate Investment Co., Ltd. (een dochteronderneming van Tan Hoang Minh Group) de veiling voor een perceel van ruim 10.000 vierkante meter in Thu Thiem voor 24.500 miljard VND. Hiermee werd een ongekend record gevestigd met een prijs van 2,4 miljard VND per vierkante meter, acht keer de startprijs, wat een schokgolf op de vastgoedmarkt veroorzaakte die lange tijd aanhield.

Het is duidelijk dat de veilingen in Hoai Duc, Thanh Oai en Thu Thiem, ondanks de verschillen in locatie, timing en startprijzen, één ding gemeen hebben: de winnende biedingen liggen vele malen hoger dan de gangbare marktprijs. Grondprijzen die de werkelijke waarde ver overstijgen, zorgen niet alleen voor problemen bij het taxeren van activa voor latere veilingen in de betreffende plaatsen, maar hebben ook een wijdverspreide impact op veel plekken in het land.

Deze situatie wekt de publieke verdenking van "manipulatie" door grondspeculanten en -makelaars om liquiditeit te creëren in omliggende gebieden die momenteel "slapend" zijn. Deze grondveiling vertegenwoordigt niet de gangbare marktprijs en zou een instrument kunnen worden voor speculanten om de grondprijzen op te drijven. Dit gedrag dreigt de inspanningen van de overheid om de huizenprijzen te verlagen en de sociale zekerheid te waarborgen negatief te beïnvloeden en zou zelfs tot economische stagnatie kunnen leiden door de verwachting grond tegen hoge prijzen te verkopen.

De verstoringen en onregelmatigheden bij grondveilingen hebben tot grote publieke verontwaardiging geleid. Veel mensen zijn van mening dat bevoegde instanties snel moeten ingrijpen en het veilingproces van grondgebruiksrechten onmiddellijk moeten corrigeren, en daarbij streng moeten optreden tegen pogingen om de veilingen te misbruiken om de vastgoedmarkt voor winst te verstoren.

Als professioneel vastgoedinvesteerder vertelde de heer Le Minh Trung (woonachtig in het district Cau Giay, Hanoi) dat hij de afgelopen tijd veel grondveilingen heeft gevolgd en zich afvraagt ​​wie er achter de opdrijving van de vastgoedprijzen zit. Want na deze ondoorzichtige grondveilingen profiteren slechts een paar mensen, terwijl de meerderheid van de investeerders, waaronder makelaars, verliezen lijdt.

"De realiteit is dat de aantrekkingskracht van winst op vastgoed te groot is; in slechts één ochtend veiling kan de winst gelijkstaan ​​aan het jaarinkomen van een gemiddelde werknemer. Daarom storten investeerders zich er nog steeds massaal op," aldus de heer Trung. Hij benadrukte dat om de praktijk van grondveilingen voor speculatie en prijsmanipulatie grondig aan te pakken, men niet alleen kan vertrouwen op het zelfbewustzijn van investeerders, maar sterk afhankelijk is van daadkrachtig optreden van overheidsinstanties.

Mevrouw Tran Kim Nga (woonachtig in het district Go Vap, Ho Chi Minh-stad), die zowel winst als verlies heeft geleden tijdens het barsten van de vastgoedbubbel, is eveneens van mening dat investeerders moeten vechten voor hun eigen overleven, maar dat de rol van staatstoezicht onvervangbaar is om transparantie op de vastgoedmarkt te waarborgen.

"In plaats van speculatieve zeepbellen na te jagen, oftewel te wachten tot de zeepbel barst voordat er aankondigingen en waarschuwingen worden gedaan, zouden lokale autoriteiten vanaf het begin transparant moeten zijn over plannen en projecten. Met transparantie kan geen enkele makelaar of speculant meer geruchten verspreiden die chaos en instabiliteit op de vastgoedmarkt veroorzaken," aldus mevrouw Nga.

Vanuit zakelijk oogpunt bevestigde de heer Tran Khanh Quang, algemeen directeur van Viet An Hoa Real Estate Company, dat vastgoedbedrijven niet profiteren van stijgende grondprijzen, omdat het van de planningsfase tot de afronding van de juridische procedures voor de verkoop meerdere jaren duurt. Stijgende grondprijzen in andere gebieden, in combinatie met projecten waarvan de oplevering nog niet is voltooid, kunnen een negatieve impact hebben op bedrijven.

Ondertussen analyseerde econoom Phan Dung Khanh dat vastgoed inherent een nichemarkt is vanwege de grote, soms zelfs zeer grote, kapitaalvereisten. Het beeld van mensen die van 's ochtends vroeg tot 's avonds laat in de rij staan ​​om percelen te bemachtigen, grond door te verkopen en aanbetalingen te ontvangen, is daarom slechts een vooraf bedacht scenario. Dit zet individuen niet alleen vast en zorgt ervoor dat ze geld verliezen, maar drijft de markt ook tot het uiterste, omdat de vastgoedprijzen tot onvoorstelbare hoogten zijn gestegen.

"Bij grondveilingen kunnen we op korte termijn het borgbedrag verhogen, kosten in rekening brengen voor percelen die na de veiling vroegtijdig worden overgedragen, enzovoort. Maar op lange termijn, om een ​​voldoende afschrikkend effect te bereiken, zou een universele en alomvattende oplossing kunnen zijn om degenen die de markt manipuleren te vervolgen," benadrukte de heer Khanh.

Advocaat Le Thu Thao van de Orde van Advocaten van Ho Chi Minh-stad deelde deze mening en stelde dat manipulatie van de vastgoedmarkt zeer gevaarlijk is, maar dat de opgelegde sancties nog niet afschrikwekkend genoeg zijn.

Volgens advocaat Le Thu Thao bevat de Vietnamese wetgeving momenteel bepalingen over het misdrijf "manipulatie van de aandelenmarkt", waarin de kenmerken van marktmanipulatie en -verstoring duidelijk worden omschreven als basis voor strafrechtelijke aansprakelijkheid. Daarom zou ook het verstoren van de vastgoedmarkt, met gevaarlijke gevolgen voor de samenleving, strafbaar kunnen worden gesteld.

"Naar mijn mening is het noodzakelijk om een ​​nieuw misdrijf in het Wetboek van Strafrecht op te nemen, namelijk de manipulatie van de vastgoedmarkt voor persoonlijk gewin. We kunnen absoluut niet toestaan ​​dat er speculatie, angst en bezorgdheid ontstaat over grondveilingen die ervan verdacht worden 'opgeblazen' te zijn, aangezien dit zowel het vertrouwen van het publiek in de autoriteiten ondermijnt als de strengheid van de rechtshandhaving vermindert," opperde advocaat Thao.

09:28 18/09/2024

Bron: https://kinhtedothi.vn/dau-gia-dat-de-dau-co-day-gia-che-tai-chua-du-ran-de.html