De afdeling Planning en Architectuur van Ho Chi Minh-stad legt de laatste hand aan het dossier dat zal worden ingediend bij het Volkscomité van Ho Chi Minh-stad voor de vaststelling van de Regels inzake Stedelijk Architectuurbeheer, ter vervanging van Besluit 56/2021/QD-UBND.
Regelgeving versoepelen
De afdeling Planning en Architectuur vraagt momenteel om feedback op de ontwerpvoorschriften voor het beheer van stedelijke architectuur in Ho Chi Minh-stad. Dit is een belangrijke taak die gericht is op het tegemoetkomen aan de bouwbehoeften van de bevolking, zoals voorgeschreven door het Volkscomité van Ho Chi Minh-stad.
Het ontwerp richt zich op de volgende kerngebieden: de oriëntatie van de stedelijke architectuurontwikkeling; het beheer van de landschappelijke ruimte in specifieke gebieden; de oriëntatie voor TOD (Transit-Oriented Development) en ondergrondse ruimte; de preferentiële coëfficiënt voor grondgebruik; architectuur- en landschappelijke zonering; het beheer van gebouw- en woningarchitectuur; het behoud van waardevolle architectonische werken; en architectuurwedstrijden voor belangrijke projecten. Met name het beheer van woningarchitectuur krijgt veel aandacht. Het ontwerp voegt veel technische indicatoren toe, zoals: aantal verdiepingen, mezzanines, kelders, terugsprongen, bebouwingsdichtheid en de coëfficiënt voor grondgebruik.
Besluit 56/2021 is in januari 2022 in werking getreden. De praktische toepassing ervan heeft echter tekortkomingen aan het licht gebracht, wat heeft geleid tot verwarring bij de autoriteiten, nadelen voor burgers en negatieve gevolgen voor de stedelijke esthetiek vanwege de voorschriften betreffende de afstand tot de perceelgrens. Concreet bepaalt Besluit 56/2021 dat voor percelen groter dan 50 m², indien de lengte meer dan 16 m bedraagt, een bebouwing een minimale afstand van 2 m tot de achtergrens moet hebben; indien de lengte tussen 9 en 16 m ligt, moet de minimale afstand 1 m zijn. In gevallen waarin de lengte minder dan 9 m bedraagt, moedigt de gemeente slechts het creëren van een ruimte achter het huis aan.
In juni 2023 gaf het Volkscomité van Ho Chi Minh-stad opdracht tot een evaluatie en inventarisatie van knelpunten en voorgestelde aanpassingen aan de regelgeving. De afdeling Planning en Architectuur ontving 18 documenten van diverse instanties met bijna 120 verzoeken om aanvullingen en aanpassingen met betrekking tot bouwdichtheid, hoogte en afstand tot de perceelgrens. Veel gemeenten verzochten om de verplichte afstand tot de perceelgrens voor bestaande stedelijke woningen te schrappen en deze alleen toe te passen in nieuw geplande gebieden; of stelden wijzigingen voor om het gebruik van afstand tot de perceelgrens in bestaande stedelijke gebieden aan te moedigen in plaats van te verplichten. Veel bewoners hebben hun bouwplannen aangepast in afwachting van de nieuwe regelgeving. Onlangs heeft de stad de relevante instanties opdracht gegeven om zo snel mogelijk een ontwerp van de regelgeving in te dienen, zodat deze in juni kan worden gepubliceerd.
Ik maak me nog steeds zorgen over het verlies van land.
De ontwerpvoorschriften voor het beheer van de stadsarchitectuur in Ho Chi Minh-stad schrijven een flexibelere terugspringvereiste voor voor percelen groter dan 50 m² (met één zijde grenzend aan de rode lijn), waardoor de perceellengte met 2 tot 3 meter mag toenemen. Concreet geldt voor percelen met een diepte van 18 meter of meer een minimale terugspring van 2 meter; voor percelen tussen 12 en 18 meter geldt een minimale terugspring van 1 meter. Voor percelen met een diepte van minder dan 12 meter is geen terugspringvereiste, maar het wordt wel aangemoedigd om een open ruimte aan de achterzijde te creëren.
De minimale oppervlakte van de open ruimte achter de woning moet 8% van de grondoppervlakte bedragen en niet minder dan 4 m². Binnen de bouwlijnzone (met uitzondering van de achter- en zijbouwlijnen) is het bewoners toegestaan balkons, overstekken en architectonische decoratieve elementen aan te brengen.
De heer Tang Phuong Anh (Di An-wijk) is van mening dat het ontwerp de regelgeving heeft versoepeld ten opzichte van Besluit 56/2021. Zo is voor een perceel van 17 meter diep, waarvoor voorheen een terugligging van 2 meter vereist was, nu slechts een terugligging van 1 meter nodig. Dit draagt bij aan een groter bruikbaar oppervlak en komt beter tegemoet aan de woonbehoeften van grote gezinnen.
Woonwijk in de wijk Hiep Binh
De heer Tran Minh Vuong (wijk Hiep Binh) uitte echter zijn bezorgdheid over een aantal inconsistenties. Volgens de heer Vuong staat de huidige regelgeving van het Ministerie van Bouw toe dat op percelen kleiner dan 90 m² een maximale bebouwingsdichtheid van 100% wordt bereikt. Het nieuwe ontwerp vereist echter dat op percelen kleiner dan 90 m² een minimale terugsprong van 8% van de grondoppervlakte aan de achterzijde wordt aangehouden.
Dit betekent dat de daadwerkelijke bebouwingsdichtheid maximaal slechts 92% bedraagt. Bovendien worden veel gebieden getroffen door langlopende, stilgelegde plannen voor wegverbreding, waardoor bewoners gedwongen zijn om de afstand tot de perceelgrens voor hun woning te behouden. Daardoor zal het daadwerkelijk bebouwde oppervlak aanzienlijk lager uitvallen.
"Het ontwerp suggereert om minimaal 8% van de achterzijde vrij te laten voor ventilatie en luchtcirculatie. De wetenschappelijke onderbouwing van dit percentage van 8% moet echter nog worden verduidelijkt. Voldoet een vrijgelaten gedeelte van slechts 4% of 5% van de oppervlakte dan echt niet aan de eisen voor ventilatie en verlichting? Het toepassen van een strikte verhouding in alle gevallen vereist verder onderzoek en een duidelijkere toelichting," aldus de heer Vuong.
Voor huishoudens met kleine woonruimtes heeft de regelgeving een aanzienlijke impact. In een gelijkvloerse woning van 51 m² met twee slaapkamers is de oppervlakte van elke kamer bijvoorbeeld zeer beperkt, omdat er ruimte moet worden gereserveerd voor gemeenschappelijke ruimtes, de keuken, enz., en meer dan 4 m² voor ventilatie. Dit vermindert de woonruimte en leidt tot verspilling van grond.
Bovendien legt de regelgeving betreffende de minimale afstand tot woongebieden ook een financiële last op. Mensen moeten kosten maken om de bestemming van de grond om te zetten naar woongebied, maar mogen vervolgens niet op dit gebied bouwen en moeten het als bouwvrije zone reserveren. Daarom stelde de heer Vuong voor dat de wetgevende instantie de regelgeving over de minimale afstand tot woongebieden en de methode voor het bepalen van de bebouwingsdichtheid heroverweegt, om zo een evenwicht te vinden tussen de doelstellingen van het ruimtelijke ordeningsbeleid, de leefomgeving en de wettelijke rechten van de burgers.
Vol verwachting wachtend
Lezer hthan@gmail.com kocht onlangs een huis van 51 m2 in een bestaande binnenstedelijke wijk en hoopt dat de nieuwe regelgeving flexibele aanpassingen mogelijk maakt, zodat het gebouw op 100% van het grondoppervlak kan worden gebouwd, net als bij hun eerder gebouwde rijtjeshuis.
Ook lezer trung@gmail.com hoopt dat de gemeente in juni nieuwe regelgeving zal uitvaardigen, zodat de bouw volgens planning kan doorgaan. De strikte toepassing van de huidige regelgeving zal namelijk tot inconsistenties leiden, aangezien de gebouwen aan weerszijden van het perceel voorheen geen afstand tot de perceelgrens hoefden aan te houden.
Over het algemeen weerspiegelen veel meningen de al langer bestaande problemen met betrekking tot de afstand tot de perceelgrens bij bouwwerken. Bewoners verwachten dat de stad binnenkort nieuwe bouwvoorschriften met redelijke criteria zal uitvaardigen, waarmee de tekortkomingen definitief worden opgelost en aan legitieme bouwbehoeften wordt voldaan.
Bron: https://nld.com.vn/cho-go-vuong-khoang-lui-cat-nha-196260621211640202.htm
